Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

14.03.2019 года                                                        Дело № А50-26642/2018

Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи  Г.В. Лядовой 

при     ведении    протокола помощником судьи Е.И. Старицыной 

рассмотрел в открытом  судебном заседании исковое заявление  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>;   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7»  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения, процентов,

при участии:

при участии:

от истца: ФИО1, уд. № 87 , дов-ть от 21.01.2019 № 22;

от ответчика: ФИО2, паспорт, дов-ть от 01.09.2019 № 7.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, далее истец, обратилось в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7», далее ответчик, о взыскании 11 097 700 руб. 12 коп. неосновательного обогащения,                                            1 410 835 руб. 00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Протокольным определением суда от 21.11.2018 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований: (судом будут рассмотрены требования о взыскании 5 810 176 руб. 88 коп., в том числе  5 502 163 руб. 7 коп. основного долга, 308 013 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; просит суд приобщить к материалам дела отчет № 973/19, письмо от 01.10.2018).

Определением суда от 07.12.2018 производство по настоящему делу приостановлено, в связи с назначением по делу экспертизы, производство которой поручено  ООО «Авангард» ФИО3; срок проведения экспертизы установлен до 18.01.2019, экспертное заключение должно быть представлено в суд до 23.01.2019; стоимость экспертизы установлена в размере 30 000 руб. 00 коп. Судом назначена экспертиза для разрешения вопроса:

- определить рыночную стоимость прав аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:363 , расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный районе, ул. Промышленнная, исходя из его фактического использования в период с 22.03.2017 по 11.08.2017.

14.12.2018 от ООО «Авангард» в суд поступило ходатайство об уточнении  формулировки вопроса в части наименования объекта экспертизы, а именно определению подлежит рыночная стоимость права аренды земельного участка либо рыночная стоимость права пользования (арендная плата за пользование) за период с 22.03.2017 по 11.08.2017.

21.01.2019 от эксперта в суд поступило  экспертное заключение.

Протокольным определением суд в порядке ст. 146,147  АПК РФ возобновил производство по настоящему делу.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит суд взыскать с ответчика 2 784 189 руб. 99 коп.  основного долга  за фактические пользование земельного участка, 172 410 руб. 01 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 22.03.2017 по 27.11.2017.

Суд определил, в порядке ст. 49 АПК РФ принять уточнения исковых требований.

После перерыва судебное заседание продолжено 06.03.2019 года.

Истец просит суд поручить проведение экспертизы                                              АО «Недвижимость Прикамья-оценка» (эксперт ФИО4, срок оказания услуг – 10 рабочих дней, стоимость услуг 30 000 руб. 00 коп., представлены суду документы по квалификации эксперта и его образовании).

Ранее ответчик просил суд  назначить дополнительную по делу экспертизу по вопросу об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:363 в период с 22.03.2017 по 11.08.2017, просит суд назначить ее проведение ранее предложенным кандидатурам. Ответчик возражает по кандидатуре эксперта, предложенным истцом.

Судом ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу рассмотрено, признано не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: 

В соответствии со ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу.

Согласно пункту 4 статьи 82 АПК РФ о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение. При этом возможность обжалования данного определения законом не предусмотрена.

В соответствии с заявленным ходатайством о проведении экспертизы следует, что ответчик просит поставить вопрос перед экспертом об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:363 в период с 22.03.2017 по 11.08.2017.

В судебном заседании 04.03.2019 судом был опрошен эксперт ФИО5 относительно данного ею экспертного заключения, письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела.

С учетом выводов, изложенных в экспертном заключении и пояснениях эксперта, суд не видит оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы, исходя из следующего.

Наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. 

Стороны не оспаривают, сто земельный участок расположен в месте нахождения автомобильных салонов, что делает его наиболее привлекательным. При этом экспертом в качестве объектов аналогов взяты в соответствии с использованием земельного участка. При определении рыночно стоимости права аренды эксперт исходил из ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Истец настаивает на исковых требованиях, представил суду расчет.

Ответчик не признает требования.

Судом заслушаны объяснения лиц, принимавших участие в судебных заседаниях, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального                     кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что Российская Федерация является собственником земельного участка 63813 кв.м., кадастровый номер 59:01:0000000:363, адрес: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 10.03.2004 №59-1/01-12/2004-44.

Ответчик спорным земельным участком пользуется без оформления права с 22.03.2017 по 31.03.2018, с учетом принятого судом уточнения, тем самым на его стороне имеется неосновательное обогащение. Ответчик сберег денежные средства в размере  2 784 189 руб. 99 коп., начислены проценты по ст. 395 ГК РФ в размере 172 410 руб. 01 коп.  

Претензией от 12.07.2018 № 03-19-6347 истец известил ответчика о необходимости оплаты сумм. Ответчиком оплата не произведена, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, считает требования, изложенные в исковом заявлении необоснованными по следующим основаниям.

На основании письма № 03-19-8970 от 31.10.2017 г. о проведении оценки и поручении организации работ, по оценке рыночной стоимости права аренды, ответчиком был подготовлен и направлен отчет № 973/18 о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:363. Письмом с № 05-23-8992 от 8.10.2018 г. истец направил в адрес ответчика заключение по отчету, в котором сообщал о соответствии указанного отчета Федеральному закону. В дальнейшем истец поставил ответчику письмо  № 03-19-9399 от 22.10.2018 г. с подписанным договором аренды от 28.11.2017 г.  за № 05566. Условия указанного договора были приняты ответчиком 16.11.2018, в связи с чем, договор был возвращен в адрес Истца подписанным со стороны ответчика для последующей регистрации в Росреестре. Согласно условиям данного договора размер годовой арендной платы составляет                                                    3 031 216 рублей 84 копейки (8 304 рубля 70 копеек в день).                                     Отчет № 973/18 о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:363 был подготовлен по состоянию на 12.08.2017 г., направлен в адрес Истца и принят последним без замечаний. На основании вышеизложенного ответчик полагает, что размер платы за фактическое пользование земельным участком в период с 12.08.2017 по дату заключения договора - 27.11.2017 г. составляет                            896 908 рублей исходя из расчета: 8 304,7 рублей * 108 дней. Вместе с тем, с даты расторжения договора - 22.03.2017 г. и до даты отчета № 973/18 о рыночной стоимости права аренды земельного участка - 11.08.2017 г., по мнению ответчика справедливо и обоснованно применить расчет размера платы за фактическое пользование земельным участком в сумме                                   1 187 572,1 рублей, исходя из расчета 8 304,7 рублей * 143 дня.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном                                              ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

Из положений п.п. 7 п. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 1 ст.1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества. Принцип единства судьбы прав на недвижимые строения и на земельный участок, занимаемый ими, должен быть соблюден.

Сторонами не оспаривается факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости ответчика.

На основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных в ст. 1109 Гражданского  кодекса РФ.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо: во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика) произошло за счет другого (потерпевшего (истца), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц либо произошло помимо их воли.

Субъектами указанных обязательств выступают приобретатель - лицо, неосновательно обогатившееся, и потерпевший - лицо, за счет которого произошло обогащение.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать факт что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

Учитывая, что истец является собственником земельного участка на котором расположен объект недвижимости ответчика, суд приходит к выводу, что истцом правомерно заявлены исковые требования в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса РФ, ст. 39.7 Земельного                    кодекса РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и при заключении договоров аренды таких земельных участков определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченными органами.

Размер и порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, установлены Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила).

Согласно п. 2 Правил размер арендной платы, если иное не установлено федеральными законами, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России; на основании рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 6 Правил, арендная плата за земельный участок, в случаях не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ответчиком не представлено в суд доказательств, что он относится к лицам, к которым могут быть применены способы расчета арендной платы указанные в п. 3-5 настоящих Правил. Не представлено и достоверных доказательств, того, что спорный земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования.

При таких обстоятельствах при определении расчета неосновательного обогащения следует исходить из положений пункта 6 Правил, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью                                          (ч. 3 ст. 3  указанного Закона) понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом проведена экспертиза для определения рыночной арендной платы спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка за период с 22.03.2017 по 11.08.2017 составляет 1 887 282 руб. 00 коп. /( 401 432 руб. 41 коп. в месяц).

Кроме того, суд обращает внимание на экспертное заключение № 18/1213-7 и пояснения эксперта, в частности:  расчет арендной платы за объект аренды (земельный участок) проводился затратным подходом, о чем указано на стр. 10,52-80 Заключения;  объект сопоставим с оцениваемым участком по категории, разрешенному использованию (объект позиционируется продавцом как участок промназначения (см. скриншот объявления на стр. 92, 93 Заключения), текущее разрешенное использование - под объект складского назначения), местоположению (в черте г. Перми, в зоне 2 согласно зонированию г. Перми по категориям престижности местоположения производственно-складской недвижимости, локальному местоположению (в глубине квартала, на удалении от проезжей части). Объект-аналог отличается от объекта аренды по следующим характеристикам (стр. 64-65): передаваемые права, дата предложения/сделки и площадь. Отличия аналога от оцениваемого объекта аренды по передаваемым правам, дате предложения/сделки и площади скорректированы. С учетом того, что оценке подлежит рыночная стоимость права пользования, то есть рыночная арендная плата на типичных для рынка условиях, наличие каких-либо льгот или преимуществ в системе налогообложения собственника не может влиять на размер рыночной арендной платы.

Суд считает данное заключение достоверным.

Судом проверен расчет истца о взыскании за фактическое использование земельного участка, признан не верным, сходя из следующего, согласно расчету истца за период с 22.03.2017 по 11.08.2017 в истец при расчет исходит из количества дней пользования равному 143 дня в сумме равной 1 887 282 руб. 00 коп. за период с 12.08.2017 по 27.11.2017 в размере 896 907 руб. 99 коп.

Ответчиком платежными поручениями, представленными в материалы дела (том 1 л.д. 91-93) внесена арендная плата  за 1, 2, 3 кварталы 2017 года. При расчете неосновательного обогащения судом учтены сроки расторжения договора аренды и размер арендной платы подлежащей взысканию с ответчика за время действия договора аренды и поступившие платежи. 

Согласно расчету суда, за заявленный истцом период с ответчика следует взыскать неосновательное обогащение в размере                                635 903 руб. 98 коп.

Истцом так же заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере  896 907 руб. 99 коп.  за период с 12.08.2017 по 27.11.2017.

Судом проверен данный расчет, признан не верным, поскольку истцом неверно определен размер неосновательного обогащения и проценты начислены на всю сумму долга сначала периода.

Согласно расчету суда за заявленный истцом период с 01.04.2017 по 27.11.2017 подлежат взысканию проценты в размере                                             15 436 руб. 63 коп.

Ответчик не представил суду доказательства оплаты заявленных сумм. 

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и  ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям,  в соответствии ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Однако, учитывая, что истец в порядке ст. 333.37 Налогового                   кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 Кодекса.

В материалах дела имеется платежное поручение № 8045 от 28.11.2018 на сумму 7 000 руб. 00 коп., но поскольку судом выбрана экспертная организация предложенная истцом, указанные денежные средства, в отсутствие ходатайства ответчика о зачислении данных денежных средств в счет уплаты экспертизы, подлежат возврату ответчику , при предоставлении заявления с указанием реквизитов на которые следует перечислить денежные сркдства.

Стоимость экспертизы установлена в размере 30 000 руб. 00 коп.

С учетом того, что исковые требования удовлетворены частично, расходы на оплату услуг представителя так же подлежат частичному распределению между сторонами: суд считает возможным перечислить   ООО «Авнгард»  с общества с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7»  сумму 6 609 руб. 00 коп., с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае сумму 23 391 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями    110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7» (614055, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 635 903 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 15 436 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7» (614055, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 323 руб. 62 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГСИ - ТРЕСТ № 7» (614055, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Авнгард» ИНН 

<

***> в счет оплаты экспертизы (эксперт ФИО3) сумму 6 609 руб. 00 коп. расходов в счет оплаты экспертизы.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Авнгард» ИНН 

<

***> в счет оплаты экспертизы (эксперт ФИО3) сумму 23 391 руб. 00 коп. расходов в счет оплаты экспертизы.

Решение в части взыскания расходов в счет оплаты экспертизы подлежит немедленному исполнению. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.

СудьяГ.В. Лядова