﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-41675/2018

г. Краснодар

22 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие заявителя – департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «ККПДИНВЕСТ», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2019 (судья Золотарева О.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Филимонова С.С.) по делу № А53-41675/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ККПД -Инвест»

Решением от 15.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.02.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы  тем, что с 01.03.2015 не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков. Образование нового участка предполагает заключение нового договора на измененные земельные участки. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154 образован путем перераспределения исходных земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0073012:86, 61:44:0073012:83 и 61:44:0073012:84. Согласно данным ЕГРН участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154 поставлен на кадастровый учет 02.03.2015, дополнительное соглашение к договору аренды подписано 28.06.2016, то есть после 01.03.2015. На момент разделения земельных участков,  заключения соглашения о соответствующих изменениях и обращения департамента с заявлением в управление, действовали положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), не предусматривающие внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, и предписывающие заключение новых договоров на измененные земельные участки.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что из содержания пункта 1 статьи 11.2 и пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса следует, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор продолжения арендных правоотношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды заключено в соответствии с требованиями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса и статьи 3 Земельного кодекса, а действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади, кадастрового номера сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменений в договор аренды, основания полагать, что указанным дополнительным соглашением к договору аренды осуществлена замена предмета договора, отсутствуют. Оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы департамента на распоряжение земельным участком.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и ООО «ККПД-Инвест» (арендатор) заключили договор от 12.05.2014 № 35351 аренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет арендатору из земель населенных пунктов земельный участок площадью 124 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:84, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6 (пункт 1.1 договора).

29 июня 2018 года департамент обратился в управление с заявлением № 61/001/007/2018110139 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, которым в пункт 1.1 договора внесены изменения, а именно слова «с кадастровым номером 61:44:0073012:84 площадью 124 кв. м» изложены в следующей редакции «с кадастровым номером 61:44:0073012:154 площадью 390 кв. м»; в акте приема-передачи земельного участка слова «...Участка площадью 124 кв. м... кадастровый номер 61:44:0073012:84...» следует читать «...Участка площадью 390 кв. м кадастровый номер 61:44:0073012:154...».

Управление в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 и части 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения (начиная с 06.07.2018) до устранения причин, послуживших основанием для принятия указанного решения, но не более чем до 05.10.2018.

Сообщением от 05.10.2018 № 61/001/007/208-110139 управление отказало в государственной регистрации. Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154 образовался путем перераспределения исходных земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0073012:86 (площадью 4106 кв. м), 61:44:0073012:83 (площадью 4597 кв. м) и 61:44:0073012:84 (площадью 124 кв. м). Таким образом, исходный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:84 прекращает свое существование, в связи с чем государственная регистрация дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:154 не представляется возможной; необходимо заключить договор аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154. Согласно сведениям ЕГРН 29.05.2014 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:84 в пользу ОАО «Россельхозбанк»; в соответствии с пунктом 6.12 договора любые изменения в договор аренды допускаются только при наличии предварительного согласия залогодержателя.

Департамент, полагая, что указанный отказ не соответствует закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

На основании пункта 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 29 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса закреплено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса, и случаев, установленных другими федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующего с 01.03.2015, определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Следовательно, с 01.03.2015 не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, а предусмотрено заключение новых договоров на измененные земельные участки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154 образован путем перераспределения исходных земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0073012:86, 61:44:0073012:83 и 61:44:0073012:84. Согласно данным ЕГРН участок с кадастровым номером 61:44:0073012:154 поставлен на кадастровый учет 02.03.2015, дополнительное соглашение к договору аренды подписано 28.06.2016, то есть после 01.03.2015. На момент разделения земельных участков,  заключения соглашения о соответствующих изменениях и обращения департамента с заявлением в управление, действовали положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, не предусматривающие внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, и предписывающие заключение новых договоров на измененные земельные участки. Поскольку спорный земельный участок образован путем перераспределения нескольких земельных участков (изменена площадь земельного участка), в рассматриваемом случае образован новый предмет аренды, что не позволяет внести изменения в ранее заключенный договор аренды (в управление новый договор не представлен). Изложенные обстоятельства позволили судам прийти к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 19.03.2019 и апелляционного постановления от 22.05.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 по делу № А53-41675/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                      Я.Е. Волков

Судьи										              В.Е. Епифанов

										              Н.С. Мазурова