ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-14262/2024

г. Самара

27 марта 2025 года

11АП-530/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.12.2024

ФИО2 по доверенности от 23.10.2024

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 11.05.2024

ФИО4 директор,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СамЭК» на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2024 года по делу №А55-14262/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «СамЭК»

к обществу с ограниченной ответственностью «ФБ Хоум-Сервис»

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СамЭК» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с обществу с ограниченной ответственностью «ФБ Хоум-Сервис» 5 551 542,75 руб., из которых: неосновательное обогащение за пользование нежилым помещением с кадастровым номером 63:01:0506006:1778 за период с 18.04.2021 по 17.04.2024 в размере 4 806 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 18.04.2021 по 17.04.2024 в размере 745 542,75 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленные на задолженность в размере 4 806 000 руб., за период с 18.04.2024 по день фактического исполнения обязательств, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования указанным помещением за спорный период.

Ответчик возражал относительно заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве на иск, указывая на отсутствие доказательств пользования помещением в пределах, превышающих обязанности управляющей компании в отношении общедомового имущества многоквартирного дома №213 по ул.Молодогвардейской в г. Самаре, которое расположено в указанном нежилом помещении. Также возражал относительно назначения экспертизы, однако в случае назначения просил также поставить вопрос о пригодности помещения для коммерческой эксплуатации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или  об  отклонении ходатайства  о назначении экспертизы  арбитражный суд выносит определение.

Суд первой инстанции указал, что с учетом предмета доказывания по делу и обстоятельств, подлежащих доказыванию, не усматривает оснований для назначения экспертизы по делу по вопросу рыночной стоимости права пользования помещением.

Решением Арбитражного Самарской области от 06 декабря 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «СамЭК» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2024 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13 марта 2025 года.

От истца поступили письменные пояснения, которые суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 81 АПК приобщил к материалам дела.

Истец в судебном заседании поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о назначении по делу экспертизы.

На разрешение экспертного учреждения просил поставить вопрос:

«Определить рыночную стоимость права пользования (выраженное величиной месячной арендной платы) нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, литера внутренняя В., площадью 44,5 кв. м, этаж №1, кадастровый номер: 63:01:0506006:1778 (далее - имущество) за период с 18 апреля 2021 года по 17 апреля 2024 года».

Ответчик возражал против ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы по делу.

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу ч. 1 ст. 64 и ст. ст. 71, 168 АПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами ст. ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно ст. 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае, имеющиеся в деле доказательства, свидетельствуют об отсутствии необходимости проведения судебной экспертизы, поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств для рассмотрения дела по существу.

Представленные в дело документы являются достаточными доказательствами, позволяющими разрешить указанный спор без назначения судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное предприятие городского округа Самара «Коммунальник» и ООО «СамЭК» 15 августа 2018 года в результате проведения торгов по продаже имущества (Протокол - 2303-ОАОФ/2/6 о результатах проведения открытых торгов по лоту №6 от 13 августа 2018 года) заключили договор купли-продажи №4 нежилого помещения по адресу 

<

...>, литера внутренняя В., площадью 44,5 кв. м, этаж №1, кадастровый номер: 63:01:0506006:1778 (далее по тексту - нежилое помещение).

Имущество было передано ООО «СамЭК», что подтверждается актом приема-передачи (приложение №1 к договору купли-продажи № 4 от 15 августа 2018 года).

Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «СамЭК» 18.02.2019.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что с момента приобретения нежилого помещения и до настоящего времени не имеет доступа к помещению, поскольку на входной двери третьими лицами был установлен новый замок. Считает, что указанное имущество незаконно удерживает ООО «ФБ Хоум-Сервис», которое является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

По мнению истца, фактическое незаконное пользование имуществом было установлено в рамках проверки сообщения о преступлении КУСП №3675 от 18.04.2020. В ходе указанной проверки было установлено, что проход в нежилое помещение ограничен, поскольку в двери стоит замок, установленный сотрудниками ООО «ФБ Хоум-Сервис», в связи с чем представители ООО «СамЭК» попасть в нежилое помещение не могут.

Кроме того, истец указал, что Ленинским районным судом г. Самара рассматривалось гражданское дело № 2-151/2022 по исковому заявлению ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8., ФИО9, в котором истцы просили признать недействительной государственную регистрацию права собственности и права хозяйственного ведения вышеуказанного помещения, признать недействительной сделкой вышеуказанный договор купли-продажи нежилого помещения, аннулировать запись в ЕГРН, признать нежилое помещение общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Решением Ленинского районного суда г. Самара от 10.06.2022 в удовлетворении вышеуказанных требований было отказано, указанное решение вступило в законную силу 09.11.2023 и было оставлено без изменения определением Шестого кассационного суда от 11.04.2024.

Истец считает, что при рассмотрении указанного дела был установлен факт пользования ответчиком имуществом, придает преюдициальное значение указанному судебному акту на основании ч. 3 ст. 69 АПК РФ.

Фактическое пользование чужим имуществом без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований является неосновательным обогащением, возмещение которого осуществляется по правилам главы 60 ГК РФ.

Истец считает, что неосновательное обогащение на стороне ответчика возникло с 18.02.2019 в размере рыночной стоимости арендной платы (3000 рублей за кв.м. в месяц), в то же время расчет ООО «СамЭК» производит с учетом срока исковой давности (3 года) с 18 апреля 2021 года по 17 апреля 2024 года (дата направления претензии).

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, отрицал сам факт своего нахождения в данном помещении и использования его для своих нужд, указал, что данное помещение его прежний владелец муниципальное предприятие городского округа Самара "Коммунальник" ответчику в пользование никогда не передавал.

Также пояснил, что из постановления старшего участкового уполномоченного полиции ОП №5 УМВД России по г. Самаре ФИО10 от 24.04.2020 "Об отказе в возбуждении уголовного дела" следует, что в ходе проведение проверки никто из опрошенных полицией лиц, ни сам проводивший проверку сотрудник полиции, не входили внутрь спорного помещения. В постановлении не указано, есть в данной комнате сотрудники ответчика и вещи, принадлежащие этой организации, или таковых не имеется. Сведений, полученных с помощью средств объективной фиксации (фото- и видеосъемка, комиссионный акт осмотра), которые подтверждали бы факт ведения ответчиком хозяйственной деятельности в спорном помещении, истец не представил.

Ответчик указал, что объяснения ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, данные ими в ходе проверки сообщения о преступлении КУСП № 3675 от 18.04.2020, в отсутствие приговора суда или иного судебного постановления по уголовному делу, не являются надлежащими доказательствами факта незаконного использования ответчиком имуществом истца.

Ответчик также указал, что не менял замок от входной двери, как это указал истец в своем заявлении. И даже в том случае, если бы факт смены замка действительно имел место, сам по себе этот факт не имеет юридического значения для настоящего дела, так как не доказывает, что данным помещением непременно пользуется ответчик. В распоряжении ООО "ФБ Хоум-Сервис", как управляющей организации, имеются запасные ключи от некоторых других нежилых помещений, принадлежащих юридическим лицам. Ключи были переданы для беспрепятственного устранения замыканий, протечек и других аварийных ситуаций в ночное время в отсутствие владельцев.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Решением общего собрания собственников помещений МКД от 10 мая 2015 года был выбран способ управления многоквартирным домом по адресу 

<

...> посредством управляющей организации. Была выбрана управляющая организация - ООО "ФБ Хоум-Сервис", утверждены условия договора управления многоквартирным домом (далее - договор управления). В соответствии с договором управления управляющая организация по заданию собственников приняла обязательства обеспечить оказание жилищно-коммунальных услуг, выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, а собственники обязались принять и оплатить оказанные услуги (пункты 2.2., 2.3. договора).

Договор управления заключен собственниками помещений с ООО "ФБ Хоум-Сервис" 01 июня 2015 года, управляющая организация приступила к исполнению возложенных на нее обязанностей и продолжает их осуществлять в настоящее время.

В судебном заседании суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции директор ООО "ФБ Хоум-Сервис" ФИО4 пояснила, ключи от помещения были переданы управляющей организации с момента ее избрания в 2015 году, беспрепятственный доступ в спорное помещение возник с 2015 года при отсутствии каких-либо возражений собственника - муниципального образования. Работники ООО "ФБ Хоум-Сервис" на постоянной основе в помещении не находились, приходили в данное помещение только для обслуживания расположенных в нем инженерных коммуникаций и для подготовки к отопительному сезону.

Согласно ч. 1,ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Как следует из пункта 3.4.5 Постановления Госстроя РФ № 170, пунктов 10-12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пп."б" пункта 32 Правил о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, собственники помещений обязаны обеспечить в любое время суток свободный доступ к инженерным коммуникациям представителям соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства.

Аналогичная обязанность собственника содержится в пунктах 3.3.6., 3.3.17. договора управления от 01.06.2015.

Виды оказываемых ответчиком услуг конкретизированы в приложении № 2 к договору управления. Так, согласно его пунктам 2, 3, 4, 5, 6, 11, 13, 15 приложения № 2 к договору управления, управляющая организация обязана производить осмотры, ремонты оборудования сети холодного, горячего водоснабжения и канализации, сети центрального отопления, ВРУ вводных шкафов - 1 раз в месяц, а ремонты по мере необходимости. Производить ревизию и очистку санитарно-технического оборудования, водозапорной, регулирующей арматуры, грязевиков, контрольно-измерительных приборов - 1 раз в месяц по плану-графику. Производить набивку сальников, водозапорной регулирующей арматуры, зачеканку фасонных соединений канализации, замену водозапорной регулирующей арматуры, фитингов, контрольно-измерительных приборов, фасонных соединений канализации - по мере необходимости и выявлении неисправности. Производить осмотр общедомовых электрических сетей, осмотр ВРУ вводных шкафов с подтяжкой всех контактных соединений и с проверкой надежности заземляющих контактов соединений - по мере необходимости. Производить очистку, ревизию электрической части ВРУ вводных шкафов - 1 раз в месяц по плану-графику.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что спорное нежилое помещение является самостоятельным, не имеет вспомогательного значения по отношению к основным помещениям дома, обосновывая свою позицию установлением факта не отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома в судебном порядке в рамках вышеуказанного гражданского дела судом общей юрисдикции.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

По смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее (по другому делу) основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. Преюдициальное значение судебного акта следует воспринимать с учетом тех или иных особенностей ранее рассмотренного дела: предмета и основания заявленных требований, предмета доказывания, доводов участников спора, выводов суда по существу спора в связи с конкретными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле, и исследованными и оцененными судом. При этом одна лишь оценка конкретного доказательства (в той или иной части) не может рассматриваться как основание, необходимое и достаточное для окончательного вывода о преюдиции.

В   п.      4   совместного   постановления  Пленумов   Верховного   Суда   и  Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что по смыслу чч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или чч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, чем выводы, содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Суд первой инстанции указал, что из судебного акта по делу N 2-151/2022 по иску собственников помещений в МКД об оспаривании сделки по приобретению истцом нежилого помещения не следует, что суд общей юрисдикции исследовал взаимоотношения истца и ответчика в заявленный в настоящем иске период, по поводу использования данного объекта недвижимости.

ООО "ФБ Хоум-Сервис" в гражданском деле № 2-151/2022 участвовало в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. К предмету указанного спора установления факта владения спорным имуществом без наличия на то правовых оснований в период после приобретения истцом не относился, факты ведения ответчиком хозяйственной деятельности в помещении истца судом не устанавливался.

Изучив содержание решения Ленинского районного суда г.Самары от 10.06.2022 по делу №2-151/2022 (л.д.55-63), суд первой инстанции пришел к выводу, что установив возможность самостоятельного использования помещения в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, районный суд вывода о возможности его использования в коммерческих целях, в том числе путем сдачи в аренду не делал. Состояние помещения на момент приобретения ответчиком, цели истца, которые преследовались совершением данной сделки, не устанавливались.

Муниципальное предприятие городского округа Самара "Коммунальник" 15.08.2018 продало в результате торгов Обществу с ограниченной ответственностью "СамЭК" вышеуказанное нежилое помещение по договору купли-продажи № 4 от 15.08.2018.

В силу пункта 3.1. договора купли-продажи № 4 передача имущества и документации в отношении имущества производится и оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты согласно п. 2.1., 2.4. настоящего договора. Передача имущества считается совершенной датой, указанной в акте приема-передачи.

В соответствии с п. 3.4. договора, передача имущества от продавца к покупателю осуществляется силами и за счет средств покупателя по адресу нахождения имущества.

МП "Коммунальник" и ООО "СамЭК" 15.09.2018подписали акт приема-передачи к договору купли-продажи № 4 от 15.08.2018, по которому МП "Коммунальник" передало, а ООО "СамЭК" приняло нежилое помещение по адресу: 

<

...>, литер В.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд первой инстанции указал, что поскольку договор купли-продажи иного правила не предусматривал, само помещение и ключ от двери в него истцу 15.09.2018 должен был вручить продавец помещения Муниципальное предприятие "Коммунальник". При наличии в помещении незаконного владельца передача помещения и подписание акта в порядке ст. 556 ГК РФ (поскольку иное не указано в договоре) была бы невозможной.

Истец доводов о невозможности осмотра помещения при его передаче продавцом не заявил.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в договоре купли-продажи № 4 от 15.08.2018 и акте приема передачи отсутствуют условия, касающиеся состава, качества передаваемого недвижимого имущества, как и указание на нахождении в помещении общедомового имущества МКД.

Поскольку истец, приняв имущество по акту приема-передачи от продавца, никаких претензий в последующем по качеству не заявил, суд пришел к выводу, что установленным факт осведомленности истца о состоянии помещения, его составе и нахождении в нем общедомового имущества.

В соответствии с п. 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

То есть, неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно следующих условий:

- факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

-  приобретение или сбережение имущества за счет другого лица;

-  отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт уменьшения имущества истца и факт увеличения имущественной сферы ответчика за счет имущества истца без законных оснований.

В силу пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

В силу указанной правовой нормы денежные средства и иное имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если будет установлено, что они передавались лицом, требующим их возврата, заведомо для него в отсутствие какого-либо обязательства.

Подпункт 4 статья 1109 ГК Российской Федерации основан на презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации), обеспечивает справедливый баланс их интересов и служит реализации предписаний статей 17 (часть 3), 35, 46 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2023 года N 878-О, от 28 марта 2024 года N 710-О и др.).

Суд первой инстанции указал, что истец, приобретая добровольно нежилое помещение с такими техническими характеристиками, не мог не знать, что управление общедомовым имуществом и его эксплуатация осуществляется управляющей компанией с предоставлением соответствующего доступа, а также должен был выяснить у продавца сложившийся порядок предоставления соответствующего доступа. В случае несогласия с установившимся порядком пользования помещением управляющей компанией, мог отказаться от приобретения объекта. Однако указанное действие истец не осуществил.

В соответствии с поэтажным планом технического паспорта, приложенного ко всем судебным экспертизам, проведенным в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-151/2022 (л.д.47 т.2), общая площадь нежилого помещения составляет 44,5 кв.м., расположено на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. Состав и наименование помещений следующий:

1. Теплоузел - площадь 27,2 кв.м.;

2. Элетрощитовая - площадь 5,0 кв.м.;

3. Коридор - площадь 4,1 кв.м.;

4. Тамбур - площадь 1,4 кв.м.;

5. Коридор - площадь 3,9 кв.м.;

6. Умывальник - площадь 1,8 кв.м.;

7. Туалет - площадь 1,1 кв.м.

Согласно исследовательской части заключения эксперта ФИО14 (ООО «Экспет Оценка»), проведенного в рамках дела, при натурном осмотре помещения 24.02.2022 установлено, что в помещении №1 площадью 27,2 кв.м. находятся следующие инженерные коммуникации:

-  трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения. Материал трубопроводов ГВС смешанный - водогазопроводные трубы и полипропиленовые. Трубопроводы ХВС - полипропилен. На сетях распложены запорные устройства, манометры, термометры, приборы учета (расходомеры) и т.п. Трубопроводы ХВС/ГВС представляют собой трубопроводы с устройством разводки на стояки.

-  система отопления - тепловой/элеваторный узел - ввод магистрального теплоносителя и подключение с внутридомовой системой отопления, система подающих и обратных трубопроводов (материал-металлические трубы), на трубопроводах расположены: запроно/регулирующая арматура, грязевики, манометры, термометры, приборы учета (расходомеры) и т.п.

-  система водоотведения (канализационная труба ПП), трубопровод проложен наружно, в средней части помещения.

Фото помещения на дату осмотра (л.д.12 т.3)

В помещении №2 площадью 5,0 кв.м. находится металлический шкаф с вводно-распределительным устройством 0,4 кВ (ВРУ), через которое выполняется электропитание (в т.ч. отключающие рубильники и плавкие предохранители) системы электроснабжения жилого дома. Справа при входе в металлическом навесном шкафу установлены блоки питания (2 шт.), из шкафов провода выведены и проложены по помещению в гофрированной трубе. На металлических шкафах с контрльно-измерительными приборами учета установлены пломбы АО «Самарогорэнргосбыт».

Фото помещения на дату осмотра (л.д.13 т.3).

В помещении 4 площадью 1,4 м2 расположена труба ливневой канализации, под потолком проходят инженерные коммуникации системы отопления.

В помещении 5 площадью 3,9 кв.м. в дальнем правом углу проходит труба ливневой канализации.

Фото на дату осмотра (л.д.14 т.3).

Расположение узлов управления системы электропитания, отопления, горячего, холодного водоснабжения, ливневой канализации в помещении истца подтверждается также экспертным заключением АНО "ФЭКЦ" № 161-31-80-658 от 26.07.2023 составленным по определению Самарского областного суда по указанному гражданскому делу.

Также экспертом установлено, что признаки производства работ по реконструкции и перепланировке нежилого помещения отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, приобретая помещение по возмездной сделке, осмотрев его, должен был установить, что из всех комнат, составляющих указанный объект недвижимости, только помещение №3 коридор - 4,1 кв.м, №6 умывальник - 1,8 кв.м, №7 туалет- 1,1 кв.м не обременены общедомовым имуществом МКД. При этом, свободные от общедомового имущества помещения являются коридором, умывальником и туалетом, т.е. вспомогательными относительного самого нежилого помещения. Истец является коммерческой организацией, целью деятельности которой является извлечение прибыли. Поскольку иная цель приобретения данного помещения истцом не указана, судом предполагается коммерческое использование данного помещения (сдача в аренду), что подтверждается непосредственно содержанием искового заявления и расчетом исковых требований, исходя из размера арендных платежей.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что в силу подпункта 4 статьи 1109 ГК Российской Федерации, а также презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации), приобретение помещения с целью взыскания арендной платы с управляющей компании либо собственников МКД напрямую является недобросовестным, судебной защите не подлежит.

Кроме того, согласно заключению эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО14 в помещении 1 Отделка потолка и стен - побелка/масляная окраска. Наблюдаются признаки физического износа элементов отделки (растрескивание, сколы, механические повреждения и т.п.), в помещении имеются оконные проемы, наблюдаются многочисленные механические повреждения, трещины остекления, частичное отсутствие блоков в районе прохода трубопровода канализации, оконные проемы помещения вторичные - не выходят на фасад, перед таковыми имеются еще световые проемы, система вентиляции не функционирует (закрыт короб). Аналогичное состояние зафиксировано и в отношении иных помещений.

Указанная информация также отображена в выводах эксперта по вопросу №3 -отсутствие естественного освещения и вентиляции. Также экспертом сделан вывод о том, что микроклимат помещения не отвечает требованиям к помещениям для постоянного пребывания людей (л.д.38 т.3).

Какие либо ремонтные работы после осмотра эксперта в помещении не проводились.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что в настоящее время помещение в коммерческих целях с присутствием людей в текущем состоянии использоваться не может; свободными от общедомового имущества, и теоретически, возможными при проведении соответствующих ремонтных работ к коммерческому использованию, являются комнаты №3,6,7 общей площадью 7 м2.

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491 в состав общего имущества включаются: обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии.

Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Перечисленные в вышеуказанных судебных постановлениях и экспертном заключении узлы управления инженерной системы многоквартирного дома соответствуют определению, данному в разделе 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 о составе общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, данное инженерное оборудование входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Управляющая компания в силу действующего законодательства осуществляет обслуживание данных коммуникаций, в связи с чем, с 2015 года имеет доступ в спорное помещение.

В период с 01 июня 2015 года по сегодняшний день ООО "ФБ Хоум-Сервис" оказывает услуги собственникам помещений МКД по содержанию узлов управления систем электропитания, отопления, горячего и холодного водоснабжения всего жилого дома (теплового узла, прибора учета тепла, запорной арматуры на ввод холодной воды, трубопроводов   системы   водоснабжения   и   водоотведения,   трубопроводов   системы отопления, элеваторного узла, вводного ВРУ и пр.) расположенных в помещении истца, но принадлежащих на праве долевой собственности всем собственникам помещений.

Выполнение вышеуказанных работ по обеспечению готовности инженерных систем дома невозможно без физического контакта с узлами отопления и горячего водоснабжения, расположенными в помещении истца. При производстве вышеперечисленных работ помимо допущенных сотрудников управляющей организации (инженер, слесарь-сантехник) обязательно присутствует представитель теплоснабжающей организации.

Правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии, тепловой мощности, теплоносителя с использованием систем теплоснабжения, созданием, функционированием и развитием таких систем, определяет Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении" (статья 1 Закона о теплоснабжении). Тепловой пункт определяется как комплекс устройств, расположенный в обособленном помещении, состоящий из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, их работоспособность, управление режимами теплопотребления, трансформацию, регулирование параметров теплоносителя (приказ Минэнерго РФ от 24.03.2003 N11 5 "Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок").

В соответствии с пунктом 11.23 СНиП 2.04.07-86. Тепловые сети (утв. Постановлением Госстроя СССР от 30.12.86 № 75), тепловые пункты по размещению подразделяются на отдельностоящие, пристроенные к зданиям и сооружениям и встроенные в здания и сооружения.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ правомочия собственника ограничены возможностью совершения действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. Подобного рода ограничения могут быть обусловлены и публичными интересами.

Правомочия собственника не могут реализовываться без учета общих принципов гражданского законодательства, которые подразумевают, что при осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, не, допускать злоупотребления правом и не извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что доступ в спорное помещение директора управляющей организации ООО "ФБ Хоум-Сервис", дежурного слесаря (равно как и других работников управляющей организации соответствующих специальностей и должностных обязанностей):

-  не преследует цель удовлетворить личные, либо коммерческие нужды самой организации;

- не является незаконным, а регламентирован соответствующими правовыми актами, что не противоречит приведенному истцом судебному постановлению (определению Самарского областного суда от 09.11.2023 по делу № 33-230/2023), включающему правовую оценку судом заключения судебного эксперта;

-  отсутствует приобретение либо сбережение имущества за счет истца.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции нарушил принцип правовой определенности вступившего в законную силу судебного акта, отклоняется судом.

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением суда по делу № 2-151/2022 было отказано в удовлетворении исковых требованиях о признании недействительной государственную регистрацию права собственности и права хозяйственного ведения вышеуказанного помещения, признании недействительной сделкой вышеуказанного договора купли-продажи нежилого помещения, аннулировании записи в ЕГРН, признании вышеуказанного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Суды в рамках указанного дела пришли к выводу, что спорное помещение является изолированным, обособленным нежилым помещением. Доступ к помещению требуется только для разрешенных специалистов служб эксплуатации МКД и специалистов служб безопасности и спасения в экстренных ситуациях, доступ для других категорий граждан не требуется, за исключением собственника нежилого здания. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций. Наличие в спорном помещение инженерных коммуникаций не исключает его использование для целей не связанных с вспомогательным назначением и обслуживанием.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что из судебного акта по делу N 2-151/2022 по иску собственников помещений в МКД об оспаривании сделки по приобретению истцом нежилого помещения не следует, что суд общей юрисдикции исследовал взаимоотношения истца и ответчика в заявленный в настоящем иске период, по поводу использования данного объекта недвижимости.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции и отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из приведенной правовой нормы следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В данном случае истец, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, не доказал факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца в отсутствие на то правовых оснований.

Как следует из материалов дела, обслуживание инженерных коммуникаций производится ответчиком в ходе плановых осмотров и ремонта, для чего не требуется осуществление владения и пользования подвальным помещением.

Доказательств постоянного длительного пользования помещением ответчиком в материалах дела не имеется, в связи с чем расчет суммы неосновательного обогащения как стоимости аренды (фактического пользования) помещением за весь приведенный истцом период времени является необоснованным. Ответчик не находился в помещении истца весь указанный период, конкретные даты и периоды нахождения сотрудников ответчиков в помещении не установлены, также как и периодичность их нахождения в помещении, а нахождение в помещении коммуникаций не препятствует пользованию истцом своим, в связи с чем, при наличии у истца возможности помещение использовать, с ответчика не может быть взыскано неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование помещением по основанию нахождения в нем инженерных коммуникаций.

Кроме того, на момент приобретения спорного нежилого помещения по договору купли-продажи находились инженерные коммуникации в данном нежилом помещении, истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что цена купли-продажи помещения определена без учета нахождения в помещении коммуникаций, а также что их нахождение препятствует или затрудняет реализацию прав собственника помещения, что исключает взыскание с администрации неосновательного обогащения на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размещение в помещении оборудования, которое соответствует назначению помещения, и используется с момента его возведения в соответствии с его целевым назначения для обеспечения деятельности физических и юридических лиц, не означает нарушения прав собственника объекта недвижимости и возникновение неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Аналогичная позиция изложена в Определение Верховного суда Российской Федерации № 307-ЭС19-1433 от 25.03.2019 по делу № А56-81706/2016, Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда по делу № 33-6109/2019 от 29.05.2019, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2020 по делу №А55-24626/2018.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2024 года по делу №А55-14262/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                               В.А. Копункин

Судьи                                                                                                             Е.А. Митина

С.Ш. Романенко