﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35910/2020

г. Краснодар

17 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Синева Виктора Александровича (ИНН 232301584566, ОГРНИП 305232310300018) – Барской А.В. (доверенность от 10.12.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Юга» (ИНН 6164314222, ОГРН 1136164006670) – Бобыревой В.В. (доверенность от 01.09.2021), в отсутствие третьего лица – индивидуального предпринимателя Слизкого Петра Алексеевича, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Юга» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 по делу № А32-35910/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Синев Виктор Александрович (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Юга» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просил:

– взыскать с общества 156 774 рубля 20 копеек задолженности по договору аренды от 20.11.2013 № 10 и 11 935 рублей неустойки за период с 21.05.2020 по 25.08.2020; 

– расторгнуть договор аренды от 20.11.2013 № 10; 

– обязать общество передать предпринимателю по акту приема-передачи объект недвижимости и ключи от него (требования в окончательной редакции, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Требования мотивированы нарушением обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом (нежилым помещением) по договору от 20.11.2013 № 10. Допущенные обществом нарушения договора аренды являются существенными и влекут его расторжение в судебном порядке.

Общество обратилось со встречным иском, в котором просило изменить условия договора аренды от 20.11.2013 № 10, установив размер базовой части арендной платы за март 2020 года в уменьшенном размере 87 096 рублей 77 копеек, размер базовой части арендной платы за апрель 2020 года – 0 рублей, размер базовой части арендной платы за май 2020 года – 26 129 рублей 03 копейки. Также общество просило согласовать отсрочку внесения арендной платы на срок действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) на территории Краснодарского края в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы со дня прекращения режима повышенной готовности до 01.10.2020, отсроченные платежи вносить с 01.01.2021 ежемесячно равными платежами в размере половины арендной платы по договору.

Встречный иск основан на нормах Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439). Встречный иск мотивирован наличием оснований для уменьшения размера арендной платы в спорный период, обусловленного запретом на ведение деятельности объектов розничной торговли с 31.03.2020 по 22.05.2020, в связи с чем, общество не могло в этот период использовать арендованное помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Слизкий Петр Алексеевич (далее – предприниматель Слизкий П.А.).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021, ходатайство предпринимателя об уточнении первоначальных исковых требований удовлетворено. С общества в пользу предпринимателя взыскано 156 274 рубля 20 копеек задолженности, 11 935 рублей неустойки, а также 12 606 рублей 89 копеек расходов по уплате государственной пошлины. На общество возложена обязанность передать предпринимателю по акту магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв. м с кадастровым номером 23:01:18:2.16.2001-148, расположенный на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г. Абинск, ул. Советов, 51, кв. 24, а также передать ключи от указанного магазина. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 5299 рублей государственной пошлины за рассмотрение первоначальных исковых требований. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

Суды установили, что 20.11.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 10. По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости: магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв. м с кадастровым номером 23:01:18:2.16.2001-148, расположенный на первом этаже в здании по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Абинск, ул. Советов, 51 кв. 24. Объект передается под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдача займов, микрофинансовая деятельность, ремонт ювелирных изделий и часов, размещение банкоматов (пункт 1.1). Арендная плата перечислятся арендатором ежемесячно до 30 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014). В соответствии с пунктом 7.1 договора срок действия договора – 5 лет. Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С момента государственной регистрации настоящий договор считается действующим в течение 5 (пяти) лет с даты его подписания сторонами. По истечении срока действия настоящего договора, в случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть настоящий договор, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. Общество 11.02.2020 заключило с предпринимателем Слизким П.А. (субарендатор) договор субаренды № 03-Ю в отношении помещения сроком до 19.11.2023. В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы более двух раз подряд, при этом нарушение срока оплаты по каждому случаю превышает 10 (десять) банковских дней. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности и выплаты неустойки. Согласно пункту 8.4 договора, в случае отказа арендодателя от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 8.3, настоящий договор аренды прекращает свое действие в течение 30 календарных дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя. В этом случае арендатор обязуется вернуть объект арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента прекращения действия настоящего договора. Общество неоднократно обращалось к предпринимателю с требованиями об уменьшении арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в связи с невозможностью использования субарендатором арендованного имущества. Письмом от 08.06.2020 предприниматель сообщил обществу о несогласии на изменение арендной платы и в связи с наличием задолженности по коммунальным платежам уведомил о расторжении договора на основании пункта 8.4. В письме от 25.06.2020 предприниматель повторно сообщил обществу об отказе в предоставлении отсрочки по уплате арендной платы. Как указывает предприниматель, у общества имеется задолженность по арендной плате, на которую им начислена неустойка. Неисполнение арендатором обязанности по внесению платы за пользование помещением в добровольном порядке послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском. Общество обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендной платы, ссылаясь на невозможность использования помещения в период с 31.03.2020 по 22.05.2020 в связи с введением ограничений на территории Краснодарского края. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 330, 606, 614, 622 Гражданского кодекса, статьей 19 Закона № 98-ФЗ, постановлением № 439. Учтены судами также разъяснения, изложенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2). Суды установили, что общество не является лицом, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку основной вид экономической деятельности общества (ОКВЭД 47.77 «Торговля розничными часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах») не соответствует Требованиям к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным постановлением № 439. Сведения о данном виде деятельности внесены обществом в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) 13.05.2020, уже после введения режима повышенной готовности. Суды приняли во внимание, что деятельность общества, осуществляемая в арендованном помещении, не приостанавливалась. Согласно уточненным требованиям предпринимателя, задолженность образовалась по базовой части арендной платы за апрель и 22 дня мая 2020 года, при этом ответчик (истец по встречному иску), заявляя требование об уменьшении арендной платы, фактически просит освободить его от ее уплаты за этот период, что не предусмотрено указанными нормами. Суд первой инстанции признал обоснованным требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойке. Согласно произведенному судом расчету, задолженность ответчика по базовой части арендной платы по состоянию на 20.01.2021 за период с апреля по май 2020 года составила 156 274 рубля 20 копеек. Отклоняя требование предпринимателя о расторжении договора аренды, суды пришли к выводу о том, что согласно пунктам 8.3, 8.4 договора на основании одностороннего отказа арендодателя от его исполнения он прекратил свое действие 29.08.2020. Ходатайство общества о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса отклонено как необоснованное. Ходатайство общества об освобождении его от оплаты неустойки в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, также не принято, поскольку предметом заявленного предпринимателем иска является взыскание с общества задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды, в связи с чем, установленный законодательством мораторий на начисление неустойки не подлежит применению к правоотношениям сторон. Доказательства возврата арендованного имущества ответчиком истцу в установленном порядке в материалы дела не представлены. Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, общество обязано вернуть помещение предпринимателю. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса. Апелляционный суд дополнительно указал, что в данном случае в действиях ответчика усматриваются признаки недобросовестного поведения. После наступления ограничительных мероприятий и принятия государственными органами мер экономической поддержки, ответчик 13.05.2020 указал в качестве основного вида экономической деятельности тот вид, который включен в перечень, утвержденный постановлением № 434, и соответствующий подклассу вида деятельности субарендатора предпринимателя Слизкого П.А. (ОКВЭ 47.7 «Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах»), для формального соответствия Требованиям, установленным постановлением № 439. Общество не представило доказательств невозможности осуществления его основной деятельности в период введенных ограничений, поскольку ничто не ограничивало его в возможности арендовать помещения и управлять ими. Доводы общества о том, что его прибыль зависела от пользования помещением субарендатором, апелляционный суд признал несостоятельными и противоречащими указанным нормам. Вид деятельности субарендатора, а также факт невозможности использования помещения третьим лицом, у которого отсутствуют гражданско-правовые отношения с предпринимателем, в данном случае не имеют правового значения.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Ответчик ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что в спорный период арендная плата по договору подлежала уменьшению на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и положений статей 328, 416, 606, 614 Гражданского кодекса. В период с 31.03.2020 по 22.05.2020 коммерческая деятельность в арендуемом помещении не осуществлялась ввиду введения ограничительных мер, в связи с чем, помещение фактически не использовалось арендатором по независящим от него обстоятельствам. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что действие преференций, установленных частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, не распространяются на общество. Материалами дела подтверждается и предпринимателем не отрицается, что объект аренды фактически использовался для размещения розничного магазина ювелирных товаров, запрет на деятельность которого действовал в спорный период на всей территории Краснодарского края. Указанное обстоятельство достаточно для применения гарантии арендатора в виде уменьшения арендной платы на период невозможности использования помещения. Суды не применили к спорным правоотношениям положения части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и необоснованно отказали в удовлетворении встречного требования о предоставлении отсрочки оплаты арендной платы, поскольку объект аренды был арендован с целью осуществления деятельности, относящейся к пострадавшей отрасли и указанной в постановлении № 434. Закон не связывает дату внесения в ЕГРЮЛ сведений о виде деятельности с правом на получение арендатором отсрочки на внесение арендных платежей, следовательно, общество, как лицо, имеющее соответствующий ОКВЭД в ЕГРЮЛ, имеет право на предоставление отсрочки. Разрешая встречные исковые требования, суды не оценили доводы общества о том, что в сложившейся ситуации подлежат применению положения статей 451 Гражданского кодекса и части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, а также не указали причины неприменения данных норм права при разрешении встречного иска. Суды применили формальный подход и приняли решение без учета объективных и известных им обстоятельств о влиянии пандемии и запретительных мер на положение ответчика, тем самым лишили его не только прав, предусмотренных Законом № 98-ФЗ, но и прав, предусмотренных действующими положениями гражданского законодательства (статьи 328, 451, 606, 614 Гражданского кодекса). Суды необоснованно отказали ответчику в применении положения статьи 401 Гражданского кодекса путем его освобождения от ответственности в виде неустойки и расторжения договора аренды в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств. Суд первой инстанции допустил существенные нарушение процессуальных норм, поскольку не смог подключиться к онлайн заседанию ввиду сбоя в сети Интернет и лишил представителя ответчика возможности участвовать в судебном заседании, состоявшемся 27.01.2021, по результатам которого удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований и принято решение по делу. Лишив представителя ответчика возможности участвовать на судебном заседании, суд первой инстанции нарушил его процессуальные права, в том числе право на доступ к правосудию, право заявлять ходатайства, задавать вопросы другим участникам процесса, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, выражать позицию (при необходимости возражения) относительно заявленного в процессе этого судебного заседания уточнения исковых требований и участвовать в прениях сторон. Суд апелляционной инстанции не учел доводы общества о процессуальных нарушениях, допущенных судом первой инстанции, являющиеся основанием для направления дела на новое рассмотрения.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов. По мнению истца, судебные инстанции при разрешении спора правильно применили к отношениям сторон нормы Гражданского кодекса, а также положения специального законодательства, регулирующего арендные отношения в условиях принятия мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции (Закон № 98-ФЗ, постановление № 439). Основной вид деятельности общества (арендатора) не отнесен к наиболее пострадавшим отраслям российской экономики. Следовательно, на него не распространяются условия о применении скидки и отсрочки, а арендная плата должна вноситься в порядке, предусмотренном договором аренды. Доказательства того, что деятельность арендатора была запрещена или ограничена, и он не имел возможности использовать арендованное имущество в спорный период в материалы дела не представлены. Доводы общества о наличии оснований для освобождения его в спорный период от уплаты неустойки не основаны на законе (статьи 12, 330, 333 Гражданского кодекса) и не соответствуют судебной практике (разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации). В связи с прекращением арендных отношений сторон, нежилое помещение (магазин) подлежит возврату (вместе с ключами) предпринимателю (арендодателю).        

От третьего лица отзыв на жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.    

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 20.11.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 10. По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости: магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв. м с кадастровым номером 23:01:18:2.16.2001-148, расположенный на первом этаже в здании по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Абинск, ул. Советов, 51 кв. 24. Объект передается под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдача займов, микрофинансовая деятельность, ремонт ювелирных изделий и часов, размещение банкоматов (пункт 1.1). Арендная плата перечислятся арендатором ежемесячно до 30 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014). В соответствии с пунктом 7.1 договора срок действия договора – 5 лет. Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С момента государственной регистрации настоящий договор считается действующим в течение 5 (пяти) лет с даты его подписания сторонами. По истечении срока действия настоящего договора, в случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть настоящий договор, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы более двух раз подряд, при этом нарушение срока оплаты по каждому случаю превышает 10 (десять) банковских дней. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности и выплаты неустойки. Согласно пункту 8.4 договора, в случае отказа арендодателя от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 8.3, настоящий договор аренды прекращает свое действие в течение 30 календарных дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя. В этом случае арендатор обязуется вернуть объект арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента прекращения действия настоящего договора.

Общество 11.02.2020 заключило с предпринимателем Слизким П.А. (субарендатор) договор субаренды № 03-Ю в отношении помещения сроком до 19.11.2023. 

Общество неоднократно обращалось к предпринимателю с требованиями об уменьшении арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в связи с невозможностью использования субарендатором арендованного имущества. 

Письмом от 08.06.2020 предприниматель сообщил обществу о несогласии на изменение арендной платы и в связи с наличием задолженности по коммунальным платежам уведомил о расторжении договора аренды на основании пункта 8.4. 

В письме от 25.06.2020 предприниматель повторно сообщил обществу об отказе в предоставлении отсрочки по уплате арендной платы. 

Как указывает предприниматель, у общества имеется задолженность по арендной плате, на которую им начислена неустойка. Неисполнение арендатором обязанности по внесению платы за пользование помещением в добровольном порядке послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском. 

Общество обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендной платы, ссылаясь на невозможность использования помещения в период с 31.03.2020 по 22.05.2020 в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (статья 606, пункты 1, 4 статьи 614 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя иск предпринимателя, судебные инстанции исходили из наличия (доказанности) оснований для взыскания с общества задолженности и неустойки, а также обязания последнего возвратить нежилого помещения (магазина), передав арендодателю ключи от него. Отказ в удовлетворении встречных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций мотивировали отсутствием (недоказанностью) обществом оснований для распространения на него положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Разрешая данный спор, судебные инстанции не учли следующее.  

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатору по договорам аренды недвижимого имущества предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора № 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. На необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы арендатор вправе указать в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы. В таком случае арендная плата определяется в размере с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» на территории Краснодарского края был введен режим повышенной готовности.

В соответствии с пунктом 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 (в редакции постановления от 30.03.2020 № 178) на период действия режима «Повышенная готовность» была приостановлена деятельность объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары и (или) непродовольственные товары первой необходимости, указанные в распоряжении Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 № 762-р, и продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условиями доставки.

Материалы дела подтверждают и судами установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером 23:01:18:2.16.2001-148, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Абинск, ул. Советов, 51 кв. 24, использовалось под размещение магазина ювелирных изделий, часов и иных аксессуаров (розничный магазин «585 Золотой»). В связи с ограничительными мерами, введенными постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 (в редакции постановления от 30.03.2020 № 178), ни общество (арендатор), ни предприниматель Слизкий П.А. (субарендатор) после 30.03.2020 объективно не могли использовать нежилое помещение в целях, согласованных с арендодателем в договоре от 20.11.2013 № 10. Доказательств обратного предпринимателем в материалы дела не представлено. Напротив, из документов, представленных в суд первой инстанции третьим лицом, следует, что коммерческая деятельность в спорном нежилом помещении в период с 31.03.2020 по 22.05.2020 не осуществлялась (торговый оборот в этот период в магазине отсутствовал).    

При этом судебные инстанции при разрешении спора не учли, что часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений по ее применению видами деятельности, включенными в перечень, утвержденный постановлением № 434. Названная норма призвана защитить арендатора недвижимого имущества, не имеющего возможности его использования (в данном случае – для размещения объекта розничной торговли) в связи принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации ограничительных мер (приостановления деятельности розничных магазинов). На арендодателе в силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ лежит обязанность по снижению размера арендной платы, если недвижимое имущество не могло использоваться из-за введенного уполномоченным государственным органом режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). То, что общество заявило требование о снижении размера арендной платы на 100% за апрель 2020 года (то есть просило не уменьшить, а полностью освободить его от исполнения обязательства), не означает, что суд вправе отказать в этой связи в удовлетворении заявленного требования. В такой ситуации суд вправе уменьшить размер арендной платы за соответствующий период. 

Судебная коллегия полагает также необходимым отметить, что в связи с наличием введенных на территории Краснодарского края ограничительных мер и невозможностью использования нежилого помещения предприниматель Слизкий П.А. обращался к обществу с требованием о предоставлении отсрочки внесения субарендной платы. Дополнительным соглашением от 25.05.2020 к договору субаренды от 11.02.2020 № 03-Ю стороны со ссылкой на постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129, установившее запрет осуществления деятельности объектов розничной торговли, предусмотрели отсрочку внесения субарендной платы на срок действия режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации. Обязательства субарендатора по внесению платы за пользование нежилым помещением за период с 31.03.2020 по 22.05.2020 (включительно) прекращены в полном объеме. Таким образом, обществом (арендатором недвижимого имущества) исполнены требования статьи 19 Закона № 98-ФЗ по отношению к предпринимателю Слизкому П.А. (субарендатору). Действия общества соответствуют также разъяснениям, приведенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021 (ответ на вопрос 4). При этом общество (арендатор) осталось незащищенным в судебном споре по иску предпринимателя (арендодателя и собственника нежилого помещения) в связи с неприменением судами подлежащей применению к спорным правоотношениям части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Необоснованно отклонив требования общества по встречному иску, суды первой и апелляционной инстанций преждевременно удовлетворили первоначальный иск предпринимателя о взыскании с ответчика долга по арендной плате, неустойки и освобождении им нежилого помещения. Позиция судебных инстанций по существу спора не может быть признана кассационным судом соответствующей нормам специального законодательства, а также учитывающей баланс интересов сторон арендных правоотношений.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые обществом судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех представленных в материалы дела доказательств. В силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, проверить доводы и возражения лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, в том числе, положений специального законодательства, направленных на защиту арендаторов недвижимого имущества.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что обществом при подаче жалобы в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 10.06.2021 № 822).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 по делу № А32-35910/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова