Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7491/2023

17 октября 2023 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 10.10.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс»

об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29: 103024:2899,

третье лицо: Управление Росреестра по Курской области.

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО2- по доверенности № 388/07.01-14 от 18.01.2023;

от ответчика – ФИО3 - по доверенности от 07.06.2022

от третьего лица: не явился, уведомлен.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» об изъятии у ООО «Прогресс» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732, расположенном по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26), путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 17.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Курской области.

В суд от истца поступили пояснения на возражения ответчика (приобщены к материалам дела).

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве, представил суду копию договора от 31.01.2023 о передаче прав и обязанностей по договору № 161334ф аренды земельного участка.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ0 в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав  представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

23.11.2012 между земельным комитетом г. Курска (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор № 138584ф аренды земельного участка в городе Курске (далее – Договор № 138584ф), согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (Приложение 2 к Договору № 138584ф), а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 26) (Участок), площадью 196 кв.м. для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске» в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

В соответствии с п. 1.3 Договора № 138584ф разрешенный вид использования: для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске».

Основания для заключения Договора № 138584ф – постановление Администрации г. Курска от 24.10.2012 № 3819 (п. 1.5 Договора № 138584ф).

Срок аренды Участка устанавливается с 24.10.2012 по 24.05.2015 (п. 2.1 Договора № 138584ф).

Согласно п. 2.2 Договора № 138584ф он вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе регистрации прав.

Условия Договора распространяются на период использования Арендатором земельного участка, указанного в п. 1.1 Договора с 24.10.2012 (п. 2.3 Договора № 138584ф).

27.04.2015 Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска ФИО4 было выдано разрешение №46-Ru46302000-2867 (далее - Разрешение) на строительство объекта – «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома №26) в г. Курске», на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732, проектом предусмотрено строительство одноэтажного с подвальным этажом здания размерами в осях 8,2 х 12,3 м., с наружными стенами из пеногазосиликатных блоков с утеплением минеральными плитами и облицовкой фасадной системой по металлическому каркасу, с перекрытиями из плит железобетонных, с кровлей из сэндвич-панелей по металлическим балкам. Высота здания – 4,5 м., общая площадь – 168,2 кв.м., строительный объем здания – 470,5 куб.м., площадь застройки – 118 кв.м. Срок действия разрешения – до 27.04.2016. 

08.12.2015 на кадастровый учет под номером 46:29:103024:2899 был поставлен объект незавершенного строительства, степенью готовности 7%, площадью 168,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> в отношении которого 14.09.2018 было зарегистрировано право собственности за ФИО4.

03.12.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) был заключен договор № 161334ф аренды земельного участка (далее - Договор), согласно п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (Приложение 2 к Договору), а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов (категория), с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 26) (Участок), площадью 196 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 Договора разрешенный вид использования: для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске».

Основания для заключения Договора - п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, запись о государственной регистрации права от 12.08.2019 № 46:29:103024:2899-46/001/2019-5 (п. 1.4 Договора).

Срок аренды Участка устанавливается с 06.07.2020 по 05.07.2023, включительно (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.2 Договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе регистрации прав.

Условия Договора распространяются на период использования Арендатором земельного участка, указанного в п. 1.1 Договора с 06.07.2020 (п. 2.3 Договора).

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 12.08.2019 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899 было зарегистрировано за ФИО5.

23.08.2022 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899 было зарегистрировано за ФИО6.

24.10.2022 между ФИО6 (Продавец) и ООО «Прогресс» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 168,2 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103024:2899, расположенным по адресу: 

<

...> (в районе дома 26).

21.11.2022 в отношении  объекта незавершенного строительства, степенью готовности 7%, площадью 168,2 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103024:2899  было зарегистрировано право собственности ООО «Прогресс». 

31.01.2023 между ФИО5 (Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» (Новый Арендатор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № 161334ф аренды земельного участка (далее – Договор от 31.01.2023), согласно п. 1 которого Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по Договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым № 46:29:103024:2732, площадью 196 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26), предоставляемого для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26)»

Договор аренды № 161334ф от 03.12.2020 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за № 46:29:103024:2732-46/026/2020-1 от 06.07.2020.

Права и обязанности по Договору аренды возникли у Нового Арендатора на основании Договора купли-продажи от 24.10.2022, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за №46:29:103024:2899-46/026/2022-9 от 21.11.2022 (п. 2 Договора от 31.01.2023).

27.04.2015 Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска было выдано разрешение № ru46302000-2867 (далее - Разрешение) на строительство объекта – «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома №26) в г. Курске», на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732, проектом предусмотрено строительство одноэтажного с подвальным этажом здания размерами в осях 8,2 х 12,3 м., с наружными стенами из пеногазосиликатных блоков с утеплением минеральными плитами и облицовкой фасадной системой по металлическому каркасу, с перекрытиями из плит железобетонных, с кровлей из сэндвич-панелей по металлическим балкам. Высота здания – 4,5 м., общая площадь – 168,2 кв.м., строительный объем здания – 470,5 куб.м., площадь застройки – 118 кв.м. Срок действия разрешения – до 27.04.2016. 20.04.2023 в связи с изменением застройщика и переходом прав на земельный участок с с кадастровым номером 46:29:103024:2732 реквизиты застройщика были изменены на ООО «Прогресс», срок действия разрешения был продлен до 20.09.2023 (приложение № 1 к Разрешению).

20.06.2023 ООО «Прогресс» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением № 2826152498 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103024:2732 с целью строительства объекта - магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске.

Письмом от 22.06.2023 № 7449/0701-14 комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска сообщил ООО «Прогресс» о том, что поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу на праве собственности, то Обществом были использованы однократные основания для завершения строительства, предусмотренные пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), в связи с чем решение о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка будет принято после рассмотрения документов Межведомственной рабочей группой по вопросам изъятия путем продаж с публичных торгов объектов незавершенного строительства. 

Согласно сведениям, изложенным в письме МКУ «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска» от 26.06.2023 № 2017-23 во исполнение поручения председателя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, в соответствии с Муниципальным заданием на оказание муниципальных услуг сотрудниками МКУ «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска» были проведены мероприятия по обследованию земельного участка с кадастровым номером 46:29:103024:2732, расположенного по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26), по результатам которого 23.06.2023 был составлен Акт осмотра земельного участка по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26) с целью осуществления мероприятий по обследованию земельного участка. Согласно Акту осмотра обследование земельного участка с кадастровым номером 46:29:103024:2732 было проведено на основании обращения комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска № 7414/07.01-14 от 22.06.2023 сотрудниками отдела контроля и оформления права муниципальной собственности на земельные участки. В результате обследования сотрудниками учреждения было выявлено, что данный земельный участок огорожен забором; доступ на участок закрыт; на участке растут деревья, кустарники.

Согласно протоколу № 2-2023 от 27.07.2023 заседания Межведомственной рабочей группой по вопросам изъятия путем продаж с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках, распоряжение которыми осуществляет Администрация г. Курска, было принято решение об обращении комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

04.08.2023 Комитетом в адрес ООО «Прогресс» было направлено письмо № 9295/07.01-14 о принятии решения об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103024:2732 прекратил свое действие 05.07.2023 в связи с окончанием срока, право на однократное заключение договора для завершения строительства объекта недвижимости реализовано путем заключения договора аренды № 161334ф от 03.12.2020, тогда как строительство объекта недвижимости на земельном участке не завершено, с учетом принятия решения Межведомственной комиссией Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» об изъятии у ООО «Прогресс» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732,  по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26), путем продажи с публичных торгов.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 № 117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о комитете по управлению муниципальным имуществом г. Курска, утвержденным решением Курского городского Собрания от 20.12.2019 № 111-6-РС, комитет является уполномоченным органом по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности г. Курска, в том числе земельными ресурсами и лесными участками на территории города Курска.

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (часть 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) и распространяется на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (часть 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. (Пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)

Как усматривается из материалов дела, 23.11.2012 между земельным комитетом г. Курска (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор № 138584ф аренды земельного участка в городе Курске (далее – Договор № 138584ф), согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (Приложение 2 к Договору № 138584ф), а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 26) (Участок), площадью 196 кв.м. для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске» в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Срок аренды Участка устанавливается с 24.10.2012 по 24.05.2015 (п. 2.1 Договора № 138584ф). Условия Договора распространяются на период использования Арендатором земельного участка, указанного в п. 1.1 Договора с 24.10.2012 (п. 2.3 Договора № 138584ф).

27.04.2015 Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска ФИО4 было выдано разрешение №46-Ru46302000-2867 (далее - Разрешение) на строительство объекта – «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома №26) в г. Курске», на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732. Срок действия разрешения – до 27.04.2016. 

08.12.2015 на кадастровый учет под номером 46:29:103024:2899 был поставлен объект незавершенного строительства, степенью готовности 7%, площадью 168,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> в отношении которого 14.09.2018 было зарегистрировано право собственности за ФИО4.

03.12.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) был заключен договор № 161334ф аренды земельного участка (далее - Договор), согласно п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (Приложение 2 к Договору), а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов (категория), с кадастровым номером 46:29:103024:2732, находящегося по адресу: 

<

...> (в районе дома 26) (Участок), площадью 196 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 Договора разрешенный вид использования: для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26) в г. Курске».

Основания для заключения Договора - п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, запись о государственной регистрации права от 12.08.2019 № 46:29:103024:2899-46/001/2019-5 (п. 1.4 Договора).

Срок аренды Участка устанавливается с 06.07.2020 по 05.07.2023, включительно (п. 2.1 Договора).

23.08.2022 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899 было зарегистрировано за ФИО6.

24.10.2022 между ФИО6 (Продавец) и ООО «Прогресс» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 168,2 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103024:2899, расположенным по адресу: 

<

...> (в районе дома 26).

21.11.2022 в отношении  объекта незавершенного строительства, степенью готовности 7%, площадью 168,2 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103024:2899  было зарегистрировано право собственности ООО «Прогресс». 

31.01.2023 между ФИО5 (Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» (Новый Арендатор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № 161334ф аренды земельного участка (далее – Договор от 31.01.2023), согласно п. 1 которого Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по Договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым № 46:29:103024:2732, площадью 196 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26), предоставляемого для строительства объекта «Магазин по ул. Ольшанского (в районе дома № 26)»

Права и обязанности по Договору аренды возникли у Нового Арендатора на основании Договора купли-продажи от 24.10.2022г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за №46:29:103024:2899-46/026/2022-9 от 21.11.2022 (п. 2 Договора от 31.01.2023).

Между тем, как усматривается из материалов дела, к моменту прекращения договора аренды земельного участка (05.07.2023) спорный объект недвижимости в полном объеме возведен не был, в подтверждение чего представлены соответствующие фотоснимки. Данный факт ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался. 

Согласно выписке из ЕГРН степень готовности объекта незавершенного строительства площадью 168,2 кв.м. - 7%.

При этом согласно сведениям, изложенным в письме МКУ «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска» от 26.06.2023 № 2017-23, в результате обследования сотрудниками учреждения было выявлено, что земельный участок огорожен забором; доступ на участок закрыт; на участке растут деревья, кустарники. Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Таким образом, поскольку строительство объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, право на его однократное предоставление для строительства реализовано, суд полагает, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии объектов незавершенного строительства. 

Однако ответчик в ходе рассмотрения дела с исковыми требованиями не согласился, ссылаясь на то, что 20.04.2023 Комитет продлил действие разрешения на строительство № ru46302000-2867 до 20.09.2023, в связи с чем до обращения Комитета в суд с настоящим иском у ответчика не была утрачена возможность завершения строительства. Кроме того, ответчик указал, что изначально договор аренды был заключен до 01.03.2015.

Вместе с тем, суд полагает доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Частью 2 статьи 271 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 без проведения торгов, но только однократно и только при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что  право на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов было реализовано ФИО5 путем заключения договора аренды земельного участка № 161334ф от 03.12.2020.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 28.04.2021 года 304-ЭС19-24625 после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы.

Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в данном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Нормы Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью. Положения пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ также содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. 

Таким образом, поскольку права и обязанности по указанному выше договору аренды перешли к новому собственнику объекта незавершенного строительства - ООО «Прогресс» ввиду заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, учитывая то, что строительство объекта не было завершено, а срок разрешения на строительство истек, то в соответствии с ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска об изъятии у ООО «Прогресс» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899,  путем продажи с публичных торгов законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворить. 

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103024:2899, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103024:2732 по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                      Н.Н. Белых