Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42807/22

24 июля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 19 июля 2023

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриковой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "АК-ПРОЕКТ"

к МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВУ о расторжении договора,

а также встречному иску МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВА

к ООО "АК-ПРОЕКТ"  о расторжении договора

третье лицо: ГУКН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "АК-ПРОЕКТ"  обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВУ о расторжении договора аренды                                        №МИ-11214/0003 от 30.05.2014, заключенного между сторонами.

МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВОМ предъявлен встречный иск к ООО "АК-ПРОЕКТ"                                           о расторжении договора аренды №МИ-11214/0003 от 30.05.2014, заключенного между сторонами и обязании общества в течение 15 дней после вступления решения в законную силу возвратить имущество по акту приема-передачи.

В заседании представители поддерживали требования. Против удовлетворения встречных  возражали.

Третье лицо явку представителя не обеспечило. Извещено надлежащим образом.

Заслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 (далее – договор), по условиям которого в аренду передан объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 м2 , расположенное по адресу: 

<

...>, сроком до 29.05.2063.

Как указывает истец, из текста самого Договора и приложенного к нему Охранного обязательства в отношении объекта культурного наследия следует, что данный Договор является смешанным договором (по сути состоящим из: договора подряда на реставрацию воссоздания объекта культурного наследия, и правоотношения по которому регулируются главой 37 ГК РФ; договора аренды после введения Объекта в эксплуатацию, правоотношения по которому регламентируются главой 34 ГК РФ и предварительного договора о заключении договора аренды льготных условиях), на который распространяются на положения статьи 429 ГК РФ (долее Договор).

Как следует из текста Договора, на первом этапе реализации Договора, в виде проведения инженерных изысканий, разработки проектно-сметной документации и проведения ремонтно-реставрационных работ Арендатор по сути является Подрядчиком (Исполнителем), а Арендодатель по сути является Заказчиком (Застройщиком). В соответствии со Сметой (составной частью проектно-сметной документации) подрядные работы, Арендатором (Подрядчиком) в период до момента выполняемые ввода Объекта в эксплуатацию, имеют стоимостное выражение в денежных средствах и носят характер предварительной оплаты будущего пользования, исходя из размера арендной платы (платы за пользование) в соответствии с Договором. 

После ввода Объекта в эксплуатацию получения и пользования, Арендатор заканчивает функции (обязательства) Подрядчика и начинает исполнять функцию (обязательства) Пользователя-Арендатора, с оплатой арендной платы в установленном Сторонами размере, при этом у него возникает право обратиться к Арендодателю (Заказчику. Застройщику) с просьбой установления льготной ставки (рубль за метр), с учетом уже произведенных авансовых платежей за аренду (за пользование) в виде изыскательских, проектных и ремонтно-реставрационных работ, имеющих стоимостное денежное выражение в соответствии со Сметой, а также с учетом уже осуществленных выплат денежными средствами. 

Соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26 июля 2013 (Дом управляющего фабрикой, кон. ХІХ в. 

<

...>) общее состояние памятника: аварийное. Фундаменты: не обследовались, судя по деформации наземных конструкций - в неудовлетворительном состоянии. Общее состояние стен неудовлетворительное. Крыша (стропила, обрешетка, кровля, водосточные желоба и трубы): в неудовлетворительном состоянии.

Приложение № 1 к Охранному обязательству, являющемуся Приложением №1 к Договору, План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории у культуры предусматривает последовательность проведения работ:

1. Выполнить научно-проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта по разделам:

-предварительные работы (предварительные исследования, рабочая документация на проведение первоочередных, консервационных противоаварийных мероприятий);

-комплексные научные исследования до начала производства работ (историко-архивные и библиографические изыскания, натурные исследования, исследования по объемным параметрам инженерные и инженерно-технологические изыскания);

-эскизный проект;

-государственная историко-культурная экспертиза эскизного проекта реставрации;

-согласование эскизного проекта реставрации.

2. Разработать проект реставрации и приспособления объекта (проект и рабочая проектно-сметная документация до начала производства работ, а также в процессе их производства). Провести государственную экспертизу проектной документации (в случае проведения работ, затрагивающих конструктивные и Другие Характеристики надежности и безопасности объекта). 

3. Комплексные научные исследования в процессе проведения работ.

4. Научно-реставрационный отчет (по этапам работ).

Учитывая, что ООО «АК-Проект» не является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и не имеет соответствующего допуска на осуществлении деятельности в области инженерных изысканий, не является членом организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и не имеет соответствующего допуска на осуществление деятельности в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также не имеет лицензии на осуществление ремонтно- реставрационной деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации, оно заключило договор подряда с                  ООО «Ника» на выполнение работ. (Договор №1-Балашиха на выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения от 15 июня 2016 года). ООО «Ника» в период заключения Договора с ООО «АК-Проект» и выполнения работ по Договору имело лицензию № МКРФ 01964 от 9 сентября 2014г. выданную Министерством культуры Российской Федерации на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и позволяющую производить ремонтно-реставрационные работы по сохранению объектов культурного наследия.

Однако ООО «Ника», после выполнения значительной части ремонтно- восстановительных работ на Объекте, не смогло закончить все работы, так как не смогло переоформить лицензию на весь перечень работ, которые подлежали выполнению на Объекте. 

ООО «АК-Проект», не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные и восстановительные работы на объекте.

Учитывая, что Договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны Арендодателя (Министерства имущественных отношений Московской области Арендатору (Подрядчику) за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ООО «АК-Проект» и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, а также утратив интерес к будущей аренде (возмездному пользованию) после ввода объекта в эксплуатацию на совещаниях в Министерстве имущественных отношений Московской области начиная с 2019 года стало регулярно предлагать расторгнуть данный договор аренды путем составления двухстороннего соглашения. 

Письмом (исх. № 123 от 02 июля 2020 года) ООО «АК-Проект» уведомило Арендодателя - Минмособлимущество о проведении консервационных работ на Объекте аренды.

В связи с не получением ответа на свое письмо за исх. № 123 от 02 июля 2020 года, ООО «АК-Проект» письмом исх. № 172 от 29 октября 2020 года сообщило Министерству имущественных отношений Московской области об устранении замечаний по консервации Объекта и попросило считать договор аренды от 30.05.2014 г. № МИ-11214/003 расторгнутым с 01.11.2020 года.

В ответ на письмо ООО «АК-Проект» о расторжении договора аренды Минмособлимущество сообщило (исх.№ 15 исх.-33268 от 09 ноября 2020 года), что Арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора.

Письмом-претензией (исх. № 138 от 26 февраля 2021 года) ООО «АК- Проект» направило адрес Министерства имущественных отношений в Московской области претензию № 2 в порядке досудебного урегулирования спора, в которой сообщило о невозможности выполнения обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ по Договору аренды по объективным причинам, независящим от воли ООО «АК-Проект», а также об утрате заинтересованности в будущей аренде Объекта, после ввода его в эксплуатацию.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВО предъявило встречный иск о расторжении договора в связи с существенным нарушением обществом его условий, в результате которых Московская область в лице уполномоченного органа в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора: нарушены сроки проведения ремонтных и реставрационных работ; до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, хотя должен был быть введен в течение 7 лет после даты проведения аукциона (15.05.2014), то есть до 16.05.2021; с октября 2018 года арендатор прекратил внесение арендной платы (задолженность по арендной плате неоднократно взыскивалась в судебном порядке.

Изложенное послужило основанием для предъявления встречного иска.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела, ООО «АК-Проект» не является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и не имеет соответствующего допуска на осуществлении деятельности в области инженерных изысканий, не является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и не имеет соответствующего допуска на осуществление деятельности в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также не имеет лицензии на осуществление ремонтно-реставрационной деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации, оно заключало договоры, в период с 2015 с различными субподрядчиками, в том числе и договор субподряда с ООО «Ника» на выполнение ремонтно-реставрационных работ.

В результате ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия проводились по 26 октября 2018 (установленная дата, до которой подлежала переоформлению лицензия Министерства культуры Российской Федерации, выданная       ООО «Ника»).

Невозможность завершить выполнение работ в установленный договором срок (до мая 2021), вызвана объективными, независящими от воли ООО «АК-Проект» причинами, а именно отказом от договора субподрядной организации ООО «Ника» (письмо исх. .№ 23 от 22.10.2018) ввиду не переоформления им в срок, установленный Постановлением Российской Федерации от 17.10.2017 №1262 «О внесении изменении в Положение о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2012 № 349 (до 27 октября 2018) лицензии на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации.

В результате договор подряда между ООО «АК-Проект» и субподрядной организацией ООО «Ника» расторгнут в декабре 2018 (письмо исх.№ 25 от 15.11.2018), с принятием уже выполненных работ,  которые еще не позволяют ставить вопрос перед Министерством (Арендодателем) о завершении ремонтно-восстановительных работ и о начале процедуры по вводу Объекта в эксплуатацию.

ООО «АК-Проект», не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные и восстановительные работы на Объекте.

По причине сложившихся к концу 2018 у ООО «АК-Проект» материальных трудностей, найти реставрационную организацию с уже переоформленной лицензией для продолжения выполнения ремонтно-реставрационных работ не представилось возможным, в связи с чем, ООО «АК-Проект» с декабря 2018 стало обращаться к Министерству имущественных отношений с просьбой оформить двухстороннее расторжение Договора аренды № МИ-11214/0003 от 30.05.2014.

Начиная с декабря 2018 000 «АК-Проект» неоднократно предлагало Министерству имущественных отношений Московской области расторгнуть договор аренды от 30.05.2014 №МИ-11214/003 по соглашению сторон в связи с невозможностью его исполнения по объективным причинам и утратой интереса к последующим арендным отношениям.

26 мая 2020 за исх.№ 15 исх-14181 Министерство имущественных отношений Московской области направило дополнительный ответ на обращение ООО «АК-Проект» (исх.№ 62 от 13.03.2020) из которого следует, что для расторжения договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 необходимо представить в адрес Министерства сведения (в том числе копии подтверждающих документов) о проведенных реставрационных работах, отчетную документацию о выполненных работах, а также акты приемки - передачи указанных работ. Также необходимо осуществить консервационные работы на арендуемом объекте и представить подтверждающие документы (в том числе материалы фотофиксации).

Порядок осуществления консервации объекта капитального строительства определен Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 "Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства" (далее Правила о консервации).

Согласно пункта 2. Раздела 1 Правил о консервации: «Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.»

Согласно пункта 4. Раздела 1 Правил о консервации: «4. Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик).»

В данном случае в качестве Заказчика (Застройщика) выступает Министерство имущественных отношений Московской области.

Письмом (исх. № 123 от 02 июля 2020) ООО «АК-Проект» уведомило Арендодателя о проведении «консервационных» работ на Объекте аренды в виде заделывания строительным материалом (досками и пленкой) окон и дверей для предотвращения доступа посторонних лиц на Объект.

В ответ на письмо ООО «АК-Проект» о расторжении договора аренды Министерство имущественных отношений сообщило, что Арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора.

Письмом (исх. № 29 от 23 марта 2021 года) ООО «АК-Проект» уведомило Министерство имущественных отношений Московской области об устранении замечаний по консервации объекта с приложением фотофиксации.

В ответ на письмо ООО «АК-Проект» (исх. № 29 от 23 марта 2021 года) сообщило, что замечания по консервации объекта не устранены.

25 апреля 2022 в адрес ООО «АК-Проект» поступило письмо Министерства имущественных отношений Московской области (исх. №15исх-11004 от 25.04.2022), из которого следует, что рассматривается вопрос о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/003, для чего планируется осмотр объекта с участием представителей Министерство имущественных отношений Московской области и Главного управления культурного наследия Московской области с составлением акта обследования, о дате которого в адрес ООО АК-Проект» будет сообщено дополнительно. 

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий для расторжения договора по требованию общества в связи с фактической невозможностью исполнить обязательства по договору и утратой интереса в его исполнении, о чем неоднократно истец уведомлял ответчика

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Иск ООО "АК-ПРОЕКТ" удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №МИ-11214/0003 от 30.05.2014, заключенный между сторонами.

В удовлетворении встречного иска МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВУ отказать.

Взыскать с МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВА в пользу ООО "АК-ПРОЕКТ" 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                              О.В. Анисимова