АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1453/24 

Екатеринбург

28 марта 2024 г.

 

Дело № А60-32541/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Столярова А. А., Гуляевой Е. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК Интег» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2023 по делу № А60-32541/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «СК Интег» (далее – истец, общество «СК Интег») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявление к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108111:0151, выраженного в письме от 17.05.2023 № 17-01-25/12157.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением арбитражного суда от 02.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «СК Интег» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Истец полагает односторонний отказ от договора злоупотреблением правом. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что истец исправно оплачивал все арендные платежи, арендатор потерял почти два года из-за невозможности зарегистрировать договор уступки по вине Министерства, а Министерство знало о некорректном межевании земельного участка, и о том, что строительство на участке невозможно без оформления сервитута.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.01.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» (первоначальный арендатор, общество «Спецпромцентр») и Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1-886, в соответствии с условиями которого арендатор принял во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок площадью 2271 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в 50 метрах на север от ориентира дом 4 корпус Б, с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 для строительства и эксплуатации медицинского центра.

Срок действия договора установлен с 08.12.2006 по 07.12.2009 (пункт 6.1 договора аренды).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 по делу № А60-57076/2011 общество «Спецпромцентр» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Права и обязанности общества «Спецпромцентр» по договору аренды были выставлены на продажу посредством публичного предложения.

Протоколом о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника РАД-73077 от 24.12.2015 общество «СК Интег» признано победителем, которому перешло право аренды земельного участка по договору аренды для строительства и эксплуатации медицинского центра.

25 декабря 2015 года между обществом «Спецпромцентр» (цедент) и обществом «СК ИНТЕГ» (цессионарий) заключен договор № 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.01.2007 № 1-886, согласно которому обществу «СК Интег» переданы права и обязанности по договору аренды, на условиях и в порядке, указанном в договоре аренды земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 передан обществу «СК Интег» по акту приема-передачи от 01.02.2016.

14 ноября 2017 года Министерство в письме (исх. № 17-01-82/13477) согласовало передачу прав и обязанностей по договору аренды от 25.01.2007 № 1-886 в пользу общества «СК Интег».

Министерство в адрес общества «СК Интег» направлено письмо (исх. № 17-01-82/8178 от 17.05.2019) об отказе от договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 1-886 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 1-886, выраженный в письме от 17.05.2019 № 17-01-82/8178, является незаконным, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 1-886, изложенного в письме от 17.05.2019 № 17-01-82/8178.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2020 по делу № А60-66804/2019 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным отказ Министерства от договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007, выраженный в письме от 17.05.2019 исх. № 17-01-82/8178. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из неправомерности оспариваемого отказа. Судом при рассмотрении дела установлено, что в рамках освоения земельного участка арендатором с момента получения возможности приступить к освоению земельного участка были осуществлены и осуществляются мероприятия для обеспечения строительства объекта.

Письмом от 17.05.2023 № 17-01-25/12157 Министерство уведомило арендатора об отказе от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка, изложенный в письме от 17.05.2023 № 17-01-25/12157, противоречит закону, общество «СК Интег» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено следующее.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), сформулирован правовой подход, согласно которому положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

В силу общего принципа земельного законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В пункте 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Таким образом, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 предоставлен обществу «СК Интег» для целей строительства без торгов на основании договора аренды и не представлено доказательств наличия у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности установлено, что разрешение на строительство на момент рассмотрения настоящего спора не получено, правомерно возведенный объект/незавершенный строительством объект на спорном земельном участке отсутствует, в том числе оценив уведомление ответчика от 17.05.2023 № 17-01-25/12157  об отказе от договора, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания одностороннего отказа Министерства от договора аренды незаконным.

Довод общества «СК Интег» о наличии препятствий в освоении земельного участка, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку оценивался при рассмотрении дела № А60-66804/2019.

Доводы истца о недостатках земельного участка был исследован судом апелляционной инстанции и не принят во внимание, поскольку принимая решение об участии в торгах и приобретении имущества банкрота на предложенных им условиях, истец, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все риски, связанные с таким решением.

Доводы о наличии в действиях Министерства признаков злоупотребления правом также не приняты судами во внимание, поскольку из материалов дела такового не усматривается.

Суды верно исходили из того, что из представленных документов следует, что общество «СК Интег», будучи арендатором участка, предоставленного для строительства и эксплуатации медицинского центра, с 2018 года разрешение на строительство не получило, строительство на участке не начало, в связи с чем Министерство вправе было отказаться от договора.

При этом суды не установили обстоятельств, свидетельствующих о невозможности реализации истцом права на освоение земельного участка по причине неправомерных действий заинтересованного лица либо иных органов, осуществляющих властные полномочия.

В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Министерством соблюдены, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями вышеуказанных норм пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного обществом «СК Интег» требования.

Судами первой и апелляционной обеих инстанций полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, доводам и возражениям сторон. Аргументы заявителя кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2023 по делу № А60-32541/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК Интег» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      Е.И. Гуляева