Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, д. 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-7796/2020

г. Липецк

29 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 22 сентября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Липецкой   области в составе судьи Никоновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды № 45/КДС/6 от 14.05.2018г. размере 3413702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, расходов по оплате государственной пошлины в размере 40 069 руб.,

 

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР»

к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ»

об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018г.                        № 45/КДС/6 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту (приложение № 1),

об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г.                       № 45/КДС/6 об уменьшении арендной платы на 85 % до 71 118 руб. 81 коп. без учета НДС в месяц с 28 марта 2020г. по 22 июля 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту (приложение № 2),

о взыскании с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходов по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.,  

при участии в судебном онлайн-заседании:

от ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ»:  ФИО2, доверенность № 99 от 10.12.2020, диплом ВСВ 0770556,

от ООО «ФАКТОР»: ФИО3, доверенность от 30.10.2020, диплом 1025070036364 от 12.07.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (далее – истец,  ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (далее – ответчик,  ООО «ФАКТОР») о взыскании задолженности по договору аренды                       № 45/КДС/6 от 14.05.2018г. в размере 3413702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, расходов по оплате государственной пошлины в размере 40 069 руб.

Определением от 20.10.2020 суд принял исковое заявление к рассмотрению и возбудил  производство  по  делу.

18.11.2020 от ООО «ФАКТОР» поступило встречное исковое заявление о  понуждении заключить дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения (л.д. 24  -  30 т. 1).

Определением суда от 23.11.2020 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» принято к рассмотрению.

21.01.2021 от ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов во исполнение определения суда, в том числе отчета об оценке № 02-03/20/0202-1 от 17.12.2020 (т.  2).

22.01.2021 от ООО «ФАКТОР» поступило ходатайство об уточнении встречных исковых требований (л.д.  101,  102 т. 1), на   основании  которого просил обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г. № 45/КДС/6 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту (приложение № 1);  обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г.                  № 45/КДС/б об уменьшении арендной платы на 85% с 28 марта 2020г. по 22 июля 2020г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту (приложение № 2), взыскать с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  -  АПК  РФ) суд принял уточнение заявленных исковых требований.

20.05.2021 от ООО «ФАКТОР» поступили ходатайство об уточнении встречных исковых требований, в соответствии с которым просил  обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г. № 45/КДС/6 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту (приложение № 1), обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018г. № 45/КДС/6 об уменьшении арендной платы на 85% до 71 118 руб. 81 коп. без учета НДС в месяц с 28 марта 2020г. по 22 июля 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту (приложение № 2), взыскать с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. (л.д.  124  -  127  т.  3).

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК  РФ суд принял уточнение заявленных встречных исковых требований.

         В настоящем судебном заседании, организованном в режиме веб-конференции на интернет-сайте kad.arbitr.ru, представитель ООО «ФАКТОР» принял участие.

          В настоящем судебном заседании представитель ООО «ТТЦ «Фолиум» исходя   из  необходимости  учета  интересов  обеих сторон  против   снижения  арендной   платы   на   85 процентов  возражал с   учетом   необоснованности выводов,  изложенных в   представленном  отчете на   основании  проведенного  анализа,  результаты   которого нашли  отражение   в   рецензии  на   отчет.

         Представитель ООО «ТТЦ «Фолиум» просил  удовлетворить  заявленные  требования   о взыскании  арендной   платы,  указывая  на   то,  что  ответчик  являлся   системообразующим   предприятием, мог осуществлять  коммерческую  деятельность  в   период  ограничительных  мер, и  не  имел  права   на   предоставление  отсрочки  и   уменьшение   размера   арендной   платы.

          Представитель ООО «ФАКТОР» просил  в   удовлетворении  иска   о  взыскании  арендной   платы   отказать,  полагая,  что  с   учетом   представленных  расчетов,  а   также   обоснованного  на   основе   отчета   размера   снижения   арендной   платы и отсрочки,  им   исполнены   обязательства   по  оплате   полностью. Рецензией не может быть опровергнут  представленный  отчет,  поскольку   при  ее   подготовке   использованы  не  подлежащие   применению  стандарты   оценки.  Статус системообразующего  предприятия не   влияет  на   возможность  предоставления   отсрочки.   

          Представитель ООО «ФАКТОР» настаивал  на понуждении арендодателя к   заключению дополнительных соглашений и   просил  не   рассматривать  его  встречные  требования как требования о предоставлении  рассрочки  исполнения   судебного  акта.             

          Арбитражный суд,  исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав  представителей сторон, установил следующее. 

Между ООО «ТТЦ «Фолиум» (арендодатель) и ООО «Фактор» (арендатор) 14 мая 2018 заключен краткосрочный  договор аренды нежилого помещения №  45/КДС/6 (далее – договор,  материалы   дела  в   электронном  виде,  л.д.  8   т.  1), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения № 12,  № 13, №  14,  №  15, общей площадью 431,8 кв.м (далее – помещение), расположенные в Торговом комплексе по адресу: 

<

...> А.

Помещение, сдаваемое в аренду, обозначено цветом на  плане второго  этажа   здания, являющемся  приложением № 1 к договору.

Технические характеристики помещения содержатся в акте приема-передачи помещения, являющемся приложением № 3 к договору.

В силу пункта 1.1 договора помещение может быть  использовано исключительно для организации  магазина  под  вывеской  «Zolla дисконт», в котором   будет  осуществляться   розничная торговля одеждой   и   аксессуарами под  соответствующими  торговыми  марками.

Указанное в договоре недвижимое имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 14 мая 2018.

Сдаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, которое зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2012г. сделана запись регистрации № 48-48-01/003/2012-672 (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на 11 месяцев и   действует  с   даты   его подписания (пункт 3.1 договора).

Пунктами 4.1,  4.2  договора предусмотрено, что стороны договорились, что за пользование помещением и местами общего пользования арендатор уплачивает арендодателю арендную плату.

Сумма ежемесячной арендной платы по настоящему договору состоит из двух составляющих: базовой части арендной платы, включающей в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком, плату за размещение рекламной вывески арендатора на фасаде помещения (над входом), плату за размещение рекламных вывесок арендатора на внешнем фасаде здания и внутри ТЦ, плату за все эксплуатационные услуги, связанные с содержанием здания и помещения (в т.ч. обслуживание эскалаторов, лифтов, вывоз и утилизация мусора и ТБО, уборка мест общего пользования и прилегающей территории, уборка снега, обслуживание внутренних инженерных систем, систем безопасности и пожарных сигнализаций и т.д.), плату за все коммунальные услуги, за исключением электроэнергии (а именно, плату за ГВС/ХВС, канализацию, водоотведение, теплоснабжение) и иные услуги, выполнение которых принял на себя арендодатель; переменной части арендной платы, которая включает в себя оплату арендатором расходов арендодателя на электроэнергию, потребляемую арендатором в помещении, местах общего пользования.

Размер базовой части арендной платы определяется из расчета 1 200 руб., включая НДС (18%) в размере 183 руб. 05 коп.,  за  1   кв.  м  расчётной площади помещения в месяц (пункт 4.3  договора).

Согласно  пункту 4.4 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно исходя из стоимости электроэнергии, устанавливаемой поставщиками электроэнергии и размера фактического потребления электроэнергии арендатором, определяемого по показаниям счетчиков. Если счетчики обслуживают помещения, не входящие в помещение, то из показаний счетчиков исключаются объемы, приходящие на сторонние площади. В таком случае арендодатель предоставляет расчет затрат на услуги пропорционально площади, занимаемой арендатором к площади ТЦ.

На   основании  пункта 4.5 договора стороны согласовали, что для целей расчета размера арендной платы и других финансовых обязательств арендатора по договорам аренды, исчисляемых исходя из площади помещения, стороны будут руководствоваться расчётной площадью помещения.

Для расчета базовой арендной платы используется расчетная площадь помещения, установленная п.2.6 договора, в размере 444 кв. м.

Оплата базовой части арендной платы по договору осуществляетсяарендатором в следующем порядке: ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, арендатор авансовыми платежами выплачивает арендодателю базовую часть арендной платы, установленную п.4.3. настоящего договора; оплата переменной части арендной платы производится арендатором арендодателю не позднее 10  рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору счета на оплату переменной части арендной платы на основании такого счета с приложением подтверждающих документов (актов оказанных услуг, акта снятия показаний счетчиков, расчета переменной части арендной платы, копий документов ресурсоснабжающих организаций и иных финансовых документов в обоснование сумм, подлежащих оплате.

Дополнительным  соглашением к   договору  от 05 марта 2020 стороны договорились, что в связи с окончанием 13 марта 2020 года срока действия договора, продлить его на тот же срок, а именно, с 14 марта 2020 года по 13 октября 2020года включительно на тех же условиях, с учетом изменений и дополнений, предусмотренных дополнительным соглашением. Размер базовой части арендной платы был  определен из расчета 1 067,85 руб.  без учета НДС за 1 квадратный метр расчетной площади помещения в месяц.

Из материалов дела   следует,  что  стороны  согласовали  оплату арендной платы в  размере  568950,48 руб. (1 067,85 руб.  х 444 кв. м х 20% + 1 067,85 руб.  х 444 кв. м) за месяц.

Поскольку  ООО «Фактор» не   были  произведены   оплаты  с   апреля  2020 года,  21.07.2020г. ООО «ТТЦ «Фолиум» была направлена   претензия   №  933 от  17.07.2020 с   требованием  о  выплате  задолженности  по  базовой   переменной   арендной   плате,  а   также   штрафной   неустойки.

ООО «Фактор» направило  10.08.2020  ответ  на  претензию,  в   котором   указывало на   то,  что  имеет  право  на   предоставление   отсрочки  по  уплате базовой   части арендной  платы,  а   также   на  уменьшение   ее   размера,  о  чем  18.07.2020 было  направлено требование (л.д.  94 -  97 т.  3).

В результате введения режима повышенной готовности в связи с распространением в Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), издания Указов Президента Российской Федерации № 206 от 25 марта 2020 года «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», № 239 от 02 апреля 2020 года «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», № 294 от 28 апреля 2020 года «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», а также распоряжения  администрации  Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области»,  постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области», уполномоченными органами приняты решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта 10 марта 2020г. и приостановке деятельности торговых центров с 28 марта 2020г. по 23 июля 2020г.

Основным видом экономической деятельности арендатора является торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71), что следует из открытой информации Единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В арендуемом помещении находится магазин арендатора розничной торговли одеждой и аксессуарами бренда «zolla».

Деятельность истца по розничной торговле в специализированных магазинах включена в перечень отраслей российской экономики (подкласс 47.7 ОКВЭД), в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, арендатор вел и в настоящее время ведет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Арендатору предоставлена отсрочка по оплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 № 439.

Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (часть 1 статьи 19 ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 439 (л.д.  32,  33 т. 1) установлены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым арендатор, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, имеет право на отсрочку арендных платежей на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

Условия отсрочки, предусмотренные Требованиями, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Режим повышенной готовности введен на территории Липецкой области распоряжением  администрации  Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области» с 10 марта 2020 г. и действует до сих пор.

Считая необходимым воспользоваться своим правом на предоставленную отсрочку, арендатор 20 июля 2020г. направил в адрес арендодателя обращение в   соответствии  с  ч. 1 ст. 19 № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 г. о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, а   также   требование об уменьшении размера арендной платы за период действия   ограничительных  мер (материалы  дела  в   электронном  виде, л.д.  23 т.  1).

ООО «ТТЦ «Фолиум» направило  в   адрес  ООО «Фактор»  ответы №  1047,  №  1048 от 10 августа 2020г.  на   обращение и  требование,  исходя   из  содержания   которых  следовало,  что  соглашения об отсрочке по уплате арендной платы и   снижении  ее  размера   между   сторонами  не   достигнуто.

ООО «Фактор» обратилось  с   требованием об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительные соглашения (л.д.  24  -  30  т.  1).

Рассмотрев исковое заявление и встречное исковое заявление, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Частью 3 этой же статьи Закона предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пунктом 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования,  л.д.  111 т.  3).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Как следует из материалов дела, истец осуществлял деятельность по торговле розничной прочими товарами в специализированных магазинах.

На основании изложенного, ООО «Фактор» обосновало наличие  права на обращение с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки и уменьшения размера арендной платы.

Таким  образом, требования истца об обязании ответчика заключить с ним дополнительные соглашения о предоставлении отсрочки на уплату арендной платы, а также об уменьшении размера арендной платы, являются обоснованными и соответствуют действующему законодательству.

В части изложения условий по отсрочке уплаты арендной платы судом   установлено,  что  обязательства  по  оплате   арендных  платежей   за  период  до  марта   2020  года   включительно  и   с   октября  2020 года  прекращены   надлежащим   исполнением,  в   связи  с   чем,   отсрочка подлежит  установлению  в   отношении  арендных  платежей,    начисленнных  за   период  с   апреля  2020  года  по сентябрь  2020  года  включительно.       

В  этой   связи, дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы подлежит заключению в редакции, предложенной истцом, за исключением п. 1.1 данного проекта, в   котором устанавливается   период, начиная с 01.04.2020 по 30.09.2020 года,  а   также  п.  1.7 данного проекта, в   котором устанавливается,  что  дополнительное   соглашение   и   его  условия   распространяются  на   правоотношения, возникшие   с  01.04.2020 года.   

В  ходе   рассмотрения   дела  представитель  ООО «Фактор»  указал  на   то, что  положения  п.  1.2 проекта дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы  утратили  актуальность,  поскольку   режим  повышенной   готовности  на   территории  Липецкой   области  отменен  не  был.

С  учетом   позиции   ООО «Фактор»,  суд  приходит  к выводу,  что  дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы подлежит заключению в редакции, предложенной истцом, с исключением п. 1.2 данного проекта, условия  которого  включены   в   пункты   1.1,  1.3  проекта дополнительного соглашения,  с   соответствующим  изменением   нумерации  пунктов.

При этом обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки после вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения применительно к правоотношениям, возникшим   с  01.04.2020 года  независимо от даты вступления в законную силу решения суда.

Согласно ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период с 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственно власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу п. 4.12 договора аренды арендатор освобождается от уплаты арендной платы по настоящему договору в период отсутствия у арендатора в виду обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, возможности использования помещения согласно разрешенному использованию.

Согласно ответу Президиума ВС РФ по вопросу № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ от 30.04.2020 арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Исходя из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Исходя из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Принимая   во внимание  то  обстоятельство,  что  со стороны  ООО «ТТЦ «Фолиум»  в   адрес   арендатора   был  направлен  проект дополнительного соглашения об  изменении  размера  арендной  платы,  датированного 03.04.2020,  в   соответствии  с   п.  1   которого  предлагалось  базовую  часть  арендной   платы  определить  в   размере   107 руб.  за   1   кв.  м   площади  помещения  в   месяц (л.д. 20 - 24 т. 3), суд  приходит  к   выводу,  что  со  стороны ООО «ТТЦ «Фолиум»  рассматривалась  возможность  снижения  размера  арендной   платы.          

Доводы арендодателя о возможности использования спорного помещения в связи с его разрешенным использованием с целью торговли непродовольственными товарами не подтверждены надлежащими доказательствами, из которых следовало бы, что ответчик в спорный период времени осуществлял торговлю с использованием арендуемых помещений. 

Согласно  письма   АО  «Энергетические   системы   и   коммуникации»  от  14.12.2020 №  781/20 сообщалось,  что  в   период  с   28.03.2020  по  22.07.2020 по  всем   кассам торговой   точки  в   арендованном   помещении чековые   данные  не   поступали  (л.д.  64   т.  1).

При  этом,  согласно  сведениям,  представленным   за  период  с   28.03.2019 по  22.07.2019  выручка   ООО «Фактор» в арендованном   помещении  (за   вычетом возвратов) составила  18546583 руб. с НДС (л.д. 49, 59 -  63 т. 1).

Доводы  ООО «ТТЦ «Фолиум»  о  наличии  у   ООО «Фактор» статуса системообразующего предприятия судом   отклоняются,  поскольку из Протокола заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики от 19 июня 2020г. следует,  что   ООО «Фактор» было  включено  в перечень  организаций, предложенных  для   дополнения   перечня системообразующих  предприятий, который  одобрен (п. 44 стр.14). В  соответствии  с письмом Минэкономразвития России от 18 мая 2020г. сообщалось  о том, что ООО «Фактор» (ИНН 

<

***>) в   целях  включения   в   перечень  требовалось  обратиться   в   Минпромторг  России (материалы   дела в  электронном   виде, л.д. 87, 88                т.  3).

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», Указом Президента Российской Федерации от 11.05.2020 № 316 высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации с учетом положений настоящего Указа, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, постановлялось обеспечить приостановление (ограничение, в том числе путем определения особенностей режима работы, численности работников) деятельности находящихся на соответствующей территории отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей с учетом методических рекомендаций Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, рекомендаций главных государственных санитарных врачей субъектов Российской Федерации (п.п.  «б» п. 1).

На   основании распоряжения  администрации  Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области»,  постановления администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области», было принято решение о введении режима повышенной готовности на территории субъекта 10 марта 2020г. и приостановке деятельности торговых центров с 28 марта 2020г. по 23 июля 2020г.

Арендодатель направил в ООО «Фактор» письмо от  04.04.2020 в   электронном   виде с информацией об ограничении работы ТЦ «Армада» с   28.03.2020.

18.06.2020 арендодатель направил письмо в   электронном   виде, в  котором   указывалось  о возможном снятии ограничений и   открытии  торговых  объектов   25.06.2020 (материалы   дела в  электронном   виде, л.д. 87, 89 - 91 т.  3).

ООО «Фактор» в   указанный   период с 28.03.2020 по 22.07.2020 не осуществляло  в  арендованном помещении  хозяйственную  деятельность.

В материалы дела арендатор представил отчет о финансовых результатах по состоянию за 1 полугодие 2020 года, бухгалтерский баланс по состоянию на 30.06.2020 года, декларации по налогу на прибыль, согласно которым по сравнению с показателями за  полугодие  2019 года, ООО «Фактор» имело убытки в размере 248 129 000 руб. (материалы  дела  в   электронном  виде, л.д. 27 т. 1).

Таким образом, позиция о невозможности осуществления деятельности по независящим от арендатора причинам признается  обоснованной с   учетом  представленных доказательств.

Постановлением  Седьмого арбитражного апелляционного суда от  06 августа 2021 года по делу № А45-32771/2020  было  установлено  право  ООО «Фактор» на   уменьшение  размера   арендной   платы.

При  рассмотрении  настоящего  дела, суд  исходит  из  требований правовой   определенности  и   недопустимости различного  толкования   положений   нормативных  правовых  актов,  подлежащих  применению  в   период  действия   ограничительных  мер,  к   одному  юридическом  лицу -  ООО «Фактор».            

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

В  данном   случае между сторонами соглашение о размере уменьшения не достигнуто, следовательно, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В обоснование заявления об уменьшении размера арендной платы представлен отчет независимого оценщика ООО «Оценочная компания «ВЕТА» об оценке № 02-03/20/0202-1 от 17.12.2020 г., согласно которому рыночная   величина права временного возмездного владения   и   пользования определена  в  размере  272421руб. за весь период с 28 марта 2020 по 23 июля 2020) (л.д.  75  т.  2).

В  соответствии с  рецензией на отчет № 02-03/20/0202-1 исх. № 0119 от 10.02.2021 оценщик не выявил и не обосновал показатели, отраженные в отчете, никакие расчеты не производил, снижение арендной платы через соотношение величин не определял, что  не   согласуется  с   положениями Методических рекомендаций «Определение размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19». Отчет выполнен с отсутствием обоснования расчетов и самих расчетов, с нарушение требований Федеральных стандартов оценки ФСО № 1 и № 3, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.  55 -  62 т. 3).

При решении вопроса о величине уменьшения размера арендной платы суд исходит из следующего.

Возможное уменьшение арендной платы определяется исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей сторон.

В частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов. Согласно коду и наименованию вида деятельности 68.20.2. основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50% за период с 01 апреля по 22 июля 2020г. Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

Приведенные  в  отчете независимого оценщика ООО «Оценочная компания «ВЕТА» об оценке № 02-03/20/0202-1 от 17.12.2020 г. расчеты не   могут  быть  проверены исходя   из  приложенных документов (л.д.  69 -  75 т. 2). 

Кроме   того, снижение стоимости базовой части арендной платы произведено без учета затрат на содержание арендованного имущества, которые  также   включены   в   базовую  арендную  плату.

С  использованием  фактических  данных о  потребленных  ресурсах и   иных  необходимых  расходах процент затрат на содержание арендованного имущества в  базовой  арендной  плате не  установлен,  что  ущемляет интересы арендодателя имущества, которые не были учтены при определении рыночной стоимости права временного возмездного владения и пользования недвижимым имуществом. Составляющие  арендной   платы   были  отражены   в   п.  4.2 договора,  в  котором  не   содержится указание о включении  в   расчет операционных расходов.

В  силу   указанного, суд  исходит  из  невозможности  учета   при  оценке  процента уменьшения арендной платы  отчета независимого оценщика ООО «Оценочная компания «ВЕТА» об оценке № 02-03/20/0202-1 от 17.12.2020 г.  

Указанные в   данном   отчете   выводы   не   признаются  объективно  обоснованными,  поскольку основаны   на   усредненных  показателях.

Фактически  в   расчет  включены, в   частности, нулевые   значения,  полученные с   использованием  доходного  подхода,  в   результате  исследования   только  двух  объявлений,  касающихся   помещений   по  иным  адресам, по  предложениям по  аренде  по  2   кварталу   2020  года.

При  заключении  спорного  договора  с   учетом   дополнительного  соглашения, предложение по  аренде  по  2   кварталу   2020  года  было  сформировано  в   иной   временной   период.  Доходность  в   отношении  сданных  в   аренду   помещений  в   торговом   центре   ООО «ТТЦ «Фолиум»  не   устанавливалась.  

Оценив  доводы   и   возражения  сторон,  суд  удовлетворяет  требования  ООО  «Фактор» частично, возлагая  на ООО «ТТЦ «Фолиум» обязать заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018г. № 45/КДС/6 об уменьшении арендной платы на 50 % до 284475,24 руб. с учетом НДС в месяц с 01 апреля 2020г. по 22 июля 2020г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что требования ООО «ТТЦ «Фолиум»  удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

К правоотношениям сторон, возникшим в рамках исполнения договора аренды, применяются положения главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями.

ООО «Фактор»  по  договору   аренды произведены   оплаты   платежными  поручениями  №  12231 от  05.02.2020  в   размере 568950,48 руб. за февраль 2020, №  23138  от  05.03.2020  в   размере 568950,48 руб. за март 2020, №  77161  от  05.10.2020  в   размере 568950,48 руб. за   октябрь  2020, №  87001  от  03.11.2020  в   размере 568950,48 руб. за   ноябрь  2020, №  96629  от  03.12.2020  в   размере 568950,48 руб. за   декабрь  2020, №  102995  от  24.12.2020  в   размере 568950,48 руб. за январь 2021, № 7890  от  02.02.2021  в   размере 568950,48 руб. за февраль 2021, № 305818 от  03.03.2021  в   размере 568950,48 руб. за март 2021  (л.д.  98 -  104, 107 т. 3).

Кроме   того, с   назначением  платежа  «оплата   аренды по  отсрочке  с   апреля   по  сентябрь 2020» ответчиком  произведены   оплаты   платежными  поручениями  №  6372  от  29.01.2021  в   размере 67695,23 руб., №  301734  от  19.02.2021  в   размере 67695,23 руб.,                 №  308286 от 12.03.2021  в   размере 500 руб., №  308978  от  16.03.2021  в   размере 67945,23 руб., №  317324 от  14.04.2021  в   размере 67945,23 руб., №  322617 от  11.05.2021  в   размере 67945,23 руб.,  №  331443 от  09.06.2021  в   размере 67945,23 руб.,  №  339208 от  06.07.2021  в   размере 67945,23 руб., №  352124  от 16.08.2021  в   размере 67945,23 руб.,                     №  358099 от  09.09.2021  в   размере 67945,23 руб. (материалы  дела  в   электронном  виде, л.д. 87, 106, 108 - 110,  114,  130, 146 т. 3).

Таким   образом,  судом   установлено,  что  за  период до марта 2020 включительно  и   начиная  с  октября 2020 ООО «Фактор»  по  договору   аренды произведены  оплаты базовой   арендной   платы  в размере 568950,48 руб.  ежемесячно.

ООО «ТТЦ «Фолиум» фактически  производит  взыскание   задолженности  за   период  с   апреля  по  сентябрь  2020  года  включительно в  общем  размере  3413702,88 руб. (568950,48 руб. х  6 мес.),  и  не   оспаривает,  что  за   октябрь 2020  года   задолженность  была   оплачена.

Полагая  обоснованной   позицию  о  снижении  размера  арендной   платы   и   отсрочке   платежей ООО «Фактор»  самостоятельно  произвело  расчет  и   уплату  с   отсрочкой  за  период с апреля по сентябрь 2020 арендной   платы   в   общем   размере  611507 руб. 07  коп.

С  учетом  уменьшения   размера  арендной   платы   за  период  с   01.04.2020  по  22.07.2020  на   50%,  ее общий  размер за   указанный   период  составит                                         2110622 руб. 75  коп. (568950 руб. 48  коп. х  3   мес. + 568950 руб. 48  коп. / 31дн. х 22 дн.),  соответственно  50%  от  указанной   суммы   арендной   платы   составит                                     1055311 руб. 37  коп. (2110622 руб. 75  коп./2).

За  период  с   23.07.2020  по 30.09.2020   общий  размер арендной   платы  составит  1303080 руб. 13 коп. (568950 руб. 48  коп. х  2  мес. + 568950 руб. 48  коп. / 31дн. х 9 дн.).

В  результате   за  период  с  01.04.2020  по  30.09.2020  сумма   арендной   платы   составит   2358391руб. 50 коп.

Исходя   из  предусмотренных  требований,  с   учетом  условий   дополнительного  соглашения   о  предоставлении  отсрочки  указанная   сумма  вносится  арендатором, начиная с 01 января 2021г. по 31 декабря 2022г. (включительно), поэтапно не чаще одного раза в месяц, а именно, начиная с 01 января 2021г. ежемесячно не позднее последнего числа календарного месяца, равными платежами, размер которых составляет не более половины от ежемесячного размера базовой части арендной платы по Договору.

Следовательно,  2358391руб. 50 коп. подлежат  оплате в  течение  2  лет помесячно  в   размере 98266  руб.  31   коп. (2358391руб. 50 коп. / 24   мес.) в   месяц.

С  учетом   предусмотренного  законом  права   ООО «Фактор» на   уменьшение   размера  арендной  платы   и  предоставление   отсрочки,  на   момент  обращения   арендодателя   в   суд  13.10.2020  обязательства   по  ее   оплате   не   возникли, поскольку  размер  уменьшения в   отсутствие   соглашения   сторон устанавливается судом.

В этой   связи  в   удовлетворении  иска   о  взыскании  арендной платы в размере 3413702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020  суд  полагает  возможным  отказать.       

При  этом  относительно  сальдо  обязательств с   учетом   произведенных  ООО  «Фактор» оплат и   применительно  к   приведенному  расчету судом   установлено,  что  по  состоянию  на   22.09.2021 окончание срока  исполнения обязательства по  оплате  части  отсроченной   арендной  платы   в  сентябре  2021 года не  наступило  исходя  из  условий  дополнительных  соглашений.  

Сумма обязательств по  оплате  части  отсроченной   арендной  платы   в период  с января по август 2021 года составила 786130 руб. 48  коп. (98266  руб.  31   коп. х 8 мес.).

Следовательно,  часть  отсроченной   арендной  платы   в период  с января по август 2021 года, которая  в   случае   вступления  судебного  акта  в   законную  силу останется не оплаченной, (сальдо  обязательств арендатора на 22.09.2021) составит  174623  руб.  41  коп. (786130 руб. 48  коп. - 611507 руб. 07  коп.) и   далее   часть  отсроченной   арендной  платы будет  подлежать  оплате  в  сентябре  2021 года не позднее последнего числа календарного месяца в   размере 98266  руб.  31   коп.,  а  также  аналогичным  образом   каждый   последующий   месяц до  31.12.2022.

Кроме того, арендатор вправе, письменно уведомив арендодателя, досрочно погасить задолженность в   общем  размере  1746884 руб. 43  коп.  (2358391руб. 50 коп. -                                 611507 руб. 07  коп.) (общее сальдо  обязательств арендатора на 22.09.2021 за   период  отсрочки).

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд истцом оплачена госпошлина согласно платежному поручению № 7269 от 06.10.2020г. в размере 40069 руб. (л.д. 5 т. 1).

С  учетом   результатов  рассмотрения  настоящего  дела судебные расходы по оплате государственной пошлины в указанном  размере относятся   на   истца.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Понесенные ООО  «ФАКТОР» судебные  расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб. с   учетом  частичного  удовлетворения   встречного  искового  заявления взыскиваются в   пользу    последнего  с ООО «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В  удовлетворении  искового  заявления общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ»  отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» удовлетворить  частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения                      № 45/КДС/6 от 14 мая 2018г.  о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы на следующих условиях:

«Дополнительное соглашение

к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018 г.

Липецкая область, г. Липецк                                                                 «      »__ 20______ года

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» (ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ»), в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Фактор» (ООО «Фактор»), в лице ФИО5, действующего на основании доверенности от 16.07.2020 на бланке 77АГ 3328303, удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО6 (зарегистрирована в реестре за № 77/131-н/77-2020-1-497), именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона»,

руководствуясь:

-  частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - «ФЗ»),

-  Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»,

-  Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»,

и принимая во внимание, что:

-  отрасль, в которой Арендатор осуществляет свою деятельность (основной ОКВЭД Арендатора - 47.71), входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции,

-  недвижимое имущество, арендуемое Арендатором по Договору (как этот термин определен ниже), находится на территории Липецкой области (далее - «Субъект РФ»),

-  «10» марта 2020 года (далее - «Дата РПГЧС») на территории Субъекта РФ решением органа государственной власти Субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» был введен режим повышенной готовности,

- Арендатор обратился к Арендодателю за отсрочкой, предусмотренной частью 1 статьи 19 ФЗ,

настоящим стороны заключили настоящее дополнительное соглашение (далее по тексту - «Дополнительное соглашение») к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018 г. (далее по тексту - «Договор») о нижеследующем:

1.1. Настоящим арендодатель предоставляет арендатору отсрочку по уплате 100% (ста процентов) всех составляющих арендной платы по договору (за исключением переменной части арендной платы) за период, начиная с 01 апреля 2020 по 30 сентября 2020 года.

1.2. Задолженность по базовой части арендной платы, образовавшаяся у арендатора перед арендодателем по договору в связи с применением предоставленной арендодателем отсрочки согласно п. 1.1  настоящего дополнительного соглашения, подлежит уплате арендатором, начиная с 01 января 2021г. по 31 декабря 2022г. (включительно), поэтапно не чаще одного раза в месяц, а именно, начиная с 01 января 2021г. ежемесячно не позднее последнего числа календарного месяца, равными платежами, размер которых составляет не более половины от ежемесячного размера базовой части арендной платы по договору.

1.3. Арендатор вправе, но не обязан, письменно уведомив арендодателя, досрочно погасить задолженность, указанную в настоящем дополнительном соглашении.

1.4. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором) в связи с отсрочкой не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

1.5.Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются договором. В случае возникновения противоречия между положениями настоящего дополнительного соглашения и договора подлежит  применению данное дополнительное соглашение.

1.6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Настоящее дополнительное соглашение распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2020.

Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2020.

Подписи сторон:

Арендодатель:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ»,

Адрес места нахождения: 398046, РФ, Липецкая область,

<

...>

Почтовый адрес: 398046, РФ, Липецкая область,

<

...>

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 482401001

Генеральный директор

___________________ /ФИО4./

М.П.

Арендатор:

Общество с ограниченной ответственностью «Фактор»,

Адрес места нахождения и адрес для корреспонденции, направляемой Почтой России:

121552, 

<

...>, помещение CLVI,

Адрес для корреспонденции, направляемой нарочно/курьером:

РФ, 121552, 

<

...>,

МФК «Кунцево Плаза», блок С, 11 этаж

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 773101001

Представитель по доверенности

____________________ /ФИО5 А.С./

М.П.»

 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения                      № 45/КДС/6 от 14 мая 2018г.  об уменьшении арендной платы на следующих условиях:

 

«Дополнительное соглашение

к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018 г.

Липецкая область, г. Липецк                                                                 «      »__ 20______ года

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» (ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ»), в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Фактор» (ООО «Фактор»), в лице ФИО5, действующего на основании доверенности от 16.07.2020 на бланке 77АГ 3328303, удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО6 (зарегистрирована в реестре за № 77/131-н/77-2020-1-497), именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона»,

руководствуясь:

- частями 2, 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - «ФЗ»),

- пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,

-    и принимая во внимание, что:

-    недвижимое имущество, арендуемое Арендатором по Договору (как этот термин определен ниже), находится на территории Липецкой области (далее - «Субъект РФ»);

-    в период с 28 марта 2020 года по 22 июля 2020 года включительно (далее - «Период приостановки») Арендатор не использовал помещение (как этот термин определен в договоре) в связи с невозможностью использования имущества (Помещения), связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;

настоящим стороны заключили настоящее дополнительное соглашение (далее по тексту - «Дополнительное соглашение») к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018 г. (далее по тексту - «Договор») о нижеследующем:

1.  В связи с невозможностью использования арендатором помещения в течение периода приостановки по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, стороны договорились уменьшить на 50 % размер базовой части арендной платы, предусмотренной договором, за период с  01.04.2020  по 22.07.2020, что отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон. Соответственно, размер базовой части арендной платы в  течение периода с  01.04.2020  по 22.07.2020 составляет  284475 руб. 24  коп. с  учетом НДС за   все   помещение   в   месяц.

2.  Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются договором. В случае возникновения противоречия между положениями настоящего дополнительного соглашения и договора подлежит применению данное дополнительное соглашение.

3.  Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами. Стороны договорились, что в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01  апреля 2020г.

Подписи сторон:

Арендодатель:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ»,

Адрес места нахождения: 398046, РФ, Липецкая область,

<

...>

Почтовый адрес: 398046, РФ, Липецкая область,

<

...>

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 482401001

Генеральный директор

___________________ /ФИО4./

М.П.

Арендатор:

Общество с ограниченной ответственностью «Фактор»,

Адрес места нахождения и адрес для корреспонденции, направляемой Почтой России:

121552, 

<

...>, помещение CLVI,

Адрес для корреспонденции, направляемой нарочно/курьером:

РФ, 121552, 

<

...>,

МФК «Кунцево Плаза», блок С, 11 этаж

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 773101001

Представитель по доверенности

____________________ /ФИО5 А.С./

М.П.»

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в   пользу общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные  расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области.

 

Судья                                                                                                  Никонова Н. В.