Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76483/2020

03 апреля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  03 апреля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Ранга О.В., после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 18.03.2022 – 23.03.2022 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «СЛАНЦЫ»  (адрес:  188560, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (адрес:  188560, 

<

...>, ОГРН:  );

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии до и после перерыва:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 14.02.2022,

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 15.12.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СЛАНЦЫ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды земельного участка № 1993р от 02.06.2020.

В судебном заседании 14.01.2022 истец представил уточненное исковое заявление, просил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельных участков от 02.06.2020 №1993р, изложив пункт 2.1 указанного договора аренды в следующей редакции:

«2.1 Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок в размере 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы с 26.12.2019 по 31.12.2019 составляет 183 816 руб. 35 коп. и с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 11 182 161 руб. 00 коп.

Место исполнения обязательств по внесению арендной платы определяется местом нахождения «Арендодателя» - город Сланцы Ленинградской области».

2. Обязать Комитет заключить договор аренды земельных участков от 02.06.2020 №1993р на условиях, определенных решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

От ответчика в материалы дела поступил отзыв с возражениями по уточненному исковому заявлению.

В судебном заседании 18.03.2022 истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, представил дополнительные документы.

После объявлявшегося перерыва, судебное заседание 23.03.2022 объявлено продолженным в том же составе суда.

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельных участков от 02.06.2020 №1993р, изложив пункт 2.1 указанного договора аренды в следующей редакции:

«2.1 Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок в размере 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы составляет:

с 26.12.2019 по 31.12.2019 – 183 816 руб. 35 коп.;

с 01.01.2020 по 31.12.2020 – 11 182 161 руб. 00 коп.;

с 01.01.2021 по 10.08.2021 – 6 801 204 руб. 77 коп.;

с 11.08.2021 по 31.12.2021 – 4 348 503 руб. 44 коп.;

с 01.01.2022 по 31.12.2020 – 11 099 326 руб. 95 коп.

Место исполнения обязательств по внесению арендной платы определяется местом нахождения «Арендодателя» - город Сланцы Ленинградской области».

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области 29.10.2013 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Завод «Сланцы» земельным участком с кадастровым номером 47:28:0301036:18 и указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на одиннадцать месяцев.

В целях исполнения указанного постановления между Администрацией муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (Арендодатель) и ОАО «Завод «Сланцы» заключен Договор аренды земельного участка № 1008р (далее - Договор №1008р), согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером: 47:28:0301036:18, общей площадью: 1 179 314,00 кв.м, с разрешенным использованием - под территорию завода, местоположение: Ленинградская область, Сланцевский муниципальный район, Сланцевское городское поселение, 

<

...> (далее - земельный участок), сроком до 29.09.2014. Договор № 1008р одновременно являлся актом приёма-передачи земельного участка.

В соответствии с расчетом к Договору №1008р размер годовой арендной платы за земельный участок исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка составляет 13 977 701 руб. 25 коп. 

Согласно Кадастровой выписке от 17.04.2013 на земельном участке расположены 92 объекта недвижимости, принадлежащих на праве собственности ОАО «Завод «Сланцы».

Дополнительным соглашением № 1 срок действия Договора № 1008р продлен до 26.12.2019 и произведена замена арендодателя на Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области.

В ходе проведения процедуры банкротства в отношении ОАО «Завод Сланцы» проведены торги, в результате которых на основании Договора купли-продажи № 81 в собственность Общества передано имущество, составляющее единый производственно-имущественный комплекс ОАО «Завод «Сланцы».

Одновременно ОАО «Завод «Сланцы» передало права и обязанности по Договору №1008р Обществу на основании Договора № 85 от 20.02.2016.

Таким образом, в результате перехода права собственности на объекты, расположенные на земельном участке, арендуемом по Договору № 1008р с 28.03.2016, с момента подписания Акта приема-передачи по Договору № 85 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Арендатором земельного участка стало ООО «Сланцы».

ОАО «Завод «Сланцы» 31.03.2016 направило в адрес КУМИ уведомление о заключении Договора № 85 от 20.02.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Срок действия Договора № 1008р истек 26.12.2019. Вместе с тем, Обществом в полном объеме выплачивалась, а Комитетом принималась и не оспаривалась арендная плата, размер которой определялся исходя из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с окончанием срока  действия Договора № 1008р сторонами велись переговоры по заключению договора на новый период.

В июне 2020 года Комитет направил Обществу проект Договора аренды земельных участков № 1993р от 02.06.2020 (далее - Договор № 1993р).

Предметом указанного Договора №1993р, является предоставление в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым номером 47:28:0301036:18, общей площадью 1 179 314 кв. м., с разрешенным использованием – под территорию завода, сроком до 02.06.2069.

Согласно расчету арендной платы к Договору №1993р размер годовой арендной платы определяется по формуле с применением коэффициента разрешенного использования 3,00 (п.7.11 приложения к приказу Леноблкомимущества от 11.01.2016 № 2) и на 2020 год составляет 58 936 346 руб. 87 коп.

Не согласившись с указанным расчетом арендной платы, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.и), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Земельный участок, переданный в аренду по Договор № 1993р, относиться к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы).

Основываясь на Принципах определения размера арендной платы, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности.

Министерством экономического развития Российской Федерации установлена ставка арендной платы в размере 1,6 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов (№347 от 18.06.2013).

Предметом Договора аренды № 1993р является земельный участок, собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования – под территорию завода. Спорный земельный участок 47:28:0301036:18 используется Обществом в целях осуществления деятельности по производству электроэнергии и тепловой энергии тепловыми станциями, в том числе деятельность по обеспечению работоспособности ТЭЦ. Объектом, указанным в Приказе Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 является ТЭЦ ООО «СЛАНЦЫ».

При этом на арендованном земельном участке расположены как само здание ТЭЦ с пристройками общей площадью 18805,6 кв.м., так и объекты, составляющие единый комплекс ТЭЦ: градирня № 1, градирня № 2, градирня № 3, здание химводоочистки (площадью 778,3 кв.м), здание материального склада, две трубы дымовых, здание склада серной кислоты, здание пневмозолоудаления, галерея топливоподачи № 22, эстакада ч/з ж/д путь 1 очереди о/цикла гидрозолоуд, автодороги в районе пневмозолоудаления.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «СЛАНЦЫ» является производство электроэнергии тепловыми электростанциями, в том числе деятельность по обеспечению работоспособности электростанций.

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок.

В методических рекомендациях, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 указано в целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственной регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся прибыли для отрасли.

Доходность от арендуемого земельного участка напрямую зависит от доходности ООО «СЛАНЦЫ». Согласно данным бухгалтерского учета и справки-подтверждения основного вида экономической деятельности, за 2020 год доходность от производства электроэнергии и тепловой энергии ТЭЦ ООО «СЛАНЦЫ» составляет 77,08 % от совокупного дохода предприятия.

Следовательно, спорный земельный участок предоставлен под размещение ТЭЦ и обслуживающих сооружений, и объектов, поскольку основной доход ООО «СЛАНЦЫ» связан с производством электроэнергии и тепловой энергии. При этом данный вид деятельности является регулируемым и доходность зависит от действующих тарифов.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

В сиу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельных участков от 02.06.2020 №1993р, изложив пункт 2.1 указанного договора аренды в следующей редакции:

«2.1 Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок в размере 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы составляет:

с 26.12.2019 по 31.12.2019 – 183 816 руб. 35 коп.;

с 01.01.2020 по 31.12.2020 – 11 182 161 руб. 00 коп.;

с 01.01.2021 по 10.08.2021 – 6 801 204 руб. 77 коп.;

с 11.08.2021 по 31.12.2021 – 4 348 503 руб. 44 коп.;

с 01.01.2022 по 31.12.2020 – 11 099 326 руб. 95 коп.

Место исполнения обязательств по внесению арендной платы определяется местом нахождения «Арендодателя» - город Сланцы Ленинградской области».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.