/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7634/17 

Екатеринбург

11 января 2018 г.

 

Дело № А50-10860/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                       Копаневой М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» на решение Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2017 по делу № А50-10860/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края. Материальный носитель видеозаписи приобщен к материалам дела.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» - Касеев Н.М. (генеральный директор, решение участника от 08.04.2016 № 4), Обухова Т.А. (доверенность от 09.01.2018 №  1).

От федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании                ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (далее – общество «АПК «Красава», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – Территориальное управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581. Истец просит принять п. 1.1 и 2.1 договора в следующей редакции: п. 1.1 «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв.м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью»; п. 2.1 «Цена участка составляет 6 684 руб. 15 коп. (шесть тысяч шестьсот восемьдесят четыре рубля пятнадцать копеек). Оплата производится в рублях».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Кадастровая палата).

Решением от 04.07.2017 (судья Гуляева Е.И.) урегулированы разногласия, возникшие между обществом «АПК «Красава» и Территориальным управлением при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв.м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование – многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью»; абз. 1 п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена участка составляет 8 560 547 руб. 90 коп. (восемь миллионов пятьсот шестьдесят тысяч пятьсот сорок семь рублей девяносто копеек). Оплата производится в рублях».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда               от 14.09.2017 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество «АПК «Красава» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы не согласен с выводами судов о возможности изменения вида  разрешенного использования спорного земельного участка после подачи им заявки о его выкупе (30.09.2015) и фактического отказа ответчика в выкупе земельного участка, как основанными на неверной реализации принципа действия нормативных правовых актов во времени, неправильном определении судами полномочий органов государственной власти по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Ссылаясь на положения ст. 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7 Правил землепользования и застройки Кондратовкого сельского поселения, утвержденных решением Совета депутатов Кондратовского сельского поселения  от 28.05.2014 № 52, истец полагает, что поскольку спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) до принятия  и утверждения вышеуказанных Правил (18.05.2006), то он может использоваться им без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, отметив, что доказательств невозможности его использования с видом разрешенного использования «для сельского производства» в материалы дела не представлено. Общество считает, что судами не дана оценка действиям ответчика и третьего лица по изменению вида разрешенного использования земельного участка в нарушение требований законодательства, а также не принято во внимание то обстоятельство, что между истцом и ответчиком на момент принятия решения о смене разрешенного использования имелся договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 от 01.11.2012 № 02363.  По мнению общества «АПК «Красава», действующим законодательством не предусмотрена возможность после подачи частным лицом заявки на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, изменения в административном порядке по заявке публичного собственника земельного участка его характеристик, в том числе вида разрешенного использования. Заявитель жалобы указал, что судами при рассмотрении дела не учтены положения   абз.1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон об оценочной деятельности), ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», правовая  позиция, изложенная  в  постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   от 20.10.2010 № 6200/10. Истец также отметил, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка произошло за пределами срока установленного п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской  Федерации (30.10.2015), которое по существу является изменением существенных условий договора купли-продажи земельного участка, на  которые он рассчитывал  при подаче заявки на выкуп земельного участка (30.09.2015), и данное обстоятельство привело к  увеличению кадастровой стоимости. По мнению истца, выкупная стоимость спорного земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка, тогда как в данном случае это правило не соблюдено. Общество «АПК «Красава» полагает, что при рассмотрении дела судами также не принято во внимание непредставление ответчиком в нарушение положений п. 1 ст. 16, п.1 ст. 23  Федерального закона  от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» решения об изменении вида разрешенного  использования земельного участка,  на основании которого были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

Кроме того, к кассационной жалобе для приобщения к материалам дела  истцом приложены копии: Приказа Департамента  имущественных  отношений Пермской области от 06.06.2006 № 781-п, ответа администрации Кондратовского сельского поселения Пермского муниципального района Пермского края  от  13.10.2017 № 01-147/2017-1522 с приложениями, решение Совета депутатов Кондратовского сельского поселения от 28.05.2014 № 52.

Представленные обществом доказательства не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом  представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. На основании изложенного, ходатайство  заявителя о приобщении к материалам дела указанных документов судом кассационной инстанции отклонено, указанные документы подлежат возврату заявителю. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу № А50-28001/2016 признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, бездействие Территориального управления, выразившееся в не рассмотрении заявления общества «АПК «Красава» от 30.09.2015 о предоставлении земельного участка площадью             4426 кв.м с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, в собственность и несовершении предусмотренных законом действий в установленный срок. 

С заявлением о приобретении в собственность земельного участка общество «АПК «Красава» обратилось в уполномоченный орган 30.09.2015, проект договора купли-продажи земельного участка направлен ответчиком истцу 17.01.2017.

Проектом договора купли-продажи земельного участка, направленным ответчиком истцу, предусмотрено в п. 1.1 разрешенное использование земельного участка – многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в п. 2.1 цена участка – 18 996 613 руб. 30 коп.

Истцом 31.01.2017 проект договора подписан с протоколом разногласий, протокол направлен ответчику.

Протоколом предложено в п. 1.1 договора разрешенное использование земельного участка указать – для сельскохозяйственного производства, в п. 2.1 договора цену участка указать – 6 684 руб. 15 коп.

Невозможность согласовать возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно разрешенного использования участка и выкупной цены участка послужило основанием для обращения истца общества с   рассматриваемыми требованиями.

Отказывая  в удовлетворении заявленных требований, суды  исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как предусмотрено подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных                 ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящих Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000               № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – Правила № 316).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (п. 2 Правил № 316). При этом государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил № 316).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки).

В соответствии с п. 15, 18 Федерального стандарта оценки, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.

В подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 расположено нежилое здание конторы,  принадлежащего на права собственности обществу «АПК «Красава» с 09.06.2015, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский район, д. Кондратово, ул. Камская, д. 1а.

Решением Совета депутатов Кондратовского сельского поселения                            от 28.05.2014 № 52 утверждены Правила землепользования и застройки Кондратовского сельского поселения (далее – Правила землепользования). Данные правила опубликованы на официальном интернет-сайте поселения по адресу http://sp-kondratovo59.ru/ в разделе «О поселении». В составе Правил землепользования утверждены карты градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территории Кондратовского сельского поселения (ст. 40, 41).

Согласно приведенным картам здание по адресу д. Кондратово,                   ул. Камская, д.1а и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположены в зоне ОЖ (зоне общественно-жилого назначения), не предполагающей, согласной установленному для нее градостроительному регламенту, размещение в ней недвижимого имущества, участвующего в сельскохозяйственном производстве ни по основному виду разрешенного использования, ни по вспомогательному, ни по условно-разрешенному (ст. 43.4 Правил землепользования).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в здании конторы и на прилегающем к нему земельном участке сельскохозяйственное производство непосредственно не ведется, здание является деловым, в здании размещается офис истца – кабинеты директора, приемная, бухгалтерия, отдел кадров, кабинет главного агронома, а в его пристрое – почтовое отделение, сведения из открытых источников (2Gis) о нахождении в здании иных организации истцом не опровергнуты

С учетом вышеизложенного суды признали обоснованными доводы ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка «для сельскохозяйственного производства», указанное в ГКН до 31.12.2016, с момента приобретения истцом здания конторы не соответствовало фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, отметив, что действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ответчику право инициировать процедуру внесения изменений содержащихся в ГКН сведений о разрешенном использовании земельного участка, данные действия ответчика направлены на приведение фактического использования земельного участка и разрешенного использования к одному знаменателю, а также на актуализацию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.9 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации              от 12.08.2006 № 222, определено, что в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Как установлено судами в ГКН 31.12.2016 внесены изменения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, актом определена его кадастровая стоимость в размере              18 996 613 руб. 30 коп. с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УКПС) 4 292 руб. 05 коп. (за 1 кв.м), в дальнейшем 11.04.2017 органом кадастрового учета исправлена техническая ошибка, заключавшаяся в неверном применении УКПС с применением показателя УКПС                             1 934 руб. 15 коп. (за  1 кв.м.) кадастровая стоимость участка определена в размере 8 560 547 руб. 90 коп.

Придя к выводу, что в результате действий органа, осуществляющего полномочия собственника земельного участка, и действий органа кадастрового учета фактическое использование земельного участка, его разрешенное использование и сведения ГКН соответствуют друг другу, суды правомерного указали, что цена выкупа земельного участка должна быть определена с учетом измененного разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о необходимости определения выкупной стоимости спорного имущества исходя из кадастровой стоимости земельного участка (8 560 547 руб. 90 коп.), определенной с учетом измененных сведений о виде его разрешенного использования, согласившись с предложенной ответчиком редакцией спорного условия договора.

Доводы заявителя жалобы  относительно незаконности изменения вида разрешенного использования земельного участка подлежат отклонению, поскольку не опровергают наличия у собственника земельного участка правомочий по приведению вида разрешенного использования  земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и фактическим использованием земельного участка, что было установлено судами обеих инстанций. Каких-либо доводов относительно несоответствия установленного вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования либо его фактическому использованию заявителем не приведено. 

Вопреки доводам заявителя выкупная стоимость спорного земельного участка определена судами исходя из удельного показателя  кадастровой стоимости, установленной  на дату подачи заявления о выкупе  в отношении земельных участков соответствующего вида разрешенного использования.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также основаны на неправильном толковании приведенных норм права, с учетом установленных судами обстоятельств,  и не опровергают правильности выводов судов.

 Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда  подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2017 по делу                   № А50-10860/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017  по тому же делу  оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава»  – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Т.В. Сулейменова 

 

                                                                                             А.А. Столяров