ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

19.09.2024

                Дело № А41-54931/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2024 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Е.В. Кочергиной, Д.Г. Ярцева,

при участии в заседании: 

от истца общества с ограниченной ответственностью «Атлантик»  – ФИО1 по доверенности от 10.10.2023, 

от ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха  – не явился, извещен, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха 

на решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2024 года

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атлантик»

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АТЛАНТИК» (далее также –  ООО «АТЛАНТИК») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее также – Комитет) о внесении изменений в договор аренды и установлении арендной платы в размере земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72, а также возложении обязанности на ответчика произвести перерасчет арендной платы с 2020 года и установить размер годовой арендной платы за 2020г. - 1124572,34 рублей, 2021г. - 1124572,34 рублей, 2022г. - 1124572,34 рублей, 2023г. - 1294681,33 рублей, внесении соответствующих изменений в договор аренды в части указания размера арендной платы, о возмещении суммы неосновательного обогащения, составляющей излишне внесенную арендную плату за земельный участок в размере 20 379 129,55 рублей с 2020 года по настоящее время, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ в размере 1 248 644,30 рублей (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2024 года, исковые требования удовлетворены частично:  

внесены изменения в договор аренды земельного участка № 4833 от 20.12.2012 на следующих условиях:

1. Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72 определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка»;

2. Изложить пункт 3.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Возражения на кассационную жалобу не приобщены к материалам дела ввиду несоответствия требованиям статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в свое отсутствие.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, считает судебные акты незаконными и необоснованными.  Заявитель указал, в частности, что 20 декабря 2012 года между Комитетом по управлению имуществом Городского округа Железнодорожный, (с 01.01.2016 Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха) и обществом с ограниченной ответственностью «ФАРЭНАР» был заключен договор аренды земельного участка № 4833 (далее также –  договор). Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 50:50:00020601:72, площадью 12292 кв.м., расположенный по адресу: 143980, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, для использования под строительство торгово-развлекательного центра, категория земель: земли населенных пунктов (пункты 1.2, 1.3 договора) (далее также – объект). 01 июля 2020 года ООО «ФАРЭНАР» заключило с ООО «АТЛАНТИК» (арендатор) договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно которому ООО «АТЛАНТИК» приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору.

Заявитель отметил, что судом установлено, что до 04.03.2024 на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0020601:72 отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства, здания, сооружения, которые принадлежали бы истцу на праве собственности, что также подтверждается Градостроительными планами земельного участка RU5034000-MSK023023 от 03.12.2019 и № 50-3-40-0-00-2023-26131-0 от 17.07.2023, а также совместным актом осмотра земельного участка от 16.02.2024, в котором также указано на наличие объекта незавершенного строительства, не поставленного на кадастровый учет.

Заявитель отметил, что 4 марта 2024 года истец зарегистрировал право собственности в отношении трансформаторной подстанции с кадастровым номером 50:50:0020601:11676, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская. 

Заявитель указал, что право собственности истцом было зарегистрировано на трансформаторную подстанцию как на вспомогательный объект, право собственности на торгово-развлекательный центр у истца отсутствует, оснований для применения принципов, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, не имеется.

Заявитель отметил, что Земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010207:4 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Порядок определения арендной платы в отношении таких земельных участков на территории Городского округа Балашиха регулируется Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области». Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Ежегодно базовый размер арендной платы изменяется с учетом роста индекса потребительских цен в Российской Федерации и предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Заявитель указал, что арендная плата арендатору по договору аренды была начислена в соответствии с действующим законодательством, оснований для внесения заявленных изменений в договор аренды у истца не имеется. Истцу в установленном порядке направлены соответствующие уведомления. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и обществом с ограниченной ответственностью «ФАРЭНАР» был заключен договор аренды земельного участка № 4833 от 20.12.2012 (далее также – договор), в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72, площадью 12292 кв.м., по адресу: 143980, 

<

...> для использования под строительство торгово-развлекательного центра. 

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование на период с 20.12.2012 по 19.12.2061. 

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении № 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Приложением № 1 к договору установлено, что размер годовой арендной платы (Ап) на земельный участок определяется по следующей формуле: Ап=Аб*Кд*Км*Пкд*S.

01.07.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «ФАРЭНАР» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАНТИК» (новый арендатор) заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, которым установлено, что арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (свойства указаны в пунктах 1.2-1.9 настоящего договора), заключенным между арендатором и арендодателем от 20.12.2012 № 4833, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Истец в обоснование своей позиции по исковому заявлению указывает, что условие об исчислении арендной платы, установленное договорами аренды земельных участков, противоречит действующему законодательству Российской Федерации, а именно положениям статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72 является ограниченным обороте, так как частично расположен в границах зоны планируемого размещения линий рельсового скоростного пассажирского транспорта «Балашиха-Кучино-Москва».

Общество с ограниченной ответственностью «АТЛАНТИК» ссылается на то, что земельный участок был приобретен ООО «АТЛАНТИК» в июле 2020г., то есть в период действия ограничений в целях предотвращения распространения COVID2019, а также с учетом текущей экономической обстановки истцу не представлялось возможным осуществить строительство объекта в максимально короткие сроки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик, в частности, указал, что предусмотренный постановлениями Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принцип №7 установлен для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на публичных земельных участках, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлены ограничения по приобретению их в собственность. 

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, частично удовлетворяя исковые требования в части внесения изменений в спорный договор, включая установление арендной платы в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 392.3, 421, 431, 424, 445, 446, 606, 614, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями  22, 39.7, 65,  Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закрепленными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в том числе принципом №7 (абзац 8 Основных принципов), приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582», в том числе пунктом 30 раздела 8 Методических рекомендаций, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в том числе в пунктах 16, 19, правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу №А41- 51086/2018, исходили, в частности, из того, что:

согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами;

в статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда;

разрешение судом спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке;

стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы;

размер арендной платы урегулирован в пункте 3.1 договора и приложении 1 № к договору;

01.07.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «ФАРЭНАР» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАНТИК» (новый арендатор) заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, которым установлено, что арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (свойства указаны в пунктах 1.2-1.9 настоящего договора), заключенным между арендатором и арендодателем от 20.12.2012 № 4833, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности;

ООО «АТЛАНТИК» ссылается на то, что земельный участок был приобретен ООО «АТЛАНТИК» в июле 2020г., то есть в период действия ограничений в целях предотвращения распространения COVID2019, а также с учетом текущей экономической обстановки истцу не представлялось возможным осуществить строительство объекта в максимально короткие сроки;

размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 8 от 11.04.2023 определен на основании норм Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ;

исходя из пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; 

такие принципы, в том числе принцип №7, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531);

согласно принципу №7 (абзац 8 Основных принципов) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе, из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;

правовым основанием применения принципа № 7 является наличие двух условий: 1) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); 2) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание, сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка;

в данном случае имеются основания применения принципа №7, поскольку соблюдены два условия, а именно:

1) согласно сведениям из Градостроительного плана земельного участка № 50-3-40-0-00-2023-26131-0 от 17.07.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:72, выданного Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области, вышеуказанный объект недвижимого имущества полностью расположен в приаэродромной территории аэродрома Черное – подзона 6, подзона 3, сектор 3.1, в границах полос воздушных подходов аэродрома гражданской авиации Черное, полностью расположен в пределах приаэродромной территории аэродрома Чкаловский. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72 входит в границы строительства участка линии рельсового скоростного пассажирского транспорта Балашиха-Купчино-Москва от автомобильной дороги Носовихинское шоссе до улицы Пригородная городского округа Балашиха Московской области, проект планировки которого установлен Правительством Московской области от 07.06.2022 № 579/19.

2) на спорном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, с кадастровым номером 50:50:0020601:11676, принадлежащая на праве собственности ООО «АТЛАНТИК».

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами указано, что ООО «АТЛАНТИК» ссылается на то, что земельный участок был приобретен ООО «АТЛАНТИК» в июле 2020г., то есть в период действия ограничений в целях предотвращения распространения COVID2019, а также с учетом текущей экономической обстановки истцу не представлялось возможным осуществить строительство объекта в максимально короткие сроки. Судами также указано, что арендодателем был применен повышенный коэффициент Пкд в связи с отсутствием введенного в эксплуатацию объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законе порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду.

Между тем указанным обстоятельствам судам надлежало дать оценку в совокупности с обстоятельствами, что спорный договор заключен 20.12.2012, что арендатором в нарушение цели предоставления спорного земельного участка в установленный срок не построен соответствующий объект недвижимости. Судами не устанавливались ни обязательства арендатора по строительству торгово-развлекательного цента, ни установленные сроки завершения строительства данного объекта недвижимости. Судами также не дано оценки тем обстоятельствам, что ООО «ФАРЭНАР» прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ юридического лица в связи наличием о нем в ЕГРЮЛ сведений, в отношении которых внесена запись о недостоверности, а так же обстоятельствам наличия либо отсутствия аффилированности ООО «ФАРЭНАР» и ООО «АТЛАНТИК», в том числе по составу учредителей данных обществ. 

Согласно договору переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.07.2020, новому арендатору, ООО «АТЛАНТИК», переданы права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (свойства указаны в пунктах 1.2-1.9 настоящего договора), заключенным между арендатором (ООО «ФАРЭНАР») и арендодателем от 20.12.2012 № 4833.

Таким образом, новый арендатор, ООО «АТЛАНТИК», обязан использовать земельный участок в соответствии условиями спорного договора аренды, в том числе использовать в целях строительства торгово-развлекательного центра.

Судами сделан преждевременный вывод о наличии первого условия применения принципа №7, а именно - квалификация спорного земельного участка в качестве земельного участка, ограниченного в обороте.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный в абзаце 8 Основных принципов, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Квалифицируя спорный земельный участок в качестве земельного участка, ограниченного в обороте, суды отметили, что спорный земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Черное – подзона 6, подзона 3, сектор 3.1, в границах полос воздушных подходов аэродрома гражданской авиации Черное, полностью расположен в пределах приаэродромной территории аэродрома Чкаловский, а также, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:72 входит в границы строительства участка линии рельсового скоростного пассажирского транспорта Балашиха-Купчино-Москва от автомобильной дороги Носовихинское шоссе до улицы Пригородная городского округа Балашиха Московской области. 

Однако судами не указано правовое основание такой квалификации, а именно, не указан конкретный пункт перечня, установленного пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Между тем данный перечень является исчерпывающим.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.

Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи. Данным пунктом предусмотрен перечень конкретных случаев, когда размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога за такой земельный участок (Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № АКПИ18-667, оставленное без изменения Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523).

Судами не определен правильно характер спорных взаимоотношений и не дана полная оценка обстоятельствам дела.

Судами не разграничены понятия «земельный участок, ограниченный в обороте» и «земельный участок, включенный в границы зон с особыми условиями использования территорий».

Судами не установлено правовое регулирование приаэродромной территории, не принято во внимание, что приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий (пункт 2 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, статья 104, пункт 8 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации), не принято во внимание, что цели установления зон с особыми условиями использования территорий установлены пунктом 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации, что согласно пунктам 2, 3 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации в целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Правовой подход, согласно которому нахождение земельного участка в границах приаэродромной территории (статья 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, статья 104, пункт 8 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации) само по себе не влечет ограничение этого участка в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) и не является основанием, предусмотренным статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поддержан в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2020 года № 302-ЭС20-1700 по делу № А74-20021/2018.

Судами указано, что земельный участок входит в границы строительства участка линии рельсового скоростного пассажирского транспорта Балашиха-Купчино-Москва от автомобильной дороги Носовихинское шоссе до улицы Пригородная городского округа Балашиха Московской области. Между тем судами не квалифицировалось данное обстоятельство по подпункту 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, не устанавливалось наличие оснований для такой квалификации.

Следует также отметить, что в пункте 1.8 договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, указано, что участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

Данному обстоятельству судами надлежащей оценки не дано.

Судами сделан преждевременный вывод о наличии второго условия применения принципа №7, а именно, нахождения на спорном земельном участке здания, сооружения, которое позволяет претендовать арендатору на применение данного принципа. 

Судами установлено, что в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:72 расположен объект незавершенного строительства, а также бытовки, что на спорном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, с кадастровым номером 50:50:0020601:11676, принадлежащая на праве собственности ООО «АТЛАНТИК».

Между тем судами не установлены обязательства арендатора по строительству торгово-развлекательного цента, в том числе объекты, которые должны быть возведены на спорном земельном участке, в том числе соотношение площади объекта незавершенного строительства с площадью, занимаемой  трансформаторной подстанцией.

Судами не учтено следующее.

Согласно принципу платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 закреплены принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом, уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 по делу № 305-ЭС21-19336 по делу №А40-285960/2019.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, исходя из Основных принципов, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Принцип № 7 устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Соответствующая правовая позиция изложена в Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № АКПИ18-667, оставленном без изменения Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523.

С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, принцип №7 применяется в случае наличия на земельном участке объекта недвижимости, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок. 

Между тем в данном случае судами не было установлено наличие на земельном участке торгово-развлекательного центра, но отмечено расположение на нем объекта незавершенного строительства, о котором нет сведений в ЕГРН. 

Суд кассационной инстанции также отмечает, что судами надлежащим образом не мотивировано наличие оснований для внесения изменений в спорный договор аренды, применения статей 445, 446 ГК РФ. 

Суды не устанавливали, имеются ли у истца основания для предъявления требования о понуждении к заключению соглашения об изменении условий спорного договора и наличии обязанности арендодателя по заключению такого соглашения (с учетом разъяснений пункта 38 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).  

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Между тем спорная арендная плата, как установлено судами, является регулируемой.  

В данном случае спор, являлся, по сути, спором об определении размера регулируемой арендной платы, в котором суду следует внести определенность в правоотношения сторон. 

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2024 года по делу А41-54931/23 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья

           Ю.В. Архипова

Судьи

           Е.В. Кочергина 

           Д.Г. Ярцев