АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-23074/2018 

 

Дата принятия решения – 25 октября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 18 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Акционерного общества "Сувар-Казань" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Частному образовательному учреждению "Центр образования "Егоза" ,г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013, 

об обязании вернуть по акту приема-передачи АО «Сувар-Казань» переданные по договору купли-продажи от 17 октября 2013 года 92/100 доли в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости: - здание частного дошкольного учреждения (детского сада на 120 мест в жилом комплексе «Лесной городок») общей площадью 2 186, 40 кв. м., кадастровый номер 16:24:150305:1541;- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 5 008 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> км. Оренбургского тракта, кадастровый номер: 16:24:150305:825.

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ООО «Нефтетрейдсервис», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ

с участием:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.05.2018 г.,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 22.05.2018 г.,

от третьего лица №1- не явился, извещен

от третьего лица №2 – не явился, извещен

установил:

Истец Акционерное общество "Сувар-Казань", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику Частному Образовательному Учреждению "Центр образования "Егоза" ,г.Казань о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013 об обязании вернуть по акту приема-передачи АО «Сувар-Казань» переданные по договору купли-продажи от 17 октября 2013 года 92/100 доли в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости: - здание частного дошкольного учреждения (детского сада на 120 мест в жилом комплексе «Лесной городок») общей площадью 2 186, 40 кв. м., кадастровый номер 16:24:150305:1541;- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 5 008 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> км. Оренбургского тракта, кадастровый номер: 16:24:150305:825.

Определением суда от 20.08.2018, 20.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены ООО «Нефтетрейдсервис», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Третьи лица №№1, 2 в суд не явились, извещены в порядке ст.ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствии представителей третьих лиц №№1,2.

В суд от третьего лица ООО «Нефтетрейдсервис» поступил отзыв на иск.

Ответчик заявил ходатайство об объявлении перерыва для урегулирования спора мирным путем.

Суд определил: в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в судебном заседании на 10 мин. до 10:20 18.10.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии истца и ответчика.

Представитель истца пояснил, что возможность мирного урегулирования спора сторонами отсутствует.

Ответчик заявил ходатайство об объявлении перерыва для урегулирования спора мирным путем.

Истец возражал.

Суд, учитывая мнение истца, оснований для объявления перерыва в судебном заседании не находит.

Как следует из материалов дела, 17.10.2013 между ООО «Компания «Сувар-Казань» (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить долю в размере 92/100 в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости:

- здание частного дошкольного учреждения общей площадью 2 186,40 кв.м., кадастровый номер 16:24:150305:1541,

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства, общая площадь 5 008 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> км. Оренбургского тракта, кадастровый номер 16:24:150305:825.

В соответствии с п.3.1 договора купли-продажи цена доли составляет 87 281 298,18 руб., а именно:

- цена 92/100 доли в праве общей долевой собственности на здание составляет 77 993 266,18 руб.,

- цена 92/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 11 288 032 руб.

Покупатель принял на себя обязательство уплатить вышеуказанную цену доли в соответствии с Приложением №1 «График оплаты доли на здание» и Приложением №2 «График оплаты доли на земельный участок» (п.3.2 договора).

Продавец передал покупателю долю в размере 92/100 в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, а покупатель принял указанную долю. Исполнение обязанностей продавца по договору купли-продажи подтверждает акт приема-передачи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013, подписанный сторонами.

12.02.2015 стороны договора купли-продажи заключили дополнительное соглашение к указанному договору, которым согласовали увеличение цены договора. Общая цена вышеуказанных объектов недвижимости составила 87 477 079 руб. Также указанным дополнительным соглашением изменен график оплаты доли на здание – покупатель принял на себя обязательство оплатить перешедшую ему в собственность долю в здании в соответствии с Приложением №1-Д «График оплаты доли на здание», которое является неотъемлемой частью дополнительного соглашения к договору купли-продажи. График оплаты доли на земельный участок сторонами не был изменен.

30.09.2015 продавец ООО «Компания Феникс» (цедент) и ООО «НефтеТрейдСервис» (цессионарий, третье лицо) заключили договор уступки, согласно которому цедент уступает, а цессионарий обязуется принять право требования к ЧОУ «Психолого-педагогический центр развития «Егоза» по договору купли-продажи доли от 17.10.2013 в размере 81 458 952,44 руб.

ООО «Компания Феникс» было ликвидировано вследствие банкротства.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2018 по делу №А65-665/2018, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018, с Частного образовательного учреждения "Центр образования "Егоза", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нефтетрейдсервис", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) было взыскано 12 343 266,18 руб. долга, образовавшегося за период с 30.09.2015 по 14.11.2017, 1 070 109.09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и 90 067 руб. судебных расходов по оплате госпошлины.

При принятии указанного решения суд исходил из того, что покупатель допустил существенное нарушение принятых на себя по договору обязанностей. Так судом было установлено, что за период с 30.09.2015 по настоящее время ответчиком были допущены существенные нарушения графика оплаты, последнее поступление оплаты датировано 23.05.2016, срок просрочки кредитора составил более 2 лет.

02.04.2018 ООО «НефтеТрейдСервис» (цедент третье лицо) и истец, АО «Сувар-Казань» (цессионарий) заключили договор уступки права требования (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования исполнения ЧОУ «Психолого-педагогический центр развития «Егоза» обязательств по договору купли-продажи доли от 17.10.2013, в том числе обязательств по уплате должником задолженности в размере 79 858 952,44 руб. по указанному договору.

Истец пояснил, что ответчиком решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2018 по делу №А65-665/2018 не исполнено. 

Кроме того, после вынесения указанного решения размер долга за период с ноября 2017 по июнь 2018 составил 5 900 000 руб., размер процентов - 131 589,04 руб. Истцом представлен расчет (л.д.31).

Претензией №64 от 29.06.2018 истец направил ответчику предложение расторгнуть договор купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013, обозначив возможность сохранения правоотношений при наличии погашения долга, однако ответчик не предпринял попыток погасить долг (л.д.11-14).

В связи с отказом ответчика от расторжения договора во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть указанный договор, обязать ответчика возвратить спорные объекты недвижимости.

Третье лицо ООО «Нефтетрейдсервис» полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, представило отзыв на иск.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договор», ч.3 ст.384 ГК РФ.

По мнению ответчика, применение истцом одного способа защиты - требование оплаты за объекты недвижимости, исключает применение им другого способа защиты - требование возврата объектов недвижимости.

Пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Указанной нормой продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата неоплаченного товара.

Ответчик указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации истец выбрал один из предоставленных ему законом способов защиты права, то есть, потребовав оплаты переданного товара, утратил право на требование возврата проданного товара. В противном случае нарушается баланс прав и интересов истца и ответчика, поскольку на стороне истца возникает неосновательное обогащение, он имеет право и на получение спорного имущества, и на получение денежных средств за это имущество, а на стороне ответчика появляется обязанность возвратить имущество и денежные средства за это имущество.

Суд находит данный вывод ответчика ошибочным, а применение нормы пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильным.

В силу п.5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35 если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Например, если покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две, при расторжении договора он вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за три партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Судом установлено, что наличие судебного акта о взыскании с ответчика суммы задолженности не привело к восстановлению нарушенного права истца, решение суда о взыскании задолженности не исполнено даже частично.

Более того на момент рассмотрения спора размер долга ответчика за период с ноября 2017 по июнь 2018 после вынесения указанного решения составил 5 900 000 руб.

Действующее законодательство не исключает удовлетворение требования о возврате имущества при наличии вступившего в законную силу, но не исполненного решения суда о взыскании задолженности по договору (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 N 308-ЭС14-7435, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 №Ф06-23015/17 по делу №А65-661/2017 от 31.08.2017).

Неосновательное обогащение не возникает лишь при наличии права и на получение спорного имущества, и на получение денежных средств за это имущество, оно может возникнуть в случае реализации кредитором этих прав, однако если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Ответчиком представлены платежные поручения за 2015-2016гг.

Ответчик полагает, поскольку истец выступает как лицо, к которому перешло право требования по денежному обязательству, права на расторжение договора купли-продажи у него отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на расторжение договора в случае существенного нарушения условий договора должником.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Как указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 N 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по оплате стоимости переданного имущества по договору истец направил ответчику претензию, в которой предложил расторгнуть договор. 

Ответчик требование истца проигнорировал. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, неоднократность нарушения ответчиком своих обязательств, суд приходит к выводу, что допущенное нарушение ответчиком как покупателем условий договора купли-продажи является существенным и достаточным основанием для расторжения договора. 

Исходя из изложенного, требование истца о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.4 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

На основании вышеизложенного суд признает обоснованным требование истца об обязании ответчика возвратить спорные объекты недвижимости, переданные по договору купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013.

Госпошлина подлежит отнесению на ответчика согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости от 17.10.2013.

Обязать Частное образовательное учреждение "Центр образования "Егоза", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) вернуть по акту приема-передачи Акционерному обществу "Сувар-Казань" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) переданные по договору купли-продажи от 17.10.2013 92/100 доли в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости: здание частного дошкольного учреждения детского сада на 120 мест в жилом комплексе «Лесной городок» общей площадью 2 186,40 кв.м., кадастровый номер 16:24:150305:1541, земельный участок, категории земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства, общая площадь 5 008 кв.м., кадастровый номер 16:24:150305:825, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г Казань, жилой комплекс "Лесной городок", ул. Березовая, 28.

Взыскать с Частного образовательного учреждения "Центр образования "Егоза", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества "Сувар-Казань" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

 

Судья                                                               К.П. Андреев