АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-8243/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июня 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Севастьяновой М.А.,

судей							Зиновьевой Т.А.,

								Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры                    от 06.12.2016 (судья Фёдоров А.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 (судьи Киричёк Ю.Н., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу № А75-8243/2016 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кенешова Танирбергена Абишовича (ОГРНИП 314860234300106, ИНН 8602169993288) к администрации Сургутского района (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Энгельса, 10, ОГРН 1028600615207, ИНН 8617011350), администрации сельского поселения Тундрино (628434, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, поселок Высокий Мыс, улица Советская, 30А, ОГРН 1058603874306, ИНН 8617024013) о расторжении договора аренды, взыскании уплаченной арендной платы.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Территориально объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения № 1», муниципальное унитарное предприятие «Сургутские районные электрические сети», комитет архитектуры и градостроительства администрации Сургутского района. 

В заседании приняла участие представитель администрации Сургутского района – Гаринская О.Н. по доверенности от 09.01.2017.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Кенешов Танирберген Абишович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации Сургутского района (далее - администрация Сургутского района, администрация) о расторжении договора аренды земельного участка             от 12.02.2015 № 12 и взыскании 290 000 руб. уплаченной арендной платы. 

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация сельского поселения Тундрино.

Определением от 27.10.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Территориально объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения № 1» муниципального образования Сургутский район (далее - МУП «ТО УТВИВ № 1»), муниципальное унитарное предприятие «Сургутские районные электрические сети» муниципального образования Сургутский район (далее - МУП «СРЭС»), комитет архитектуры и градостроительства администрации Сургутского района (далее – комитет архитектуры). 

Протокольным определением от 29.11.2016 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по требованию о расторжении договора аренды суд привлек администрацию сельского поселения Тундрино к участию в деле в качестве второго ответчика, исключив ее из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017, исковые требования  удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участкаот 12.02.2015 № 12, с администрации Сургутского района в пользу предпринимателя взыскано 290 000 руб. денежных средств, уплаченных          в виде арендной платы, 8 600 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С администрации сельского поселения Тундрино в пользу предпринимателя 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация Сургутского района обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, передать дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправомерный вывод судов о том, что продажа права на заключение договора аренды земельного участка предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов денежная сумма является арендной платой за пользование земельным участком.                По мнению администрации, суды не учли, что предметом торгов являлось право аренды земельного участка для жилищного строительства,                            а, следовательно, уплачиваемая по результатам торгов денежная сумма имеет «двойственную» природу и представляет собой плату за право заключения договора и одновременно арендную плату за пользование земельным участком.

Заявитель считает, что, удовлетворяя иск, суды необоснованно исходили из обстоятельства несоответствия указанных в аукционной документации параметров разрешенного строительства и технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Администрация полагает, что, предоставив земельный участок в пригодном для строительства состоянии, она исполнила обязательства надлежащим образом, а полномочиями по установлению или изменению параметров технических условий она не наделена и ответственности                     за выданные технические условия не несет.

По мнению администрации, суды неправильно истолковали                             и применили положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что повлекло неверный вывод о том,                        что земельный участок предоставлен предпринимателю с недостатками.           При этом заявитель указывает, что к недостаткам земельного участка относится наличие каких-либо обременений, связанных с правами третьих лиц на него, наличие на земельном участке коммуникаций, грунтовых вод             и т.д., а не технические условия подключения.

Кроме того, заявитель полагает, что, поскольку технические условия имелись в аукционной документации, то предприниматель вправе был ознакомиться с ними, запросить дополнительную информацию                            по технологическому присоединению, и как профессиональный участник  рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного земельного участка.

Также администрация указывает, что судами не принято во внимание следующее: земельный участок принят предпринимателем в аренду                   без замечаний; договор аренды подписан; предприниматель фактически мог без каких-либо препятствий пользоваться участком; недостатков, препятствующих использованию участка по назначению, не имелось; истец не обращался за получением разрешения на строительство, не обеспечил изготовление необходимой для этого проектной документации; необоснованными являются доводы истца о том, что он понесет какие-либо существенные затраты на переукладку сетей, отсыпку и обустройство,               так как в настоящее время муниципальным казенным учреждением «Управление капитального строительства» выполняются проектные работы на реконструкцию сетей теплоснабжения.

В судебном заседании представитель администрации Сургутского района поддержала доводы кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ. 

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                   и представленным доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации Сургутского района от 09.12.2014 принято решениео проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка, в том числе и на земельный участокс кадастровым номером 86:03:0053201:2253 (лот № 5). 

В еженедельной газете «Вестник» от 12.12.2014 опубликовано извещение о проведении открытых по составу участников торгов в виде аукционов, открытых по форме подачи предложений (права на заключение договоров аренды земельных участков). 

В извещении (лот № 5) содержалась информация, касающаяся технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе о выданных МУП «ТО УТВИВ № 1»                          технических условиях от 27.12.2013 № 07-460 на подключение                             к инженерным сетям по тепло-водоснабжению, а также к электроснабжению согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 15.05.2010 № 341.

По результатам аукциона между администрацией Сургутского района (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 12.02.2015 № 12 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель передал в аренду земельный участок, общей площадью 0,2976 га, с кадастровым номером 86:03:0053201:2253, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Тундрино, поселок Высокий Мыс, квартал № 1, условный № 5, под строительство многоквартирного жилого дома (блокированный жилой дом                             с приквартирным участком), в границах, указанных в межевом планеи кадастровом паспорте участка. Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 1.3 договора разрешенное использование земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома (блокированный жилой дом с приквартирным участком) со следующими предельными параметрами разрешенного строительства (показатели приняты ориентировочно):- количество надземных этажей до двух с возможным использованием (дополнительно) мансардного этажа; 

- площадь застройки - 300 - 400 кв. м;

- общая площадь квартир - 200 - 300 кв. м.

По условиям пункта 1.4 договора срок аренды земельного участка составляет 3 года с момента государственной регистрации договора,                     по истечении срока аренды договор считается расторгнутым. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

После заключения договора предприниматель обратился с заявкой                 на технологическое присоединение в МУП «СРЭС», согласно ответу которого от 13.04.2015, на данном земельном участке отсутствует техническая возможность на присоединение к электрическим сетям на месте строительства. Предпринимателю предложено осуществить присоединение построенных объектов к электрическим сетям по индивидуальному проекту. 

На обращение предпринимателя МУП «ТО УТВИВ № 1»  18.12.2015  выдало технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения № 07-195 и 07-196 по объектам: «4-х квартирный ж.д. в с.п. Тундрино, п. Высокий Мыс, квартал № 1, усл. № 4», «4-х квартирный ж.д. в с.п. Тундрино, п. Высокий Мыс, квартал № 1, усл. № 5». 

В этих технических условиях предусмотрены следующие параметры теплосети: Т1, Т2 - по t графику 95/70(C, Р1 = 4,8±0,5 кгс/см2,                             Р2 = 2,6±0,5 кгс/см2, диаметр подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм). 

Кроме того, в связи с недостаточной мощностью существующих сетейи диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключенияв технические условия раздел «Теплоснабжение» включен пункт 8.5о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра. 

Между тем, в извещении от 12.12.2014 о проведении торгов первоначало содержались иные технические условия, параметры теплосетина выходе из котельной, а именно: Т1, Т2 - по t графику 95/70(C,                    Р1 = 5,5±0,5 кгс/см2, Р2 = 4,5±0,5 кгс/см2, диаметр подающего и обратного трубопровода в точке подключения (100 мм).

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка под строительство жилого дома из-за отсутствия подключения объекта                              к инженерным сетям, предприниматель обратился к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района с претензией от 23.03.2016 о расторжении договора и возврате уплаченной                 по нему суммы.

По данным предпринимателя дополнительная стоимость строительства наружных сетей тепловодоснабжения для каждого жилого дома составит               6 015 004 руб. 78 коп.

Отсутствие удовлетворения претензии явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 450, статей 606, 610, 612, 615 ГК РФ, пунктов 1, 3 статьи 37, подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87«О составе разделов проектной документации и требованияк их содержанию». Установив, что параметры разрешенного строительства            и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора, не соответствуют фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка, суды пришли к выводу об обоснованности требований предпринимателя о расторжении договора и возврате уплаченной по нему денежной суммы.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с  пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию однойиз сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды                     и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечаетза недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходовна устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечаетза те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговореныпри заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договораили передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ в редакции, действующейна момент заключения договора, и на основании пункта 4 этой же статьи                 о применении положений статьи 37 ЗК РФ к случаям аренды земельного участка, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию, сообщить иные исчерпывающие сведения    о земельном участке. 

Пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков                      в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информацииоб обременениях земельного участка и ограничениях его использованияв соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использованиеи стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. 

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона, извещение или сообщениео проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведенияо предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования,о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка,о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение). 

Установив наличие таких неоспариваемых администрацией фактических обстоятельств, как отсутствие технической возможности подключения объектов строительства – двух многоквартирных домов к электроснабжению с учетом полученных технических условий; возможность подключения                 к сетям тепловодоснабжения, но на иных условиях, чем указаны в извещении о проведении аукциона, суды пришли к правильному выводу о наличии существенного нарушения договора администрацией, которое влечет для предпринимателя такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

На этом основании суды пришли к правильному выводу о наличии                   у арендатора права требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке, основанного на общегражданских нормативных положениях (статья 450 ГК РФ), и на положениях земельного законодательства (статья 37            ЗК РФ).

Доводы заявителя о неправильном применении судами статьи 612                   ГК РФ по тому основанию, что не установлено наличия недостатков                       в отношении непосредственно самого земельного участка, переданного предпринимателю в аренду, отклоняются как несостоятельные.

Так, по правилам пункта 1 статьи 611 ГК РФ, подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора и его назначению, в том числе с учетом таких сведений о предмете аукциона по продаже права на соответствующий земельный участок для осуществления на нем жилищного строительства, как технические подключения объекта строительства.

Поскольку использование земельного участка в целях жилищного строительства на тех условиях, на которых проводился аукцион, а затем                 и заключен с предпринимателем договор аренды, оказалось невозможным              и эти обстоятельства выявлены после заключения договора, суды пришли       к  правильному выводу о наличии таких недостатков у объекта аренды, которые создают неустранимые для предпринимателя препятствия                 по использованию земельного участка в соответствии с установленными целями.

Доводы администрации о том, что истец имел возможность ознакомиться с документацией о технологическом присоединении, обоснованно не приняты судами во внимание, поскольку при наличии размещения в аукционной документации информации как о возможности технологического присоединения к инженерно-техническим сетям,                   так и о конкретных условиях такого присоединения и выданных специализированной организацией технических условиях, оснований полагать недобросовестным поведение истца в неосуществлении перепроверки указанных сведений, не имеется.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на «двойственную» природу денежных средств, внесенных предпринимателем при участии в аукционе, являющихся как платой за получение права аренды земельным участком, так и арендной платой за пользование им, является правильной. Однако, обжалуемые судебные акты не содержат выводов об обратном относительно характеристики уплаченной предпринимателем денежной суммы,                               и удовлетворение исковых требований в противоречие с указанным администрацией мнением не входят. Между тем, заявитель жалобы ошибочно не учитывает, что правовые основания и последствия расторжения договора аренды земельного участка в связи с недостатками последнего, препятствующими его использованию по назначению, применяются и к тем договорам, которые заключены на аукционе по продаже права аренды.

При таких обстоятельствах, в связи с удовлетворением требований истца о расторжении договора, суды правомерно взыскали уплаченную по нему сумму.

Доводы администрации о том, что предприниматель принял земельный участок без замечаний, фактически мог без каких-либо препятствий пользоваться им, не обращался за получением разрешения  на строительство и не обеспечил изготовление необходимой для этого проектной документации, а также не доказал, что понесет какие-либо существенные затраты на переукладку сетей, отсыпку и обустройство участка, в том числе                 в связи с тем, что в настоящее время выполнение этих работ предусмотрено специализированным муниципальным учреждением, судом округа признаются несостоятельными и неопровергающими основания для расторжения договора с учетом установленных судами по делу фактических обстоятельств. 

Довод заявителя жалобы о том, что администрация не несет ответственности за выданные технические условия, подлежит отклонению, поскольку условия о технологическом присоединении возводимых                          на спорном земельном участке жилых домов, входят в состав сформированной администрацией и публично размещенной ею документации об открытом аукционе.

На основании вышеизложенного судами приняты законные                         и обоснованные судебные акты, а предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу № А75-8243/2016 оставитьбез изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина