АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-7912/23 

Екатеринбург 12 января 2024 г. Дело № А60-60871/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лазарева С. В., судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО1 на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2023 года по делу   № А60-60871/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.08.2023 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители:  

общества с ограниченной ответственностью «Лотас» – ФИО2  (доверенность от 18.12.2023);  

индивидуального предпринимателя ФИО1 –  ФИО3 (доверенность от 19.07.2023); ФИО4, (доверенность  от 19.07.2023).  

ФИО5 Оглы (далее – ФИО5) как участник  общества с ограниченной ответственностью «Лотас» (далее – общество  «Лотас») обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым  заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель ФИО1), Комитету  по управлению имуществом муниципального образования Красноуфимский  округ (далее – Комитет) о признании договора купли-продажи земельного  участка от 26.04.2021 № 15/21 с кадастровым номером 66:14:1801009:379  недействительным.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2023  исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор  

купли-продажи от 26.04.2021 № 15/21. Суд указал на погашение записи   № 66:14:1801009:379-66/119-2021-6 о праве собственности предпринимателя  ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером  66:14:1801009:379. Судебные расходы отнесены на ответчика.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.08.2023 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит  указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм  материального и процессуального права, несоответствие выводов судов  фактическим обстоятельствам дела.  

Заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанции  неверно применили положения статьи 65.2 Гражданского кодекса  Российской Федерации, ФИО5 не является стороной сделки и не  вправе ее обжаловать, то есть у ФИО5 отсутствует действительный  правовой интерес.  

Ссылаясь на то, что предприниматель ФИО1 предприняла  действия по обустройству земельного участка, получила разрешения на  строительство корпуса КРС (1 очередь), корпуса КРС (2 очередь) и  доильно-молочного блока (3 очередь), ответчик утверждает, что суды  ошибочно не применили положения пункта 5 статьи 166 Гражданского  кодекса Российской Федерации, согласно которым заявление  о недействительности сделки не имеет правового значения, если  ссылающееся на недействительность сделки лицо действует  недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки  давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.  

Более того, по мнению предпринимателя ФИО1, истцом  пропущен годичный срок исковой давности, который следует исчислять  с даты заключения сделки – 26.04.2021.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет  законность решения суда первой инстанции и постановления суда  апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов,  содержащихся в кассационной жалобе.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной  инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество  «Лотас» и предприниматель ФИО1 заключили договор купли-продажи от 01.04.2021, по условиям которого ответчику отчуждено  недвижимое имущество: коровник с кадастровым номером  66:14:1801009:390; коровник с кадастровым номером 66:14:1801009:391;  молочный блок с кадастровым номером 66:14:1801009:392.  

26 апреля 2021 года между предпринимателем ФИО1  (покупатель) и Комитетом (продавец) заключен договор купли-продажи  земельного участка № 15/21 с кадастровым номером 66:14:1801009:379  из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным  

использованием - сельскохозяйственное использование общей площадью  100 003 кв. м.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Свердловской области от 20.10.2021 по делу № А60-28540/2021 договор  купли-продажи от 01.04.2021, заключенный между обществом «Лотас»  и предпринимателем ФИО1 признан недействительным.  

ФИО5, являясь участником общества «Лотас» с долей участия  52%, ссылаясь на то, что предприниматель ФИО1 не обладает  правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном  земельном участке, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском  о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка  от 26.04.2021 № 15/21.  

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу  о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного  участка от 26.04.2021 № 15/21, указав, что на момент обращения  с заявлением о выкупе земельного участка ответчик не являлся  собственником объектов недвижимости, следовательно, права на земельный  участок не имел.  

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. 

Принимая решение о признании сделки недействительной  (ничтожной), суды исходили из следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса  Российской Федерации сделка недействительна по основаниям,  установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая  сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Исходя из пунктов 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской  Федерации, требование о применении последствий недействительности  ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных  законом случаях также иное лицо. Требование о признании  недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий  ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо,  предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес  в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить  последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе,  если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных  предусмотренных законом случаях.  

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за  исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или  иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового  акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны  применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные  интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц,  ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны  

применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки (пункт 2).  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной  является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и  при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые  законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств  законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна,  или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса  Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу  законодательного регулирования соответствующего вида обязательства,  может быть квалифицирован как ничтожный полностью или  в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого  указания на его ничтожность.  

Из материалов дела усматривается, что в обоснование заявленных  исковых требований ФИО5 сослался на то, что договор купли-продажи земельного участка от 26.04.2021 № 15/21 является ничтожным,  нарушает требования закона, поскольку решением Арбитражного суда  Свердловской области от 20.10.2021 по делу № А60-28540/2021 договор  купли-продажи зданий от 01.04.2021, заключенный между обществом  «Лотас» и предпринимателем ФИО1, и послуживший основанием  для возникновения у предпринимателя ФИО1 права на  приобретение земельного участка под расположенными на нем объектами  недвижимости, признан недействительным.  

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства  является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными  участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1  статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса  Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа  земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, земельных участков, на которых расположены здания,  сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений  в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.  

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской  Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим  федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных  участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,  являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких  земельных участках.  

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из  земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления  земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса  Российской Федерации).  

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности,  без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса  Российской Федерации.  

Судами установлено, что в настоящее время договор купли-продажи  объектов недвижимости от 01.04.2021, расположенных на спорном  земельном участке, признан недействительным при рассмотрении дела   № А60-28540/2021.  

Суды верно указали, что приобретение предпринимателем ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером  66:14:1801009:379 непосредственно затрагивает права общества «Лотас»,  поскольку лишает его возможности реализовать предоставленные  гражданским и земельным законодательством правомочия по владению,  пользованию земельным участком, который необходим для эксплуатации  находящихся на нем объектов недвижимости.  

На момент заключения договора купли-продажи от 26.04.2021 № 15/21  на спорном земельном участке находилось имущество общества «Лотас»,  сделка по приобретению предпринимателем ФИО1 которого  признана недействительной. Между тем, спорный земельный участок был  предоставлен предпринимателю ФИО1, в связи с чем, договор  от 26.04.2021 № 15/21 заключен в нарушение норм статьи 39.20 Земельного  кодекса Российской Федерации и является недействительным (ничтожным) в  соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суды также верно приняли во внимание, что при рассмотрении дела  в суде первой инстанции общество «Лотас» поддержало требование  о признании недействительной сделки, в связи с чем, общество  с достаточной определенностью одобрило действия по предъявлению  требований, изложенных в исковом заявлении.  

Более того, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции  представитель общества «Лотас», наделенный полномочиями новым  генеральным директором общества «Лотас», позицию ФИО5,  поддержал, просил оставить решение суда без изменения.  

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства  по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, суды, установив, что на момент обращения с заявлением  о выкупе земельного участка предприниматель ФИО1 не являлась  собственником объектов недвижимости, следовательно, не имела права на  выкуп земельного участка, обоснованно удовлетворили исковые требования,  признав договор купли-продажи земельного участка от 26.04.2021 № 15/21  

недействительным в соответствие с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1  статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки,  участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению  невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего  плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное  имущество.  

Приведенные заявителем доводы о том, что предприниматель  ФИО1 предприняла действия по обустройству земельного участка,  получила разрешения на строительство корпуса КРС (1 очередь), корпуса  КРС (2 очередь), доильно-молочного блока (3 очередь), обоснованно  отклонены судом апелляционной инстанции на основании следующего.  

Указанные действия (по получению разрешений на строительство  в июне 2022 г.), совершенные ответчиком, при том, что сделка в отношении  недвижимого имущества уже признана недействительной,  не свидетельствует о добросовестности и разумности его поведения, в  котором усматриваются признаки злоупотребления правом (статья 10  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Более того, из материалов дела усматривается, что предприниматель  ФИО1 сообщила о наличии договора купли-продажи земельного  участка лишь при рассмотрении дела № А60-28540/2021, что подтверждается  постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу   № А60-28540/2021 от 19.01.2022.  

При этом обществом «Лотас» было дано пояснение, что в отношении  данной сделки будет также подано заявление о признании недействительной  сделки. Несмотря на это, предприниматель ФИО1, зная, что сделка в  отношении недвижимого имущества признана недействительной, а также  зная, что в дальнейшем последует обращение с иском о признании  недействительной сделки в отношении земельного участка, предпринимает  действия по его застройке. При этом действия разрешений на строительство  были продлены 28.11.2022, то есть уже после поступления иска.  

Судами также установлено, что площадь земельного участка  с кадастровым номером 66:14:1801009:379 составляет 100 003 кв. м, что  существенно превышает площадь расположенных на нем объектов  недвижимости (3015,50 кв. м), с наличием которых было связано право  ответчика на выкуп земельного участка.  

Суды верно отметили, что при предоставлении земельного участка в  собственность не учтены положения подпункта 14 статьи 39.16 Земельного  

кодекса Российской Федерации, согласно которым уполномоченный орган  принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, без  проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование  земельного участка не соответствует целям использования такого земельного  участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за  исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с  утвержденным проектом планировки территории.  

Действующее законодательство и судебная практика исходят из того,  что для реализации исключительного права на приобретение в собственность  земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в  размере испрашиваемого земельного участка. Бремя доказывания  необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается  на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской  Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2), чего в рассматриваемом случае  сделано не было. Предоставление в собственность земельного участка в  размере, значительно превышающем необходимую для эксплуатации  недвижимости площадь, является нарушением публичных интересов, а также  интересов третьих лиц, которые могли бы претендовать на получение  излишней части земельного участка.  

Доводы предпринимателя ФИО1 о пропуске срока исковой  давности являлись предметом оценки судов первой и апелляционной  инстанции и обоснованно отклонены в связи со следующим.  

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской  Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску  лица, право которого нарушено.  

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской  Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой  сделки недействительной и о применении последствий ее  недействительности составляет один год. Если законом не установлено иное,  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или  должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является  надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Как верно указали суды, ФИО5 не является участником  оспариваемой сделки, следовательно, мог получить информацию из внешних  источников, при этом обязанности обращаться к сведениям в ЕГРН  относительно земельного участка у истца не имеется.  

Истец указывает на возможность исчисления срока исковой давности с  момента вынесения постановления Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда по делу № А60-28540/2021 от 19.01.2022.  

Предприниматель ФИО1 сообщила информацию о наличии  спорного договора при рассмотрении дела № А60-28540/2021, однако  ФИО6 как участник общества «Лотас» не был привлечен к участию  в деле.  

При этом ФИО6 узнал об обстоятельствах, которые являются  основанием для признания сделки недействительной, со дня вынесения  постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 19.01.2022 по делу № А60-28540/2021, которым признан  недействительной сделкой договор от 01.04.2021 купли-продажи зданий.  

Установив, что информацию о наличии договора купли-продажи  земельного участка от 26.04.2021 № 15/21 ФИО6 мог узнать с даты  публикации постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 19.01.2022 по делу № А60-28540/2021 (20.01.2022), принимая  во внимание, что с иском ФИО6 обратился в арбитражный суд  07.11.2022, суды первой и апелляционный инстанции пришли к правильному  выводу об отсутствии оснований для признания срока исковой давности  пропущенным.  

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в настоящем споре  физическим лицом оспаривается сделка, стороной которой оно само  не является, обоснованно отклонен судами первой и апелляционной  инстанции с учетом того, что в рассматриваемом случае оспариваемая сделка  нарушает один из принципов земельного законодательства и вносит  правовую неопределенность в отношения сторон, в связи с чем такая сделка  не может быть сохранена.  

 Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были  предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не  свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к  переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании  выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не  имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).  

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства  исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана  надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства  и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных  судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции,  предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения  суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции  (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),  судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат  оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2023 года по  делу № А60-60871/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.08.2023 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.В. Лазарев  

Судьи М.В. Торопова 

 Н.Г. Беляева