АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32246/2024

г. Краснодар

03 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Захарова В.В., судей Аваряскина В.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.01.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А32-32246/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать отсутствующим право собственности ФИО1 на одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, указав в решении, что оно является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности

ФИО1 на одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, а также основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 25.11.2015 № 23-23/001-23/001/825/2015-6011/1 о праве собственности ФИО1 на одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37;

– в случае удовлетворения исковых требований, указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета одноэтажного нежилого строения с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37.

Решением от 17.07.2025, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.10.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В кассационной жалобе администрация приводит доводы о том, что наличие у объекта признаков капитальности само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и считает, что суды не дали оценки техническому заключению, подготовленному МБУ МОГК «Институт Горкадастрпроект» от 27.04.2024 № 803, положенному в основание иска, согласно которому одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, не является объектом капитального строительства, функциональное назначение и фактическая эксплуатация – вспомогательное строение (пост охраны). Администрация указывает, что действиями ответчика создается угроза нарушения права собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на несостоятельность ее доводов, законность принятых по делу судебных актов, а также на то, что поскольку спорный объект обладает такими признаками капитальности как кирпичные стены по монолитной плите, его следует относить к объектам

недвижимости. Так как спорный объект, как подтвердилось в рамках настоящего дела, является объектом недвижимости, то право собственности на него не могло быть признано отсутствующим.

В судебном заседании кассационного суда представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что между администрацией и ООО «Кубаньоптторгсервис» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40 от 21.11.2011 № 4300017910 на основании постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 04.10.2011 № 7163 о предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов для строительства гостиницы в аренду на 10 лет.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 22.05.2012 № 406 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37 изменен с «для размещения гостиницы» на «для строительства магазина».

07 сентября 2013 года между ООО «Кубаньоптторгсервис» и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 21.11.2011 № 4300017910.

06 ноября 2013 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 21.11.2011 № 4300017910.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества от 15.03.2024 № КУВИ-001/2024-75421887 данные о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40 площадью 999 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства магазина» по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, отсутствуют.

Согласно сведениям ЕГРН от 15.03.2024 № КУВИ-001/2024-75421950 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40 расположено одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, площадью 17,5 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37 (далее – спорный объект), которое принадлежит на праве собственности

ФИО1 (запись регистрации от 25.11.2015 № 23-23/001-23/001/825/2015-6011/1).

В соответствии с техническим заключением, подготовленным МБУ МОГК «Институт Горкадастрпроект» от 27.04.2024 № 803, одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0410088:65, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, не является объектом капитального строительства. Функциональное назначение и фактическая эксплуатация – вспомогательное строение (пост охраны).

Ссылаясь на указанное заключение, а также на то, что спорный объект не обладает признаками объекта недвижимости, а факт регистрации права собственности ответчика на указанное сооружение нарушает права истца, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании зарегистрированного права собственности предпринимателя отсутствующим.

Возражая против заявленных требований, предприниматель указывал, что спорный объект является объектом недвижимости, возведенным в целях освоения арендуемого земельного участка.

Суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца,

которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления Пленума № 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. При этом наличие государственной регистрации прав

на объект, не являющийся недвижимым, не препятствует суду квалифицировать его соответствующим образом (пункт 52 постановления Пленума № 10/22).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку тому, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях установления характеристик спорного объекта судом первой инстанции назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертное решение» ФИО4, ФИО5.

В заключении от 08.04.2025 № 308/16.1 эксперты отразили следующие технические характеристики спорного объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37 (ответ на вопрос № 1):

– нежилое здание отдельно стоящее, прямоугольной формы с размерами в плане 5,26 x 3,24 м;

– общая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составляет 13,34 кв. м;

– площадь застройки здания по его внешнему обводу в уровне цоколя, составляет 17,04 кв. м:

– высота здания от отметки земли до наивысшей отметки двухскатной крыши составляет 2,81 м;

– этажность – здание имеет 1 надземный этаж; – конструктивная схема – кирпичные стены по монолитной плите;

– фундамент здания – монолитный, бетонный, плитный толщиной 200 мм, незаглубленный в грунт и устроенный по естественному основанию;

– глубина залегания фундамента – отсутствует.

– вид коммуникаций – электроснабжение (силовая и осветительная группа), отопление (электрический радиатор), интернет, видеонаблюдение.

Согласно данным, полученным по результатам проведенных строительно-технических исследований, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410088:65 расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37 в силу своих конструктивных решений (капитальный объект), соответствуют нормальному классу ответственности сооружений КС-2. Конструктивное исполнение указанного объекта (кирпичные стены по малозаглубленной бетонной плите толщ. 200 мм не определяют его сборно-разборность).

Возведенное здание с к/н 23:43:0410088:65 расположенное на земельном участке с к/н 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, является объектом капитального строительства по причине отсутствия технической возможности перемещения указанного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению на новое иное место.

Исследованный спорный объект, площадью 17 кв. м (пятно застройки), полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410088:40 (ответ на вопрос № 2).

Исследованное здание с к/н 23:43:0410088:65 расположенное на земельном участке с к/н 23:43:0410088:40 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 37, возможно использовать в качестве самостоятельного административно-бытового здания, поскольку исследованное здание изолировано от других зданий и имеет свои стены, пол и потолок, а также центральный отдельный вход. Целевое использование здания возможно использовать в качестве офисного помещения с временным нахождением граждан на два рабочих места (ответ на вопрос № 4).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение судебной экспертизы от 08.04.2025 № 308/16.1, суд принял его в качестве надлежащего доказательства по делу, соответствующего требования статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав,

что эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив технические характеристики спорного объекта, суд пришел к выводу, что он относится к категории недвижимого имущества, так как обладает признаками последнего: наличие монолитной бетонной площадки – фундаментной плиты, незаглубленной в грунт и устроенной по естественному основанию; конструктивная схема – кирпичные стены по монолитной плите, наличие подведенных инженерных коммуникаций – сети электроснабжения, отсутствие технической возможности перемещения указанного объекта без нанесения несоразмерного ущерба, возможность использовать в качестве самостоятельного административно-бытового здания, т.е. исследуемый объект может выступать в гражданском обороте в качестве капитального строения.

Суд отметил, что в рамках рассматриваемого дела эксперты указали, что наружные стены и фундамент, выполненные из забутовочного кирпича и монолитного бетона, при демонтаже разрушаются и, следовательно, не могут быть перенесены на новое иное место, т.е. демонтированные несущие строительные конструкции объекта не могут быть повторно использованы при строительстве аналогичного здания. При этом внутренние системы инженерно-технического обеспечения в виде кабельной системы электроснабжения, а также внутренние элементы отделки не подлежат вторичному использованию. Кровельное покрытие также невозможно использовать вторично. В этой связи экспертами был сделан вывод о том, что спорный объект обладает всеми признаками объекта капитального строительства по причине отсутствия технической возможности перемещения указанного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению на новое иное место. Экспертами также отмечено, что спорный объект возможно использовать в качестве самостоятельного административно-бытового здания.

Принимая во внимание технические характеристики спорного объекта, исследовательскую часть заключения судебной экспертизы, фото-таблицу и выводы экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект по своим техническим показателям и с учетом самостоятельного функционального назначения является капитальным, относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, отказал в удовлетворении заявленных администрацией требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства и технические характеристики спорного объекта, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что спорный объект обладает признаками объекта недвижимости, отметив, что довод администрации о наличии у спорного объекта незаглубленного в грунт и устроенного

по естественному основанию фундамента толщиной 200 мм не опровергает выводы суда, поскольку для квалификации объекта необходимо учитывать всю совокупность установленных судебной экспертизой технических характеристик объекта, в том числе, что конструктивное исполнение указанного объекта (кирпичные стены по малозаглубленной бетонной плите толщ. 200 мм не определяют его сборно- разборность); техническая возможность перемещения указанного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению отсутствует.

Суд указал, что каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в материалы дела истцом не представлено; ходатайство о назначении повторной экспертизы администрацией не заявлялось.

Апелляционный суд согласился с квалификацией спорного объекта в качестве недвижимого имущества, в связи с чем, признал правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных администрацией требований, отметив, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность содержащихся в них выводов, правовых оснований для их отмены не установил.

Суды верно указали, что регистрация права собственности на объект, как на недвижимое имущество, в отрыве от его физических характеристик не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим в связи с неправомерным отнесением такого объекта к недвижимому имуществу.

Суды также учли, что понятие объекта недвижимости является правовой категорией.

Статья 130 Гражданского кодекса разграничивает вещи на движимые и недвижимые в целях определения особенностей их гражданско-правового оборота и относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, что обусловливает особые гарантии законности, стабильности и публичности их оборота, предусмотренные действующим законодательством.

Указанный оценочный критерий позволяет судам в рамках их дискреционных полномочий устанавливать соответствие конкретных объектов понятию «недвижимого

имущества», при необходимости привлекая экспертов и специалистов (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.02.2023 № 337-О).

В рассматриваемом случае суды, на основании оценки технических характеристик спорного объекта, отраженных в заключении судебной экспертизы, пришли к верному выводу, что спорный объект является недвижимым имуществом.

Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку не имеется предусмотренных пунктом 52 постановления Пленума № 10/22 оснований для предъявления иска о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект, учитывая как то обстоятельство, что спорное имущество является недвижимостью, так и то, что истец не владеет спорным имуществом. Суды также указали, что избрав исключительный способ защиты нарушенного права, истец не обосновал невозможность его защиты надлежащими способами.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, поскольку избранный истцом способ защиты не приведет к реальному восстановлению его нарушенного права.

При этом судебная коллегия отмечает, что нарушенное право истца может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Приведенные в кассационной жалобе доводы полностью повторяют доводы администрации, изложенные в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку с отражением в обжалуемых судебных актах исчерпывающих мотивов их отклонения, не опровергают выводов судов.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у судов, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражных судов и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А32-32246/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Захаров

Судьи В.В. Аваряскин

И.И. Зотова