ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-26603/2021

г. Красноярск

30 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «23» мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен «30» мая 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Дамбарова С.Д., Инхиреевой М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «15» июня 2022 года по делу №А33-26603/2021,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРИАДА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «ТРИАДА») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018 по 10.08.2020 в размере 1 102 919 рублей 85 копеек, пени за период с 13.11.2018 по 10.08.2020 в размере 74 118 рублей 23 копеек по договору аренды от 07.12.2015 № 1887.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.06.2022 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что ответчику по договору аренды предоставлен земельный участок площадью 1503 кв.м. для строительства объекта; поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды земельный участок не возвратил,  истец правомерно начисляет арендную плату исходя из площади 1503 кв.м.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы жалобы необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение сторон вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 с учетом существующего ограждения и части земельного участка, приходящейся на места общего пользования.

Сторонами проведен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865, по результатам которого составлены и представлены в материалы дела акт обследования земельного участка от 03.11.2022, протоколы инструментального обследования от 16.12.2022, от 27.01.2023.

Руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определил приобщить к материалам дела указанные дополнительные документы в целях выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 07.12.2015 № 1887 земельного участка с кадастровым номером 24:50 00 00 000:150865, расположенного по адресу: 

<

...> в районе жилых домов № 83 и № 87, для использования в целях завершения строительства, общей площадью 1503 кв.м. Земельный участок передан по акту приема-передачи 17.09.2012 по договору аренды от 19.02.2013 № 432 (указанный договор расторгнут 17.09.2015 соглашением от 07.12.2015).

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка установлен с 10.11.2015 по 09.11.2018.

В пункте 3.1. договора установлен размер арендной платы 24 440 руб. 77 коп. в месяц. За первый подлежащий оплате период с 17.09.2015 по 31.12.2015 арендная плата составляет 84 728 руб.

Согласно пункту 3.5. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

В соответствии с пунктом 4.4.4. арендатор обязан  ежеквартально проводить сверку арендных платежей посредством подписания соответствующего акта.

Согласно пункту 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатора выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В ответ на письменное обращение ответчика о продлении договора департаментом  направлен в письменный отказ.

Согласно расчету истца за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 10.08.2020 в размере 1 102 919 руб. 85 коп., по пени за период с 13.11.2018 по 10.08.2020 в размере 74 118 руб. 23 коп.

Требование от 12.02.2021 об оплате суммы долга и пени истец направил ответчику 15.02.2021.

Согласно выписке из ЕГРН ООО «Триада» на праве собственности в период с 14.09.2015 по 10.08.2020 принадлежал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100252:86 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Академика Киренского, в районе жилых домов № 83 и № 87, с 11.08.2020 правообладателем указанного объекта является ФИО2

Ответчиком в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера  от 23.03.2022 исх. № 22  о местоположении фактических границ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:150865 по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Киренского, в районе жилых домов № 83 и № 87, согласно которому часть земельного участка площадью 677 кв.м не использовалась.

Истцом в материалы дела представлен справочный расчет задолженности, согласно которому сумма долга за период с 01.11.2018 по 10.08.2020 составляет 431 664 руб. 98 коп., пени за период с 13.11.2018 по 10.08.2020 составляет 29 468 руб. 57 коп. Справочный расчет произведен истцом исходя из площади земельного участка 652,7 кв.м, в отношении которой размер арендной платы в год составляет 292 934 руб. 02 коп., в месяц – 20 244 руб. 50 коп.

В процессе рассмотрения спора ответчик внес платежи: платежным поручением от 30.05.2022 № 93 в размере 233 502 руб. 86 коп., назначение платежа – оплата по определению от 08.02.2022 по делу № А33-26603/2021 от 21.10.2021, арендная плата за землю по договору от 07.12.2015 № 1887;  платежным поручением от 09.06.2022 № 107 на сумму 198 162 руб. 13 коп., назначение платежа - оплата по определению от 08.02.2022 по делу № А33-26603/2021 от 21.10.2021, арендная плата за землю по договору от 07.12.2015 № 1887; платежным поручением от 06.06.2022 № 108 на сумму 29 468 руб. 57 коп., назначение платежа - оплата по определению от 08.02.2022 по делу № А33-26603/2021 от 21.10.2021, пени по оплате за землю по договору от 07.12.2015 № 1887.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, принял во внимание разъяснения, изложенные в  пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", и исходил из того, что ответчик оплатил арендную плату и пени исходя из фактически занимаемой площади земельного участка 652,7 кв.м., определенной на основании заключения кадастрового инженера от 23.03.2022 №22.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. При этом обязанность возврата имущества законом возложена на арендатора.

Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу закона - части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, до момента возврата имущества.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 07.12.2015 № 1887 земельного участка с кадастровым номером 24:50 00 00 000:150865, расположенного по адресу: 

<

...> в районе жилых домов № 83 и № 87, для использования в целях завершения строительства, общей площадью 1503 кв.м. Земельный участок передан по акту приема-передачи 17.09.2012 по договору аренды от 19.02.2013 № 432 (указанный договор расторгнут 17.09.2015 соглашением от 07.12.2015).

Согласно расчету истца за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 10.08.2020 в размере 1 102 919 руб. 85 коп., по пени за период с 13.11.2018 по 10.08.2020 в размере 74 118 руб. 23 коп.

Расчет произведен истцом исходя из площади земельного участка 1503 кв.м.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 652,7 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0100252:86, принадлежащий ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14.09.2015).

В суде первой инстанции ответчик возражал против факта использования земельного участка площадью 1503 кв.м., представил в материалы дела заключение кадастрового инженера  от 23.03.2022 исх. № 22  о местоположении фактических границ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:150865 по адресу:                       г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Киренского, в районе жилых домов № 83 и № 87.

Согласно  указанному заключению, при визуальном осмотре установлено, что участок огорожен забором из бетонных плит, со стороны улицы вдоль забора расположены деревья, кустарниковая растительность. Признаков переноса забора не установлено. При  камеральной обработке данных установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:150865 площадью 677 кв.м расположена за забором и не используется землепользователем.

Исследовав приложенные к заключению схемы расположения границ, суд апелляционной инстанции установил, что на площади земельного участка 677 кв.м., которая согласно заключению не используется землепользователем, расположена часть принадлежащего ответчику объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0100252:86.

С учетом изложенного, заключение кадастрового инженера  от 23.03.2022 исх. № 22 не является надлежащим доказательством фактически используемой ответчиком площади земельного участка, а вывод суда первой инстанции о том, что при расчете платы за пользование ответчиком земельным участком необходимо учитывать площадь земельного участка 652,7 кв.м., не подтвержден надлежащими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение сторон вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 с учетом существующего ограждения и части земельного участка, приходящейся на места общего пользования (проезжей части).

Сторонами проведен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865, по результатам которого составлены и представлены в материалы дела акт обследования земельного участка от 03.11.2022, протоколы инструментального обследования от 16.12.2022, от 27.01.2023.

Из представленных к акту обследования земельного участка от 03.11.2022 фотоматериалов следует, что принадлежащий ответчику объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0100252:86 огорожен забором, часть земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 находится за забором и фактически является проезжей частью.

Согласно протоколу инструментального обследования от 27.01.2023 ответчиком фактически используется часть земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 площадью 760 кв.м., на которой расположен объект недвижимости  с кадастровым номером 24:50:0100252:86, и который огорожен забором.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что поскольку под строительство объекта ответчика по договору аренды от 07.12.2015 № 1887 передан земельный участок площадью 1503 кв.м., расчет размера платы за пользование земельным участком после прекращения действия договора аренды должен производиться исходя из площади 1503 кв. м.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Договор аренды, являясь возмездным, возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 названного Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 названного Кодекса).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 39 Информационного письма N 66).

Вместе с тем, фактические обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что часть переданного в аренду ответчику земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 является проезжей частью и используется неопределенным кругом лиц.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на ответчике лежит обязанность оплатить арендную плату за фактически используемую часть земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 площадью 760 кв.м. в размере, установленном в  договоре аренды от 07.12.2015 № 1887.

Согласно представленному истцом информативному расчету (ходатайство от 05.04.2023) размер задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018 по 10.08.2020 составляет 118 252,02 рублей,  размер пени за период с 13.11.2018 по 10.08.2020 составляет 31 431,05 рублей.

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции признает его верным. Истцом учтены все произведенные ответчиком оплаты, а также учтена переплата в сумме 15 739,07 рублей по состоянию на 01.11.2018.

Ответчик арифметическую правильность расчетов не оспорил.

Возражения ответчика о том, что истец ошибочно применяет коэффициент К1 в размере  0,015, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно приложению 2 к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 №В-43 коэффициент К-1 в размере 0,015 предусмотрен для земельных участков с видом разрешенного использования «прочие земельные участки» (пункт 5).

Ответчик настаивает на применении коэффициента К-1 в размере 0,001 для  земельных участков с видом разрешенного использования «объекты гаражного назначения» (пункт 3.1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 24:500000000:150865 от 17.11.2015 №24/15-825092 разрешенное использование земельного участка – место размещения многоуровневой автомобильной парковки с комплексом услуг и офисными помещениями.

Ответчик представил в материалы дела техническое задание на разработку проекта автомобильной парковки с офисными помещениями по ул. Киренского, 83, 87 в Октябрьском районе г. Красноярска, согласно которому объектом строительства является автомобильная парковка с офисными помещениями.

Таким образом, на спорном земельном участке планировалось строительство автомобильной парковки с офисными помещениями, которая в силу наличия офисных помещений не может быть отнесена к объектам  гаражного назначения.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично в сумме 118 252,02 рублей задолженности и 31 431,05 рублей пени. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «15» июня 2022 года по делу №А33-26603/2021 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

При цене иска 1 177 038 рублей 08 копеек государственная пошлина составляет      24 770 рублей.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 3000 рублей.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 3 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результата рассмотрения спора (иск обоснован частично, частичная оплата произведена ответчиком после подачи иска в суд) 14 782 рублей 39 копеек государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «15» июня 2022 года по делу №А33-26603/2021 отменить, принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТРИАДА»                    (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска                      (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 118 252 рублей 02 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018  по 10.08.2020, пени в сумме 31 431 рублей 05 копеек за период с 13.11.2018  по 10.08.2020.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТРИАДА»                    (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 782 рублей 39 копеек государственной пошлины.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

С.Д. Дамбаров

 

М.Н. Инхиреева