Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                            Дело № А12-10795/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 января 2023 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лабутовой Н.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение

при участии в судебном заседании 

от общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» - ФИО2 по доверенности №1 от 02.11.2022;

от администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области – ФИО3 по доверенности от 23.12.2022, ФИО4 по доверенности от 23.12.2022;

иные лица, участвующие в деле – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» (далее – ООО «РСК А-Строй», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – администрация, ответчик), в котором с учетом уточнения просит признать право собственности на нежилое помещение – здание мастерской, площадью 236,8 кв.м., расположенное по адресу: Волгоградская область, ул. Автодорога 7, дом 17.  

Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области возражает относительно заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве. 

В обоснование искового заявления общество ссылается на то, что ООО «РСК А-Строй» является собственником незавершенного строительством здания механической мастерской, площадью 150,5 кв.м., степень готовности объекта 81%, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:000000:8656, вид, номер, дата и время государственной регистрации прав: 34:35:000000:8656-34/116/2019-2, 18.05.2019.

17.04.2019 года между ФИО1 и обществом подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 года на земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым номером 34:35:020201:2696, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: улица 7-я Автодорога, 17, город Волжский, оформленному между арендатором и комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на основании постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 08.06.2018г.

Из письма комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 28.06.2022 усматривается, что между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ООО «РСК A-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов от 21.12.2018 per. №13758аз, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 750,0 кв.м., кадастровый номер 34:35:020201:2696, вид разрешенного использования - строительная промышленность (для завершения строительства объектов предназначенных для производства строительных материалов и металлоконструкций). Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1 договора с 01.11.2018 до 01.11.2021. В настоящее время, на основании ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка без проведения торгов от 21.12.2018 per. № 13758аз, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Приобретенное ООО «РСК A-Строй» здание механической мастерской фактически является завершенным объектом строительства.

По представленному с исковым заявление техническому заключению по материалам обследования здания механической мастерской 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенного по адресу: 

<

...> установлены следующие выводы - нежилое здание механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями можно считать завершенным строительством объектом (степень готовности 100%, площадь - 236,8 м2.) Эксплуатация здания мастерской возможна в том виде, в каком она находилась на момент обследования. Техническое состояние строительных конструкций здания мастерской находятся в исправном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации без каких- либо ограничений. Завершенный строительством объект- нежилое здание механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями- соответствуют строительным, санитарно - эпидемиологическим и противопожарным нормам.

Общество обратилось в администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области с заявлением в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: 

<

...>. 

По сообщению заместителя администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 28.10.2021 года № 6404/4648 обществу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания производственного корпуса ввиду отсутствия документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для инициирования обществом настоящего судебного разбирательства. 

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. 

При этом, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Из положений пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. 

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов. 

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. 

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. 

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. 

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. 

Материалами дела подтверждено и не оспорено сторонами то обстоятельство, что возведение спорного объекта не осуществлялось обществом. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения. 

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма №143. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. 

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления № 10/22). 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения. 

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Однако, в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. 

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. 

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом. 

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10. 

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом № 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014. 

Как следует из заключения судебной экспертизы проведенной в ходе судебного разбирательства нежилое здание механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:35:000000:8656, является завершённым строительством объектом и пригодным для дальнейшей эксплуатации.

При обследовании нежилого здания механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:35:000000:8656, выявлены несоответствия его градостроительным нормам и правилам: ввод в эксплуатацию обследуемого объекта отсутствует, процент застройки земельного участка выше нормативного на 11%. 

При обследовании нежилого здания механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:35:000000:8656, несоответствий его строительным нормам и правилам не выявлено. Техническое состояние обследуемого нежилого здания механической мастерской оценивается как работоспособное. При обследовании нежилого здания механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:35:000000:8656, несоответствий его противопожарным нормам и правилам, влияющие на уровень его пожарной безопасности не выявлено.

Нежилое здание механической мастерской, 1-я очередь гаража со встроенными помещениями, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:35:000000:8656 не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» не имеет возможности легализовать спорный объект в административном, внесудебном порядке, то отказ в иске при указанных обстоятельствах повлечет правовую неопределенность в правах на эти объекты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 N4240/14). 

Данные обстоятельства также оказывают негативные последствия и для общества, так как объекты не участвуют в налогообложении. Создание правовой неопределенности в отношении права собственности на спорные объекты недвижимости не может быть признано соответствующим целям и задачам судопроизводства. 

Суд считает, что отказ в иске установит неопределенность правового статуса спорного имущества, нарушит баланс интересов участников оборота, выведет этот объект из гражданского оборота, создаст правовую неопределенность в отношении судьбы спорного объекта недвижимости, поэтому позиция администрации не может быть признана обоснованной и отвечающей целям и задачам арбитражного судопроизводства. 

Кроме того, суд обращает внимание на то, что спор о праве на объект недвижимого имущества между истцом и администрацией Волгограда отсутствует, администрация не имеет правопритязаний на объект недвижимого имущества. 

Администрация также не представила в материалы дела надлежащих и допустимых доказательств, свидетельствующих о возможности отнесения спорного объекта к объектам не подлежащих гражданскому обороту.

Суд считает, что при указанных обстоятельствах, представленных в дело доказательствах и с учетом содержащихся разъяснений в правоприменительной практики ВС РФ и ВАС РФ требование о признании права собственности подлежит удовлетворению. 

С учетом характера спорных правоотношений судебные расходы следует отнести на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» право собственности на нежилое помещение – здание мастерской, площадью 236,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр экспертиз» 4 000 рублей за проведенную судебную экспертизу по делу №А12-10795/2022.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания А-Строй» справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в размере 3 212 рублей 14 копеек. 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на сайте суда в сети «Интернет».  По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                             С.Г. Пильник