АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

630102, город Новосибирск, улица Нижегородская, 6

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-3856/2016

г. Новосибирск

07 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2017 года,

решение в полном объёме изготовлено 07.09.2017 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Печуриной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Комбинат питания "Левобережный", г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Успех", г. Новосибирск

о расторжении договора аренды № 35 от 02.04.2012 года нежилого помещения и обязании ответчика освободить нежилое помещение

при участии в судебном заседании представителей

от истца: ФИО2 - директор на основании выписки из ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО3 по доверенности от 22.12.2016 года, паспорт;

от ответчика: ФИО4 - директор на основании решения № 8, паспорт; ФИО5 по доверенности от 17.11.2016 года, паспорт,

у с т а н о в и л:

Иск заявлен расторжении договора аренды № 35 от 02.04.2012 года нежилого помещения, площадью 330,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> и обязании ответчика освободить указанное нежилое помещение.

  Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 02 апреля 2012 года между ООО "Сибпродсервис" и ООО ТД "Успех" заключен договор аренды № 35 нежилого помещения, площадью 330,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

  Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 июля 2012 года, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54-01/3302012-220.

  01 ноября 2013 года на основании Соглашения об отступном арендуемое ООО ТД "Успех" нежилое помещение передано бывшим собственником ООО "Сибпродсервис" новому собственнику ООО "Комбинат питания "Левобережный".

  Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за истцом 5 марта 2015 года на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-22118/2014 от 27.12.2014 года, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54/001/115/2015-310/2.

  Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 656056, 

<

...>, площадью 330,3 кв.м.

  Состав передаваемых в аренду нежилых помещений определяется выкопировкой, являющейся Приложением № 1 к договору (п. 1.3 договора).

  Согласно п. 2.2.5 договора Арендатор обязуется не производить перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения Арендодателя.

  В нарушение условий договора, ответчик самовольно произвел перепланировку, переоборудование в арендуемых помещениях.

В результате перепланировки (переустройства) арендатором самовольно выполнено:

1. Расширение дверного проема в перегородке между помещениями № 7 и № 9;

2. Демонтаж перегородок между помещениями: №№ 15 (бар), 16 (туалет), 17 (подсобное), 18 (подсобное);

- заложен дверной проем между помещениями № 18 (подсобное) и № 19 (торговый зал), в результате чего указанные помещения ликвидированы и образовано помещение № 16, площадью 47,6 кв.м.

3. Во вновь образованном помещении № 16 установлены перегородки, в результате чего образовалось два санузла - № 18 (0.9 квм.) и 19 (1,0) кв.м.

4. Демонтаж перегородок между помещениями:

 № 20 (тамбур - 5,2 кв.м);

№ 21 (подсобное - 1,9 кв.м);

№ 22 (подсобное);

№ 24 (торговый зал);

№ 25 (коридор);

- устройство перегородок между помещениями № 2 и № 23, в результате чего помещения: №№ 20,21, 22, 23, 24, 25 ликвидированы и образованы помещения № 21, площадью 6,1 кв.м и № 23, площадью 43,3 кв.м.

5. Устройство перегородки между помещениями № 1 и № 25, в результате чего из одного помещения № 1 (до перепланировки - склад - 34,1 кв.м) образовано 2 помещения: № 1, площадью 19,7 кв.м, № 25, площадью 14,6 кв.м.

6. В помещении № 10 - до перепланировки, № 11 - после планировки (площадь 10,9 кв.м) установлена раковина.

Таким образом, арендатором самовольно, без разрешения собственника произведена перепланировка арендуемого помещения, в результате чего ликвидированы помещения: № 1, площадью 34,1 кв.м, № 17 санузел - 1,1 кв.м, № 18 - 4,6 кв.м, № 19 - 8,4 кв.м, № 22 - 1,9 кв.м и созданы новые помещения с иными техническими характеристиками.

  В результате перепланировки, произведенной арендатором, количество помещений уменьшилось, появилось новое - № 25. Самовольно установлены санузлы, раковины.

  Кроме того, в нарушение п. 2.2.3 договора арендатор содержит имущество в ненадлежащем санитарном состоянии и нарушает требования пожарной безопасности, что подтверждается актами проверки компетентных органов.

  Указанные нарушения являются существенными, так как арендатор самовольно изменил качественное и техническое состояние помещений, находящихся в собственности у ООО "Комбинат питания "Левобережный", систематически нарушает требования санитарных норм, норм пожарной безопасности что является основанием для досрочного расторжения договора аренды № 35 от 02.04.2012 года и выселения ответчика из занимаемого помещения.

  Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях. Не оспаривая факт перепланировки, ответчик утверждает, что перепланировка производилась до 01.01.2012 года, то есть до заключения договора аренды. Истцом не доказано, что перепланировка и переустройство помещения ухудшили состояние арендуемого помещения, причинили ущерб истцу. Несущие и ограждающие конструкции не нарушены, находятся в работоспособном состоянии, положение водо - и канализационных стояков отопления и вентиляции не изменилось. 

  Кроме того, ответчик просит применить срок исковой давности, который истцом пропущен.

         Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

                Материалами дела установлено, что 02 апреля 2012 года между ООО «Сибпродсервис» и ООО ТД «Успех» заключен договор аренды № 35 нежилого помещения площадью 330,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 июля 2012 года, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54-01/3302012-220.

01 ноября 2013 года на основании Соглашения об отступном арендуемое ООО ТД «Успех» нежилое помещение передано бывшим собственником ООО «Сибпродсервис» новому собственнику ООО «Комбинат питания «Левобережный». Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за истцом 5 марта 2015 года на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-22118/2014 от 27 декабря 2014 года, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54/001/115/2015-310/2 (т.1, л.д. 20).

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, договор аренды сохраняет свою силу. Следовательно, права арендодателя по договору аренды № 35 от 02 апреля 2012 года перешли к ООО «Комбинат питания «Левобережный».

Согласно п. 1.1, п. 1.4 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 656056, 

<

...>, площадью 330,3 кв.м. , на срок аренды по 02.04.2027 года (т.2, л.д. 33-36).

Предмет аренды - состав передаваемых в аренду нежилых помещений обозначен на плане путем штриховки площадей (Приложение № 1). Передача помещений оформляется передаточным актом (Приложение № 2), с указанием фактического состояния передаваемых помещений, который составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах (по одному для каждого из участников), приобщается к настоящему договору и является неотъемлемой частью (п. 1.3 договора).

         Судом установлено, что  в нарушение условий договора - п. 2.2.5, ответчик самовольно, без письменного разрешения Арендодателя, произвел перепланировку, переоборудование в арендуемых им помещениях, в частности, разукрупнение и укрупнение помещений, демонтаж и возведение новых перегородок. Были заложены и устроены новые дверные проемы, заменены сантехнические приборы с изменением их местонахождения.        Ответчиком выполнено следующее:

-        расширение дверного проема в перегородке между помещениями № 7 и № 9;

-   демонтаж перегородок между помещениями: № 15 (бар - 36,1 кв.м.), № 16 (туалет - 1,1 кв.м.), № 17 (подсобное - 4,6 кв.м.), № 18 (подсобное -8,4 кв.м.);

-   заложен дверной проем между помещениями № 18 (подсобное - 8.4 кв.м.) и № 19 (торговый зал - 32.5 кв.м.), в результате чего указанные помещения ликвидированы и образовано помещение №16 площадью 47,6 кв.м.;

-  во вновь образованном помещении № 16 (по техпаспорту от 24.04.2015) установлены перегородки, в результате чего образовалось два санузла - № 18 (0,9 кв.м.) и № 19 (1,0 кв.м.);

-  демонтаж перегородок между помещениями: № 20 (тамбур- 5.2 кв.м), № 21 (подсобное- 1,9 кв.м.), № 22 (подсобное - 7,3 кв.м), № 24 (торговый зал - 20,4 кв.м.), № 25 (коридор- 3,8кв.м.), дверного проема между помещениями № 19 (торговый зал - 32,5 кв.м.) и № 22 (подсобное -7,3 кв.м.);

-  устройство перегородок между помещениями № 2 и № 23 (план помещения после перепланировки), в результате чего помещения № 20, 21, 22, 23, 24, 25 ликвидированы и образованы помещения № 21 площадью 6,1 кв.м. и № 23 площадью 43,3 кв.м.;

-  устройство перегородки между помещениями № 1 и № 25 (план помещения после перепланировки), в результате чего из одного помещения № 1 (до перепланировки -склад - 34,1 кв.м), образовано 2 помещения : № 1 площадью 19.7 кв.м., № 25 - 14,6 кв.м. ( план помещения после перепланировки);

-  в помещении № 10 - до перепланировки, № 11 - после перепланировки (площадь 10,9 кв.м.) установлена раковина.

- изменена общая площадь помещений до 329,4 кв. м (против площади 330,3 кв. м, переданных по договору аренды).

Согласно п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства наличия произведенных перепланировок, переустройств ответчик не отрицает. 

Содержание состава и объема произведенной ответчиком перепланировки (переустройства), указанное в исковом заявлении (т.1 л.д.10-11) соответствует сведениям о перепланировке (переустройстве) помещений, содержащимся в представленном истцом техническом заключении по результатам обследования строительных конструкций нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул.Софийская, 12, в связи с перепланировкой и переустройством, выполненным ООО «Заря» по заданию ответчика (т.1, л.д. 141).

Согласия на выполнение перепланировки и переустройства со стороны Арендодателя на выполненные ответчиком работы не имелось. 

В ходе судебного разбирательства ответчик исключил из числа доказательств по делу Уведомление от 14.05.2013 года (л.д. 98, т.1), из текста которого следует согласие Арендодателя на перепланировку, после того как истцом было заявлено о фальсификации данного документа. 

В качестве довода о том, что перепланировка, переустройство не является существенным нарушением условий договора аренды, ответчик указывает на то, что произведенные работы не ухудшают, а напротив, улучшают техническое состояние арендованного помещения и ущерба производимыми работами в арендуемых помещениях истцу не причинено. При этом ответчик ссылается на выводы, сделанные в техническом заключении ООО «Заря» о том, что несущие стены при проведении перепланировки (переустройства) не затронуты; изменения, произошедшие в результате перепланировки (переустройства) нежилого помещения не приводят к увеличению нормативной нагрузки, не ухудшают показателей водо- и теплопотребления и эксплутационных качеств конструктивных элементов здания; положение    водо- и канализационных стояков, стояков отопления и вентиляции не изменились; права и законные интересы граждан не нарушены, угроз жизни и здоровью не создается.

Как следует из текста договора от 02.04.2012 г., последний не содержит условий, предоставляющих Арендатору (ООО ТД «Успех») право самовольно производить любые перепланировки переданных в пользование нежилых помещений, будь то перепланировки, улучшающие состояние помещения.

Более того, согласно пункту 2.2.5 договора аренды Арендатор не вправе производить перепланировки арендуемых помещений без письменного согласия Арендодателя.

Довод ответчика о том, что он не ухудшал состояние арендуемых помещений, а напротив, производил ремонтные работы по их улучшению, является несостоятельным, т.к. помещение передано Арендатору в нормальном состоянии, принято без замечаний, что и было отражено сторонами в передаточном акте.

Не согласованные с собственником работы по перепланировке, переустройству выполнены ответчиком на свое усмотрение, без ведома и согласия собственника помещения и не могут рассматриваться как улучшения арендуемого помещения.

  Исходя из смысла и толкования ст. 623 Гражданского кодекса РФ улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки, переоборудования предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

  Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

  Применительно к ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство нежилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

  Ответчик в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил суду надлежащих и достоверных доказательств получения письменного разрешения Арендодателя на производство перепланировки, переоборудования арендуемых нежилых помещений.

  В части довода ответчика, о том, что ущерба производимыми работами в арендуемых помещениях истцу не причинено, также нельзя согласиться, поскольку ответчик не устранил нарушения, не привел помещение в прежнее состояние. 

Согласно отчету ООО «Заря» № 6906 от 15.06.2017, стоимость затрат по приведению нежилого помещения в прежнее состояние составляет на июнь 2015 года - дату составления технического заключения 514 270 руб., на март 2016 - дату обращения в суд с настоящим иском - 527 360 руб. 

Как утверждает истец, данные суммы являются для него существенными, и составляют суммарную сумму арендных платежей за спорное помещение за 3 года. При таких обстоятельствах суд также признает данную сумму ущерба значительной.

Таким образом, довод ответчика о том, что перепланировка не является существенным нарушением условий договора аренды, является необоснованным, т.к. при производстве перепланировок в нарушение пункта 2.2.5 договора, Арендатором не испрошено согласие собственника помещения на их осуществление, в том числе на изменение планировочных решений помещений, конфигурации, площади, функционального назначения, что является существенным нарушением Арендатором условий договора аренды.

  Самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке (Постановление АС МО от 28 апреля 2015 г. по делу N А40-69831/13, АС МО по делу А40-54923/03-13-310)

  Таким образом, Арендатор существенно нарушил условия договора аренды.

  Довод ответчика о том, что перепланировка, переоборудование в арендуемом помещении произведены до заключения договора аренды № 35 от 02.04.2012 года опровергается материалами дела, а именно следующим.

  Ответчик не представил суду достоверных и достаточных доказательств принятия помещений 02.04.2012 году в том виде, каком они существуют в настоящее время.

  Кроме того, позиция ответчика в отношении самой перепланировки видится суду не последовательной и противоречивой.

В начале судебного разбирательства ответчик утверждал что перепланировку и переустройство в арендуемом помещении он не производил, помещение передано на основании договора от 02.04.2012, общей площадью 330,3 кв.м. в том состоянии, в котором оно было приобретено прежним собственником ООО «Сибпродсервис». О том кто и когда произвел перепланировку и переустройство ответчику не было известно ( т.1, л.д. 52, письмо № 10/09 от 09.09.2015).

Затем, в отзыве на исковое заявление (т.1, л.д. 91, абз. 7), ответчик указал, что перепланировки помещений осуществлялись в период действия договоров аренды с предыдущими собственниками: ОАО «Востоктрансэнерго», затем ЗАО «Техстрой», с согласия и при активном содействии прежних собственников. При этом указанные организации-собственники помещений не вносили изменения в техническую документацию на арендуемые ООО ТД «Успех» помещения с 2003 года. Данное утверждение не подтверждено ни одним доказательством, не представлены договоры аренды, письма-согласования. Более того, не указывается на конкретные перепланировки.

Из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2010 года по делу А45-17798/2010 действительно следует, что ранее - с 28.04.2010 года по 28.04.2011 - спорное помещение находилось в собственности у ЗАО «Техстрой». 

Согласно письму № 21 от 23.05.2016, ЗАО «Техстрой» перепланировок в помещении не производило, согласия как письменного, так и устного на производство перепланировок не давало (т. 2, л.д. 13). Что же касается довода ответчика о невнесении изменений в техническую документацию с 2003 года, следует отметить, что, напротив, технический паспорт составлен по заявке ЗАО «Техстрой» по состоянию на 13.04.2011 года.

В рамках арбитражного дела № А45-7385/2015 по иску о расторжении договора (оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебной процедуры), ответчиком заявлено, что перепланировка произведена им по требованию фискальных органов - Роспотребнадзора на основании Предписания об устранении выявленных нарушений № 1978 от 14.06.2012г., где в абз. 2 указано следующее: «- в закусочной провести ремонт и перепланировку, так как туалет отсутствует - нарушен п. 5.10 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» (т.1, л.д. 130).

  В качестве доказательства, подтверждающего согласование перепланировок, представлена копия Уведомления от 14 мая 2013 года (в рамках настоящего дела ответчик исключил указанное уведомление из числа доказательств). Кроме того, по этому же делу представлено техническое заключение ООО «Заря» от 5 июня 2015 года.

         Таким образом, исходя из документов, представленных ответчиком в рамках дела № А45-7385/2015, следует прийти к выводу о том, что  перепланировка в  помещении кафе производилась им в период действия договора аренды, но не ранее 14.06.2012 (дата предписания) и включала период 14 мая 2013 года (уведомление о согласовании с собственником).

В рамках настоящего дела ответчик указал на то, что перепланировка была вызвана изменением с декабря 2012 законодательства, касающегося розничной торговли алкогольной продукции в отношении требований к площади стационарных торговых объектов и складских помещений - не менее 50 квадратных метров (т.1, л.д. 90-91). 

  Между тем, изменение законодательства, на которое ссылается ответчик, не может рассматриваться как причина для проведения перепланировки, т.к. минимальная площадь - не менее 50 кв.м. - для стационарных торговых объектов и складских помещений - введена с 19.01.1999 года Федеральным законом от 07.01.1999 № 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции»). 

  Кроме того, изменение законодательства не отменяет обязанности Арендатора получить согласие Арендодателя на перепланировку.

  Представленные ответчиком протокол осмотра места происшествия от 07.12.2011, схема к протоколу осмотра места происшествия, на которые ссылается ответчик (т. 2, л.д. 45), являются доказательством обращения ФИО6 с заявлением по факту кражи перфоратора из помещения кафе, но не могут показать какие выполнены работы по перепланировке помещения кафе на дату совершения кражи.

  В подтверждение периода проведения перепланировок до заключения договора аренды, ответчиком представлен договор, заключенный с ООО «Аспект», акт приемки работ (т. 5, л.д. 8-10, 68-70). Иные документы, подтверждающие затраты на материал, перечень и объем работ, стоимость, а также банковские платежные документы по расчету с ООО «Аспект», не представлены.

  В ходе проверки заявления истца о фальсификации договора от 13.09.2011, заключенного между ООО «Аспект», в лице директора ФИО7 , и ООО ТД «Успех», в лице директора ФИО4,  и акта приемки работ от 04.12.2011, установлено, что заявление истца обосновано, а указанные документы сфальсифицированы, в виду следующего.

При проведении проверки, в порядке ст. 144 УПК РФ, ст. 6 ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности», ст. 13 ФЗ «О полиции» у директора ООО «Аспект», в лице директора ФИО7, правоохранительными органами взяты объяснения.

Согласно позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 3159/14 от 24 июня 2014 г., другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, при условии их относимости и допустимости (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 01.03.2011 № 273-0-0.

П.п. 1 п. 1 ст. 6 Закона "О персональных данных" прямо установлена возможность обработки персональных данных без согласия его субъекта в случае, когда такая обработка персональных данных необходима для осуществления правосудия, исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, подлежащих исполнению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  Именно так толкуется и применяется данная норма как арбитражными судами (например определение ВАС РФ от 16 декабря 2011 г. № ВАС-14324/11   по делу № А12-23512/2010).

  В связи с чем, суд в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ приобщил к материалам дела письменные объяснения директора ООО «Аспект» - ФИО7, из которых следует, что подписи на договоре подряда от 13.09.2011 года и акте приемки работ от 04 декабря 2011 года ему не принадлежат, договор им, как директором ООО «Аспект», с ООО ТД «Успех» не заключался, работы по адресу : 

<

...>, не выполнялись (т.4, л.д. 59). 

Судебным экспертом НП «Палата судебных экспертов Сибири» сделан вывод о том, что даты изготовления договора и акта, указанные как 13 сентября 2011 года и 04 декабря 2011 года, соответственно, не соответствуют фактическому временному периоду нанесения штрихов подписей, выполненных от имени директора ООО «Аспект» ФИО7 пастой шариковой ручки. Учитывая качественный и количественный физико-химический состав исследуемых штрихов подписей, выполненных шариковой ручкой, эксперт пришел к выводу о том, что возраст исследуемых штрихов не более 1-1,5 года от момента спектрального исследования, - 24 января 2017 года (т.5, л.д. 40-47).

Таким образом, подпись от имени директора ООО «Аспект» ФИО7  выполнена не в 2011 году, а позже - с января 2016 по июль 2015 года - в период судебного разбирательства по настоящему делу. Следовательно, указанные документы являются сфальсифицированными, поскольку были изготовлены в период настоящего судебного разбирательства, как способ доказывания.

ООО «Аспект» исключено из ЕГРЮЛ 23.10.2012 на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при наличии признаков недействующего юридического лица регистрирующий орган принимает решение о предстоящем исключении юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Аспект» ( т. 3, л.д. 10-12), решение о предстоящем исключении принято налоговым органом 22.06.2012 года. Следовательно, учитывая требования законодательства о регистрации юридических лиц, в течение последних 12-ти месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, т.е. с 22.06.2011 года ООО «Аспект» по имеющимся у налогового органа сведениям, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством РФ о налогах и сборах, и не осуществляло операций по банковскому счету, в связи с чем было признано фактически прекратившим деятельность.

Представленные ответчиком договор и акт охватывают период с 13 сентября 2011 года по 4 декабря 2011 года, т.е. спустя 2 месяца после принятия решения налоговым органом о прекращении деятельности ООО «Аспект».

Таким образом, указанные в договоре ремонтные работы не могли быть выполнены ООО «Аспект».

Необходимо отметить, что договор подряда на выполнение демонтажных работ, строительно-отделочных и установку сантехнического и сангигиенического оборудования от 01 сентября 2011 года, заключенный между ФИО8 и ООО ТД «Успех», акт приемки работ от 25 декабря 2011 года, как доказательство осуществления работ по перепланировке, переустройству было представлено ответчиком только после того, как истцом было заявлено ходатайство о фальсификации договора подряда, заключенного с ООО «Аспект».

Ответчиком не представлены приложения, указанные в пунктах 1.3, 1.4, 4.1, 6.4, 6.5 Договора: Приложение № 1 - Перечень работ, их объем, содержание и требования к работам; Приложение № 2 - Смета по стоимости работ.

Из содержания протокола допроса потерпевшего ФИО6 от 07.12.2011 года (т.2, л.д. 43), следует, что ремонт в кафе они делают своими силами после 21.00 час. Но о том, что ремонтные работы в кафе выполнялись ФИО9 по договору подряда, ФИО6 не упоминает.

Суд соглашается с истцом в том, что ФИО9 является заинтересованным лицом, т.к. согласно акту № 2 от 29.12.2015 г. является сотрудником ООО ТД «Успех», поэтому к представленному договору от 01.09.2011 года и акту приемки работ от 25.12.2011 года суд относится критически.

Более того, согласно заключению эксперта НП «Палата судебных экспертов Сибири» сделан вывод о том, что дата изготовления документов: договора и акта, датированных 01 сентября 2011 года и 25 декабря 2011 года, не соответствует фактическому временному периоду нанесения штрихов подписей, выполненных пастой шариковой ручки. Учитывая качественный и количественный физико-химический состав исследуемых штрихов подписей выполненных шариковой ручкой эксперт пришел к выводу о том, что возраст исследуемых штрихов не более 1-1,5 года от момента спектрального исследования, - 24 января 2017 года (т. 5, л.д. 40-47).

Таким образом, подпись от имени ФИО9 выполнена не в 2011 году, а позже - с января 2016 по июль 2015 года - в период судебного разбирательства по настоящему делу. 

Таким образом, указанные документы являются сфальсифицированными.

По мнению ответчика, Договор № 25/2012-68 от 01.02.2012, локальный расчет, справка КС-2, справка КС-3 (т. 2, л.д. 58-69) являются доказательствами того, что с февраля 2011 г. ответчиком проводились электромонтажные работы.

Однако, согласно акту о приемке выполненных работ, электромонтажные работы проводились с 01.02.2012 по 30.11.2012 - в период действия договора аренды № 35 от 02.04.2012г.

Предметом судебного спора в Арбитражном суде Новосибирской области было требование о возмещении ООО «Комбинат питания «Левобережный» стоимости электромонтажных работ в сумме 560 743 руб., предъявленное ООО ТД «Успех». Определением Арбитражного суда Новосибирской области дело прекращено, в связи с отказом ООО ТД «Успех» от иска.

Представленное ответчиком заключение специалиста № 96/16 от 07.11.2016, выполненное ООО «Социальный правовой центр» (т.4, л.д. 10-30) также не подтверждает, что ремонтные работы в помещении по ул. Софийская в г.Новосибирске проводились до 01.01.2012, поскольку согласно рецензионному заключению в области фототехнического исследования, выполненному специалистом АНО «Центр Технических Экспертиз» ФИО10 , № 012548/10/54001/482016/И-6855 от 12.12.2016 года, специалистом ООО «Социально-правовой центр» ФИО11. сделан некорректный вывод об отсутствии признаков монтажа на предоставленных специалисту объектах (фотоизображениях), в связи с чем вопрос о наличии признаков монтажа является открытым.

По мнению специалиста ФИО10, проводившего рецензионное исследование, ФИО11., проводя сравнение технических параметров предоставленных ему фотоизображений с техническими параметрами фотоаппаратов Nikon Coolpix LI20, не указывает о наличии у него такого фотоаппарата либо фотоизображений, которые были получены непосредственно с этого фотоаппарата.

Исходя из экспертной практики, для формирования категоричных выводов, связанных с поиском признаков монтажа необходимо устройство, с помощью которого спорные фотоизображения были получены. В случае предоставления указанного устройства, у эксперта (специалиста) появляется возможность проведения операций сравнения технических параметров, получения фотоизображений непосредственно с указанного устройства, которые в ходе дальнейшего исследования используются как подлинные образцы для сравнения со спорными фотоизображениями.

Исследования фотоизображений, расположенных в каталоге «новый год 2012», по мнению специалиста ФИО10, являются неполными, а вывод некорректным, т.к. в заключении ФИО11. отсутствуют данные, подтверждающие проведение анализа изображений, а также не изложено, как анализ изображения методом младшего бита позволяет получить результаты признаков монтажа.

Таким образом, данное заключение специалиста ФИО10, с точки зрения соответствия требованиям научно-методических источников в части проведения видеотехнических исследований,  подвергает сомнению достоверность и обоснованность вывода, сделанного специалистом ФИО11. о том, что на представленных фотоснимках признаков монтажа не имеется.

По мнению ответчика, истец ссылается на технические паспорта посостоянию на 13.04.2011 года и 24.04.2015 года, тогда как приложением к договору аренды № 35 является выкопировка по состоянию на 2003 год.

В данном случае не имеет правового значения на какой выкопировке стороны определили предмет договора, так как Арбитражный суд Новосибирской области по делу № А45-19615/2013 по иску ООО «Сибпродсервис» к ООО ТД «Успех» о признании договора аренды нежилого помещения от 02.04.2012 № 35 незаключенным дал надлежащую правовую оценку предмету договора аренды - нежилого помещения площадью 330.3 кв.м., границы которого согласованы сторонами в выкопировке (приложение № 1 к договору). Из технического паспорта, составленного по состоянию на 13.04.2011, то есть на момент заключения договора, спорные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 1-4, 7,9-11, 13, 15-24, этаж 1, площадью 330,3 кв.м., имеют те же характеристики объекта, которые указаны в договоре аренды и в выкопировке, подписанной обеими сторонами (т. 4, л.д. 128, абз. 3). В данном случае, судебное решение имеет преюдициальное значение.

Кроме того, разночтений у сторон по составу произведенных ответчиком перепланировок, переустройств, нет.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчиксистематически допускал иные нарушения условий договора, а именно, при эксплуатации помещений ООО ТД «Успех» были допущены нарушения норм санитарно-эпидемиологического законодательства, требований противопожарного законодательства.

Так, в период срока действия договора аренды Управлением Роспотребнадзора по Новосибирской области 14 июня 2012 года проведена плановая выездная проверка, в результате которой выявлены следующие нарушения: потолок и стены в подсобных помещениях покрыты слоем пыли, имеются трещинки на потолке; в цехе кулинарных изделий краска на потолке потрескалась, требуется ремонт рамы и подоконника -нарушен 10.8 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту продовольственного сырья и пищевых продуктов»; в кондитерском отделе линолеум на полк порван, частично отсутствует - нарушен п.5.10 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту продовольственного сырья и пищевых продуктов» (т. 2, л.д. 96).

В материалах дела имеется протокол об административном правонарушении № 881 от 10.05.2016 (т. 2, л.д.92), в котором указано на событие административного правонарушения: « 29 апреля 2016 года в 13.30 директор ООО ТД «Успех» ФИО4 не выполнила в установленный срок (до апреля 2016) законные предписания должностного лица, осуществляющего государственный надзор (контроль) об устранении нарушений законодательства: не выполнены требования предписания об устранении выявленных нарушений № 4715 от 29.01.2015 в части завершения косметического ремонта в подсобном помещении (краска местами отстала от стен) и в отделе по реализации кондитерских изделий - удален с пола линолеум...».

В предписании об устранении выявленных нарушений № 2022/1 от 02.06.2015 (т.1, л.д. 60-61) указано на длящиеся нарушения: не проводится по мере необходимости косметический ремонт, а именно: в отделе по реализации кондитерских изделий нарушена целостность линолеума, частично отсутствует гигиеническое покрытие на стене и потолочная плитка; в горячем цехе закусочной краска на потолке потемнела, частично отсутствует кафельная плитка на стене над моечной ванной; в подсобном помещении местами краска отстала от стен, хранится нерабочее оборудование; в бытовом помещении для персонала стены не имеют гигиенического покрытия.

Отделом надзорной деятельности по г. Новосибирску также выявлен ряд нарушений требования пожарной безопасности, к административной ответственности привлечен заместитель директора ООО ТД «Успех», (т.1, л.д. 62).

Данные обстоятельства также свидетельствуют о существенном нарушении со стороны Арендатора условий договора аренды.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению в силе следующего.

По мнению ответчика, начало течения срока исковой давности следует считать с 2012 года, то есть когда предыдущий собственник спорного помещения - ООО «Сибпродсервис» якобы узнал о проведении перепланировки, переоборудования.

В обоснование приводятся следующие доказательства:

-     директором и учредителем предыдущего собственника спорного помещения - ООО «Сибпродсервис» и настоящего - ООО «Комбинат питания «Левобережный», является одно и тоже лицо - ФИО2;

-     в письме № 59 от 30.10.2015 г., направленном ООО «Комбинат питания «Левобережный» в адрес ООО ТД «Успех», истец утверждает, что перепланировка произведена ответчиком в 2012 году.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 201 Гражданского кодекса РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Между тем, доказательств осведомленности ООО «Сибпродсервис» - первоначального собственника спорного нежилого помещения о проведении перепланировки и переоборудования, согласования объема, характера и стоимости работ, ответчиком не представлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что между ООО «Сибпродсервис», начиная с 17 мая 2011 года (даты регистрации права собственности) и до 1 ноября 2013 года (заключения Соглашения об отступном), была какая-либо переписка по перепланировке и переоборудованию между собственником недвижимости и ООО ТД «Успех», материалы дела не содержат.

Более того, из объяснений директора ООО «Комбината питания «Левобережный» ФИО2, следует, что будучи директором ООО «Сибпродсервис», никто к нему не обращался с просьбой согласовать перепланировку, никаких согласий на перепланировку и переоборудование он не давал. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Переход права собственности на нежилое помещение к ООО «Комбинат питания «Левобережный» зарегистрировано в установленном законом порядке 5 марта 2015 года на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2014 года по делу А45-22118/2014 г. Однако, судом установлено, что спорное нежилое помещение передано ООО «Комбинат питания «Левобережный» в качестве отступного 1 ноября 2013 года (т. 3, л.д. 67-68).

Факт передачи имущества по соглашению об отступном был известен ответчику, так как определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.01.2014 г. по делу № А45-19615/2013 ООО «Комбинат питания «Левобережный» отказано во вступлении в дело в качестве соистца, в связи в отсутствием регистрации перехода права собственности.

Между тем, доказательств того, что начиная с 01.11.2013 года, ответчик каким-либо образом уведомлял либо согласовывал перепланировку, переоборудование арендуемого помещения с титульным или фактическим собственником не представлено.

Истец мог узнать о перепланировке и переоборудовании после государственной регистрации права (05.03.2015 г.), составления акта технической инвентаризации спорного нежилого помещения (24.04.2015г.) и выдачи паспорта технического паспорта Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» - 28 апреля 2015 года, что подтверждается заявкой на проведение технической инвентаризации от 15.04.2015 года и актом от 28.04.2015 года.

  Одновременно в адрес ООО «Комбината питания «Левобережный» поступило письмо ООО ТД «Успех» с приложением счета № 140 от 29.04.2015 г. на сумму 560 743 руб. - возмещение стоимости электромонтажных работ. В данном письме ответчик указывает на проведенные в помещении перепланировки в 2012 году.

  Истец, указывая в письме № 59 от 30.10.2015 года о том, что перепланировка выполнена арендатором в 2012 году, руководствовался полученной информацией от ООО ТД «Успех» из письма от 29.04.2015 года № 140.

  Следовательно, довод ответчика о том, что ФИО2, являясь директором и учредителем ООО «Комбинат питания «Левобережный», знал как директор и учредитель ООО "Сибпродсервис", о произведенной перепланировке в 2012 году, является несостоятельной, так как не подтверждает факта осведомленности о перепланировке первоначального обладателя права.

  Материалы дела не содержат допустимых, относимых и достоверных доказательств того, что первоначальному обладателю нежилого помещения - ООО «Сибпродсервис» о проведении перепланировки, переоборудовании стало известно в 2012 году.

  Таким образом, из материалов дела следует, что о произведенной перепланировке, переоборудовании ООО «Комбинат питания «Левобережный» узнало не 01.11.2013 года - в момент заключения соглашения об отступном, а в апреле 2015 года, т.е. после технической инвентаризации нежилого помещения, что подтверждается заявкой от 15.04.2015 г. (вх. № 11473/2015 от 16.04.2015) и актом № 5400/1504/000130 от 28.04.2015 г.

  В арбитражный суд с настоящим иском истец обратился 02.03.2016 года, то есть в пределах 3-х летнего срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению.

  В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

  Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо или существенно ухудшает имущество.

  Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил обстоятельства существенного нарушения Арендатором условий договора аренды № 35 от 02 апреля 2012 года и пользования помещением с нарушением его назначения и пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении данного договора и обязании ответчика освободить помещение.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску подлежит отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды № 35 от 02 апреля 2012 года нежилого помещения, площадью 330,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ООО Торговый Дом "Успех" и ООО "Комбинат питания "Левобережный".

Обязать ООО Торговый Дом "Успех" освободить нежилое помещение, площадью 330,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Успех" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комбинат питания "Левобережный" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 6 000 рублей.

  После  вступления решения в законную силу выдать исполнительный лист.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г.Томск).

  Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г.Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                              Ю.А. Печурина