1410/2021-52002(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799 

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации  

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-14384/2020

г. Архангельск

01 июня 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ястребовой Н.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 и 25 мая 2021 года дело по исковому  заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф» (ОГРН  

<

***>; адрес: 163057, г.Архангельск, Архангельская область, ул. Дачная, дом 59  корп. 1)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Северяне» (ОГРН 

<

***>; адрес:  163000, г.Архангельск, Архангельская область, наб. Северной Двины, дом 71 пом. 26Н)  

о взыскании 91 901 руб. 22 коп., 

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Северяне» к обществу с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф» об  уменьшении размера арендной платы по договору до 20 процентов от согласованной  сторонами на период с 28.03.2020 по 28.03.2021 платы,  

при участии представителей: 

общества с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф» – ФИО1 по  доверенности от 17.03.2021, ФИО2 по доверенности от 15.01.2021,  

общества с ограниченной ответственностью «Северяне» - ФИО3 по доверенности  от 09.01.2020,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф» (далее – истец,  ООО «ЮридЛизингПроф», арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Архангельской  области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северяне»  (далее – ответчик, ООО «Северяне», арендатор) о взыскании 322 373 руб. 22 коп., в том  числе: 315 025 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.12.2017 за  ноябрь и декабрь 2020 года и 7348 руб. 22 коп. неустойки, начисленной за период с  02.11.2020 по 10.12.2020 на основании пункта 6.2 договора. Делу присвоен номер А05- 14384/2020.  

ООО «Северяне» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с  исковым заявлением к ООО «ЮридЛизингПроф» о понуждении внести изменения в  договор аренды от 26.12.2017, установив размер арендной платы в размере 160 рублей за  один квадратный метр арендуемой площади (без НДС) на период с 17 марта 2020 года по  17 марта 2021 года. Делу присвоен номер А05-14562/2020.  

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 26.02.2021  принято изменение ООО «ЮридЛизингПроф» предмета спора и увеличение размера иска  до 346 076 руб. 66 коп., в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела № А05-14384/2020 и № А05-14562/2020  объединены в одно производство, делу присвоен номер А05-14384/2020.  

Определением суда от 19.03.2021 принято уменьшение ООО «ЮридЛизингПроф»  исковых требований до 114 127 руб. 79 коп., в том числе: 107 657 руб. 39 коп.  задолженности по арендной плате за период с 18.03.2020 по 15.08.2020, 6470 руб. 40 коп.  неустойки, а также принято изменение ООО «Северяне» предмета иска и уточнение  исковых требований в следующей редакции: уменьшить размер арендной платы по  договору до 20 процентов от согласованной сторонами на период с 28.03.2020 по  28.03.2021 (за март 2020 года 165 181 руб., за март 2021 года 50 734 руб. 41 коп., с апреля  по октябрь 2020 года 36 576 руб., с ноября по март 2020 года 36 340 руб. 02 коп.).  

Протокольным определением от 21.05.2021 судом принято уточнение ООО  «ЮридЛизингПроф» исковых требований до 91 902 руб. 22 коп., в том числе: 84 553 руб.  задолженности по арендной плате в размере, 7348 руб. 22 коп. пеней за несвоевременное  внесение арендной платы, а также принято уточнение ООО «Северяне» исковых  требований в части сумм ежемесячной арендной платы: за март 2020 года – 164 002 руб.  06 коп., за апрель-октябрь 2020 года – 36 576 руб., за ноябрь 2020 года – апрель 2021 года  – 40 233 руб. 60 коп., за март 2021 года – 55 707 руб. 87 коп.  

В судебном заседании 21 мая 2021 года в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся  перерыв до 25 мая 2021 года.  

Представители ООО «ЮридЛизингПроф» в ходе судебного заседания заявленные  исковые требования поддержали в полном объеме с учетом уточнения, в удовлетворении  встречных исковых требований ООО «Северяне» просили отказать по доводам,  приведенным в иске (том № 1, л.д. 3-5), объяснениях по делу (том № 2, л.д. 35), отзыве на  встречный иск (том № 4, л.д. 112-113), дополнении к отзыву (том № 5, л.д. 21-22).  

Представитель ООО «Северяне» в удовлетворении иска ООО «ЮридЛизингПроф»  просил отказать в полном объеме, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендой  плате, встречные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме по мотивам,  изложенным в возражении на иск от 21.01.2021 (том № 2, л.д. 4-7), исковом заявлении от  22.12.2020 (том № 3, л.д. 4-7).  

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  установил следующие фактические обстоятельства по делу.  

Из материалов дела следует, что 26.12.2017 между ООО «ЮридЛизингПроф»  (арендодатель по договору) и ООО «Северяне» (арендатор по договору) заключен договор  аренды (далее – договор) (том № 1, л.д. 10-15), в соответствии с пунктом 2.1 которого  арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и  пользование нежилое помещение, общей площадью 228,6 кв.м в состоянии пригодном для  его нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре.  

Срок аренды – 10 лет, на условиях, изложенных в настоящем договоре аренды.  Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязательства по договору аренды,  по истечение срока аренды имеет преимущественное перед другими лицами право на  продление срока действия договора аренды. Действие настоящего договора  распространяется на отношения сторон начиная с 27 сентября 2017 года (пункт 2.3  договора).  

Согласно пункту 2.4 договора назначение помещения: помещение предоставлено  арендатору для размещения кафе и пекарни кондитерской.  

В пункте 5.1 договора стороны согласовали, что размер ежемесячной  арендной платы за пользование помещением рассчитывается по формуле: Базовая ставка  арендной платы * площадь помещения * коэффициент индексации, при этом базовая  ставка арендной платы – ставка арендной платы за 1 (один) кв.м площади помещения  составляет 800 руб. за один кв.м без НДС, арендодатель применяет упрощенную систему  налогообложения.  

В силу пункта 5.1 договора общая сумма ежемесячной арендной платы по договору  составляла 182 880 руб.  

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора базовая ставка арендной платы не  включает стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг, в том числе  теплоснабжения, вывоза и утилизации мусора, водоснабжения (холодного и горячего),  электроснабжения, канализации, вентиляции, уборки мест общего пользования, уборки и  вывоза снега, пожарной и охранной сигнализации, услуг телефонной связи, дератизации,  дезинфекции и ремонта общедомового имущества многоквартирного дома, в котором  расположено арендуемое помещение.  

Согласно пункту 5.1.2 коэффициент индексации в первые два года пользования  помещением равен 1 (единице). Коэффициент индексации может быть изменен  арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в календарный год и не более  чем на 10%, от размера предшествующего периода. Арендодатель извещает арендатора о  предстоящем и изменении коэффициента индексации в письменном виде. Указанное  изменение вступает в силу через 30 календарных дней с даты отправления уведомления  арендодателем, если в уведомлении не указана более поздняя дата вступления изменения  в силу. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.  

Арендная плата за текущий месяц выплачивается арендатором ежемесячно до 1-го  числа текущего (оплачиваемого месяца). Оплата осуществляется путем перечисления  причитающейся по договору суммы в безналичном порядке на расчетный счет  арендодателя, указанный в настоящем договоре (пункт 5.3 договора).  

Датой исполнения арендатором своих обязательств по оплате считается дата  поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.5 договора).  

26.12.2017 стороны подписали акт приема-передачи помещения (том № 1, л.д. 16- 17).  

Дата государственной регистрации договора 27.10.2018. 

Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) 11.03.2020 сделала сообщение, что  распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.  

В связи с этим Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от  02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно- эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на  период с 30 апреля по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.  

Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28-у на территории  Архангельской области с 00 час 00 мин 18 марта 2020 года введен режим повышенной  готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы  единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций  (далее – режим повышенной готовности).  

Согласно пункту 2.2 Указа Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28- у (ред. от 27.03.2020) приостановлена с 28 марта до 5 апреля 2020 года: работа  организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке  готовой еды, по предоставлению еды на вынос. Указанное ограничение не  распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные организаций общественного питания,  

осуществляющие организацию питания для работников организаций, предусмотренных  в Указе Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в  Российской Федерации нерабочих дней»; объектов розничной торговли, за исключением  аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации  продовольственных и (или) непродовольственных товаров первой необходимости,  указанных в приложении к настоящему указу, продажи дистанционным способом, в том  числе с условием доставки.  

Указом Губернатора Архангельской области от 03.04.2020 № 44-у, а в  последующем Указами от 29.04.2020 № 62-у, от 10.05.2020 № 67-у, от 28.05.2020 № 75-у, от  09.06.20 № 83-у, от 15.06.20 № 89-у, от 29.06.20 № 96-у, от 07.07.20 № 101-у, от 13.07.20   № 109-у, от 21.07.20 № 113-у, от 28.07.20 № 115-у, от 07.08.20 № 119-у приостановление  работы организации общественного питания продлевалось до 15.08.2020г.  

В соответствии с Указом Губернатора Архангельской области от 15.10.2020 № 144- у ограничено время работы предприятий общественного питания с 6 часов до 23 часов,  исключая проведение любых торжественных и массовых мероприятий.  

Указом Губернатора Архангельской области от 09.12.2020 № 186-у также  запрещено проведение новогодних и рождественских мероприятий.  

В связи с указанными обстоятельствами письмом от 23.03.2020 № 15 (том № 3, л.д.  23-24) ООО «Северяне» уведомило ООО «ЮридЛизингПроф» о сложившейся ситуации и  просило предоставить каникулы по арендной плате на срок до трех месяцев до  стабилизации ситуации со спросом населения на услуги и прекращения режима  повышенной готовности.  

Письмом от 01.04.2020 № 23 (том № 3, л.д. 26-27) ООО «Северяне» предложило  ООО «ЮридЛизингПроф» предоставить арендатору каникулы по арендной плате на срок  шесть месяцев.  

Также, 01.04.2020 (в 14:56) ООО «Северяне» обратилось к ООО  «ЮридЛизингПроф» с электронным письмом с приложенным к нему дополнительным  соглашением, в котором просило установить арендную плату в связи с приостановлением  деятельности в связи с распространением коронавирусной инфекции, в размере 1 руб. в  месяц (том № 2, л.д. 55).  

08.04.2020 (в 13:51, в 13:56) арендатор вновь отправил арендодателю электронным  письмом новое дополнительное соглашение к договору аренды, об установлении арендной  платы на период пандемии в размере 1 руб. со ссылкой на постановление Правительства РФ  от 03.04.2020 № 439 и прислал текст Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439  (том № 2, л.д. 57-63).  

Сопроводительным письмом от 27.04.2020 ООО «ЮридЛизингПроф» направило в  адрес ООО «Северяне» для подписания дополнительное соглашение № 1 к договору аренды  (том № 1, л.д. 23-26), пунктом 2 которого установлено, что в связи с приостановлением  деятельности арендатора Указом Губернатора Архангельской области № 28-у от 17.03.2020  (в ред. Указа № 35-у от 25.03.2020), арендатору предоставляется отсрочка оплаты арендной  платы за нежилое помещение по договору аренды в соответствии с Постановлением  Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам  отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» на срок до  01 октября 2020 года на следующих условиях:  

2.1. арендатору предоставляется отсрочка в размере 100% арендной платы на период  приостановления деятельности в соответствии с Указом Губернатора Архангельской  области;  

2.2. арендатору предоставляется отсрочка в размере 50% арендной платы на  период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной  ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;  

2.3. задолженность по арендной плате, образовавшаяся на основании применения п.  2.1 и п. 2.2 настоящего дополнительного соглашения, подлежит уплате с 1 января 2021 года  и не позднее 1 апреля 2022 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами,  размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору  аренды.  

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 1 пункт 2 распространяется  только на платежи, указанные в пункте 5.1 договора аренды.  

Сторонами дополнительное соглашение № 1 не подписано. 

Письмом от 28.04.20 № 29 (том № 3, л.д. 29-30) ООО «Северяне» уведомило ООО  «ЮридЛизингПроф» о том, что ввиду обстоятельств, не зависящих от воли арендатора,  последний не имеет возможности использовать помещение по назначению, вследствие  чего не имеет источника для выплаты согласованной сторонами арендной платы. Также  указанным письмом арендатор предложил арендодателю на период действия режима  повышенной готовности установить размер арендной платы в размере, не превышающем  10 процентов от суммы оплаты, установленной договором, а также предоставить отсрочку  по оплате на условиях, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 03.04.20   № 439.  

Письмом от 22.05.2020 (том № 2, л.д. 12-13) арендатор предложил арендодателю  установить размер арендной платы в размере 20 процентов от размера, установленного  договором.  

Письмом от 23.09.2020 № 45 (том № 3, л.д. 32) арендатор вновь предложил  арендодателю снизить размер арендной платы до 20 процентов, от установленной  договором, в размере 160 руб. за один кв.м на срок до 17 марта 2021 года.  

Письмом от 28.10.2020 № 49 (том № 3, л.д. 34-36) арендатор направил в адрес  арендодателя дополнительное соглашение, согласно которому условия пункта 5.1  договора, в части установленного размера арендной платы, остаются неизменными,  задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 15 января 2021 года и не  позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами,  размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по  договору аренды за соответствующий период, отсрочка предоставляется на срок действия  режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории  Архангельской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме  20 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия  режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 января 2023 года.  

Указанная переписка сторонами не оспаривается, дополнительные соглашения  сторонами не были подписаны.  

Уведомлением от 30.09.2020 № 31 (том № 1, л.д. 32) арендодатель уведомил  арендатора об установлении в соответствии с пунктами 5.1, 5.1.2 договора коэффициента  индексации арендной платы 1,1 с 31 октября 2020 года. С указанной даты ставка арендной  платы составила 880 руб. за 1 кв.м арендуемой площади без НДС, сумма ежемесячной  арендной платы с 31 октября 2020 года составила 201 168 руб. Указанное уведомление  направлено в адрес арендатора 30.09.2020.  

Ссылаясь на наличие задолженности за ноябрь 2020 года, арендодатель обратился к  арендатору с претензией об оплате арендной платы в сумме 132 145 руб. (том № 1, л.д. 34- 35).  

Неисполнение требований претензии арендатором послужило основанием для  обращения арендодателя в арбитражный суд с соответствующим иском.  

В свою очередь, ООО «Северяне», ссылаясь на то, что согласованная арендная  плата подлежит уменьшению, а размер уменьшения арендной платы должен определяться  с учетом фактических обстоятельств, сложившихся при использовании помещения, в  условиях введенного Указом режима повышенной готовности, обратилось в суд с иском  об уменьшении размера арендной платы по договору до 20 процентов от согласованной  сторонами на период с 28.03.2020 по 28.03.2021.  

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает  наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,  участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного  рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он  руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости  доказательств.  

Оценив по правилам указанных норм процессуального права представленные в  дело доказательства, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства,  суд приходит к следующим выводам.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми  требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору  имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой  определяются договором аренды.  

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам  предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).  

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по  договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году  органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со  статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и  территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в  редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной  готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации,  может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.  

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды  недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020  года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием  органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со  

статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите  населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного  характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима  повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской  Федерации.  

Согласно абзацу первому части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся  субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в  отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях  ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции,  перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать  уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному  до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в  соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О  защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного  характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима  повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской  Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей,  используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.  

Также в абзаце втором части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ указано, что в случае  недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной  платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента  обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по  договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от  указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке,  предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом  убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные  статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с  досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с  пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды  право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью  выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а  обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен  арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы)  подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.  

Учитывая вышеизложенное, уменьшение размера арендной платы по договору  аренды является правом, а не обязанностью арендодателя, недостижение соглашения об  уменьшении арендной платы влечет за собой иные последствия - право арендатора на  отказ от срочного договора в установленном порядке.  

Таким образом, одним из способов защиты права арендатора против арендодателя,  не изменившего размер оплаты аренды, является право не позднее 01.10.2020 отказаться  от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном  статьей 450.1 ГК РФ.  

Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня  отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения  ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» утвержден  перечень пострадавших отраслей экономики.  

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении  ООО «Северяне» следует, что основным видом деятельности арендатора является:  ОКВЭД 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания».  

Деятельность, осуществляемая ООО «Северяне», попадает в перечень,  утвержденный вышеуказанным Постановлением Правительства РФ.  

Из материалов дела следует, что соглашение по вопросу об уменьшении  размера арендной платы сторонами не достигнуто, ООО «Северяне» правом на  односторонний отказ от договора аренды, предоставленным в соответствии с частью 4  статьи 19 Закона № 98-ФЗ, не воспользовалось.  

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным  вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по  противодействию распространению на территории Российской Федерации новой  коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ  30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать  уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования  имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации  решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.  

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная  невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению  независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера  арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении  арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.  

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной  платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения  дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная  плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи  19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с  учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.  

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого  имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по  назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель,  отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть  понужден судом к уменьшению размера арендной платы.  

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон  договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В  случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер  арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который  обычно снижается арендная плата.  

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить  арендатора от внесения арендной платы в полном размере.  

В данном случае, поскольку ООО «Северяне» осуществляло деятельность в сфере,  признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной  инфекции, следовательно, оно вправе претендовать на уменьшение размера арендной  платы.  

В обоснование необходимости уменьшения размера арендной платы ООО  «Северяне» указало, что арендованное помещение использовалось им для эксплуатации  кафе на 70 посадочных мест. Услуг по доставке продуктов питания с момента открытия  кафе не предоставляло. С момента введения на территории Архангельской области  режима повышенной готовности арендатор был лишен возможности эксплуатации  помещения по прямому назначению в силу рекомендаций гражданам Архангельской  области воздержаться от посещения общественных мест и прямого запрета на  осуществление деятельности предприятий общественного питания, содержащихся в  Указе. За время действия запрета на деятельность предприятий общественного питания,  установленного Указом (апрель - июль 2020 года) средний размер выручки кафе составил  472009,25 руб. За тот же период прошлого года – с апреля по июль 2019 года, средний  

размер выручки кафе составил 6577503,04 руб. Снижение выручки, обусловленное  невозможностью использования помещения кафе составило 13,93 раза, или 7,2 процента  от уровня соответствующего периода прошлого года. При этом, даже имеющаяся выручка  обеспечивалась за счет продажи готовых блюд на доставку, приготовление которых  осуществлялось, в том числе, не по месту нахождения кафе. С целью сохранения рабочих  мест и обеспечения возможности функционирования предприятия после прекращения  режима повышенной готовности, арендатор не производил мероприятий, направленных  на сокращение рабочих мест. Таким образом, выручка, поступавшая от реализации  продукции не покрывала издержек арендатора на обеспечение функционирования  предприятия. В подтверждение данных доводов арендатор представил справку о средней  выручке кафе «Анров» (том № 2, л.д. 10).  

Согласно Указа Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 № 38-у «О  внесении изменений в указ Губернатора Архангельской области от 17 марта 2020 года   № 28-у» и Указа Губернатора Архангельской области от 07.08.2020 № 119-у «О внесении  изменений в указы Губернатора Архангельской области от 17 марта 2020 года № 28-у и от  29 апреля 2020 года № 63-у», в период с 28 марта 2020 года по 14 августа 2020 года  включительно на территории городского округа «Город Архангельск» была  приостановлена работа организаций общественного питания.  

С 15 августа 2020 года организациям общественного питания было разрешено  работать, за исключением обслуживания торжественные мероприятий (банкетов) и иных  массовых мероприятий, курения кальянов и функционирования дискотек и танцевальных  площадок.  

В силу данных Указов Губернатора Архангельской области срок действия запрета  на работу организаций общественного питания на территории городского округа «Город  Архангельск» составил с 28 марта 2020 года по 14 августа 2020 года включительно.  

Согласно представленных ООО «Северяне» отчетов фискальных данных о  ежемесячной выручке по сменам (том № 4, л.д. 69-92), лишь в месяцы введенных  ограничений (апрель - июль 2020 года) были зафиксированы падения объемов выручки  кафе «Анров». В последующие месяцы (после снятия ограничений), начиная с августа  2020 года, размер ежемесячной выручки кафе «Анров» восстановился и достиг прежних  показателей.  

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в данном случае  снижение размера арендной платы возможно лишь на период с 28.03.2020 по 14.08.2020.  

Доказательств невозможности использования арендованного помещения начиная с  15.08.2020 по 28.03.2021, связанной с принятием на территории субъекта Российской  Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно  ситуации, арендатором в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.  

Следовательно, основания для уменьшения арендной платы за период с 15.08.2020  по 28.03.2021 в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ отсутствуют.  

Определяя право арендатора на уменьшение арендной платы, законодательство не  устанавливает право арендатора на 100%, то есть в полном объеме, уменьшение арендной  платы, освобождение от ее внесения. Решение вопроса о величине уменьшения оставлено  на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения  коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не  зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение  которого рассчитывали. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере  уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом  размера, на который обычно снижается арендная плата.  

Оценив все доводы сторон, проанализировав представленные в дело документы,  суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации взыскиваемая за период с 28.03.2020  

по 14.08.2020 арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер  снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав  какой-либо стороны в большем размере.  

Таким образом, встречный иск ООО «Северяне» подлежит удовлетворению в части  требования об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 26.12.2017 на  период с 28.03.2020 по 14.08.2020 на 50%. В удовлетворении встречного иска в остальной  части суд отказывает.  

ООО «ЮридЛизингПроф» заявлено требование о взыскании арендной платы в  размере 84 553 руб. с учетом предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной  платы в размере 100% на период с 18 марта 2020 года по 14 августа 2020 года и в размере  50% на период с 15 августа 2020 года по 30 сентября 2020 года в соответствии пунктом 3  «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды  недвижимого имущества», утвержденным Постановлением Правительства РФ от  03.04.2020 № 439 (далее – Требования).  

Согласно пункту 1 указанные Требования применяются к условиям и срокам  отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование  недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые  заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской  Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и  территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о  введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории  субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и  индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской  экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в  результате распространения новой коронавирусной инфекции .  

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в  государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых  помещений (пункт 2 Требований).  

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1  октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или  чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих  условиях:  

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не  позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами,  размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по  договору аренды;  

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или  чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере  арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за  соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности  или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября  2020 г.;  

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные  меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения  арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором  аренды) в связи с отсрочкой не применяются;  

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате  арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;  

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется  отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;  

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату  платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на  содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не  предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной  готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации  арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.  

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований,  применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо  от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).  

Согласно представленному расчету задолженности арендной платы (том № 5, л.д.  8), арендодатель просит взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в  размере 84 553 руб., составляющую остаток платежей по предоставленной рассрочке по  сроку 01.04.2021 в сумме 34 336 руб., по сроку 01.05.2021 в сумме 50 217 руб.  

Арифметическая верность расчета арендодателя, а также условия предоставления  отсрочки арендатором не оспариваются.  

Из материалов дела следует, что платежным поручением от 27.02.2020 № 569 (том   № 1, л.д. 27) арендатор оплатил арендную плату за март 2020 года в размере 182 880 руб.  (в полном объеме), платежным поручением от 28.09.2020 № 3223 (том № 1, л.д. 28)  арендатор оплатил арендную плату за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2020 года  в размере 219 456 руб. (36 576 руб. (20%)*6), платежным поручением от 28.09.2020 № 3229  (том № 1, л.д. 29) арендатор оплатил арендную плату за октябрь 2020 года в размере 36 576  руб. (20%), платежным поручением от 29.10.2020 № 3686 (том № 1, л.д. 30) арендатор  оплатил арендную плату за ноябрь 2020 года в размере 36 576 руб. (20%), платежным  поручением от 27.11.2020 № 4018 (том № 1, л.д. 31) арендатор оплатил арендную плату за  декабрь 2020 года в размере 36 576 руб. (20%), платежным поручением от 23.12.2020   № 4301 (том № 2, л.д. 32) арендатор оплатил арендную плату на сумму 220 000 руб.,  платежным поручением от 25.12.2020 № 4318 (том № 2, л.д. 31) арендатор оплатил  арендную плату на сумму 200 000 руб., платежным поручением от 30.12.2020 № 4405 (том   № 2, л.д. 27) арендатор оплатил арендную плату на сумму 100 000 руб., платежным  поручением от 11.02.2021 № 379 (том № 4, л.д. 95) арендатор оплатил арендную плату за  февраль 2021 года в размере 201 168 руб., платежным поручением от 19.02.2021 № 496  (том № 4, л.д. 96) арендатор оплатил арендную плату по договору на сумму 100 000 руб.,  платежным поручением от 26.02.2021 № 559 (том № 4, л.д. 97) арендатор оплатил  арендную плату за март 2021 года в размере 201 168 руб.  

С учетом уменьшения размера арендной платы за период с 28.03.2020 по  14.08.2020 на 50 % размер арендной платы, подлежащий уплате за указанный период,  составил: 418 854 руб. 20 коп. (11798,71 руб. за 28-31 марта 2020 года (23597,42 руб./2) +  365760 руб. за апрель – июль 2020 года (91440 руб. (182880 руб./2 *4) +41295, 49 руб. за  01-14 августа 2020 года (82590,97 руб./2)).  

С учетом произведенных арендатором оплат, суд приходит к выводу, что  задолженности по отсроченным платежам по сроку оплаты 01.04.2021 и 01.05.2021 у  арендатора не имеется.  

В связи с этим заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы  удовлетворению не подлежат.  

Также ООО «ЮридЛизингПроф» заявило требование о взыскании с ООО  «Северяне» пеней в размере 7348 руб. 22 коп., начисленных за несвоевременную оплату  

арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года за общий период с 02.11.2020 по  10.12.2020 (расчет том № 1, л.д. 6).  

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться  неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой  гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами,  предусмотренными законом или договором.  

В соответствии с положениями статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате  неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств» (далее – Постановление № 7) на случай неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или  договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору  определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в  твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1  статьи 330 ГК РФ).  

Согласно пункту 6.3 при несвоевременном внесении платежей по настоящему  договору арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от  просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.  

Арендатор контррасчет неустойки не представил, представленный истцом расчет  не оспаривает.  

Судом установлено, что при расчете пеней за несвоевременную оплату арендной  платы за ноябрь арендодатель не учел положения статьей 191 и 193 ГК РФ, поскольку  01.11.2020 выходной день, пени надлежит начислять с 03.11.2020.  

По расчету суда размер пеней за общий период с 03.11.2020 по 10.12.2020 составил  7197 руб. 78 коп.  

Основания для применения положений статьи 333 ГК РФ отсутствуют, поскольку  соответствующего ходатайства арендатор не заявил.  

На основании изложенного исковые требования ООО «ЮридЛизингПроф»  подлежат частичному удовлетворению на сумму 7197 руб. 78 коп. пеней, в  удовлетворении остальной части иска арендодателя суд отказывает.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы ООО «ЮридЛизингПроф»  по уплате государственной пошлины относятся на лиц, участвующих в деле,  пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 5771 руб. подлежит  возврату ООО «ЮридЛизингПроф» из федерального бюджета в связи с уменьшением  размера исковых требований (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса  Российской Федерации).  

Расходы ООО «Северяне» по уплате по государственной пошлине относятся на  ООО «ЮридЛизингПроф», поскольку при частичном удовлетворении требования  неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по  уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной  стороны по делу (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области  

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «ЮридЛизингПроф» (ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северяне» (ОГРН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью  «ЮридЛизингПроф» (ОГРН 

<

***>) 7197 руб. 78 коп. пеней, а также 288 руб. в  возмещение расходов по уплате государственной пошлины.  

В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф»  (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 5771 руб. государственной пошлины,  излишне уплаченной по платежному поручению от 15.12.2020 № 3822.  

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «Северяне» (ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.  

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 26.12.2017,  заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф»  (ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Северяне»  (ОГРН 

<

***>), на период с 28.03.2020 по 14.08.2020 на 50%.  

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮридЛизингПроф»  (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северяне»  (ОГРН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной  пошлины.  

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный  апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд  Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.  

Судья Н.А. Кузьмина