АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-9232/2017

г. Владимир

5 февраля 2018 года

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, 

<

...>, дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, 601010, Владимирская обл., 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Эдкор», 601010, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное образование сельское поселение Першинское Киржачского района Владимирской области, Владимирская обл., Киржачский р-н, п. Першино, о взыскании 2 366 560 руб. 49 коп., при участии: от истца – ФИО2, по доверенности от 25.05.2017 № КУМИ-783-01-13; от ответчика – ФИО3, директора; от муниципального образования сельское поселение Першинское Киржачского района Владимирской области – представитель не явился, извещен, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании  29.01.2018, объявлялся перерыв до 05.02.2018 до 10 час. 00 мин., установил:  

Комитет по управлению муниципальным имуществом  администрации Киржачского района Владимирской области (далее по тексту – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эдкор» (далее по тексту – ООО «Эдкор», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 1 268 656 руб. 39 коп. (за период с 01.07.2015 по 07.09.2017), пени в сумме 1 097 904 руб. 10 коп. (за период с 16.12.2014 по 01.07.2017). 

В обоснование иска истец сослался на заключенный между сторонами договор аренды от 19.12.2006 № 476 земельного участка с кадастровым номером 33:02:021303:0361 площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.      

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, указал, что просит взыскать задолженность за период с 01.07.2015 по 07.09.2015 в сумме 1 332 382 руб., пени в сумме 1 228 315 руб. 43 коп., начисленные за период с 16.12.2014 по 07.09.2017. 

Заявлением от 30.01.2018 № КУМИ-104-01-23 истец уточнил требования и просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 818 572 руб. 65 коп. (за период с 01.07.2015 по 07.09.2017), пени в сумме 979 227 руб. 76 коп., рассчитанные за период с 21.12.2014 по 07.09.2017.   

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных исковых требований.

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзывах, в том числе указал, что договор аренды от 19.12.2006 № 476 земельного участка с кадастровым номером 33:02:021303:0361 продлен в нарушение его условий,  незаконно, без согласия арендатора. ООО «Эдкор» просило признать договор недействительным в связи с истечением срока его действия, в материалы дела представило соглашение от 08.12.2014 о расторжении договора.  

ООО «Эдкор» указало, что участок передан с предварительным согласованием мест размещения объекта, что подтверждается постановлениями главы администрации Киржачского района от 13.12.20016 № 1276, следовательно, арендная плата должна определяться в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка (сослалось на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-7990/2014). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование сельское поселение Першинское Киржачского района Владимирской области.   

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.   

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.   

19.12.2000 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Эдкор» (арендатор) заключен договор № 476 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 33:02:021303:0361 площадью 10 000 кв.м,  находящегося по адресу: 

<

...>, для строительства торгового, бытового комплекса. 

Срок договора установлен с 19.12.2006 по 19.12.2009 (пункты 2.1,2.2).  

Пунктом 3.1 договора установлено, что общая сумма ежегодной арендной платы - 6908 руб. Арендная плата вносится арендатором равными долями по частям до 1 июля за первое полугодие и до 20 декабря за второе полугодие текущего года путем (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. 

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором платы осуществляется на основании нового расчета, составленного арендодателем к договору.

Пунктом 4.4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. 

Земельный участок передан ответчику по акту от 19.12.2006. 

06 марта 2015 года ООО «Эдкор» по платежному поручению от 06.03.2015 № 2 оплачена арендная плата по договору аренды от 19.12.2006 № 476 (назначение платежа: за 06.03.2015). 

18.03.2015 Арбитражным судом Владимирской области вынесено решение  № А11-7990/2014 по иску Комитета к  ООО «Эдкор» о расторжении договора аренды от 19.12.2006  № 476 и  о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 927 643 руб. 63 коп. по состоянию на 15.12.2014, пени в сумме 228 508 руб. 17 коп., начисленных  по 15.12.2014.  

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.12.2006 № 476 за пользование земельным участком в период с 01.01.2013 по 15.12.2014 судом удовлетворено в сумме 649 157 руб. 33 коп. В решении указано, что  арендная плата за пользование участком должна определяться  исходя из  размера 2% от кадастровой стоимости земельного участка и с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка составляет  649 157 руб. 33 коп. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, так как суд пришел к выводу, что направление ответчику предписания, в котором истец предупредил о задолженности по арендной плате, и о том, что в случае ее непогашения он обратится в суд с иском об оплате и о расторжении договора, не является доказательством выполнения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит однозначного требования о расторжении договора, а является напоминанием об оплате задолженности. 

Решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.03.2015  по делу № А11-7990/2014 вступило в законную силу.  В ходе рассмотрения дела в заседаниях суда присутствовали  представители ООО «Эдкор»  – ФИО3, директор, а также представитель по доверенности. 

29.08.2017 администрацией Киржачского района Владимирской области вынесено постановление № 1249 о прекращении договора аренды находящегося от 19.12.20-06 № 476.

Постановление от 29.08.2017 № 1249 направлено Комитетом в Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Владимирской области, регистрационная запись об аренде на основании договора от 19.12.2006 № 476  прекращена 07 сентября 2017 года. 

Истец направил ответчику письма от 19.05.2017 № КУМИ-749-01-23, от 07.07.2017 № КУМИ-886-01-23  и от 14.09.2017 № КУМИ-1217-01-24 о том, что вынесено постановление от 29.08.2-017 № 1249 о прекращении договора аренды, регистрационная запись об аренде прекращена в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо внести арендную плату по договору.

Данные письма остались без ответа и удовлетворения. 

Поскольку арендная плата за период с 01.07.2015 по 07.09.2017 не  оплачена ответчиком своевременно и в полной сумме, истец  обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ООО «Эдкор» не представило в суд доказательств полной оплаты стоимости пользования земельным участком за период с 01.07.2015 по 07.09.2017, следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании арендной платы.

Судом не принимается ссылка ответчика как на основание освобождения от внесения арендной платы на соглашение о расторжении договора аренды от 08.12.2014, в соответствии с которым: «в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса российской Федерации, пунктами 3.1, 3.2 договора аренды арендатор и арендодатель пришли к соглашению расторгнуть договор  от 19.12.2006 № 476 на земельный участок. Соглашение вступает в силу с момента подписания и подлежит государственной регистрации». 

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды  от 19.12.2006 № 476 в соответствии с пунктом 2.2 заключен на срок до 19.12.2009. После окончания срока его действия арендатор земельный участок арендодателю не возвратил, продолжил пользоваться участком, поэтому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 №  66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» предусмотрено, что в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Надлежащими доказательствами возврата арендованного имущества являются передаточные документы о его возврате.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

Объективных доказательств, свидетельствующих об уклонении Комитета  от приемки арендованного земельного участка, а также о злоупотреблении им своими права, в материалах дела ООО «Эдкор» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации не представлено.

Довод ответчика о неиспользовании земельного участка также не принимается во внимание.

Поскольку земельный участок не передан арендодателю, арендатор независимо от своих действий или бездействия по использованию имущества в силу статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязан внести обусловленную договором арендную плату за все время просрочки возврата имущества.

Более того, из представленных в материалы дела доказательств, в том числе, платежного поручения об оплате арендной платы от 06.03.2015 № 2, решения Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-7990/2014, переписки между сторонами,  следует, что ООО «Эдкор» пользовалось земельным участком.

 Так  31.03.2016 ООО «Эдкор» направило Главе администрации Киржачского района и Главе администрации Першинского сельского поселения письмо, в котором просило пересмотреть ставку арендных платежей в сторону уменьшения на срок строительства комплекса (три года).

20.05.2016 от ООО «Эдкор» в администрацию  Киржачского района поступило заявление об утверждении по делу № А11-7990/2014 мирового соглашения, в письме указано, что его заключение приведет к финансовому оздоровлению, исполнению решения суда, что позволит создать рабочие места по завершению строительства комплекса на арендуемом участке. 

15.06.2016 ООО «Эдкор» направило Главе администрации Киржачского района и Главе администрации Першинского сельского поселения письмо, в котором, в том числе просило предоставить расчет арендной платы за 2015 год.  Данное письмо рассмотрено и дан отрицательный ответ (от 09.06.2016 № 1217-01-13).

При этом суд учитывает, что в соответствии с пунктом 4.4.5 договора аренды ООО «Эдкор» обязано письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка. Писем об освобождении участка от арендатора в адрес Комитета не  поступало.

Более того суд принимает во внимание, что соглашение о расторжении договора от 08.12.2014 зарегистрировано в установленном порядке не было. Суд учитывает, что закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора с фактом государственной регистрации такого расторжения.  В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. 

Однако, указанное соглашение о расторжении договора аренды не только не было направлено в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, но и не исполнялось сторонами, земельный участок возращен не был, исходя из переписки сторон и документов об оплате пользование участком не прекращалось. 

 Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.    

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней, начисленных на сумму долга.

Контррасчет пеней либо доказательств их оплаты в добровольном порядке ответчиком суду не представлены. 

В данном случае суд счел возможным в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить истребуемый размер пеней по следующим основаниям. 

   В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81) при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Таким образом, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Критериями же для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд приходит  к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 350 000 руб. При этом, суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер применительно к учетной ставке банковского процента, длительность периода просрочки.  

В остальной части исковые требования о взыскании пеней судом отклоняются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со статьей  333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 156, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд    

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эдкор», Владимирская обл., г. Киржач, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, Владимирская обл., г. Киржач, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, задолженность в сумме 818 572 руб. 65 коп., пени в сумме 350 000 руб.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

2. В удовлетворении требования о взыскании пени в остальной части отказать. 

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эдкор», Владимирская обл., г. Киржач, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 686 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  З.В. Попова