АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

г. Магадан Дело № А37-3250/2023  25.10.2024  

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2024 Решение в полном объеме изготовлено 25.10.2024 

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Дьячковой Э.Л., при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН  

<

***>)  

к мэрии города Магадана (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 685000, 

<

...>)  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уютный дом» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество энергетики и  электрификации «Магаданэнерго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о сохранении нежилого помещения в переоборудованном состоянии, при участии в заседании представителей: от истца: ФИО2, доверенность от 08.09.2022 № 49/5-н/49-2022-6-441, диплом от ответчика: ФИО3, доверенность от 26.09.2024 № 43, диплом 

от ПАО «Магаданэнерго»: ФИО4, доверенность от 22.12.2023 № 194, диплом  от ООО УК «Уютный дом»: не явился  

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился  в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, мэрии города  Магадана, о сохранении нежилого помещения, расположенного в МКД по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 49:09:030516:194, принадлежащего  истцу на праве собственности, в переоборудованном состоянии.  

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 25, 26, 29  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), решение Магаданского  городского суда Магаданской области от 17.08.2023, решение Арбитражного суда  Магаданской области по делу А37-1531/2008, заключение эксперта ФИО5 №  049/23/010, иные представленные доказательства.  

Представитель истца в заседании на удовлетворении заявленных требований  настаивал, приобщил дополнительные документы, заявил уточнение исковых требований от  24.10.2024, согласно которым просит суд сохранить нежилое помещение, расположенное по  адресу: 

<

...>, кадастровый номер 49:09:030516:194,  принадлежащее на праве собственности ФИО1, в части системы  отопления в переоборудованном состоянии.  

Суд на основании статей 49, 159 АПК РФ принял уточнения исковых требований. 

Представитель ответчика в заседании и согласно письменному отзыву на иск от  15.12.2023 (л.д.88-89, т.1), письменным пояснениям от 29.03.2024 (л.д.41, т.2), от 18.10.2024,  от 22.10.2024 просит истцу в иске отказать.  

Представитель ПАО «Магаданэнерго» в заседании и согласно письменному мнению  от 02.05.2024 № МЭ/20-18-34-1493 (л.д.91-92, т.2) просит истцу в иске отказать.  

Представитель ООО УК «Уютный дом» в заседание не явился, извещен (л.д.113, т.1).  

В соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу  в отсутствие представителя ООО УК «Уютный дом».  

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, установив фактические  обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные  доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что  исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.  

Как указывает истец в иске, протоколом Межведомственной комиссии от 06.09.2023 №  1800 ответчик возложил на него обязанность привести принадлежащее на праве  собственности нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже МКД по адресу: 

<

...>, общей площадью 321,3 кв.м, в прежнее состояние (л.д.95- 99, т.1).  

Ранее принятое аналогичное решение комиссии на основании протокола от 03.06.2022   № 1642 решением Магаданского городского суда от 17.08.2023 было признано незаконным  (л.д.100-102, т.1; л.д.50-54, т.2).  

Указанное выше нежилое помещение было приобретено истцом у ФИО6  по договору купли-продажи от 13.04.2021 (л.д.63, т.2), право собственности на спорное  помещение зарегистрировано за истцом 23.04.2021 (л.д.10-12, т.1).  

В свою очередь ФИО6 приобрела спорное помещение у Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Магадана по результатам аукциона на  основании договора от 30.05.2007 № 145 (л.д.5-7, 42-49, т.2).  

Помещение было приобретено ФИО6 с демонтированными приборами  отопления (радиаторами) и изолированными трубопроводами, что подтверждается актом  приема-передачи муниципального имущества из аренды от 28.05.2007 (л.д.43, т.1).  

Согласно пункту 2 указанного акта в помещении с 22.04.2003 отключена система  отопления: сняты радиаторы в количестве 20 штук, секций 120, стояки заглушены,  трубопроводы и стояки изолированы. Данные обстоятельства подтверждаются актом от  22.04.2003, составленным представителями МУП «РЭУ-4», МУП «Магадантеплосеть»,  согласно которому в кулинарном цехе отключена система отопления: сняты радиаторы,  стояки заглушены, трубопровод изолирован (л.д.42, т.1).  

Как следует из материалов дела, в период с 26.03.2001 по 28.05.2007 спорное  помещение сдавалось КУМИ г. Магадана в аренду ФИО7 по договорам аренды: от  26.03.2001 № 898/125, от 16.04.2004 № 1600/125, от 01.03.2005 № 1823/125, от 01.02.2006 №  1985/125, от 01.01.2007 № 2114/125 (л.д.115-150, т.1; л.д.1-7, т.2).  

14.04.2003 (в период действия договора аренды спорного помещения) ФИО7  обратилась с заявлением к арендодателю о выдаче согласия на демонтаж отопительных  приборов, в котором арендатор также указала, что в случае прекращения договорных  отношений с КУМИ она гарантирует установку всех демонтированных отопительных  приборов в нежилом помещении по адресу: ул. Карла Маркса, д. 8 (л.д.129, т.1).  

Пунктом 4.4. договора аренды от 26.03.2001 № 898/125 с учетом дополнительного  соглашения № 4 (л.д.127, т.1), также было предусмотрено, что случае прекращения  договорных отношений с арендодателем арендатор обязан восстановить своими силами и за  свой счет систему отопления в полном объеме в соответствии с проектом.  

22.04.2003 отопительные приборы были демонтированы, акт о демонтаже утвержден  МУП «РЭУ-1» и МУП «Магадантеплосеть» (л.д.132, т.1).  

Между тем, по окончании срока аренды ФИО7 демонтированные приборы  отопления не восстановила, помещение сдала без радиаторов отопления (л.д.43, т.1).  

Отсутствие приборов отопления в спорном помещении было также подтверждено в  ходе рассмотрения дела № А37-1531/2008-8 по иску ОАО «Магаданэнерго» к ИП  

ФИО6 о взыскании задолженности по отоплению за период с 01.01.2008 по  01.08.2008 (л.д.46-49, т.1).  

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, а также на заключение эксперта ФИО5 от 12.05.2023 № 049/23/010 (л.д.13-40, т.1), который пришел к выводу о невозможности  оборудовать спорный объект приборами отопления, запитанными от существующей системы  отопления, истец обратился в суд с требованием о сохранении нежилого помещения,  расположенного на цокольном этаже МКД по адресу: 

<

...>,  в части системы отопления в переоборудованном состоянии.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в  многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном  состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает  угрозу их жизни или здоровью.  

Из правовой позиции, изложенной в пункте 4 постановления Конституционного Суда  Российской Федерации от 20.12.2018 № 46-П «По делу о проверке конституционности абз. 2 п.  40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в  МКД и жилых домов в связи с жалобами граждан» следует, что МКД, будучи объектом  капитального строительства, представляет собой, как следует из пункта 6 части 2 статьи 2  Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий  и сооружений» объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части,  включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего  пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для  проживания и деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование  поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд  собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на  общедомовые нужды, то есть на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии,  соответствующем нормативно установленным требованиям (пункты 10, 11 Правил  содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства  Российской Федерации от 13.08.2006 № 491; раздел III Правил и норм технической  эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от  27.09.2003 № 170; СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к  условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением  Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64).  

Обеспечение сохранности МКД в части поддержания его в состоянии, исключающем  разрушение его элементов вследствие промерзания или отсыревания, а также соблюдение как  

в отдельных жилых и нежилых помещениях МКД, так и в расположенных в нем помещениях  общего пользования, входящих в состав его общего имущества, нормативно установленных  требований к температуре и влажности, необходимых для использования помещений по  целевому назначению, достигаются, как правило, за счет предоставления их собственникам и  пользователям коммунальной услуги по отоплению, представляющей собой подачу через сеть,  присоединенную к помещениям, тепловой энергии, обеспечивающей соблюдение в них  надлежащего температурного режима (подпункт «е» пункт 4 Правил предоставления  коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов,  пункт 15 приложения № 1 к данным Правилам; подпункт «в» пункт 11 Правил содержания  общего имущества в МКД; пункт 3.1.2 и пункт 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации  жилищного фонда; СанПиН 2.1.2.2645-10).  

Учитывая изложенное, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что  специфика МКД как целостной строительной системы, в которой каждое жилое или нежилое  помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие  ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливает, по общему правилу,  невозможность отказа собственников и пользователей отдельных помещений в МКД от  коммунальной услуги по отоплению и тем самым - невозможность полного исключения  расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии; соответственно,  обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по отоплению конкретного  помещения не связывается с самим по себе фактом непосредственного использования этого  помещения собственником или пользователем (постановление от 10.07.2018 № 30-П).  

Следовательно, для сохранения помещения в самовольно переустроенном состоянии  истцу необходимо доказать, не приведет ли такое переустройство общего имущества в МКД к  нарушению прочности, разрушению несущих конструкций, нарушению в работе инженерных  систем МКД в целом.  

Как установлено судом, МКД, расположенный по адресу: 

<

...>, был построен по проекту М320, согласно чертежу «Отопление и вентиляция» которого  установлено, что цокольный этаж дома запроектирован отапливаемым, согласно проекту  должны быть установлены радиаторы М-140 (л.д.95, т.2).  

Согласно Акту государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию,  утвержденному решением исполкома Магаданского городского Совета депутатов трудящихся  от 22.04.1970 № 199а, жилой дом принят в эксплуатацию, тепловые сети были приняты по  акту от 17.04.1970 (л.д.102-105, т.2).  

Пи этом согласно указанному решению исполком предписал генеральному подрядчику  досдать Госкомиссии встроенное помещение в цоколе дома до 10.06.1970.  

По сообщению ОГКУ «Государственный архив Магаданской области» от 28.06.2024 №  67 акта приемки в эксплуатацию цокольного этажа жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, акта приемки внутридомовых сетей от 17.04.21970 на хранении  в госархиве не имеется.  

Вышеуказанное позволяет суду прийти к выводу, что спорное помещение,  расположенное в цокольном этаже МКД было запроектировано и построено как отапливаемое.  

Далее, как установлено судом, 22.04.2003 арендатором ФИО7 был произведен  демонтаж приборов отопления в помещении цокольного этажа МКД без соблюдения  действующего порядка.  

В соответствии с пунктами 1, 3 раздела IY Положения о порядке переустройства  помещений в жилом фонде города Магадана, утвержденного Постановлением мэрии г.  Магадана от 31.10.2001 № 2628, переоборудование и перепланировка жилых и нежилых  помещений в жилых домах допускается после получения разрешения межведомственной  комиссии при мэрии г. Магадана; собственники жилых и нежилых помещений заявляют о  своих намерениях по их переустройству в Управление архитектуры и градостроительства  мэрии города Магадана с предоставлением необходимых документов, в том числе заявление с  перечнем предполагаемых ремонтно-строительных работ (в том числе реконструктивных  работ), письменное согласие или возражения (с объяснением причин) собственника, владельца  (балансодержателя) жилого дома на заявленные ремонтно-строительные работы с  предложениями по их организации, проектная документация, согласованная с жилищной  инспекцией) для получения разрешения Межведомственной комиссии мэрии города Магадана  на переустройство системы отопления помещения (л.д.55-58, т.2).  

Согласно письменным пояснениям мэрии города Магадан от 29.03.2024 (л.д.41, т.2) в  соответствии с действующим в 2003 году Положением о порядке переустройства помещений в  жилом фонде г. Магадана, собственник помещения в лице КУМИ согласовал ФИО7  демонтаж отопительных радиаторов, но ФИО7 для получения разрешения  межведомственной комиссии при мэрии г. Магадана с заявлением о переоборудовании  помещения не обратилась.  

Нынешний собственник помещения (истец) просит сохранить спорное помещение в  переоборудованном состоянии в части системы отопления.  

В настоящее время согласование переустройства и (или) перепланировки помещений,  расположенных в многоквартирных домах в городе Магадане, осуществляется  

Межведомственной комиссией по рассмотрению вопросов переустройства и (или)  перепланировки помещений, перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых  помещений в жилые помещения в многоквартирных домах на территории муниципального  образования «Город Магадан» (создана постановлением мэрии города Магадана от 13.01.2016   № 16) (далее - Комиссия) в соответствии с административным регламентом предоставления  муниципальной услуги «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки  помещения в многоквартирном доме», утвержденным постановлением мэрии города Магадана  от 17.06.2022 № 1941-пм.  

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям  помещений в многоквартирном доме и порядок расчета за коммунальную услугу по  отоплению помещений в МКД (в том числе нежилых) урегулированы Правилами  предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в  многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства  Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354).  

Согласно подпункту «е» пункта 4 Правил № 354 под отоплением понимается подача по  централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления  тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых  помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в  многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в пункте 15 приложения 1 к  Правилам.  

С учетом пункта 2, подпункта «д» пункта 35, пункта 40, пункта 15 приложения 1 к  Правилам № 354, а также пункта 3.18 ГОСТа Р 56501-2015 «Национальный стандарт  Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления  многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения,  отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования» (введен в  действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 № 823-ст) отопление представляет собой  коммунальную услугу, выражающуюся в искусственном, равномерном нагреве воздуха в  помещениях МКД, оказываемую путем бесперебойного, круглосуточного, в течение всего  отопительного периода теплообмена от отопительных приборов системы отопления в целях  поддержания в помещениях МКД температуры воздуха: для жилых помещений не менее чем  +18 °С, для нежилых помещений - в соответствии с требованиями законодательства  Российской Федерации о техническом регулировании, но не менее чем +12 °С.  

Согласно подпункту «в» пункта 35 Правил № 354 запрещено самовольно демонтировать  или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической  

документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности  нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров,  предусмотренных проектной и (или) технической документацией.  

Данный запрет установлен в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания,  поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в  многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях,  нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения.  

Между тем, в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства,  подтверждающие, что выполненное ФИО7 отключение системы отопления в спорном  помещении являлось на момент демонтажа безопасным для жизни и здоровья граждан,  проживающих в МКД, и соответствовало всем техническим нормам.  

Порядок легализации переустройства и (или) перепланировки помещения МКД в  настоящее время закреплен в пункте 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской  Федерации, в соответствии с которым собственник помещения или уполномоченное им лицо в  орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или)  перепланируемого жилого помещения представляет подготовленный и оформленный в  установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и  (или) перепланируемого жилого помещения. Завершение переустройства и (или)  перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (часть 1  статьи 28 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Между тем, как установлено судом, ни ФИО7, которая в 2003 году произвела  демонтаж отопительных приборов, ни нынешний собственник (истец) не узаконили  произведенный демонтаж отопительных приборов.  

Представленный истцом в материалы дела Акт о завершении переустройства и (или)  перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме от 05.09.2007 был исключен из  числа доказательств по делу по заявлению истца после заявления ПАО «Магаданэнерго» о его  фальсификации, о чем в протоколе судебного заседания от 24.10.2024 сделана  соответствующая запись (пункт 2 статьи 161 АПК РФ).  

При этом ссылка истца на заключение эксперта ФИО8 № 049/23/010, который  пришел к выводу о невозможности в настоящее время оборудовать помещения цокольного  этажа МКД по адресу: 

<

...>, приборами отопления, запитанными  от существующей системы отопления, судом отклоняется, поскольку эксперт в заключении  исходил из того, что исследуемый МКД был построен по типовому проекту для домов 123  

серии, который не предусматривал установку приборов отопления в помещениях цокольного  этажа (страницы 9, 12-14, 26 заключения эксперта).  

Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что спорный МКД был  спроектирован и построен по проекту М320, согласно которому цокольный этаж МКД  является отапливаемым (л.д.95, т.2).  

Данное обстоятельство также подтверждается распоряжением исполкома Магаданского  областного Совета народных депутатов от 26.08.1983 № 591р, согласно которому помещения  цокольного этажа МКД по адресу пр. Карла Маркса, д.8 были предоставлены Магаданской  дирекции по строительству совхозов и водохозяйственных объектов  «Магадансовхозводстрой», Магаданскому областному и городскому комитетам Общества  Красного креста, институту «Магадангражданпроект» (л.д.104-105, т.2).  

На основании вышеизложенного и ввиду не соблюдения требований положений ч. 2 ст.  26 ЖК РФ, подпункта «в» пункта 35 Правил № 354, ч. 15 ст. 14 Федерального закона от  27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» выполнение работ по отключению существующего  централизованного отопления и установка индивидуальных источников отопления в  помещении без согласования являются незаконными и создающими угрозу жизни и здоровью  граждан, проживающих в многоквартирном доме.  

При изложенных выше обстоятельствах, суд признает доказанными факты: 

- проектирования и строительства спорного помещения в МКД в 1970 году как  отапливаемого,  

- демонтажа приборов отопления ФИО7 в спорном помещении в 2003 году с  нарушением установленного законом порядка.  

Самовольное переустройство общего имущества в МКД (внутридомовой системы  теплоснабжения) приводит к нарушению прочности, разрушению несущих конструкций,  нарушению в работе инженерных систем МКД, поскольку при переходе на индивидуальное  теплоснабжение хотя бы одной квартиры в МКД происходит снижение температуры в  примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе  теплоснабжения.  

Изменение статуса нежилого помещения с отапливаемого на неотапливаемое (в том  числе, для цели освобождения его собственника от обязанности по внесению  соответствующей части платы за отопление) может быть произведено лишь при условии  правомерного выполнения переустройства, предусматривающего установку индивидуальных  источников тепловой энергии (в том числе в целях сохранения теплового баланса МКД,  учитывая нахождение с ним в едином контуре), в соответствии с требованиями к  

переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства  законодательством Российской Федерации.  

При установленных выше обстоятельствах именно истец должен доказать, что  отсутствие фактического потребления им тепловой энергии обусловлено согласованным в  установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид  теплоснабжения.  

Однако в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены документы о  получении разрешения на демонтаж существующей с 1970 года системы отопления спорного  помещения, о надлежащей изоляции проходящих через помещение элементов внутридомовой  системы отопления с переходом на иной вид теплоснабжения, повлекшие соответствующее  изменение тепловой нагрузки, приходящейся на многоквартирный дом, в связи с чем  заявленные требования удовлетворению не подлежат.  

По заявленным истцом требованиям подлежит уплате госпошлина в размере 6000,00  рублей. При подаче иска в суд истцом уплачена госпошлина в размере 6000,00 рублей, что  подтверждается платежным поручением от 04.12.2023 № 3239 (л.д.80, т.1).  

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате  госпошлины относятся на истца.  

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения  является дата его изготовления в полном объеме.  

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 159, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

1. Принять уточнение исковых требований от 24.10.2024. Считать исковыми  

требованиями – о сохранении нежилого помещения, расположенного по адресу: г.  

Магадан, пр. Карла Маркса, д.8, кадастровый номер 49:09:030516:194,  

принадлежащего на праве собственности ФИО1, в части  

системы отопления в переоборудованном состоянии. 2. В удовлетворении заявленных требований истцу отказать. 

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой  

арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.  Судья Дьячкова Э.Л.