АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru 

тел. (843) 533-50-00

=====================================================================

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г.КазаньДело №А65-10031/2022

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2022 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

 при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Сафиной Р.Р.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по заявлению  Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными действия изложенном в письме № 06/193 от 18.01.2022 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу договора аренды,

с участием:

от заявителя – представитель ФИО2  по  доверенности от 18.03.2022 №1, диплом;

 от ответчика – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Набережные Челны (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к  Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (далее – ответчик) о признании незаконными действия, изложенного в письме № 06/193 от 18.01.2022 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу договора аренды,

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

До начала судебного  заседания  от ответчика  посредствам системы «Мой  Арбитр»  поступил отзыв с приложением  обращения  от  13.12.2021, акта  обследования  земельного участка  от  25.10.2021.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Как следует из материалов  дела, 02.10.2012 между заявителем и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 255/а в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180, площадью 5916 кв.м., расположенного по адресу: г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная  зона 

<

...> под закрытые склады. Договор аренды  заключен сроком  на  3 года (п.3.1  договора). Договор аренды №255/а от 02.10.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ 29.11.2012г.

31.10.2013 ответчиком выдано  разрешение на строительство  на вышеуказанном  земельном участке объекта  капитального строительства – производственной  базы в составе:  холодный склад, 1- этажный, Sобщ.=294 кв.м., Vстр=2115 кв.м., инструментальный склад с охраной, 2-этажный, Sобщ=53 кв.м., Vстр=159 кв.м. Разрешенное  использование  земельного  участка: под закрытые склады. 

Разрешение  на строительство  выдано  на основании  градостроительного  плана  земельного участка №RU 16302000-2013-00000000060, утвержденного  Постановлением  Исполнительного комитета  муниципального образования  города  от 15.05.2013 №2998.

30.06.2015 МРИ №8 РГУП БТИ  подготовлен  технический паспорт  объекта  (инструментальный склад с помещением  охраны, незавершенный  строительством).

09.07.2015 выдан  технический план  объекта  незавершенного строительством, а 22.06.2015 – кадастровый  паспорт на  объект.

Во исполнение  решения  Набережночелнинского  городского суда  РТ от 14.03.2017 по  делу  №2-2634/2017, оставленного  без изменения Апелляционным определением  судебной коллегии по гражданским  делам Верховного суда Республики Татарстан  от  01.06.2017 №33-8765/2017  между  заявителем  и ответчиком  заключен  26.07.2017 договор  аренды  №5486-АЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180, площадью 5916 кв.м., расположенного по адресу: г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная  зона 

<

...> под закрытые склады. На земельном участке расположен  объект  незавершенного строительства  с кадастровым  номером 16:52:090104:259. Договор аренды  заключен до 26.07.2020 (п.2.1  договора). 

26.07.2017 земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180 передан по Акту приема-передачи гр. ФИО1 

ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства ( общая площадь застройки - 53 кв. м, степень готовности - 20%), о чем в ЕГРН 08.10.2021 внесена запись N 16:52:090104:259-16/136/2021-1.

Являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, 14.12.2021 заявитель  в соответствии с  подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обратился в адрес  ответчика  с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 в аренду сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства, принадлежащего заявителю объекта.   

18.01.2022 на основании  письма  №06/193 ответчик отказал заявителю   в заключении договора аренды земельного участка на новый срок 3 года для завершения строительства со ссылкой на  п.5 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в связи с тем, что по материалам, полученным   в рамках системы  межведомственного  взаимодействия  (выписка  из ЕГРН  от 17.12.2021 №99/2021-439010865), на  земельном участке  с кадастровым номером  16:52:090104:180 расположен  объект  незавершенного строительства   с кадастровым  номером  16:52:090104:259. согласно  акту обследования  земельного  участка  от  12.01.2022 №6  на указанном  земельном участке  находится  2 объекта, на  один  из которых правоустанавливающие  документы не  представлены. 

 

Полагая незаконным отказ в заключении договора аренды на новый срок, заявитель обратился в арбитражный суд с  настоящим  заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя  заявителя в судебном  заседании, суд считает, что заявленные требования не подлежат  удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Заявитель  указывает на то, что арендные отношения у общества возникли до 01.03.2015 и фактически не прекратились на 01.03.2015. В отсутствие доказательств расторжения в установленном порядке договора аренды от 26.07.2017 №5486-АЗ, у предпринимателя имелось право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180. При этом договор аренды от 26.07.2017 №5486-АЗ не может рассматриваться в качестве доказательства реализации предпринимателем права на однократное продление арендных отношений для целей завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанные доводы  заявителя о незаконности отказа ответчика в предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду (письмо от 18.01.2022 N 06/193) и нарушении этим отказом прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, не основаны на законе и противоречат фактическим обстоятельствам, установленным судом при разрешении спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей после 01.03.2015) предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Данные нормы подлежат применению к лицу, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 или если земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлялся такому лицу в аренду до 01.03.2015. В случае, если земельный участок ранее предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, указанные правила не применяются.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180 ранее предоставлялся предпринимателю в аренду неоднократно (в 2012, 2017 годах) для строительства закрытого склада, который так и не был возведен предпринимателем. 

При этом договор аренды N 5486-АЗ заключался сторонами для строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.3, 1.4) на срок с 26.07.2017 по  26.07.2020 (пункт 2.1).

 Таким образом, данный договор заключен исполкомом и предпринимателем в период действия пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции, действующей после 01.03.2015. 

Следовательно, предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрированного до 01.03.2015, и арендатор земельного участка, предоставленного ему в аренду до 01.03.2015 (договор от 02.10.2012 №255/а), реализовал в 2017 году право на однократное заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 для завершения строительства сроком на 3 года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Повторное (в 2021 году) предоставление испрашиваемого предпринимателем земельного участка недопустимо. 

Во-первых, законодатель, вводя ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, не имел ввиду, что право на заключение договора аренды на льготных условиях может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства дважды (в 2017 году - на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а в 2021 году - на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). 

Во-вторых, очевидно, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок ранее (в 2017 году) уже предоставлялся заявителю в аренду на 3 года как собственнику объекта незавершенного строительства без торгов для завершения строительства, которое так и не было завершено. 

Поскольку объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока договора аренды, ответчик правомерно обратился в арбитражный суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с исковым заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (дело N А65-10635/2022).

Ссылка заявителя на лишение предпринимателя, за которым зарегистрировано право собственности на неоконченный строительством объект, возможности даже получить денежные средства от реализации своего имущества, несостоятельна, поскольку противоречит положениям пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Несостоятельна и ссылка заявителя  на наличие основания для заключения с предпринимателем договора аренды без торгов, следующего из предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. В данном случае предметом спора является законность отказа ответчика в предоставлении предпринимателю  земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 как собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов (однократно) для завершения строительства (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд исходит из того, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов должна быть дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что с момента предоставления земельного участка в аренду арендатор (гр. ФИО1) на момент истечения срока аренды не окончил строительство незавершенного  объекта, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2012 году участка, а впоследствии в 2017 году, не достигнута, степень готовности объекта незавершенного  строительства по сведениям ЕГРН по состоянию на 2021г. составляет  20% .

Доказательств того, что строительство объектов завершено в настоящее время, не имеется; срок действия разрешения на строительство истек 31.03.2014.

Ссылка предпринимателя на письмо Министерство экономического  развития РФ  от 12.03.2020 №Д23и-7716  не принимается судом, поскольку  оно не имеет нормативного значения, не влияет на толкование действующих нормативных правовых актов, которыми руководствовался орган местного самоуправления при принятии оспариваемого решения, носит рекомендательный характер и не является обязательными к исполнению органами местного самоуправления.

Следовательно, правовых оснований для заключения с заявителем нового договора аренды земельного участка без торгов, и, соответственно, для признания незаконным решения, выраженного в письме  от 18.01.2022 №06/193 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, у суда не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что  заявитель на момент обращения с заявлением не обладал статусом лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем, правовых оснований для предоставления участка не имеется.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает, что оспариваемое  решение ответчика, выраженное в письме  от 18.01.2022 №06/193   об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, не нарушает законные права и интересы заявителя и не может быть признано судом недействительным, что исключает удовлетворение заявленных требований.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Государственная пошлина в размере 2700 руб.  на основании п.1 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса РФ и на основании платежного поручения  от  12.04.2022 №185  подлежит возврату ИП ФИО1 из средств федерального бюджета как излишне уплаченная сумма.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 201   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении  заявления  отказать.

Выдать Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН 

<

***>  справку на возврат из федерального  бюджета   излишне  уплаченной  государственной  пошлины в  размере  2700 руб., по  платежному  поручению  № 185  от 12.04.2022 г.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судьяН.Ю. Бредихина