﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-9995/2015(37)-АК

Дело № А60-21733/2015

24 июля 2019 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Нилоговой Т.С.,

судей 			   Зарифуллиной Л.М., Макарова Т.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филиппенко Р.М.,

при участии:

от конкурсного управляющего Усенко Д.С.: Размахин П.М. (паспорт, доверенность от 01.06.2018);

от иных лиц, участвующих в деле, не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу конкурсного управляющего Усенко Дмитрия Сергеевича

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 мая 2019 года

об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о разрешении разногласий с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

вынесенное судьей Чиниловым А.С.

в рамках дела № А60-21733/2015	

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра» (ИНН 6671356599, ОГРН 1116671008805),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «МетПромКо»,

установил:

В арбитражный суд 13.05.2015 поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Нортэк Сервис» (далее – общество «Нортэк Сервис»), о признании общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Терра» (далее – общество «УК «Терра», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2015 в отношении общества «УК «Терра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Шабунина Екатерина Ярославна, член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация независимых арбитражных управляющих «Дело».

Решением арбитражного суда от 18.01.2016 общество «УК «Терра» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Усенко Дмитрий Сергеевич (далее – Усенко Д.С., конкурсный управляющий), член Некоммерческого партнерства «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

В Арбитражный суд Свердловской области 19.03.2019 от конкурсного управляющего поступило заявление о разрешении разногласий между ним и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление) по вопросу приостановления государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Определением суда от 26.03.2019 указанное заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области в рамках настоящего дела о банкротстве.

Протокольным определением от 24.04.2019 судом к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено общество с ограниченной ответственностью «МетПромКо» (далее – общество «МетПромКо») в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.05.2019 (резолютивная часть определения от 24.04.2019) в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о разрешении разногласий отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий Усенко Д.С. обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что государственная регистрация перехода права собственности на долю в праве на недвижимое имущество возможна и без нотариального удостоверения договора купли-продажи, поскольку при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли, а полномочия нотариуса сводятся не только к проверке законности сделки и наличия правомочий ее сторон, но и к проверке соблюдения преимущественного права покупки доли. Обращает внимание, что суд, указывая на необходимость соблюдения нотариальной формы сделки, между тем, не раскрывает обстоятельства ее указания законодателем в контексте статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости, Закон №218-ФЗ). Считает, что в силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом, каковым, в частности, являются торги по реализации имущества должника – банкрота; при этом Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон) является специальным законом и имеет приоритетное применение,  нормы Закона, регулирующие порядок проведения торгов, не предусматривают возможность направления какого-либо ценового предложения иным сособственникам имущества в целях использования ими преимущественного права покупки; положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях. 

До начала судебного заседания от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Участвующий в судебном заседании представитель конкурсного управляющего на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал в полном объеме.

В судебном заседании 10.07.2019 был объявлен перерыв до 17.07.2019.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено при прежнем составе суда и явке лиц, участвующих в деле.

От третьего лица общества «МетПромКо» поступило  ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором также указано на согласие с позицией конкурсного управляющего.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2016 общество «УК «Терра» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Усенко Д.С. 

В рамках реализации имущества должника, составляющего конкурсную массу, были проведены торги в форме публичного предложения (РАД-136376, заявка на проведение торгов №69604) в отношении недвижимого имущества должника, а именно ряда нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, часть из которых представляло собой право совместной или долевой собственности.

Порядок реализации указанного имущества, являющегося залоговым, был утвержден судом в ходе разрешения разногласий определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.11.2017 в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2018.

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов от 02.11.2018 победителем был признан участник общество «МетПромКо», с которым заключен договор купли-продажи от 12.11.2018 №1.

Стороны договора купли-продажи обратились в Управление с заявлением о  регистрации перехода права собственности.

Регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности, о чем выдано уведомление от 18.02.2019 №66/001/400/2019-3488,3508,3532,3533.

Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управлением предложено заявителям представить в регистрирующий орган, в том числе нотариально удостоверенный договор купли-продажи в отношении объектов недвижимого имущества.

С целью разрешения разногласий, возникших с Управлением по вопросу необходимости соблюдения нотариальной формы договора купли-продажи, конкурсный управляющий обратился с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, суд первой инстанции исходил из того, что требование закона о необходимости соблюдения нотариальной формы договора при отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество является императивным, а нахождение заявителя (продавца) в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок; Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону о регистрации недвижимости; действия конкурсного управляющего не заменяют собой действия нотариуса. Также судом отмечено, что фактически разногласия конкурсного управляющего выражаются в оспаривании действий Управления в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя конкурсного управляющего, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Как видно из материалов настоящего спора, арбитражный суд счел возможным рассмотреть в рамках дела о несостоятельности заявление конкурсного управляющего как заявление о разногласиях между конкурсным управляющим и Управлением по вопросу приостановления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество должника, правомерно указав, что фактически разногласия конкурсного управляющего выражаются в оспаривании действий (решения) регистрирующего органа.

Поскольку соответствующих возражений о порядке рассмотрения заявления (главы 24 и 28 АПК РФ) в суде апелляционной инстанции не заявлено, судебной коллегией не обсуждается вопрос о правомерности разрешения спора в рамках дела о  несостоятельности.

В данном случае на обсуждение судом конкурсным управляющим вынесен вопрос о правомерности требования Управления о предоставлении нотариально удостоверенного  договора купли-продажи и о порядке реализации преимущественного права приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган  регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости). 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и  (или) государственной регистрации прав, согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

 Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 42 Закона о регистрации недвижимости установлены особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного закона).

В силу части 4 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий, в том числе:

- государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав – в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 указанного закона.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26).

Согласно подпунктам 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

По общему правилу, в конкурсном производстве имущество должника подлежит реализации на торгах, в порядке, предусмотренном статьями 110 и 111 Закона о банкротстве.

Продажа заложенного имущества подлежит  в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в Управление 08.02.2019 поступили заявление конкурсного управляющего Усенко Д.С. и общества «МетПромКо» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем по которой является общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НКМЗ» (далее – общество «ТД «НКМЗ»).

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи  от 12.11.2018 №1 имущества в процедуре банкротства, заключенный между обществом «УК «Терра» в лице конкурсного управляющего Усенко Д.С. и обществом «МетПромКо» в простой письменной форме.

Руководствуясь пунктами 5, 7 части 1 статьи 26, статьей 42 Закона о регистрации недвижимости Управление уведомлением от 18.02.2019 №66/001/400/2019-3488, 3508, 3532,3533 приостановило государственную регистрацию права собственности начиная с 18.02.2019 в отношении имущества должника, обязав представить заявителей в том числе нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Как указано выше, согласно части 1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости  государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с  ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Учитывая, что в данном случае состоялась сделка в том числе по отчуждению долей в нежилых помещениях должника, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению, поскольку иные собственники таких помещений не должны быть лишены права преимущественной покупки, несмотря на реализацию имущества посредством торгов в рамках дела о банкротстве.

Кроме того, нотариальная форма договора при продаже доли в недвижимом имуществе способна защитить права и законные интересы приобретателя такого имущества по договору, против возможных требований иных собственников помещений, обладающих правом преимущественной покупки, а также минимизировать риски по увеличению расходов в процедуре банкротства в связи с поступлением подобных жалоб и требований.

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований о разрешении разногласий, который полагал, что государственная регистрация перехода права собственности на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество возможна и без нотариального удостоверения договора купли-продажи.

При рассмотрении дела судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Нахождение заявителя в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. 

Проведение торгов по реализации имущества должника является способом заключения договора купли-продажи, который не определяет форму договора.

Следовательно, императивные требования законодательства о соблюдении нотариальной формы договора при совершении сделок с определенным видом имущества подлежат безусловному исполнению.

Закон о банкротстве в данном случае (при установлении формы договора) не является специальным законом.

Не имеет правового значения и то обстоятельство, предусматривало ли положение о порядке реализации имущества должника необходимость  заключения договора купли-продажи в нотариальной форме при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику (приведена в тексте апелляционной жалобы), в том числе на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу №А50-29154/2016, подлежит отклонению, т.к. судебные акты могли быть приняты, а выводы судов сделаны при иных фактических обстоятельствах споров. Более того, ссылка на указанное постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является некорректной, т.к. в этом же постановлении было указано, что преимущественное право приобретения доли может быть реализовано сособственником только путем участия в торгах или заявления о согласии приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов.

Данный подход сформирован применительно к продаже акций закрытых акционерных обществ в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2009 №131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ» (пункт 7), а также предусмотрен в качестве особенностей продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации – банкрота (статья 179 Закон о банкротстве).

Иные доводы апелляционной жалобы, выводов суда первой инстанции не опровергают, и по существу выражают несогласие заявителя с вынесенным судебным актом, что основанием для отмены обжалуемого определения являться не может.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Исходя из изложенного, оснований для отмены обжалуемого определения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Нормы процессуального права применены судом первой инстанции правильно. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 08 мая 2019 года по делу № А60-21733/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области. 

 

Председательствующий

Т.С. Нилогова

 

Судьи

 

Л.М. Зарифуллина 

 

Т.В. Макаров