АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Севастополь

«29» марта 2018 года

Дело №А84-4747/17

 

Резолютивная часть решения оглашена 22 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2018 года

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, 

при участии представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 26.01.2018 № 674/31/2-18, личность удостоверена паспортом;

ответчика (Жилищно-строительный кооператив «Адмиралтейский») – ФИО3, по доверенности от 23.01.2018, личность удостоверена паспортом;

ответчиков (ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», АО «Бытрадиотехника») - не явились, извещены;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Правительства Севастополя (299001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Жилищно-строительному кооперативу «Адмиралтейский» (299011, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Турстрой Сервис» (299011, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Инициатива» (299011, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Форум Крым» (299053, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), акционерному обществу «Бытрадиотехника» (299053, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), об обязании передать квартиры в собственность города,

установил:

Правительство Севастополя (далее – истец, Правительство) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Адмиралтейский» (далее – ЖСК «Адмиралтейский»), обществу с ограниченной ответственностью «Турстрой Сервис» (далее – ООО «Турстрой Сервис»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Инициатива» (далее – ООО «СК «Инициатива»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Форум Крым» (далее – ООО «СК «Форум Крым»), акционерному обществу «Бытрадиотехника» (далее – АО «Бытрадиотехника») об обязании передать в собственность города федерального значения Севастополя жилые помещения: квартиру, площадью 36 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>; квартиру, площадью 65 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>.

Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиками инвестиционного контракта от 16.02.2015 №607/30/2-15/ИК/ИМ и соглашений о его исполнении.

Определением от 26.12.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 25.01.2018 дело назначено к судебному разбирательству.

27.02.2018 ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», АО «Бытрадиотехника» подали отзывы на исковое заявление, согласно которых против удовлетворения исковых требований возражают, поскольку у них отсутствуют обязательства по передаче спорных квартир, ходатайствовали о рассмотрении дела без участия их представителей.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ЖСК «Адмиралтейский» против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в том числе, указал на то, что обязательства по инвестиционному контракту от 16.02.2015 №607/30/2-15/ИК/ИМ исполнены в полном объеме, в порядке, согласованном сторонами.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

16.02.2015 Правительством Севастополя (Правительство) и ЖСК «Адмиралтейский» (Инвестор) заключен инвестиционный контракт №607/30/2-15/ИК/ИМ (далее – Контракт) (л.д.13-27 т.1), предметом которого является совместная реализация сторонами в срок до 30.06.2017 инвестиционного проекта «Строительство жилого квартала (комплекса многоквартирных жилых домов) в районе Бухты «Круглая» в г.Севастополе, включающего в себя комплекс многоквартирных жилых домов с элементами соцкультбыта ориентировочной общей площадью 28 476,3 кв.м., расположенные в районе ул.Челнокова, 19, а также внутриплощадочные и внеплощадочные инженерные сети и иные сооружения, необходимые для эксплуатации Объекта».

Согласно пункту 1.2 Контракта Инвестиционным объектом (Объектом) стороны договорились считать жилой квартал (комплекс многоквартирных жилых домов) в районе бухты «Круглая» в г. Севастополе, включающий в себя комплекс многоквартирных жилых домов с элементами соцкультбыта I, III, IV, VI очередь строительства общей площадью 28 476,3 кв.м., расположенные в районе ул.Челнокова, 19, а также внутриплощадочные и внеплощадочные инженерные сети и иные сооружения, необходимые для эксплуатации Объекта.

Статьей 3 Контракта предусмотрено следующее распределение между сторонами прав на созданное имущество по итогам реализации инвестиционного проекта.

В собственность Правительства передается 12 % общей площади квартирного фонда объекта и 100 % всех внеплощадочных инженерных сетей, построенных в рамках реализации проекта (пункт 3.1.1 в редакции дополнительного соглашения к Контракту от 19.02.2015 (л.д.34 т.1)).

Инвестор приобретает в собственность все объекты недвижимости, инженерные сети и иные строения и сооружения, построенные в процессе реализации проекта за исключением объектов, передаваемых в собственность Правительства согласно п.3.1.1 Контракта, в том числе: 88% общей площади квартирного фонда объекта и 100 % нежилой (коммерческой) площади Объекта всех внеплощадочных инженерных сетей, построенных в рамках реализации проекта (пункт 3.1.2 в редакции дополнительного соглашения к Контракту от 19.02.2015 (л.д.34 т.1)).

Дополнительным соглашением №2 к Контракту от 30.04.2015 (л.д.35-36 т.1) стороны пришли к соглашению внести изменения в пункты 1.2 и 2.1 Контракта в части указания на местонахождение объекта, а именно, вместо: «включающий в себя комплекс многоквартирных жилых домов с элементами соцкультбыта I, III, IV, VI очередь строительства общей площадью 28 476,3 кв.м., расположенные в районе ул.Челнокова, 19», указать: «состоящий из жилых многоквартирных домов с объектами соцкультбыта по ул. Челнокова, 27 (I очередь строительства) и ул.Челнокова, 29 (III, IV и VI очередь строительства)».

Кроме того, статью 3 Контракта дополнено пунктом 3.2 следующего содержания.

В счет исполнения обязательств Инвестора по передаче в собственность города федерального значения Севастополя 12% общей площади квартирного фонда Объекта допускается передача Инвестором квартир, расположенных в иных объектах капитального строительства в пределах города Севастополя, при условии соответствия основных характеристик фактически передаваемых квартир характеристикам квартир, строительство которых осуществляется Инвестором согласно данному Контракту. При этом, допускается передача таких квартир в собственность города федерального значения Севастополя от привлеченных Инвестором третьих лиц. Передача указанными лицами квартир в собственность города федерального значения Севастополя считается исполнением обязательств Инвестора, и не создает у Правительства каких-либо обязательств перед лицами, фактически передавшими квартиры. Все обязательства, связанные с оплатой стоимости передаваемых Правительству квартир возлагаются на Инвестора. Передача квартир третьими лицами оформляется многосторонними соглашениями (с участием Инвестора, Правительства и лиц, передающих квартиры), в которых выгодоприобретателям (получателем квартир) определяется город федерального значения Севастополь (в лице уполномоченного органа), а плательщиком их стоимости – Инвестор.

Также 30.04.2015 Правительством, Инвестором и третьими лицами: ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», - заключено соглашение об исполнении части инвестиционных обязательств по Контракту (л.д.37-40 т.1).

Согласно данному соглашению стороны установили, что во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме по ул. Челнокова, 27 (I очередь строительства) (фактическая общая площадь жилых помещений составила 3 610,20 кв.м.) в собственность города федерального значения Севастополя подлежит передаче 433,22 кв.м., что составляет 12 % от общей площади жилых помещений.

В счет исполнения определенного соглашением обязательства Инвестора определены 11 квартир общей площадью 433,30 кв.м., принадлежащие ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива» (пункт 1).

В счет будущих (еще не наступивших) обязательств по Контракту о передаче 12 % от общей площади III, IV и VI очередей строительства по ул.Челнокова, 29, стороны договорились о передаче 18 квартир общей площадью 746,60 кв.м., принадлежащих ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым» (пункт 2).

Согласно пункту 4 данного соглашения передача квартир осуществляется на основании Актов приема-передачи квартир, подписываемых передающими лицами и принимающей стороной.

В подтверждение исполнения соглашения Инвестором в материалы дела предоставлены акты приема-передачи квартир (л.д.8-119 т.2), истцом факт приема-передачи указанных квартир не оспаривается.

12.03.2016 Правительством, Инвестором и третьими лицами: ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», - заключено соглашение об исполнении части инвестиционных обязательств по Контракту и определении долей в объекте незавершенного строительства  с целью государственной регистрации права общей долевой собственности (л.д.41-44 т.1).

Согласно пункту 2 указанного соглашения после сдачи Объекта в эксплуатацию и оформления (регистрации) права собственности на квартиры ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым» обязуются передать в собственность города федерального значения Севастополя 25 квартир общей площадью 1301,00 кв.м., из расчета: 17 057,66 кв.м. (проектная общая площадь) * 12% (доля Правительства)) – 746,60 кв.м.

Пунктом 3 указанного соглашения стороны установили, что площадь квартир, указанных в пункте 2 принимается без учета балконов, лоджий, веранд и террас и подлежит корректировке по обмерам фактически построенных площадей квартир, выполненных кадастровым инженером.

16.06.2017 Правительством, Инвестором и третьими лицами: ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», АО «Бытрадиотехника» - заключено соглашение об исполнении инвестиционных обязательств по Контракту (л.д.45-49 т.1).

В пункте 1.1 стороны зафиксировали исполнение Контракта по соглашению от 30.04.2015, а именно, что общая площадь жилых помещений (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) фактически составила 3610,20 кв.м., поэтому в собственность города передано 12% площади – 11 квартир общей площадью 433,3 кв.м.

В пункте 1.2 установлено, что поскольку общая площадь жилых помещений (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) III, IV и VI очередей строительства по ул.Челнокова, 29, фактически составила 16 200,3 кв.м., то в собственность города должно быть передано 1 944,03 кв.м. (12%).

Учитывая исполнение Контракта по соглашению от 30.04.2015 в части передачи 18 квартир общей площадью 746,60 кв.м., стороны пришли к соглашению, что в счет исполнения обязательств передающие лица дополнительно к ранее переданным передают 23 квартиры общей площадью 1197,6 кв.м. (пункт 1.2), рассчитанная как разница между 1 944,03 кв.м. (12 % от фактической общей площади жилых помещений в III, IV и VI очередей строительства Объекта) и 746,60 кв.м. (передано по соглашению от 30.04.2015).

В подтверждение исполнения соглашения Инвестором в материалы дела предоставлены акты приема-передачи квартир (л.д.8-119 т.2), истцом факт приема-передачи указанных квартир не оспаривается.

В пункте 7 соглашения от 16.06.2017 стороны подтвердили, что в части вопросов передачи квартир, прямо предусмотренных соглашением, а также квартир, ранее переданных во исполнение Контракта, какие-либо разногласия, требования или претензии отсутствуют.

Стороны предусмотрели в пункте 8 указанного соглашения право Правительства в течение 30 календарных дней со дня подписания соглашения предъявить мотивированное требование о передаче дополнительных квартир в случае несогласия с соглашением.

Такое требование о передаче квартир, расположенных по адресам: 

<

...>, 

<

...>, было направлено в адрес ответчиков 05.07.2018.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями обращения истца в суд с данным требованием.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление №54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д. (пункт 4)

В соответствии с пунктом 6 Постановления №54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.

При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления №54, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, исходя из буквального значения содержащихся в пунктах 1.2, 2.2 Контракта, пунктах 1, 2 Соглашения от 30.04.2015, пунктах 1, 2, 3, 5.1 Соглашения от 12.05.2016,   пунктах 1.1, 1.2 Соглашения от 16.06.2017 слов и выражений, суд пришел к выводу о согласованности сторонами условия об определении числового выражения объема обязательства при распределении между сторонами прав на созданное имущество путем расчета долей 12/100 и 88/100 от фактической общей площади жилых помещений без учета балконов, лоджий, веранд и террас (согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию).

В силу положений статьи 2 Федерального закона №427-ФЗ и статьи 24.2 Закона №122-ФЗ, действовавшими до 01.01.2017, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

С 01.01.2017 аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Соглашения от 30.04.2015, от 12.05.2016, от 16.06.2017 об исполнении Контракта не нарушают указанные положения законов.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ).

Проверив расчет распределения между сторонами прав на созданное имущество, суд признал его арифметически правильным и соответствующим долям, определенным сторонам в пункте 3.1 Контракта.

Фактическое исполнение Соглашения от 30.04.2015, Соглашения от 12.05.2016, Соглашения от 16.06.2017 подтверждено представителями сторон и документально.

Кроме того, в силу положений пункта 3.2 Контракта передача ООО «Турстрой Сервис», ООО «СК «Инициатива», ООО «СК «Форум Крым», АО «Бытрадиотехника»  квартир в собственность города федерального значения Севастополя по указанным соглашениям считается исполнением обязательств Инвестора, и не создает у каких-либо новых обязательств перед истцом.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что обязательства по Контракту исполнены Инвестором в полном объеме, ввиду чего в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о распределении судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья             

Е.Н. Юрина