Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-153483/22-93-1187

21 декабря 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 21 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО "САРГАС" (129337, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЯРОСЛАВСКИЙ ВН.ТЕР.Г., ЯРОСЛАВСКОЕ Ш., Д. 19, СТР. 1, ПОМЕЩ. 5, ОГРН: 1177746855494, Дата присвоения ОГРН: 09.08.2017, ИНН: 7707389994)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745, КПП: 772601001)

третье лицо: АО АКБ "НОВИКОМБАНК" (119180, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЛЯНКА УЛИЦА, ДОМ 50/1, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1027739075891, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2002, ИНН: 7706196340, КПП: 770601001)

о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 28.02.2022 №КУВД-001/2021-48693358/4, об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

при участии:

от заявителя – Борисова Е.М. дов. от 01.11.2021 № 2021/01/11, диплом

от ответчика – Ноберцева Л.В. дов. от 17.01.2022 №Д-28/2022, диплом

от третьего лица – Иванова Н.Г. дов. от 14.04.2022 № 072, диплом

УСТАНОВИЛ:

ООО "САРГАС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, изложенного в уведомлении от 28.02.2022 №КУВД-001/2021-48693358/4, об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

От Управления Росреестра по Москве поступил отзыв на заявление, согласно которому в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч.5  ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.

Как следует из заявления, 20.09.2021 Между ООО «САРГАС» (Арендодатель) и АО «АКБ «НОВИКОМБАНК» (Арендатор) был заключен договор аренды № 105-НБ (Далее по тексту - Договор).

Согласно Договору Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения общей площадью 523,10 кв.м. (далее по тексту - Помещение), в т.ч.: часть нежилого помещения № 2 общей площадью 488,70 кв.м., помещение № 5 общей площадью 8,90 кв.м., помещение № 6 общей площадью 3,60 кв.м., помещение № 7 общей площадью 8,50 кв.м., помещение № 8 общей площадью 6,70 кв.м., помещение № 9 общей площадью 3,20 кв.м., помещение № 10 общей площадью 3,50 кв.м., расположенные в подвальном этаже Здания по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр.1. 

Помещение принадлежит ООО «САРГАС» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.09.2021 по Договору в аренду были передан вышеуказанные помещения.

18.11.2021 АО «АКБ «НОВИКОМБАНК» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявление о государственной регистрации аренды недвижимого имуществ.

29.11.2021 в адрес АО «АКБ «НОВИКОМБАНК» было направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:02:0013007:5863.

28.02.2022 в адрес АО «АКБ «НОВИКОМБАНК» было направлено уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В обоснование отказа Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было указано, что при сопоставлении сведений из ЕГРН и условиях о предмете, содержащихся в Договоре, установлено, что п. 1.1 предмета Договора заявленный объект имеет иные характеристики объекта, в отличие от тех, которые содержатся в актуальных сведениях ЕГРН. В связи с чем, у Управления возникли сомнения, в статусе объекта недвижимого имущества, и есть вероятность предполагать, что в помещение, в состав которого входит помещение являющейся предметом сделки произведена перепланировка.

Не согласившись с принятым решением заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно подпунктам 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правоотношения Договора аренды, предусматривающего предоставление во временное владение и пользование части кровли здания, части кровли технического этажа и части стены технического этажа нежилого здания для размещения оборудования оператора сотовой связи (иного оборудования), регулируется нормами Гражданского законодательства Российской Федерации.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, регулируются нормами договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. 

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой, положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Для понятия аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. 

Арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях, при этом предметом договора аренды будет являться часть вещи (в том числе крыша здания или ее часть).

Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора передачи в пользование отдельной части здания не соответствует действующему законодательству.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Ранее было установлено, что помещения на праве собственности принадлежат ООО «САРГАС», что подтверждается свидетельством о праве собственности.

Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.09.2021 по Договору в аренду заявителю были передан вышеуказанные помещения. 

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. 

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). 

Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.  

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо: описать само здание (сооружение); определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

Условия представленного АО «АКБ «НОВИКОМБАНК» на государственную регистрацию договора аренды в совокупности с информацией об объекте аренды соответствуют имеющимся у регистрирующего органа сведениям ЕГРН об объекте аренды, и позволяют достоверно установить, что договор заключен в отношении указанных выше нежилых помещений  общей площадью 523, 10 кв.м.

Предмет договора аренды описан в соответствии со сведениями о помещении, которые содержатся в Государственном кадастре недвижимости, спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды не имеется.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона, недостоверных сведений и противоречий с ЕГРН не содержат.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора аренды действующему законодательству не противоречит.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра по г. Москве, не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа. Принимая во внимание изложенное, суд полагает требования заявителя подлежащими удовлетворению в полном объеме

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении от 28.02.2022 №КУВД-001/2021-48693358/4 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 20.09.2021 №105-НБ, заключенного между АО АКБ "НОВИКОМБАНК" и ООО "САРГАС".

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "САРГАС" (ОГРН: 1177746855494) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков