ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-17215/18

21 августа 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 августа 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  21 августа 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Мытищи Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Акционерного общества управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» – ФИО2 по доверенности от 01 ноября 2017 года,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2018 года по делу № А41-17215/18, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к Акционерному обществу управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Акционерному обществу управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» (далее – ответчик), в котором просила:

– взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года в размере 3 738 677 руб. 94 коп., из них: основной долг - 3 540 414 руб. 72 коп. за период с 01 апреля 2017 года по 31 марта 2018 года, пени - 198 263 руб. 22 коп. за период с 16 июня 2017 года по 15 января 2018 года;

– расторгнуть договор аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок б/н от 28 февраля 2017 года 2017 перешли к АО УК «Центр Эссет Менеджемент»;

– обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 121-123).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2014 года Администрация городского округа Мытищи Московской области (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 9660, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 52 544 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (Приложение 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный в границах Мытищинского муниципального района по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, с учетом обременений и ограничений в пользовании: охранная зона подземного коллектора р. Сукромка – 3 093 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 01 января 2015 года на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за участок устанавливается расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» и на дату подписания договора составляет: с 01 января 2015 года – 3 540 415 руб.

В силу пункта 3.2 договора арендные в размере, указанном в пункте 3.1 договора начинают исчисляться с 01 января 2015 года.

Арендные платежи, начиная с 01 апреля 2015 года вносятся арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 4.3.2 договора, арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Пунктом 4.4.3 договора установлено, что арендатор обязан принять участок в соответствии с условиями настоящего договора.

На основании пункта 4.4.4 договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

ОАО «Мытищинская теплосеть» (сторона-1) и ООО «Гефест» (сторона-2)                     31 марта 2015 года заключили договор переуступки прав аренды на земельный участок, по условиям которого сторона-1 передает стороне-2 права и обязанности по договору аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года.

Данный договор зарегистрирован 30 апреля 2015 года за государственным регистрационным номером 50-50/012-50/003/008/2015-318/1.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от                         16 сентября 2016 года между ООО «Гефест» и ООО «ИнжТех» заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 15 декабря 2015 года по договору аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года.

28 февраля 2017 года между ООО «ИнжТех» (цедент) и АО УК «Центр Эссет Менеджемент» (цессионарий) заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок, согласно которому цедент передает цессионарию права и обязанности по договору аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 апреля 2017 года по 31 марта 2018 года составила 3 540 414 руб. 72 коп, на которую начислены пени по состоянию на 15 января 2018 года в размере 198 263 руб. 22 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 24 января 2018 года № И-524, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, а также расторгнуть договор аренды земельного участка.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

С учетом положений статей 606, 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (аналогичная рекомендация была сформулирована в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ и в силу статьи 68 АПК РФ допустимым доказательством исполнения обязанности по передаче (возврату) объекта аренды является документ о передаче (возврате) имущества, подписанный сторонами сделки.

Вместе с тем, доказательств фактической передачи истцом имущества в аренду ответчику в материалы дела не представлено.

При этом, в договоре переуступки права аренды на земельный участок от 31 марта 2015 года предусмотрено условие только о передаче права аренды и нет никаких сведений о передаче участка из фактического владения цедента в фактическое владение цессионарию, а также в договоре переуступки права аренды от 15 декабря 2015 года, заключённому между ООО «Гефест» и ООО «Инжтех».

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, в связи с чем начисление и взыскание задолженности по уплате арендной платы является необоснованным.

Ссылка истца на определение Арбитражного суда Московской области об утверждении мирового соглашения от 24 января 2017 года по делу № А41-85267/16 между Администрацией городского округа Мытищи и ООО «Инжтех» подлежит отклонению, поскольку мировое соглашение не является судебным актов, имеющим преюдициальное значение по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Ответчиком представлено письмо АО «Мытищинская теплосеть» от 11 сентября 2017 года исх. № 86-09/3518, согласно которому земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка № 9660 от 30 декабря 2014 года, АО «Мытищинская теплосеть» истцом не передавался, акт приёмки-передачи земельного участка арендатору - не оформлялся и арендатор не вступал во владение и пользование земельным участком, являющимся предметом указанного договора аренды.

Также представлен ответ ПАО «Мосэнерго» от 27 апреля 2018 года, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:0080, который был предметом договора аренды, заключённого между Администрацией Мытищинского муниципального района и ПАО «Мосэнерго» и, из которого в результате раздела был образован в том числе и участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 (предмет спорного договора аренды), фактически бывшим арендатором (ПАО «Мосэнерго») во владение истца не возвращался, что исключает возможность его передачи истцом ответчику.

Из письма ПАО «Мосэнерго» от 03 августа 2017 года № 144-459, следует, что спорный участок по настоящее время находится во владении ПАО «Мосэнерго» и, следовательно, ответчику или его правопредшественникам истцом не передавался.

Таким образом, истцом не представлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие задолженности ответчика по оплате арендной платы, а именно доказательства передачи земельного участка арендатору.

Доводы заявителя о том, что  в договоре аренды согласовано условие о моменте, с которого начинают исчисляться арендные платежи, и, поскольку такое условие не было оспорено в судебном порядке, отказ в иске является незаконным вне зависимости от того, передавал ли арендодатель арендатору земельный участок, подлежат отклонению, так как данное условие договора не превращает обязательство по уплате арендных платежей в безусловное, выполнение которого арендатором должно осуществляться вне зависимости от надлежащего исполнения своих обязательств арендодателем.

Также несостоятельна ссылка истца на вид разрешённого использования земельного участка и на то, что первоначальный арендатор заключил договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, поскольку данные условия не освобождают арендодателя от необходимости надлежащего исполнения принятых им на себя договорных обязательств и, в частности, обязательства передать земельный участок арендатору.

Апелляционным судом также не принимаются доводы истца о том, что ответчик действовал при заключении договора перенайма на свой страх и риск, поскольку данное обстоятельство не освобождает истца от необходимости надлежащего исполнения принятых на себя обязательств.

Кроме того, в материалы дела представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30 декабря 2014 года № 9660.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2018 года по делу             № А41-17215/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина