ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-29836/2023

г. Чита

18 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 июля 2024 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,

судей: Венедиктовой Е.А., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 138» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2024 года по делу № А19-29836/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 138» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 138» - ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 03.01.2024

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 138» (далее – истец, ООО «Торгсервис 138») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о признании одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 № 3/2018 недействительным.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд установил, что в ходе проведения проверки помимо наличия просрочек внесения арендных платежей, выявлены нарушения, допущенные истцом при исполнении договора. С данными выводами суда истец не согласен, так нарушения, которые ответчик зафиксировал в акте проверки от 24.08.2023, были выполнены истцом в полном объеме. Подтверждением выполненных работ являются фотографии, которые были представлены представителем ООО «Торгсервис75» ФИО2 в ходе судебного разбирательства. У арендатора не было прямого умысла ухудшить состояние арендованного им помещения. Доказательства того, что арендатор (истец) как-то умышленно или по неосторожности ухудшил состояние нежилого помещения, в материалах дела отсутствуют. Акт  сверки  взаимных  расчетов подписан сторонами без каких-либо претензий. И это означает, что на момент его подписания также отсутствовали претензии. Истец полагает, что расторжение договора в одностороннем порядке ответчиком было по причине отказа арендатора от повышения арендной платы. Просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что его действия по отказу от договора и регистрации факта расторжения договора в регистрирующем органе соответствуют положениям действующего законодательства Российской Федерации и условиям договора, в связи с чем, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным. Таким образом, из решения суда следует, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец не оспаривал, что допущенные ухудшения помещения имели место быть, и они являлись результатом деятельности истца либо его сотрудников, поставщиков (контрагентов), заказчиков (покупателей). Просит решение оставить без изменения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание ответчик не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Полагает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 138» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 № 3/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 3, общей площадью 629.1 м?, этаж I в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Нежилое помещение находится в здании, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1145.2 м?, инв. № 61984, лит. А, расположенном по адресу: 

<

...> л 71, с кадастровым номером 38:36:000000:3206. Расположение нежилого помещения (границы нежилого помещения), передаваемого по договору в аренду, выделяются на фрагменте плана, являющеюся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1 к договору).

Срок аренды устанавливается на 15 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 договора).

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3).

Нежилое помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору).

Как следует из материалов дела, в период действия договора ответчиком допущены неоднократные нарушения сроков внесения арендной платы.

ИП ФИО1 31.07.2023 принято решение о проведении в период с 23.08.2023 по 24.08.2023 проверки исполнения условий договора ООО «Торгсервис 138»; копия решения о проведении проверки от 31.07.2023 получена обществом 22.08.2023, о чем свидетельствует отметка представителя (главного бухгалтера) ООО «Торгсервис 138».

По результатам проведенной в комиссионном порядке проверки составлен акт от 24.08.2023, в котором отражены выявленные недостатки, с приложением фототаблицы и актов сверок; акт от 24.08.2023 получен уполномоченным представителем ООО «Торгсервис 138» 07.09.2023, о чем свидетельствуют отметки уполномоченных представителей общества.

В акте от 24.08.2023 отражено, что представитель ООО «Торгсервис 138» не согласен с некоторыми позициями (выявленными нарушениями), однако, конкретизация позиций и мотивы несогласия в акте не отражены.

ИП ФИО1 в адрес ООО «Торгсервис 138» направлено требование от 05.09.2023 об устранении выявленных нарушений в срок до 20.09.2023, которое получено представителем общества 07.09.2023.

Из пояснений истца следует, что после получения уведомления от 05.09.2023 ООО «Торгсервис 138» принято решение в добровольном порядке устранить нарушения, отображённые в акте от 24.08.2023 и уведомлении.

Согласно представленному в материалы дела акту от 25.09.2023 по результатам повторной проверки составлен акт, в котором указано, что выявленные в ходе проверочных мероприятий нарушения ООО «Торгсервис 138» не устранены в установленный срок.

В связи с нарушением ООО «Торгсервис 138» сроков внесения арендных платежей, а также в связи с не устранением выявленных нарушений, связанных с повреждением арендованного имущества, ИП ФИО1 в адрес ООО «Торгсервис 138» направлено уведомление от 04.10.2023 об одностороннем отказе от договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 №3/2018 на основании пунктов 4.4.2 и 4.4.3 и необходимости освободить арендуемое помещение в срок до 01.12.2023.

Истец, полагая, что на дату направления уведомления об одностороннем отказе от договор (04.10.2023) у общества перед предпринимателем отсутствовала задолженность по арендным платежам, а допущенные нарушения использования арендованного имущества устранены, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора недействительным.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 153, 154, 156, 168, 310, 421, 432, 450, 450.1, 606, 607, 611, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, так как истцом, приведенные ответчиком доводы о нарушении договорных обязательств, не опровергнуты надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Положениями ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок отказа от договора (исполнения договора), осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из условий заключенного между сторонами договора аренды от 28.08.2018 № 3/2018 следует, что в нем согласованы все существенные условия, в связи с чем, он является заключенным.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 3, общей площадью 629.1 м?, этаж I в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Нежилое помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи, что сторонами не оспаривается.

Пунктом 2.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора производить в установленных договором размерах и сроки оплату арендной платы и иных платежей, в соответствии с условиями договора.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4. договора.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3).

В соответствии 2.2.11 договора арендатор обязан содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность.

Из материалов дела следует, что в период с 23.08.2023 по 24.08.2023 ответчиком инициирована проверка исполнения условий договора ООО «Торгсервис 138».

По результатам проведенной в комиссионном порядке проверки составлен акт от 24.08.2023, в котором отражены выявленные недостатки, с приложением фототаблицы и актов сверок.

Указанный акт подписан представителем истца, однако, с указанием на несогласие с некоторыми выявленными нарушениями.

Так, в ходе проверки были выявлены факты ненадлежащего содержания переданного в аренду имущества и нарушение сроков внесения арендных платежей (более чем 10 календарных дней).

Согласно пунктам 4.4, 4.4.3 договора, если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора, то договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя.

В связи с установлением нарушений условий договора, в том числе в части соблюдения сроков внесения арендных платежей ИП ФИО1 в адрес ООО «Торгсервис 138» направлено уведомление от 04.10.2023 об одностороннем отказе от договора аренды недвижимого имущества от 28.08.2018 №3/2018 на основании пунктов 4.4.2 и 4.4.3 и необходимости освободить арендуемое помещение в срок до 01.12.2023.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом приведенные ответчиком доводы о нарушении договорных обязательств не опровергнуты надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что факт просрочки арендатором внесения арендной платы более 3-х раз на срок более 10 календарных дней подтверждается материалами дела, принимая во внимание реализацию арендодателем в порядке, предусмотренном договором, права на односторонний отказ от договора, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ обусловлен не достижением сторонами соглашения об изменении размера арендной платы, был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонён.

Указание заявителя на то, что им были совершены действия, направленные на приведение имущества в надлежащее состояние, при наличии в материалах дела доказательств нарушения арендатором обязательств по своевременной оплате, не могут быть приняты во внимание как обстоятельства ограничивающие права арендодателя на односторонний отказ от договора.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2024 года по делу  № А19-29836/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:                                                                           Е.В. Горбаткова

 

Судьи:                                                                                                        Е.А. Венедиктова

 

Е.Н. Скажутина