ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-77063/2020

09 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.

судей Кротова С.М., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: до перерыва – не явился, извещен; после перерыва – ФИО2 (по доверенности от 15.09.2021);

от ответчика: до перерыва – ФИО3 (по доверенности от 10.11.2021); после перерыва – не явился, извещен; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-27613/2021) Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2021 по делу № А56-77063/2020 (судья Геворкян Д.С.), принятое 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» (адрес: 197227, 

<

...>, л.в, 28Н, ОГРН: 

<

***>); 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Нексус» (адрес: 664048, 

<

...>, оф. 436Б, ОГРН: 

<

***>); 

о взыскании,

и по встречному иску об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мабрук» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Нексус» (далее – ответчик, Компания) о взыскании 650 640 руб. 76 коп. задолженности по договору аренды от 27.06.2014 №Мб/40/14, в том числе 76 724 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате, 195 416 руб. 00 коп. штрафа за просрочку передачи объекта аренды в связи с окончанием срока действия договора аренды, 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние, 15 000 руб. 00 коп. штрафов за нарушение правил работы «Миллер-Центра». 

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Компании об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 27.06.2014 №Мб/40/14 за апрель и май 2020 года на 100% от установленного договором аренды размера арендной платы и о взыскании 557 918 руб. 80 коп. неосновательного обогащения.

Решением суда от 27.06.2021 требования Общества удовлетворены частично, с Компании в пользу Общества взыскано 470 224 руб. 76 коп., в том числе 76 724 руб. 76 коп. основной задолженности, 15 000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку передачи объекта аренды, 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние, 15 000 руб. 00 коп. штрафа за нарушение правил работы «Миллер-Центра», а также 16 013 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано, в удовлетворении встречных исковых требований Компании отказано. 

Не согласившись с принятым решением, Компания подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 27.06.2021 отменить в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы основной задолженности в размере 76 724 руб. 76 коп., расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние в размере 363 500 руб., штрафа за нарушение правил работы «МиллерЦентра» в размере 15 000 руб. 00 коп., взыскания судебных расходов, состоящих из государственной пошлины, в размере 16 013 руб. 00 коп., отказа в удовлетворении встречных исковых требований Компании, и принять в означенной части новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не принято во внимание, что в соответствии с дополнительным соглашением от 01.06.2018 к договору Компания была полностью освобождения от уплаты арендных платежей за апрель, май и период с 01.06.2020 по 07.06.2020). Также, по мнению подателя жалобы, судом неправомерно не применены положения Федерального закона  от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), при этом, ответчик полагает, что с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела арендная плата подлежала снижению на 100 %. Компания также полагает, что истцом не было представлено надлежащих доказательств размера расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние, заявленных Обществом к взысканию. Кроме того, ответчик отмечает, что надлежащих доказательств фактов нарушения ответчиком правил работы «Миллер-Центра» истцом в материалы дела не представлено, а потому данное требование истца также неправомерно удовлетворено судом первой инстанции.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество против удовлетворения апелляционной жалобы возражало. 

Протокольными определениями от 09.11.2021, 14.12.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось, в том числе для представления сторонами дополнительных пояснений относительно обстоятельств дела.

Во исполнение определений суда сторонами были представлены справочные расчеты арендной платы за период с 26.03.2020 по 07.06.2020, которые приобщены в материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 ввиду болезни в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда, рассматривающем дело, произведена замена судей Баженовой Ю.С. и Галенкиной К.В. на судей Кротова С.М. и Масенкову И.В.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

В судебном заседании от 14.02.2022 был объявлен перерыв до 09 час. 57 мин. 22.02.2022, после перерыва рассмотрение дела продолжено в том же составе суда, представитель истца поддержал ранее представленную в материалы дела позицию.

При этом ранее стороны не возражали против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции от 27.06.2021 лишь в обжалуемой части.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Мабрук» (арендодатель) и ООО «Портал 78» был заключен договор аренды от 27.06.2014 № Мб/40/14 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование часть встроенно-пристроенного помещения 28-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр., дом 11, литера В, кадастровый номер 78:34:4130А:0:34:4, а именно расположенные на третьем этаже ч. п. 185, п. 186, ч. п. 187, п. 190, ч. п. 191 (внутренняя нумерация № В-3-8) общей площадью 394,0 кв.м, схема расположения и планировка которых были поименованы в приложении № 1 к договору аренды (далее - объект аренды). 

По акту приема-передачи нежилого помещения от 27.06.2014 объект аренды передан в пользование арендатору. 

В соответствии  с пунктом 2.1 договора ежемесячная арендная плата состоит из платы за пользование объектом аренды (пункт 2.1.1) и возмещения эксплуатационных расходов арендодателя по обеспечению объекта аренды тепловой энергией (пункт 2.1.2). 

В силу пункта 2.3 договора срок уплаты арендной платы - ежемесячно до 05 (пятого) числа текущего (расчетного) месяца, расчетным месяцем является 1 (один) календарный месяц пользования объектом аренды.

На основании пункта 3.1.5 договора  по согласованию с арендодателем арендатор демонтировал на объекте аренды элементы воздуховодов системы вытяжной вентиляции, о чем был составлен акт от 12.08.2014, приняв на себя обязательство по окончании срока действия договора аренды и к моменту возврата объекта аренды провести работы по приведению объекта аренды в исходное состояние, соответствующее описанному в акте приема-передачи помещения.

Впоследствии дополнительными соглашениями от 01.06.2015, 01.06.2016, 05.04.2017, 01.06.2018 в договор вносились изменения и дополнения, в том числе относительно размера арендной платы, срока действия договора, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

14.05.2019 стороны заключили дополнительное соглашение к договору (далее – дополнительное соглашение), согласно которому Компании перешли все права и обязанности арендатора по договору, в том числе по оплате задолженностей бывшего арендатора по договору, а срок действия договора продлен до 31.05.2020.

По акту приема-передачи от 01.06.2019 объект аренды передан во временное пользование Компании.

Дополнительное соглашение от 14.05.2019 зарегистрировано в установленном законом порядке 23.08.2019, номер регистрации 78:34:0413001:6733- 78/038/2019-46.

В абзаце 7 пункта 6 дополнительного соглашения к договору предусмотрено, что плата за пользование объектом аренды за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 составит 200 338 руб. 98 коп. в месяц. 

Пунктом 7 дополнительного соглашения стороны также внесли изменения в пункт 2.1.2 договора в части размера части арендной платы в возмещение эксплуатационных расходов арендодателя по обеспечению объекта аренды тепловой энергией, который составил 102 руб. 69 коп. за один квадратный метр площади арендованного объекта. 

При этом величина расходов арендодателя на обеспечение объекта аренды тепловой энергией должна рассчитываться исходя из действующих тарифов, установленных ресурсоснабжающей организацией. 

В силу пункта 10 дополнительного соглашения к договору до 05.06.2019 новый арендатор уплачивает арендодателю авансовый платеж, указанный в пункте 2.4 договора, авансовый платеж в указанном размере подлежит зачету в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за два последних месяца действия договора аренды. 

Компания направила в адрес Общества письмо № 138 от 25.03.2020, полученное последним 18.05.2020, с требованием о приостановлении начисления арендной платы и всех иных платежей, предусмотренных договором на период с 26.03.2020 по 30.04.2020 включительно, а также уменьшить арендную плату за период с 26.03.2020 по 30.04.2020 в объеме 100%, то есть требование полностью освободить Компанию от внесения арендной платы. 

В свою очередь Общество до прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия направило в адрес Компании письмо от 15.05.2020, исх. № 221 с предложением (офертой) заключить дополнительное соглашения к договору аренды на основании статьи 19 Закона № 98-ФЗ о предоставлении арендатору отсрочки по уплате арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности на территории Санкт-Петербурга на условиях, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439. 

Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору об отсрочке уплаты арендной платы сторонами заключено не было, в связи с чем спорный договор до его прекращения 01.06.2020 действовал на условиях, изложенных в договоре в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2019.

В пункте 4.3 договора стороны согласовали, что в течение 7 (семи) календарных дней с момента окончания (прекращения) действия договора аренды арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю по акту приемки-передачи. До момента передачи помещения арендодателю арендатор обязан привести объект в исходное состояние, описанное в акте приема-передачи объекта аренды (с учетом естественного износа), в случае отказа или уклонения арендатора от передачи объекта аренды арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения объекта аренды арендодатель имеет право принять объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта. 

Письмом от 26.05.2020 № 258 арендодатель предупредил арендатора об окончании срока действия договора и необходимости в семидневный срок с момента окончания срока действия договора возвратить объект аренды арендодателю и привести его в исходное состояние, при этом просил определить дату и время возврата объекта арендодателю и письменно сообщить об этом.

01.06.2020 арендодателю поступило письмо арендатора от 01.06.2020, в котором последний утверждал о невозможности выполнить свои обязательства по возврату объекта аренды и его приведению в исходное состояние в срок до 07.06.2020 в связи с действием на территории Санкт-Петербурга ограничительных мер. 

04.06.2020 арендатору направлено новое письмо № 275 об окончании срока действия договора аренды, необходимости возвратить объект аренды арендодателю, внести плату за пользование объектом до даты фактического возврата объекта аренды и штрафных санкциях за нарушение сроков возврата объекта. 

10.06.2020 арендодателю поступило письмо ответчика от 04.06.2020, в котором арендатор утверждал, что его представителю был ограничен доступ на объект аренды в период с 01.06.2020 по 03.06.2020, куда он прибыл для составления плана ремонтно-восстановительных работ.

15.06.2020 арендатору направлено письмо № 297, в котором арендодатель вновь указал на прекращение действия договора аренды и необходимость возвратить объект аренды с его приведением в исходное состояние, также в означенном письме было указано на недостоверность информации, изложенной в письме арендатора от 04.06.2020 о недопуске представителя ответчика на объект аренды.

В связи с уклонением арендатора от исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.3 договора аренды, по возврату объекта аренды и приведении его в исходное состояние 17.06.2020 арендодатель в одностороннем порядке принял объект аренды с участием представителей сторонних организаций.

По результатам приемки объекта аренды составлен односторонний акт приема-передачи (возврата) объекта от 17.06.2020, в котором было зафиксировано, что объект аренды не приведен в исходное состояние, с указанием всех произведенных арендатором изменений, требующих демонтажа, а также составлением ведомости дефектов.

Телеграммой от 17.06.2020 арендодатель уведомил арендатора об односторонней приемке арендодателем объекта аренды в связи с уклонением арендатора от его возврата, а также о необходимости направления своего представителя для составления описи обнаруженного при приемке объекта аренды имущества арендатора, однако, поскольку представитель арендатора не прибыл для составления описи имущества 18.06.2020 арендодатель с участием представителей сторонних организаций составил опись имущества арендатора, находившегося на возвращенном объекте аренды, без определения стоимости и проверки работоспособности имущества с его фотофиксацией. 

На основании пункта 2.7 договора арендодатель также составил акт от 18.06.2020 удержания имущества, указанного в описи, в качестве меры по обеспечению исполнения обязательств арендатора по погашению задолженности по договору.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также то, что согласно расчету истца, у Компании имеется задолженность по договору  в общей сумме 650 640 руб. 76 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за апрель, май 2020 года и период с 01.06.2020 по 07.06.2020 в сумме 76 724 руб. 76 коп., штраф по пункту 5.7. договора за просрочку передачи объекта аренды с 08.06.2020 по 17.06.2020 в связи с окончанием срока действия договора аренды в сумме 195 416 руб. 00 коп., расходы арендодателя на приведение объекта аренды в исходное состояние в сумме 363 500 руб. 00 коп., штраф по пункту 5.3 договора за нарушение правил работы «Миллер-центра» в сумме 15 000 руб. 00 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Компания подала в суд встречное исковое заявление, в котором, ссылаясь на то, что арендодатель обязан уменьшить ответчику размер арендной платы за апрель 2020 и за май 2020 года на 100 % на основании пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, указал, что оплаченный ответчиком авансовый платеж по договору в размере 557 918 руб. 00 коп., что не оспаривается сторонами, не мог быть зачтен истцом в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы за два последних месяца договора и является для Общества неосновательным обогащением, которое подлежит возврату Компании.

Суд первой инстанции признал первоначальные исковые требования Общества подлежащими частичному удовлетворению, оснований для удовлетворения встречных исковых требований Компании не усмотрел.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда в обжалуемой части подлежащим изменению ввиду следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статёй 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Факт заключения сторонами договора, нахождение объекта в аренде ответчика в спорный период, равно как и наличие у ответчика задолженности по арендной плате, подтверждаются материалами дела и ответчиком не опровергнуты. 

Как указал истец, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период апрель - май 2020 года и период с 01.06.2020 по 07.06.2020 в сумме 76 724 руб. 76 коп.

При этом доводы подателя жалобы о том, что арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей за спорный период (апрель, май и период с 01.06.2020 по 07.06.2020) в соответствии с условиями спорного договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2018 отклоняются апелляционным судом, поскольку вопреки позиции Компании непосредственно объект Общества, как это указано в пункте 6 дополнительного соглашения от 01.06.2018 к договору, по решению суда не закрывался (статья 431 ГК РФ), а вопрос предоставления мер поддержки арендаторам по договорам недвижимого имущества в период действия ограничительных мер, направленных на предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 специально урегулирован Законом № 98-ФЗ, в связи с чем оснований для применения данного пункта дополнительного соглашения от 01.06.2018 у суда первой инстанции не имелось. 

Вместе с тем, при вынесении решения судом первой инстанции не учтено следующее. 

В силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации

Следовательно, по смыслу вышеуказанных положений введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, при этом обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100% действующим законодательством вопреки позиции подателя жалобы не предусмотрена.

Так, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее – Постановление № 121) на территории города Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности, в связи с чем в период с 28.03.2020 по 28.06.2020 (Постановление № 121 в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.06.2020 №22) на территории Санкт-Петербурга была запрещена (приостановлена) работа объектов розничной торговли, за исключением аптечных учреждений, объектов розничной продажи моторного топлива, заправочных электростанций для зарядки электрических транспортных средств, а также объектов розничной в части реализации исключительно непродовольственных товаров 

Сторонами не оспаривается, что деятельность торгового комплекса «Миллер» в период с 28.03.2020 по 28.06.2020 была запрещена (временно приостановлена) в связи с введением режима повышенной готовности, в связи с чем Общество фактически было лишено возможности использовать спорное помещение.

При этом основной деятельностью ответчика согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц (93.29.9  ОКВЭД) является - деятельность зрелищно-развлекательная прочая, не включенная в другие группировки), которая согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 относится к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку каждая отрасль (сфера деятельности) в означенном перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2, в котором отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX) и в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей» в случае, если в перечне приведен целиком класс или подкласс (в рассматриваемом случае 93 ОКВЭД), это означает, что все входящие в данный класс группы и подгруппы, в частности подгруппа 93.29.9, также относятся к наиболее пострадавшим видам деятельности.

Как разъяснено в вопросах 4, 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Следовательно, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы за период 2020 года в случае, если введение указанного режима привело к невозможности использования соответствующих помещений по изначально согласованному назначению. 

В свою очередь вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

С учетом приведенного апелляционный суд полагает обоснованным довод жалобы Компании об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что арендатор утратил возможность требовать уменьшения арендной платы в порядке части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

При этом вопреки части 1 статьи 65 АПК РФ истец не доказал, что Общество в действительности не пострадало в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в частности, в связи с использованием им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам (вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеназванное обращение Компании к Обществу с требованием об уменьшении арендной платы, в рассматриваемом случае вопреки выводу суда первой инстанции имелись оснований для снижения арендной платы Общества на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Вместе с тем, заявляя требование по встречному иску об уменьшении арендной платы за период с 01.04.2020 по 07.06.2020 на 100%, Компаний не учтен баланс интересов сторон, а также размер снижения, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации, в связи с чем, исходя из сложившихся между сторонами правоотношений, конкретных обстоятельств дела, принципа равенства участников гражданского оборота, а также разъяснений, данных в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, размер арендной платы за период невозможности использования Обществом спорного помещения ввиду введения вышеназванных ограничительных мер подлежал снижению на 50%, что в свою очередь влечет изменение решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Таким образом, с учетом права арендатора на уменьшение арендной платы, поскольку стороны не достигли соглашения о размере снижения арендной платы, арендная плата за период с 01.04.2020 по 07.06.2020 подлежала уплате Обществом в сниженном на 50% от изначально установленной арендной платы размере, а именно в общей сумме 268 454 руб. 24 коп. (536 908 руб. 48 коп./2)

В свою очередь от несения расходов на оказание коммунальных услуг и услуг на содержание объекта, предусмотренных договором, ответчик не подлежал освобождению ввиду отсутствия соответствующего указания в вышеназванных нормах, а потому согласно расчету суда апелляционной инстанции общая сумма платежей, которая подлежала уплате ответчиком истцу за период с 01.04.2020 по 07.06.2020, составила 386 189 руб. 32 коп., в том числе 268 454 руб. 24 коп. арендная плата за период с 01.04.2020 по 07.06.2020 и 117 735 руб. 08 коп. эксплуатационных расходов арендодателя по обеспечению объекта аренды тепловой энергией за период с 01.04.2020 по 07.06.2020, в том числе 52 717 руб. 20 коп. за апрель 2020 года, 52 717 руб. 20 коп. за мая 2020 года и 12 300 руб. 68 коп.

На основании изложенного оснований для удовлетворения первоначального иска в части основного долга по договору у суда первой инстанции не имелось, поскольку с учетом внесенного Компанией авансового платежа в размере 577 918 руб. 80 коп., что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), на стороне Общества образовалось переплата по договору в размере 191 729 руб. 48 коп. (577 918 руб. 80 коп. – 386 189 руб. 32 коп.), что соответственно влечет изменение решения суда первой инстанции в означенной части, а также в части отказа во взыскании по встречному иску неосновательного обогащения в размере 191 729 руб. 48 коп.

Кроме того, как указано выше, согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с чем за ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств истец, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, а также условиями договора начислил ему неустойку, а именно 195 416 руб. 00 коп. штрафа за просрочку передачи объекта аренды в связи с окончанием срока действия договора аренды, 15 000 руб. 00 коп. штрафов за нарушение правил работы «Миллер-Центра».

Также Обществом на основании статьи 622 ГК РФ заявлено о взыскании с Компании 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние.

Как указано выше, в силу пункта 3.1.5 договора по окончании срока действия договора аренды и к моменту возврата объекта аренды арендодателю арендатор обязан провести работы по приведению объекта аренды в исходное состояние, если стороны не согласовали иное. В число таких работ в числе прочего входит: демонтаж всех конструкций (перегородок, стеллажей и тому подобное), возведенных арендатором на объекте аренды и ликвидация половых покрытий и ограждающих конструкций объекта аренды, возникших в процессе его эксплуатации. 

Арендатор вправе по своему выбору выполнить такие работы своими силами и за свой счет, либо отказаться от выполнения таких работ и выплатить арендодателю стоимость указанных работ в соответствии со сметой, представленной ему арендодателем.

При этом, договором аренды установлены штрафные санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств: 

– в случае просрочки арендатором сроков передачи объекта аренды арендодателю - штраф в размере двойной ежедневной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.7 договора), 

– в случае нарушения арендатором правил работы «Миллер-центра» - штраф в размере 2 500 руб. 00 коп. за каждый случай нарушения, но в любом случае не более 5 000 руб. 00 коп. в календарный месяц (пункт 5.3 договора).

Доводы подателя жалобы о том, что надлежащих доказательств фактов нарушения ответчиком правил работы «Миллер-Центра» истцом в материалы дела не представлено, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные и противоречащие материалам дела, поскольку в обоснование данного требования истец представил в материалы дела акты фиксации нарушения правил работы «Миллер Центра» от 19.05.2019, 01.07.2019, 08.08.2019, 23.09.2019, 22.10.2019, 21.02.2020, которые были направлены в адрес арендатора и ни по одному из указанных шести актов от арендатора не поступало мотивированных возражений, подтверждающих несогласие арендатора с фактами нарушений, в связи с чем вопреки позиции подателя жалобы суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 15 000 руб. 00 коп. штрафов на основании пункта 5.3 договора. 

Доказательств ограничения доступа к арендуемому помещению для целей его возврата Обществу ответчиком в материалы дела также не представлено.

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, представленные арендатором акты о недопуске в помещение, датированные 01.06.2020, 02.06.2020, 03.06.2020, 04.06.2020, 05.06.2020, составленные ответчиком в одностороннем порядке и полностью противоречат представленному в материалы дела письму Компании от 01.06.2020, в котором ответчик указывает на невозможность выполнить свои обязательства по возврату объекта аренды и его приведению в исходное состояние в срок до 07.06.2020 в связи с действием на территории Санкт-Петербурга ограничительных мер, а не ввиду ограничения Обществом доступа в спорное помещение.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к представленным Компанией актам о недопуске в помещение и также правомерно удовлетворил требование Общества о взыскании с Компании штрафа на основании пункта 5.7 договора за просрочку возврата объекта аренды в связи с окончанием срока действия договора за период с 08.06.2020 по 17.06.2020 в полном объеме (с учетом его снижения на основании статьи 333 ГК РФ до 15 000 руб. 00 коп., что не обжалуется сторонами в апелляционном порядке).

Правомерно удовлетворено судом первой инстанции и требование Общества о взыскании с Компании 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние, так как соответствующее обязательство было принято ответчиком на себя в соответствии со статьёй 622 ГК РФ и пунктом 3.1.5 договора, а также ввиду того, что доказательств, опровергающих расчеты истца в части стоимости восстановительных работ, ответчик в материалы дела не представил, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы для определения стоимости восстановительных работ не заявлял, факт наличия спорных недостатков, зафиксированных в акте 17.06.2020, также не опроверг и фактически не оспорил.

На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, решение суда от 27.06.2021 в обжалуемой части надлежит изменить, исковые требования Общества удовлетворить частично, взыскав с ответчика в пользу истца 393 500 руб. 00 коп., в том числе 15 000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку передачи объекта аренды, 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние, 15 000 руб. 00 коп. штрафа за нарушение правил работы «Миллер-Центра», а также 14 125 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску с отказом в удовлетворении остальной части первоначального иска, встречный иск ответчика удовлетворить частично, взыскав с Общества в пользу Компании 191 729 руб. 48 коп. неосновательного обогащения 4 865 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску с отказом в удовлетворении остальной части встречных исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета, в связи с чем по результатам зачета встречных требований сторон с Компании в пользу Общества подлежат взысканию 211 030 руб. 52 коп.

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, принимая во внимание, что решение суда первой инстанции обжаловалось ответчиком лишь в части, с Общества в пользу Компании подлежат взысканию 768 руб. 30 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в остальной части расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2021 по делу №  А56-77063/202077063/2020 в обжалуемой части изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» 393 500 руб. 00 коп., в том числе 15 000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку передачи объекта аренды, 363 500 руб. 00 коп. расходов на приведение объекта аренды в исходное состояние и 15 000 руб. 00 коп. штрафа за нарушение правил работы «Миллер-Цента», а также 14 125 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» 191 729 руб. 48 коп. неосновательного обогащения и 4 865 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

По результатам зачета встречных требований сторон:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» 211 030 руб. 52 коп.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мабрук» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Нексус» 768 руб. 30 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

            С. А. Нестеров

Судьи

            С. М. Кротов

  И. В. Масенкова