Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-41993/2018

г. Краснодар

05 февраля 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Вершина», г. Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г.             № 2138

при участии:

от истца: ФИО1, ФИО2    

от ответчика: ФИО3  

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вершина» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город Краснодар с требованиями о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г. № 2138.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик против иска возражал.

В судебном заседании 22.01.2019 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 29.01.2019 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца - ФИО1, представителя ответчика - ФИО4

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства,  суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.03.2012 г. по результатам проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, на основании протокола заседания аукционной комиссии от 15.12.2011 г., между администрацией муниципального образования город Краснодар (администрация) и ООО «Вершина» (инвестор) был заключен договор о развитии застроенной территории.

Согласно п.1.1 договора, предметом настоящего договора являются обязательства по развитию застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее – территория), площадью 10181 кв.м.

В силу п. 1.2 договора сторонами установлен перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу: ул. Рашпилевская, 170/1, 170/2, 170/3, 170/4, 170/5, 170/6, ул. Гаврилова П.М., 86, 88 согласно приложению № 2 к постановлению администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 г. № 6411 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилеской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара».

В соответствии с п. 2.1 договора, цена права на заключение договора устанавливается по результатам аукциона в рублях РФ в соответствии с протоколом о ходе и результатах аукциона от 15.12.2011 г. составляет 8 200 000 руб. 

Пунктом 3.2 договора предусмотрены следующие обязанности администрации:

- принять в установленном законом порядке решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 3.2.1);

- предоставить инвестору земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в течение 6 месяцев с момента получения заявления о предоставлении земельного участка при условии выполнения инвестором подпунктов 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 пункта 3.4 настоящего договора (п. 3.2.2);

- в течение двух месяцев с момента проведения публичных слушаний утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания территории (в соответствии с утвержденными администрацией расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Согласно п. 3.4.2 договора инвестор обязан в течение 1 года с момента заключения настоящего договора подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории (в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования).

Согласно п. 3.4.3 договора, инвестор обязан в течение 3 лет с момента заключения настоящего Договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории. Характеристики передаваемых помещений должны соответствовать требованиям жилищного законодательства и решению городской Думы Краснодара от 24.05.2007 №24 п. 24 «Об обеспечении жилищных прав граждан при реконструкции города.     

В соответствии с п. 3.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2015г., инвестор обязан в течение 5 (пяти лет) с момента заключения настоящего Договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 пункта 3.4 настоящего Договора.

В силу п. 3.4.5 договора, инвестор обязан для обеспечения территории объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 1,5 лет с момента получения разрешения на строительство на территории осуществить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность встроенно-пристроенных помещений художественной школы – площадью не менее 500 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2015г., настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, действует в течение 7 (семи) лет и распространяет свое действие на отношения, возникшие между сторонами с 30.12.2011 г.

15.12.2016 г. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар истцу – ООО «Вершина» было выдано разрешение № RU 23306000-4744-р-2016 на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и автостоянкой на участке в границах квартала № 858 улиц Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара. Срок действия разрешения на строительство – до 15.12.2020 г.

Как указывает истец в исковом заявлении, встроенно-пристроенные помещения художественной школы, подлежащие безвозмездной передаче в муниципальную собственность в соответствии с п. 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г., являются частью общего проекта объекта строительства – многоэтажного жилого комплекса, и с учетом внесения изменений в сроки действия договора (п. 4.1), а также учитывая сроки действия полученного разрешения на строительство, спорный объект художественной школы может быть достроен только в составе всего жилого комплекса и, соответственно передан в муниципальную собственность после ввода объект в эксплуатацию.

Так, в проектную документацию строящегося истцом многоэтажного жилого комплекса включена детская школа искусств, площадью 562,50 кв.м (л.д.57,62,63,64).

В связи с указанными обстоятельствами письмом от 07.06.2018 г. исх. № 73 истец направил в адрес администрации проект дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г., в соответствии с которым предложил изложить п. 3.4.5 договора в следующей редакции: «3.4.5. Для обеспечения Территории объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного в границах Территории, безвозмездно передать в муниципальную собственность встроенно-пристроенных помещений художественной школы – площадью не менее 500 кв.м.».

Ответным письмом от 09.07.2018 г. исх. № 3185/12 администрация отказала истцу во внесении изменений в п. 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012г., ссылаясь на то, что данное условие является существенным в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 г. № 6411.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, администрация ссылается на то, что условие о сроках исполнения обязательств по спорному договору является существенным и подлежит изменению только при условии отмены договора и проведении торгов.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего. 

В соответствии с п. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу п. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;         5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу п. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В соответствии со сложившейся практикой арбитражных судов и Верховного суда Российской Федерации по рассмотрению заявлений о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам о развитии застроенной территории, не содержится запрета на изменение договора о развитии застроенной территории в части условий, не являющихся условиями аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении ФАС Московского округа от 05.08.2014г. по делу № А40-144750/13.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар  от 09.09.2011 г. № 6411 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Приложением № 3 к указанному постановлению от 09.09.2011 г. № 6411 утверждены условия аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

При этом, пунктом 7.5 приложения № 3 установлено такое условие аукциона как обязательство лица, заключившего договор, по строительству объектов социальной и инженерной инфраструктуры (встроенно-пристроенных помещений художественной школы) и их безвозмездной передаче в муниципальную собственность муниципального образования город Краснодар в течение 1,5 лет с момента получения разрешения на строительство.

Как установлено судом, в проекте договора о развитии застроенной территории, опубликованном на сайте https://www.krd.ru/departament-ekonomicheskogo-razvitiya-investitsiy-i-vneshnikh-svyazey/auktsiony-konkursy-torgi/izv_140911/ в сети Интернет, присутствует спорный пункт 3.4.5, предусматривающий сроки передачи в муниципальную собственность помещений художественной школы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предложенная истцом редакция спорного пункта 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г. предполагает изменение существенных условий договора, являющихся условиями проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 г. № 6411.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ООО «Вершина» о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 26.03.2012 г. № 2138 следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова