ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-6541/2019

г. Киров

05 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейГорева Л.Н., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания   ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3 (доверенность от 11.12.2018)

представителя ответчика – ФИО4 (доверенность от 12.07.2018);

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО6

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2020 по делу № А29-6541/2019

и апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на определение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 по делу № А29-6541/2019

по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании права собственности, 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о сносе самовольной постройки, обязании осуществить действия, признании сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Администрация муниципального района «Сысольский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Натали» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО7,

установил:

индивидуальный  предприниматель ФИО6 (далее – ФИО6, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ФИО5, ответчик) о признании права собственности на здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 113,1 кв. м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...>  ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1.

ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Республики Коми со встречным иском, уточненным в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ФИО6 о:

– признании помещений, имеющих в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. А2», «Лит. а1», «Лит. а» и крыльцо, находящиеся по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, расположенные на земельном участке площадью 1565 кв. м, кадастровый номер 11:03:2001010:150, самовольными постройками;

– обязании снести помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. а», «Лит. а1» и крыльцо;

– приведении самовольно реконструированного помещения пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в котором по данным технического паспорта на здание от 12 мая 2012 года располагались котельная и складские помещения, имеющее в настоящее время наименование «Лит. А2», в котором располагается котельная и торговый зал, в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции;

– обязании передать по акту приема-передачи восстановленное помещение «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.;

– обязании демонтировать (снести) теплотрассу, проложенную по земельному участку с кадастровым номером 11:03:2001010:150, расположенному по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14;

– обязании вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, приведении земельного участка в местах расположения самовольных построек и теплотрассы в первоначальное положение путем планировки территории в соответствии с СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий», а именно: обеспечить водоотведение от восстановленного помещения «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. в соответствии с пунктом 4.13, восстановить нарушенный травяной покров в соответствии с пунктами 3.18., 9.2., 9.3. путем укладки рулонной дернины пункт 71 таблицы № 1 ГОСТ 28329-89 по методике, указанной в абзаце 3 пункта 2.7.15 Приказа ФИО8 от 15.12.1999 № 153 «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации;

– обязании передать по акту приема-передачи восстановленный земельный участок через 15 дней после завершения работ по укладке рулонной дернины, чтобы иметь возможность убедиться в том, что работы были выполнены надлежащим образом и травяной покров прижился в местах расположения самовольных построек и теплотрассы;

– на случай неисполнения решения суда в части обязания ответчика по встречному иску выполнить действия присудить судебную неустойку в размере 30 000 руб. в день до даты фактического исполнения решения суда;

– признании за ИП ФИО5 права собственности на восстановленное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.;

Также ИП ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к ИП ФИО6 о признании заключенных между сторонами 20.02.2017 договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, и договора залога недвижимого имущества (ипотеки), ничтожными (притворными) сделками.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 19.05.2020 указанное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А29-2205/2020.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2020 дело № А29-2205/2020 объединено с делом № А29-6541/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2020 в удовлетворении требований первоначального иска ФИО6 отказано. Требования ФИО5 удовлетворены частично.

Суд признал помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. А2», «Лит. а1», «Лит. а» и крыльцо, находящиеся по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, расположенные на земельном участке площадью 1565 кв. м, кадастровый номер 11:03:2001010:150, самовольными постройками.

Суд обязал ФИО6 снести помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. а», «Лит. а1» и крыльцо; привести самовольно реконструированное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в котором по данным технического паспорта на здание от 12.05.2012 располагалась котельная и складские помещения «под хранение дров», имеющее в настоящее время наименование «Лит.А2», в котором располагается котельная и торговый зал, в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции помещения «Лит. а»; передать ФИО5 по акту приема-передачи восстановленное помещение «Лит. а» площадью 76,4 кв. м; демонтировать (снести) теплотрассу, проложенную по земельному участку с кадастровым номером 11:03:2001010:150, расположенному по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14.

Также суд признал за ФИО5 право собственности на восстановленное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. 

В оставшейся части требования встречного иска оставлены без удовлетворения.

Суд, удовлевторив в указанной выше части встречный иск, по  заявлению ответчика установил судебную неустойку в размере 3 000 рублей на случай неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления в законную силу за каждый день просрочки по день фактического исполнения.

ФИО6 с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Заявитель жалобы указывает, что в результате проведенной реконструкции к спорному зданию была осуществлена пристройки котельной и складских помещений (лит.а). Указанные помещения не вошли в предмет заключенного между сторонами договора купли-продажи здания, остались в собственности истца, который владел ими, обеспечивал теплоснабжение здания с помощью котельной, расположенной в спорных помещениях. Считает, что конклюдентные действия ответчика указывают на его согласие с сохранением права собственности истца на помещения пристройки и котельной; воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена на передачу ответчику права собственности только на часть здания лит. А и А1. Также указывает, что ответчик принял на себя обязательство по передаче истцу земельного участка для обслуживания магазина. Полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о наличии воли ответчика по передаче истцу части земельного участка, после оформления на него права собственности и раздела. Указывает, что после заключения договора купли-продажи и проведения технической инвентаризации истец обнаружил в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию технические ошибки в части площади помещений, которые были устранены. Считает, что истцом соблюдена процедура реконструкции здания, выводы суда о нарушении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не основаны на обстоятельствах дела.

Истец полагает, что суд вышел за пределы рассмотрения по настоящему делу, т.к. постановление местного органа о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не оспорено, является действующим и подлежит применению; утверждает, что спорная пристройка возведена до заключения договора купли-продажи.

Также указывает на необоснованное исключение судом первой инстанции из числа доказательств по делу договора ссуды от 01.02.2017 № 1.

ФИО5 в представленном отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ИП ФИО6 по доводам, изложенным в отзыве.

ФИО5 с принятым решением суда также не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить в части отказа в удовлетворении требований встречного иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении указанных требований.

Заявитель жалобы указывает, что в результате строительства самовольных пристроек к зданию истцом нарушен травяной покров и изменен существовавший уклон земельного участка. Обязанность привести земельный участок в первоначальное состояние должна быть возложена на истца. Ответчик не согласен с размером установленной судом судебной неустойки, которая, по мнению ответчика, делает выгодным длительное неисполнение истцом судебного акта.

Также ответчик указывает на притворность оспариваемых сделок, которые были заключены сторонами в обеспечительный целях на сумму отсроченных платежей по договору купли-продажи.

ФИО6 в представленном отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО5 по доводам, изложенным в отзыве; при этом мотивированные возражения в части требования об оспаривании сделок не приведены.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 частично удовлетворено заявление ФИО5 об исправлении описки в решении. Судом изложены последний абзац страницы 5 и пятый абзац страницы 8 решения в новой редакции.

ФИО5 с принятым определением  суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое определение изменить, исправить допущенные в решении описки и арифметические ошибки путем отражения сведений о том, что общая площадь по наружным обмерам трех помещений литеров А2, а, а1 составляет 236,1 кв.м.

Заявитель жалобы указывает, что суд оспариваемым определением никаких изменений в решение не внес, исключил из судебного акта общую площадь помещений, чем фактически изменил существо принятого судебного акта и выводы, изложенные в нем.

Третьи лица мотивированной позиции по существу доводов апелляционных жалоб не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб ИП ФИО5 к производству вынесено 15.01.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 16.01.2021.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы ИП ФИО6 к производству вынесено 01.02.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 02.02.2021. 

На основании абзаца второго части 1 статьи 122 АПК РФ стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционных жалоб.

Протокольным определением от 16.02.2021 судебное разбирательство отложено на 23.03.2021 в 14 час. 10 мин.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 произведена замена судьи Щелокаевой Т.А. на судью Горева Л.Н. Рассмотрение дела начато с самого начала.

23.03.2021 в судебном заседании объявлен перерыв до 29.03.2021 в 09 час. 45 мин.

В судебном заседании стороны поддержали собственные позиции, дали пояснения, ответили на вопросы суда.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, ФИО6 совместно с ФИО9 приобрела у ООО «ГЕКОН» по договору купли-продажи недвижимости от 25.05.2010 № 2 здание ангара, площадью 490 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14. 

Впоследствии заключен с местной администрацией договор аренды от 12.05.2011 № 12 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 11:03:2001010:150.

По заявлению ФИО6 Администрация муниципального района «Сысольский» выдала разрешение на реконструкцию здания, путем устройства перегородок высотой 3 м. по технологии «KNAUF», подвесного потолка «ARMSTRONG», покрытие пола плитами «Керамогранит», устройство пристройки котельной и складских помещений из металлических панелей типа «Сэндвич».

По результатам выполненных работ на основании разрешения от 02.04.2012 № RU 11515000-15 введено в эксплуатацию здание ангара, площадью 490 кв. м., строительный объем – 1 470 куб. м. ФИО6 проведена техническая инвентаризация и кадастровый учет реконструированного объекта.

Согласно техническому паспорту от 12.05.2012 здание состояло из лит. А основное строение (452,1 кв.м. по наружным измерениям), лит. А1 основное строение (40,3 кв.м. по наружным измерениям), лит. а пристройка (76,4 кв.м. по наружным измерениям). 

Площадь здания составляет 445,1 кв.м., пристройка лит. «а» обозначено как некапитальная (в том числе, не имеющая фундамента) и не учтена в при подсчете площади здания.

13.04.2016 ФИО10 (прежняя фамилия – ФИО9) передала безвозмездно в собственность ФИО6 долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на здание торгового центра по договору дарения.

Между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям продавец обязуется передать в собственность покупателя здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 445,1 кв.м, инв. № 87:232:005:000002860, лит. А, А1, адрес объекта: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, кадастровый (условный) номер: 11:03:2001014:653, а покупатель обязуется принять здание и уплатить определенную настоящим договором денежную сумму.

Стоимость здания определена сторонами в размере 500 000 рублей (пункт 3.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 к договору купли-продажи здания от 10.02.2017 стороны дополнили предмет договора купли-продажи: помимо здания, продавец передает в собственность покупателя материалы и оборудование, в том числе: сантехническое оборудование; электрооборудование (кабеля, электрощитовые, электроразводки, светильники и другое); линии водопровода и канализации; пластиковые перегородки, двери; оборудование котельной; оборудование и коммуникации, обеспечивающие отопление здания; потолки «ARMSTRONG»; напольное покрытие (кафельные плитки). 

Цена продаваемого имущества по дополнительному соглашению определена сторонами в размере 14 500 000 рублей (пункт 2.1 дополнительного соглашения), установлен порядок оплаты стоимости имущества: 7 500 000 рублей до 28.02.2017, 7 000 000 рублей рассрочкой по графику с 01.04.2017 по 01.03.2018 (пункт 2.2 дополнительного соглашения). 

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 ФИО6 прекращено на основании соглашения о расторжении договора и постановления Администрации муниципального района «Сысольский» от 03.05.2017 № 5/361.

Право собственности ФИО5 на здание с кадастровым номером 11:03:2001014:653 и право аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:03:2001010:150  зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке. 

12.07.2018 органом технической инвентаризации выдан новый технический паспорт, согласно которому спорное здание состоит из лит. А основное строение (452,1 кв.м. по наружным измерениям), лит. А1 основное строение (40,3 кв.м. по наружным измерениям), лит А2 основное строение (134,6 кв.м. по наружным измерениям), лит.а пристройка (4,3 кв.м. по наружным измерениям), лит. а1 пристройка (97,2 кв.м. по наружным измерениям), крыльцо (4,7 кв.м. по наружным измерениям).

Между ФИО6 (Займодавец) и ФИО5 (Заемщик) заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 20.02.2017, согласно условиям которого, Займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 7 000 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить Займодавцу сумму займа и уплатить проценты в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Пунктом 3.4 договора установлен график возврата суммы займа с 01.03.2017 по 01.02.2018.

За пользование суммой займа уплачиваются 10 % годовых от суммы займа (пункт 1.2 договора). 

Передача займа подтверждается распиской (расписками) Заемщика, которая предоставляется Займодавцу (пункт 3.3).

Также между ФИО6 (Залогодержатель) и ФИО5 (Залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества от 20.02.2017 в обеспечение исполнения Залогодателем обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 20.02.2017.

Сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет 7 000 000 рублей, предмет залога: здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 445,1 кв.м, инв. № 87:232:005:000002860, лит. А, А1, адрес объекта: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, кадастровый (условный) номер: 11:03:2001014:653, приобретенное Залогодержателем у Залогодателя по договору купли-продажи здания от 10.02.2017, право собственности на которое возникает у Залогодержателя в будущем, с момента государственной регистрации перехода права собственности на предмет залога.

Истец, указывая, что в результате совершения сделки в собственность ответчика не перешли помещения лит. А2, а, а1 (обозначения по техническому паспорту от 12.07.2018), обратился в суд с первоначальным иском.

Ответчик, указывая, что спорные помещения возведены истцом после заключения договора купли-продажи в результате незаконной реконструкции принадлежащего ФИО5 здания, а также на притворность договоров займа и залога недвижимого имущества (ипотеки) от 20.02.2017, обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

По результатам рассмотрения дела судом первой инстанции вынесено обжалуемое решение.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба ФИО5 подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ  притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании пунктов 87-88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Ответчиком по настоящему делу заявлены требования о признании недействительными договоров процентного займа и залога (ипотеки) по причине притворности.

Суд апелляционной инстанции предлагал представителю истца представить пояснения по существу указанных встречных требований в опровержение притворного характера спорных сделок. Каких-либо пояснений в указанной части истцом не приведено, доказательств в опровержение доводов ответчика не представлено.

Как установлено материалами дела, между сторонами 10.02.2017 заключен договор купли-продажи спорного объекта (том 1 листы дела 69-71) по цене 500 000 рублей (пункт 3.1).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны договорились о продаже материалов и оборудования (сантехническое оборудование, электрооборудование, линии водопровода и канализации, пластиковые перегородки, двери, оборудование котельной, оборудование и коммуникации, обеспечивающие отопление здания, потолки «Armstrong», напольное покрытие (кафельные плитки) объекта (том 11 листы дела 18-19) по цене 14 500 000 рублей.

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Установлено, что 26.01.2017 истец и ответчик подписали договор купли-продажи здания с оценкой его стоимости 15 000 000 рублей, подлежащих уплате в рассрочку: 500 000 рублей – при подписания договора, 7 500 000 рублей – до 01.02.2017, 7 000 000 рублей – по графику до 01.09.2017 (т.11 л.д.83 – 84); однако впоследствии этот договор не был представлен для государственной регистрации перехода права, т.к. стороны подписали на иных (в части цены) условиях договор от 10.02.2017 на сумму 500 000 рублей, а также дополнительное к нему соглашение на сумму 14 500 000 рублей.

Также установлено, что 24.01.2017 между ФИО6 и ООО «Агроторг» был заключен договор аренды спорного здания, ежемесячная арендная плата по которому составила 127 290 рублей – за первый и второй месяцы, 144 580 рублей – с 3-го по 12-й месяц и 267 309 рублей – в дальнейшем (т.11 л.д.20).

Апелляционный суд оценил условия указанных выше договоров и дополнительного соглашения, а также учел условия договора аренды и пришел к выводу, что действительная воля сторон была направлена на заключение сделки купли-продажи спорного объекта по цене 15 000 000 рублей, т.к. предметом дополнительного соглашения от 01.03.2017 являются не отдельные вещи, а части здания, включая его инженерное оборудование и элементы внутренней отделки; в условиях одновременной продажи здания и указанных в дополнительном соглашении материалов и оборудования заведомо невозможно предположение о том, что общая воля сторон могла быть направлена на переход права собственности на объекты движимого имущества, например, после демонтажа соответствующих материалов и оборудования.

Такая квалификация подтверждается общими действиями сторон, первоначально подписавших договор продажи здания на действительных его условиях по цене 15 000 000 рублей.

Наконец, апелляционный суд исходит из того, что не может быть объяснена разумными причинами продажа по цене 500 000 рублей здания, предоставленного в долгосрочную аренду надежному контрагенту с установлением указанной выше арендной платы.

При условии указанного выше оформления сделки, истец ФИО6 не могла бы рассчитывать на установление залога в отношении спорного здания в силу закона.

Установлено, что 20.02.2017 сторонами подписан договор процентного займа, обеспеченного залогом, (том 11 листы дела 25-26) на сумму 7 000 000 рублей с графиком возврата займа в период с 01.03.2017 по 01.02.2017.

 Также сторонами подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 20.02.2017 (том 11 лист дела 27-29).

Спорные сделки и договор купли-продажи, а также дополнительное соглашение к нему, заключены сторонами в короткий промежуток времени.

Рассрочка оплаты суммы договора купли-продажи объекта (подпункт 2 пункта 2.2 дополнительного соглашения) и график возврата суммы займа (пункт 3.4 договора займа) совпадают по сумме ежемесячного платежа и количеству месяцев рассрочки.

При этом материалы дела не содержат доказательств передачи займодавцем заемщику суммы займа по спорному договору.

Представленные ответчиком расписки (том 11 листы дела 30-45) о возврате суммы займа и оплате цены договора купли-продажи объекта, в редакции дополнительного соглашения, совпадают между собой по дате и сумме платежа и соответствуют графику рассрочки оплаты стоимости объекта (подпункт 2 пункта 2.2 дополнительного соглашения).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии взаимосвязи между оспариваемым договором процентного займа и договором купли-продажи (на условиях договора от 10.02.2017 в совокупности с дополнительным соглашением от 01.03.2017).

Истцом не опровергнуты подтвержденные достаточной совокупностью доказательств доводы ответчика о безденежном характере спорного договора займа, не представлены доказательства передачи займодавцем заемщику суммы займа; не приведено разумного обоснования предоставления займа в условиях, когда на стороне ФИО5 возникло такое же по сумме (но при том – не обеспеченное залогом) денежное обязательство по оплате на основании сделки по продаже здания.

Таким образом, апелляционный суд признаёт установленным, что подписание договора процентного займа и договора залога недвижимого имущества (ипотеки) не имело цели установления обеспеченного залогом заёмного обязательства, а было направлено в действительности на обеспечение обязательства ответчика по оплате стоимости приобретенного объекта в соответствии с предоставленной рассрочкой.

Следовательно, указанные сделки являются притворными, заключены в целях прикрытия условий договора купли-продажи, вследствие чего носят ничтожный характер. 

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Доводы истца об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска в указанной части по причине признания ответчиком действительности спорных сделок судом отклоняется. Установлено, что впоследствии ФИО5 выполнила платежное обязательство из сделки по продаже здания на сумму 15 000 000 рублей. В условиях возникшего между сторонами и не связанного с оплатой по договору купли-продажи конфликта ответчик не может быть лишен права оспаривания данных сделок. Суд не находит оснований для применения к рассматриваемому спору пункта 5 статьи 166 ГК РФ, т.к. предъявление иска ФИО5 обусловлено не обстоятельствами, имевшими место на дату подписания оспариваемых сделок, а связано с последующим поведением ФИО6, которая после исполнения ФИО5 своих обязательств по договору продажи здания потребовала уплаты процентов по договору займа и государственной регистрации ипотеки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о признании недействительными сделками договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 20.02.2017 и договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 20.02.2017.

Выводы суда первой инстанции в указанной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для отмены обжалуемого решения в данной части.

Относительно иных требований и доводов апелляционных жалоб судебная коллегия указывает следующее.

Согласно доводам апелляционной жалобы истца, по условиям договора купли-продажи спорного объекта истцом продано ответчику только часть здания лит. А, А1. Истец полагает, что лит. а здания не вошел в предмет договора и остался в собственности истца.

Оценив данные доводы, суд апелляционной инстанции находит их необоснованными в силу следующего.

Материалами дела установлено, что в результате реконструкции спорного объекта Администрацией муниципального района «Сысольский» выдано истцу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому объект имел следующие характеристики: строительный объем – 1470 куб.м., общая площадь 490 кв.м. (том 1 листы дела 41-44).

Техническим и  кадастровым паспортами на здание (том 1 листы дела 45-52) установлено, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи спорный объект состоял из основного строения лит.А, основного строения лит.А1 и пристройки лит.а.

По состоянию на 12.05.2012 площадь здания составляла 445,1 кв.м., при этом по наружным измерениям площадь здания составила 568,8 кв.м. (лит. А 452,1 кв.м., лит. А1 40,3 кв.м., лит. а 76,4 кв.м. 

Таким образом, увеличение площади здания состоялось за счет пристройки лит. а, технические характеристики которой соответствовали проектной документации, на основании которой истец получил разрешение на реконструкцию здания.

Техническим паспортом на здание от 12.05.2012 (том 1 листы дела 45-50) установлено, что пристройка лит. «а» являлась холодной пристройкой к зданию, фундамент деревянный, стены и перегородки обшитые с наружной стороны по деревянному каркасу, перекрытия деревянные холодные.

Характеристики пристройки в точности соответствуют разрешенным администрацией условиям реконструкции здания ангара от 20.11.2011.

Органами технической инвентаризации и кадастрового учета пристройка лит. «а» включена в состав спорного объекта, однако площадь данной пристройки  не учтена в площади здания по внутренним измерениям. Сведений о техническом учете или государственной регистрации прав на пристройку лит. «а» в качестве отдельного здания или помещения в составе спорного здания в деле не имеется.

Согласно пояснениям сторон, спорная пристройка лит. «а» использовалась в качестве котельной и склада для дров для обеспечения отопления здания, то есть имела вспомогательный характер по отношению к основному строению и не имела самостоятельного функционального назначения.

В качестве предмета спорного договора купли-продажи стороны определили здание торгового центра с кадастровым номером 11:03:2001014:653. Таким образом, описание здания в договоре купли продажи полностью соответствует характеристикам здания, указанным в ЕГРН на дату заключения договора. Условия договора не содержат исключений в части отдельных помещений здания, не входящих в предмет договора, и не устанавливают условий сохранения за продавцом права собственности на пристройку лит. «а», как на самостоятельный объект недвижимого имущества. 

Тот факт, что в наименование спорного здания как предмета договора продажи здания от 10.02.2017 не включена пристройка лит. «а» не свидетельствует о самостоятельном характере данного вспомогательного помещения по отношению к основному сооружению и не подтверждает право собственности истца на данный объект.

Кроме того, условиями дополнительного соглашения к договору купли-продажи стороны включили в предмет сделки оборудование котельной, которое расположено в пристройке лит. «а» здания, что также подтверждает действительную волю сторон на заключение сделки в отношение всего объекта.

Об указанных обстоятельствах также свидетельствуют последующие действия истца по расторжению с органом местного самоуправления договора аренды земельного участка, в связи с прекращением права собственности на объект.

Таким образом, доводы  истца о том, что исполнение договора от 10.02.2017  не повлекло прекращение права ответчика в отношении пристройки литера «а» и переход прав на эту пристройку как часть здания магазина к ответчику, с достоверностью опровергаются письменными материалами дела, которые были правильно оценены судом первой инстанции.

Также вопреки доводам истца, суд первой инстанции правильно установил, что дальнейшая реконструкция спорного здания, в результате которой в составе здания образованы лит. а, а1, А2, произведена истцом после заключения договора купли-продажи объекта (дата составления технического паспорта – 12.07.2018).

Доводы истца о реконструкции спорного объекта до заключения договора купли-продажи опровергаются представленными в материалы дела документами технической инвентаризации, кадастрового учета объекта, материалами дела по заявлению ФИО6 о реконструкции объекта и иными доказательствами по делу. 

Оснований считать, что технический и кадастровый паспорт здания от 12.05.2012 содержат в себе недостоверные сведения, у суда не имеется.

Действия истца по внесению изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предприняты только в 2018 году.

Ссылка истца на постановления администрации от 11.07.2018 №7/593, а также от 18.03.2019 №3/183 не может быть признана состоятельной.

Вопреки доводам истца действующее процессуальное законодательство не предусматривает необходимость предварительного судебного оспаривания ненормативного акта местного органа как обязательного условия для применения гражданско-правовых способов защиты нарушенного права.

Следовательно, суд первой инстанции не вышел за пределы  заявленных требований.

В данном случае после 20.02.2017 (дата государственной регистрации  права ФИО5) ФИО6 не могла являться надлежащим заявителем в целях применения статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации; по смыслу частей 1, 2 этой статьи Кодекса надлежащим заявителем могла выступать лишь ФИО5, являвшаяся собственником здания, в отношении которого было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, а также арендатором земельного участка, предоставленного для эксплуатации здания.

Таким образом, указанные выше постановления администрации противоречили законодательству и нарушали права ФИО5 как собственника здания и арендатора земельного участка, лишая её по существу части принадлежащего ей имущества; при этом Администрация была уведомлена как о переходе права собственности на здание, так и о смене арендатора земельного участка.

Кроме того, ссылка истца на указанные выше постановления подлежит отклонению, т.к. не представлены доказательства согласования истцом с ответчиком соответствующих обращений; при этом в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Ссылка истца на показания свидетеля, информацию ПАО «Сбербанк» и договор с ООО «НАТАЛИ» также не может свидетельствовать о наличии обстоятельств, в силу которых на стороне истца могло бы возникнуть право собственности на пристройку литера «а» как на отдельное здание или помещение в здании магазина. Вопреки доводам истца, указанные доказательства могут свидетельствовать лишь о том, что в спорный период ООО «НАТАЛИ» или истец занимали какие-либо помещения в указанном здании.

Таким образом, на момент проведения спорной реконструкции истец не обладал правом собственности в отношении спорного объекта и правом пользования земельным участком под ним.

В силу статьи 222 ГК РФ истец не приобрел право собственности на спорную часть здания, возведенную в отсутствие согласия собственника здания, в отсутствие прав истца на земельный участок, а также в отсутствие необходимых по действующему законодательству разрешений.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи земельного участка является неисполненным, не свидетельствует о наличии согласия ответчика на реконструкцию истцом спорного имущества и не является основанием для признания права истца на спорные помещения.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований первоначального иска полностью соответствуют обстоятельствам дела, выводы о которых сделаны с учетом полного и всестороннего исследования доказательств и их правильной оценки. Правильность указанных выводов истцом не опровергнута, доказательств наличия прав истца на спорные помещения, а также законности их возведения материалы дела не содержат.

Относительно доводов апелляционной жалобы ответчика в части отказа в удовлетворении встречного иска в части судебная коллегия указывает следующее.

Ответчиком во встречном иске помимо прочего заявлены требования об обязании истца вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, приведении земельного участка в местах расположения самовольных построек и теплотрассы в первоначальное положение путем планировки территории в соответствии с СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий», а именно: обеспечить водоотведение от восстановленного помещения «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. в соответствии с пунктом 4.13, восстановить нарушенный травяной покров в соответствии с пунктами 3.18., 9.2., 9.3. путем укладки рулонной дернины пункт 71 таблицы № 1 ГОСТ 28329-89 по методике, указанной в абзаце 3 пункта 2.7.15 Приказа ФИО8 от 15.12.1999 № 153 «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации и обязании передать по акту приема-передачи восстановленный земельный участок через 15 дней после завершения работ по укладке рулонной дернины, чтобы иметь возможность убедиться в том, что работы были выполнены надлежащим образом и травяной покров прижился в местах расположения самовольных построек и теплотрассы.

По результатам рассмотрения данных требований суд первой инстанции пришел к выводу, что заявления отдельного требования ФИО5 об обязании вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, по мнению суда не требуется; достаточные доказательства того, что первоначально, до незаконной реконструкции здания и монтаже теплотрассы, земельный участок находился именно в таком состоянии – имелось водоотведение и травяной покров, материалы дела не содержат.

Повторно оценив материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Ответчиком не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о нарушении истцом существовавшего до спорной реконструкции уклона земельного участка. 

Один лишь факт наличия травяного покрова земельного участка до возведения на нем спорных помещений, бесспорно не свидетельствует о том, что земельный участок не будет соответствовать первоначальному состоянию после проведения демонтажных и строительных работ.

Также судебная коллегия не находит оснований не согласиться с определенным судом первой инстанции размером судебной неустойки.

Критерий разумности, используемый при определении размера судебной неустойки, является оценочным. Суд первой инстанции пришел к выводу о разумной судебной неустойке в размере 3 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Ответчиком правильность выводов суда первой инстанции в указанной части не опровергнута. Иное мнение заявителя жалобы по данному вопросу не свидетельствует о необоснованности оценки, данной судом первой инстанции.

Относительно апелляционной жалобы ответчика на определение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 судебная коллегия указывает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава – исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Ответчиком направлено в суд заявление об исправлении описок, в части указания в мотивировочной части решения на некорректные значения площадей спорного объекта, не соответствующие характеристикам, содержащимся в техническом паспорте.

По результатам рассмотрения заявления суд исправил данные описки путем исключения из решения некорректных значений площадей. При этом вопреки доводам ответчика, содержание решения судом не изменено. 

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу о частичном удовлетворении апелляционной жалобы ответчика на решение суда первой инстанции, отмене решения в части отказа в удовлетворении требований о признании сделок недействительными и принятии в указанной части по делу нового судебного акта.

Суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении жалобы истца и жалоб  ответчика на решение в оставшейся части и на определение суда по настоящему делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на истца расходы ответчика по уплате государственной пошлины в размере 19 500 рублей  из расчета по 6 000 рублей за три неимущественных требования встречного иска и 1 500 рублей за апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Республики Коми.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2020 по делу № А29-6541/2019 удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2020 по делу № А29-6541/2019 отменить в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО5 о признании сделок недействительными и принять в указанной части по делу новый судебный акт.

Признать заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 20.02.2017 и договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 20.02.2017  недействительными.

В оставшейся части решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2020 и определение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 по делу № А29-6541/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО6 и индивидуального предпринимателя ФИО5 без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 19 500 (девятнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Л.Н. Горев

ФИО1