АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, 

<

...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16328/2024

30 июня 2025 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2025 года, полный текст решения изготовлен 30 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бердниковой А.Е., 

рассмотрев в судебном заседании 24.06.2025 дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Акционерному обществу «Коми коммунальные технологии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о заключении договора, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Республике Коми

при участии в судебном заседании: 

от истца:                    ФИО2 – по доверенности от 21.10.2024,

от ответчика:            ФИО3 – по доверенности от 01.07.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Коми коммунальные технологии» (Ответчик, АО «ККТ», Общество) с требованием обязать АО «ККТ» заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 49,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2024 предварительное судебное заседание назначено на 16.01.2025. Определением от 16.01.2025 судебное разбирательство назначено на 11.02.2025, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Республике Коми (167981, 

<

...>).

Представитель ответчика в судебном заседании просила истребовать у Государственного бюджетного учреждения Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» дополнительную информацию в отношении спорного объекта. Определением от 11.02.2025 судебное разбирательство отложено на 31.03.2025, истребованы доказательства. 21.02.2025 третьим лицо – ППК «Роскадастр» представленные запрошенные судом документы.

Определением от 31.03.2025 судебное разбирательство отложено на 24.04.2025, сторонам предложено представить письменную позицию с ссылками на представленные документы и на судебную практику.

31.03.2025 (после процесса) истцом представлены дополнительные документы, доказательства направления ответчику не представлены

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал, указал на необходимость представления ответчиком документов в отношении страхования спорного объекта. Представитель ответчика поддержала ранее заявленные возражения, в иске просила отказать.

28.04.2025 ГБУ РК «РУТИКО» представлены истребованные документы.

По результатам судебного заседания суд отложил судебное разбирательство на 23.05.2025 для предоставления сторонами дополнительных документов. В судебном заседании 23.05.2025 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 06.06.2025. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

27.05.2025 от Общества поступили сведения от 26.05.2025 об экономически обоснованном размере арендной платы.

Определением от 06.06.2025 заседание отложено на 24.06.2025.

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал, представитель ответчика поддержала ранее заявленные возражения, в иске просила отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, судом установлено следующее.

Между Акционерным Обществом «Коми коммунальные технологии» (Арендатор) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) 02 февраля 2017 года был заключен договор Аренды недвижимого имущества № 15/17— нежилые помещения №№ 5,6,7 общей площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 02 февраля 2017 года между сторонами был подписан Акт приема — передачи. Арендная плата по Договору 2017 года установлено в п.3.2. Договора в размере 6 900 рублей (НДС – нет).

В результате переписки с ответчиком в период с 2020 года по настоящее время Истцу не удалось достичь взаимного соглашения по вопросу изменения в сторону увеличения стоимости аренды нежилых помещений по Договору.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Истец указал, что 22.02.2024 в адрес Ответчика было направлено Уведомление о прекращении договора.

12 сентября 2024 года ответчику был направлен новый Договор Аренды (оферта) недвижимого имущества на нежилые помещения №№ 5,6,7 общей площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> с предложением подписать его на условиях Арендодателя.

На предложение заключить Новый договор аренды получен ответ, согласно которому КТК готов подписать Новый договор аренды, устанавливая стоимость арендной платы в размере 6 397,24 рублей.

21.10.2024 г. Ответчику направлен ответ о несогласии с предложенной суммой арендной платы за нежилые помещения.

Истец указал, что в указанных помещениях находится сетевое электрооборудование ответчика, снабжающее электроэнергией потребителей. Сообщил, что Арендодатель не располагает сведениями, насколько техногенно опасно нахождение сетевого оборудования в здании, где большое скопление народа, насколько застраховано и что входит в страховую сумму на случай аварий и чрезвычайных ситуаций с оборудованием, кто понесет расходы по возмещению расходов в случае порчи имущества и помещений, какие разрешительные документы от Ростехнадзора и какой контроль.

Истец ссылается на обязательность заключения договора аренды для Истца, поскольку Истец является предпринимателем и использует помещения в коммерческих целях с получением выгоды. Заключение договора аренды в этом случае обязательно.

Согласно ст. 445 ГК РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор и равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Определяя арендную плату в размере 15 000 рублей Истец исходит из того, что средняя стоимость аренды нежилого помещения в городе Сыктывкаре в зависимости от местоположения составляет от 500 до 2000 рублей за квадратный метр.

Общая площадь занимаемых ответчиком помещений составляет 49.2 кв.м.

Ответчику предлагается арендная плата 305 рублей за квадратный метр, намного ниже нижней рыночной стоимости аренды нежилых помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 445 ГК РФ Истец просит обязать ответчика заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений №№ 5,6,7 общей площадью 49,2 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> на условиях Нового договора аренды.

Общество с исковыми требованиями не согласно, считает их не подлежащими удовлетворению.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение по адресу: 

<

...>,помещение П.2. Помещение приобретено Истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.09.2013. Согласно техническому паспорту в указанном объекте недвижимости расположены нежилые помещения №5 (щитовая), №6 (трансформатор), №7 (щитовая). Как следует из технического паспорта, указанные помещения располагались на объекте Истца с момента строительства здания.

Общество подтвердило, что между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №15/17 от 02.02.2017, Договором аренды установлена арендная плата в размере 6 900 рублей. В спорных помещениях расположено имущество АО «ККТ» - трансформаторная подстанция №1065 (в составе силовой трансформатор, оборудование РУ-10кВ, РУ-0,4кВ). ТП поставлена на баланс ООО «Энерготрейд» (правопредшественник АО «ККТ») 01.04.2010.

Трансформаторная подстанция №1065, согласно имеющимся техническим условиям на электроснабжение ТУ-56/102-1041 от 23.11.2005, построена в соответствии с действующим законодательством при наличии всех необходимых согласований, одновременно со зданием цеха завода «Сыктывкармаш» по адресу: 

<

...>, и находилась в спорном помещении ещё до момента приобретения Истцом здания в собственность. Трансформаторная подстанция проектировалась и строилась для электроснабжения здания завода, в связи с чем ее расположение было запроектировано в специально выделенном в производственном корпусе помещении на первом этаже с кирпичными стенами и бетонными перекрытиями.

При приобретении здания Истец не мог не знать, что объект недвижимости имеет обременение в виде расположенной в одном из помещений трансформаторной подстанции.

В настоящее время от ТП №1065 обеспечивается энергоснабжение самого здания бывшего завода по адресу: 

<

...>, а также физических и юридических лиц в районе Сысольского шоссе.

На протяжении длительного периода времени ИП ФИО1 направлял в адрес АО «ККТ» обращения с просьбой изменить условия договора о размере арендной платы. Однако соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не было достигнуто.

22 апреля 2024 ИП ФИО1 уведомил АО «ККТ» о расторжении договора аренды с 01 июля 2024.  В то же время из заявленных исковых требований следует, что ИП ФИО1, направляя уведомление о расторжении договора, не имел намерения расторгнуть договор, а преследовал цель изменить условие договора о размере арендной платы, минуя предусмотренный статьями 450 - 452 ГК РФ порядок изменения условий договора. Истец, в случае несогласия с действующей ценой договора и невозможности заключения соглашения с ответчиком относительно размера платы, вправе на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ обратиться в суд с требованием о ее изменении в установленном законом порядке.

Требование об обязании АО «ККТ» заключить договор аренды не может быть удовлетворено, поскольку законом на АО «ККТ» не возложена обязанность позаключению договора аренды на помещение.

АО «ККТ» осуществляет регулируемый вид деятельности - передача эклектической энергии. В соответствии с п. 28 Постановления Правительства РФ от 29.12.2011 №1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике» расходы на аренду объектов электроэнергетики определяются исходя из величины амортизации, налога на имущество и других установленных законодательством Российской Федерации обязательных платежей, связанных с владением имуществом, переданным в аренду

Размер арендной платы по договору аренды составляет 6 900 рублей в месяц, в том числе величина амортизации и налога на имущество 5 118,10 рублей. Таким образом, АО «Коми коммунальные технологии» оплачивает арендную плату на уровне, превышающем экономически обоснованную величину.

Помещение, где находится ТП, собственной эксплуатационной ценности не имеет в связи с тем, что его использование неразрывно связано с находящимся в нем оборудованием ТП, указанная часть здания не может использоваться предпринимателем для иных целей, в том числе сдаваться в аренду. Указал, что в данном случае имеет место не пользование помещением, а переток электроэнергии.

Согласно пункту 1.1.3 Правил устройства электроустановок, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 08 июля 2002 года № 204 (далее-Правила устройства шектроустановок), под электроустановкой понимается совокупность машин, аппаратов, .пиши и вспомогательного оборудования (вместе с сооружениями и помещениями, в которых они установлены), предназначенных для производства, преобразования, трансформации, передачи, распределения электрической энергии и преобразования ее в другие виды энергии.

Из подпункта 1.1.4 Правил устройства электроустановок следует, что вне здания (без изоляции от внешних условий) оборудование подстанций, кроме комплектной трансформаторной подстанции, устанавливаться и эксплуатироваться не может.

Пунктом 4.2.6 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго Российской Федерации от 20 июня 2003 года № 242 (далее Правила устройства электроустановок) предусмотрено, что под трансформаторной подстанцией понимается электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, распределительных устройств (электроустановка, служащая для приема и распределения электроэнергии и содержащая коммутационные аппараты, сборные и соединительные шины, вспомогательные устройства, устройства защиты, автоматики, телемеханики, связи и измерении), устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений.

В соответствии с пунктом 22 ГОСТ 24291-90 ТП №1065 является закрытой трансформаторной подстанцией, поскольку ее оборудование расположено в здании.

Трансформаторная подстанция имеет специальное (функциональное) назначение -обеспечение энергоснабжением присоединенных к ней потребителей и согласно статье 134 ГК РФ представляет собой единый имущественный комплекс, в связи с чем невозможно ее деление на здание и оборудование, и использование последних самостоятельно, отдельно друг от друга. Вынужденное деление единого имущественного электросетевого комплекса как сложной вещи приводит к фактической невозможности использования имущества по целевому назначению.

Следовательно, электрическое оборудование АО «ККТ» и объект недвижимости предполагают их использование по общему назначению, самостоятельное использование электрического оборудования вне объекта невозможно, электрическое оборудование и объект образуют сложную вещь - трансформаторную подстанцию, через которую осуществляется переток электроэнергии.

На основании изложенного, данная трансформаторная подстанция ТП №1065 является сложной вещью, представляет собой комплекс имущества, в состав которого входит как энергетическое оборудование, так и помещение, обеспечивающее функционирование указанного оборудования, и все имущество, входящее в ее состав, служит общей функциональной цели - осуществление электроснабжения здания и иных потребителей.

Действующее законодательство устанавливает правовые основания для безвозмездного беспрепятственного перетока электрической энергии через объекты электросетевого хозяйства.

В частности, согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 26 Федерального закона от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающис устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства пли объект и (или) от указанных устройств или объектов, в том числе заключению в отношении указанных устройств или объектов договоров купли-продажи электрической энергии. договоров энергоснабжения, договоров оказания услуг но передаче электрической энергии. Данной норме корреспондирует пункт 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 года № 861).

Акционерное общество «Коми коммунальные технологии» является региональной сетевой организацией, оказывающей услуги по передаче электрической энергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, а также осуществляет деятельность по (выработке) электроэнергии на территории Республики Коми в ее отдаленные районы. В силу части 1 статьи 38 Федерального закона от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ субъекты электроэнергетики, обеспечивающие поставки электрической энергии потребителям электрической энергии, в том числе энергосбытовые организации, гарантирующие поставщики и территориальные сетевые организации (в пределах своей ответственности), отвечают перед потребителями электрической энергии за надежность обеспечения их электрической энергией и ее качество в соответствии с требованиями технических регламентов и иными обязательными требованиями.

Таким образом, исходя из положений законодательства об электроэнергетике, ответчик как сетевая организация оказывает услуги по передаче электрической энергии только по собственным и иным сетям (которыми владеет также на законном основании). Через объекты электросетевого хозяйства осуществляется переток электрическом энергии до сетей конечною потребителя.

Собственной эксплуатационной ценности спорные помещения представлять не могут, их использование неразрывно связано с эксплуатацией (обслуживанием) электрооборудования, сетей и, в конечном итоге, с исполнением обязанности по передаче электрической энергии конечным потребителям.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, гак как имеет место не пользование отдельным помещением истца для размещения и функционирования оборудования ответчика, а переток электрической энергии через ТП №1065, которому истец не вправе препятствовать и требовать за это плату.

На основании изложенного АО «ККТ» просит суд отказать МП ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец с позицией Ответчика не согласился, указывая, что отзыв на исковое заявление не содержит каких-либо пояснений, на каком основании ККТ оказывается подписать договор аренды нежилых помещений и оплачивать арендную плату. Утверждение о том, что помещения были запланированы при проектировании здания под трансформаторную станцию не дают основания, по мнению Истца, полагать, что собственник нежилых помещений не имеет права распоряжаться собственным помещением по своему усмотрению.

Суд на основании исследованных доказательств установил, что Ответчик является собственником трансформаторной подстанции ТП №1065, которое является сложной вещью, представляет собой комплекс имущества, в состав которого входит как энергетическое оборудование, так и помещение, обеспечивающее функционирование указанного оборудования, и все имущество, входящее в ее состав, служит общей функциональной цели - осуществление электроснабжения здания и иных потребителей.

Указанное имущество составляет часть системы энергообеспечения населенного пункта и используются для энергоснабжения потребителей, в том числе истца (как собственника здания); Истец, проявляя обычную степень осмотрительности, достоверно знал или обязан был узнать о наличии в принадлежащем ему здании оборудования.

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора аренды и незаконное использование помещений под подстанцию обратился в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, что установлено пунктом 2 статьи 421 ГК РФ.

Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании положений статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (часть 4 статьи 445 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь названным кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 421, абзац первый части 1 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, Истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований ГК РФ, иного закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

Вместе с тем такого основания для понуждения к заключению договора аренды нормы Гражданского кодекса не предусматривают. Не представлено истцом и доказательств того, что ответчик добровольно принял на себя обязательство по заключению договора аренды.

Таким образом, Истцом не доказано наличие у Ответчика в силу закона обязанности по заключению договора аренды под трансформаторную подстанцию.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Для защиты своего экономического интереса, связанного с фактом пользования помещениями Истца, занятыми объектом Ответчика, у Ответчика имеются иные способы защиты гражданских прав.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                                                 Е.С. Скрипина