АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-4031/2022

г. Краснодар

09 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года. 

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца – акционерного общества «Управляющая компания Архыз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 13.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Лунная поляна 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.05.2024), в отсутствие третьих лиц: министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Управляющая компания Архыз» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А25-4031/2022, установил следующее.  

АО «Управляющая компания Архыз» (далее – компания) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лунная поляна 1» (далее – общество) и ООО «Лунная поляна 2» со следующими требованиями:  

– признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское ущелье, урочище Лунная поляна: здание птицефермы площадью 137 кв. м с кадастровым номером 09:06:0050107:46; дом животноводства площадью 28,6 кв. м с кадастровым номером 09:06:0050107:73; здание общежития площадью 168,6 кв. м с кадастровым номером 09:06:0050107:168; здание магазина площадью 60,1 кв. м с кадастровым номером 09:06:0120121:54; дизельная площадью 35,8 кв. м с кадастровым номером 09:06:0050107:144;  

– указать, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости;  

– обязать общество устранить препятствия в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 09:06:0021401:110, 09:06:0021401:2000, 09:06:0021401:1547 путем демонтажа и вывоза фрагментов разрушенных строений.  

Определением суда от 19.12.2024 ООО «Лунная поляна 2» исключено из состава ответчиков в связи с его ликвидацией.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее – администрация), ФИО3  

Решением суда от 29.01.2025, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда от 17.04.2025, иск удовлетворен частично. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46, 09:06:0050107:73, 09:06:0120121:54; в удовлетворении остальной части иска отказано; распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе компания просит отменить обжалуемые решение и постановлении в части отказа в удовлетворении требований, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что судебные акты являются незаконными и необоснованными. Жалоба мотивирована тем, что наличие государственного кадастрового учета при отсутствии иных установленных судом и предусмотренных законом квалифицирующих признаков не является основанием для отнесения объектов к недвижимым. Общество не намерено восстанавливать объекты, работы по частичной реконструкции спорных объектов проведены в ходе рассмотрения настоящего спора с целью ввести суд в заблуждение относительно вопроса их действительного существования, в  

отсутствии получения соответствующих разрешений на реконструкцию. Восстановление спорных объектов невозможно ввиду их фактической гибели, а также отсутствия у ответчика прав на земельные участки, на которых они расположены. Выводы экспертов не находят своего подтверждения в исследовательской части экспертного заключения. Суды необоснованно отклонили ходатайства истца о вызове в судебное заседание экспертов для дачи пояснений, о назначении повторной судебной экспертизы и отказали в удовлетворении требований в части возложения на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании земельными участками. Сохранение записей о праве собственности ответчика в отношении разрушенных объектов нарушает права и законные интересы компании и препятствует развитию курорта на территории особой экономической зоны. Вывод судов об отнесении спорных объектов к капитальным строениям необоснованно сделан исключительно на основании заключения судебной экспертизы, в рамках которой экспертами в качестве единственного квалифицирующего признака недвижимости был принят за основу сам факт государственного кадастрового учета. Вместе с тем, внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости не квалифицирует спорные строения как объекты недвижимого имущества. Суды не установили действительные технико-экономические показатели объектов и дату их возведения, а также наличие прочной связи с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Строения (фрагменты из природного камня) с кадастровыми номерами 09:06:0050107:168, 09:06:0050107:144 по своим технико-экономическим показателям не относятся к объектам недвижимости (отсутствует фундамент, конструктивная целостность, не соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам). Суды не исследовали и не установили основания возникновения зарегистрированного права собственности на объекты. Экспертное заключение от 16.09.2024 № 227/136 не может являться ненадлежащим доказательством, поскольку исследование проведено с нарушениями, что подтверждается рецензией.  

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.  

В судебном заседании представитель компании поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.  

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что Правительством Российской Федерации, Правительством Карачаево-Черкесской Республики и администрацией заключено соглашение от 19.01.2011 № С-8-ОС/Д25 о создании на территории Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики туристско-рекреационной особой экономической зоны (далее – ОЭЗ), входящей в состав туристического кластера в Северо-Кавказском федеральном округе, Краснодарском крае, Республике Адыгея.  

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.06.2022 № 316 полномочия по управлению особой экономической зоной возложены на компанию, являющуюся управляющей компанией особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, созданной на территориях Зеленчукского и Урупского муниципальных районов Карачаево-Черкесской Республики.  

При проведении инвентаризационных работ на земельных участках с кадастровыми номерами 09:06:0021401:110, 09:06:0021401:2000, 09:06:0021401:1547, расположенных в границах ОЭЗ, обнаружены фрагменты разрушенных спорных строений.  

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 09:06:0021401:110 зарегистрированы объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46 (здание птицефермы) и 09:06:0050107:144 (дизельная); на земельном участке с кадастровым номером 09:06:0021401:2000 зарегистрированы объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:73 (дом животноводства) и 09:06:0050107:168 (здание общежития); на земельном участке с кадастровым номером 09:06:0021401:1547 зарегистрирован объект с кадастровым номером 09:06:0120121:54 (здание магазина).  

Право собственности на объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46 (здание птицефермы), 09:06:0050107:73 (дом животноводства), 09:06:0050107:168 (здание общежития) и 09:06:0120121:54 (здание магазина) зарегистрированы за обществом 01.08.2022.  

Право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 09:06:0050107:144 (дизельная) было зарегистрировано за ООО «Лунная поляна 2», которое 27.10.2023 прекратило деятельность, право собственности на объект с кадастровым номером 09:06:0050107:144 (дизельная) 23.11.2023 зарегистрировано за обществом (выписка из ЕГРН от 13.12.2024 № КУВИ-001/2024-303181418).  

Согласно актам от 05.10.2016, от 14.10.2016, от 26.06.2019 кадастровыми инженерами выполнены обследования объектов недвижимости с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46, 09:06:0050107:73, 09:06:0050107:168, 09:06:0120121:54, 09:06:0050107:144, 09:06:0050107:97.  

По результатам обследования объекта с кадастровым номером 09:06:0050107:46 (здание птицефермы) сделаны заключения о том, что на момент обследования здание отсутствует, установить его фактическое местоположение возможно по редким фрагментам камней, которые служили фундаментом, здание восстановлению и дальнейшей эксплуатации не подлежит. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:73 (дом животноводства) разрушено, установить его фактическое местоположение возможно по редким фрагментам бетонных плит, служивших фундаментом, здание восстановлению и дальнейшей эксплуатации не подлежит. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:168 (общежитие) находится в разрушенном состоянии, имеются фрагменты конструктивных элементов (кладка стен, фундамента) в состоянии, не подлежащем восстановлению и дальнейшей эксплуатации. Объект с кадастровым номером 09:06:0120121:54 (магазин) находится в разрушенном состоянии, имеет фрагменты конструктивных элементов (кладка стен, фундамента) в состоянии, не подлежащем восстановлению и дальнейшей эксплуатации. Кадастровыми инженерами сделаны выводы, что объект капитального строительства с кадастровым номером 09:06:0050107:97 – здание магазина площадью 60,1 кв. м, имеет те же самые характеристики, что и объект с кадастровым номером 09:06:0120121:54. Следовательно, объект с кадастровым номером 09:06:0050107:97 является дублем объекта с кадастровым номером 09:06:0120121:54. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:144 (дизельная) разрушен, здание отсутствует, установить его фактическое местоположение возможно по редким фрагментам бетонных плит, служивших фундаментом, здание восстановлению и дальнейшей эксплуатации не подлежит.  

Компания, ссылаясь на то, что наличие обременения на земельных участках с кадастровыми номерами 09:06:0021401:110, 09:06:0021401:2000, 09:06:0021401:1547 в виде зарегистрированного права собственности на фактически отсутствующие (разрушенные) объекты, лишает ее возможности на реализацию своих полномочий по управлению и распоряжению указанными земельными участками, обратилась в арбитражный суд с иском.  

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.  

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления № 10/22).  

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.  

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса является гибель или уничтожение этого имущества.  

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.  

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).  

С целью выяснения вопроса о конструктивных характеристиках спорных объектов суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.  

В экспертном заключении от 16.09.2024 № 227/136 содержатся следующие выводы. Все исследуемые объекты находятся в границах трех земельных участков с кадастровыми номерами 09:06:0021401:110, 09:06:0021401:2000, 09:06:0021401:1547.  

Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:46 (здание птицефермы) полностью разрушено, фундамент отсутствует, произошла фактическая утрата здания; в части бывшей площади здания проходит асфальтированная дорога. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:73 (дом животноводства) полностью разрушено, фундамент отсутствует, произошла фактическая утрата здания. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:168 (общежитие) частично сохранено (отсутствуют перегородки, полы, окна, двери, облицовочные работы), выполнено из природного камня на глиняном растворе, без устройства фундамента; ведутся кровельные работы. Объект с кадастровым номером 09:06:0120121:54 (магазин) полностью разрушен, на его месте находится действующая трансформаторная подстанция, произошла фактическая утрата здания. Объект с кадастровым номером 09:06:0050107:144 (дизельная) частично сохранено, имеются фрагменты стен из природного камня на глиняном растворе без фундамента. Эксперты указали, что исследуемые объекты являются недвижимым имуществом. Объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46, 09:06:0050107:73, 09:06:0120121:54 фактически утрачены. Объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:168 (общежитие) и 09:06:0050107:144 (дизельная) не соответствуют нормам строительных и градостроительных требований, их эксплуатация возможна как нежилых объектов, их восстановление возможно, разработав проект на восстановительные работы, с учетом сохранившихся частей зданий и конструкций.  

Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суды пришли к выводу, что объекты с кадастровыми номерами 09:06:0050107:46, 09:06:0050107:73, 09:06:0120121:54 фактически утрачены, в связи с чем пришли к выводу о наличии условий для частичного удовлетворения заявленных компанией требований.  

В части удовлетворения требований компании о признании отсутствующим зарегистрированного права в отношении фактически утраченных объектов с кадастровыми  

номерами 09:06:0050107:46, 09:06:0050107:73, 09:06:0120121:54 судебные акты не обжалуются, поэтому в данной части не проверяются и подлежат оставлению без изменения.  

Относительно спорных объектов с кадастровыми номерами 09:06:0050107:168 (общежитие) и 09:06:0050107:144 (дизельная) суды, учитывая содержание экспертного заключения, установили, что они являются недвижимым имуществом, которое может быть восстановлено, таким образом пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в соответствующей части.  

Между тем суды не учли следующее. 

Согласно части 2 статьи 71 Кодекса при рассмотрении дела суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Кодекса).  

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).  

Требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 2109-О, от 28.01.2016 № 140-О, от 07.07.2016 № 1421-О, от 29.09.2020 № 2224-О, от 31.03.2022 № 572-О и др.).  

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.  

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого  

имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.  

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).  

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).  

Данные разъяснения содержатся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».  

Следует отметить, что требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса.  

При этом в последнем случае вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации, исходя из объективных технических характеристик.  

В соответствии с положением пункта 52 постановления № 10/22 именно невозможность отнесения конкретных объектов к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.  

Согласно разъяснениям, приведенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.  

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.  

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. Обстоятельства фактического существования объекта и правовая квалификация имущества как недвижимого осуществляется судом, рассматривающим спор, исходя из признаков, указанных в гражданском законодательстве.  

Поскольку в данном случае заявлен иск о признании права собственности отсутствующим, то вопрос определения отнесения спорного объекта к недвижимости имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела.  

Оценив выводы, содержащиеся в заключении экспертов, суды указали, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, достоверности и допустимости доказательств и соответствует требованиям статьи 86 Кодекса.  

В заключении от 16.09.2024 № 227/136 эксперты делают выводы о том, что спорные объекты являются недвижимым имуществом на том основании, что границы частей зданий описаны в установленном законодательством порядке о государственном кадастровом учете без оценки технических параметров строений, позволяющих рассматривать их в качестве объекта гражданского права. При этом согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН границы спорных объектов на местности не установлены. Кроме того, в заключение содержатся выводы об отсутствии фундамента у спорных объектов. Отвечая на вопрос о возможности эксплуатации спорных объектов по их назначению с соблюдением строительных и градостроительных требований, при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, эксперты указывают об окончании эксплуатационного срока конструкций, но делают выводы о возможности их использования как нежилых объектов при их реконструкции, а также возможности их восстановления с учетом сохранившихся частей зданий и конструкций. При этом, исходя из исследовательской части заключения, невозможно определить, каким образом эксперты пришли к указанным выводам. Выводов по вопросу о возможности эксплуатации спорных объектов при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также исследований, подтверждающих возможность восстановления спорных объектов в соответствии с действующими требованиями, экспертиза не содержит.  

Вместе с тем, заключение эксперта отвечает требованиям статьи 86 Кодекса, когда не содержит противоречивые выводы, экспертом даны полные, достаточные и ясные ответы на все поставленные арбитражным судом вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.  

Судами не дана надлежащая оценка в совокупности с иными установленными обстоятельствами отсутствию фундаментов у спорных объектов, учитывая необходимость проверки совокупности критериев, при наличии которых объекты могут быть признаны недвижимым имуществом, в том числе наличие прочной связи с землей и установлению действительных технико-экономических показателей объектов.  

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.  

Вместе с тем суды не проверили основания возникновения зарегистрированного права собственности на спорные объекты, а также доводы компании о том, что право собственности за обществом фактически произведено на спорные объекты, которые к моменту регистрации являлись фрагментами стен из природного камня и не имеющие фундаментов (согласно актам от 05.10.2016, от 14.10.2016, от 26.06.2019 кадастровыми инженерами выполнены обследования объектов, в том числе с кадастровыми номерами 09:06:0050107:168, 09:06:0050107:144, сделан вывод, что здания восстановлению и дальнейшей эксплуатации не подлежат).  

В связи с чем выводы судов о принадлежности спорных объектов к категории недвижимого имущества являются преждевременными, сделанными при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.  

Кроме того суды не учли, что распространение на объект, не являющийся недвижимостью, правового режима недвижимого имущества, определяет порядок использования земельного участка, поэтому истец, имеющий полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками, не лишен возможности в судебном порядке ставить вопрос об обоснованности внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи о праве собственности на вышеуказанные объекты (определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.03.2014  

 № 13739/2013). При этом отсутствие прав общества на земельные участки под спорными объектами имеет существенное значение в рассматриваемом случае.  

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания полагать, что судами первой и апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства спора как того требуют положения части 2 статьи 71 Кодекса, а принятые ими судебные акты являются законными и обоснованными.  

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Учитывая, что судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам спора, принимая во внимание необходимость установления юридически значимых обстоятельств для принятия обоснованного и законного решения, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты в части отказа в удовлетворении требований относительно спорных объектов с кадастровыми номерами 09:06:0050107:168 (общежитие) и 09:06:0050107:144 (дизельная) в обжалуемой части надлежит отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).  

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, исследовать представленные в дело доказательства, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств вынести законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А25-4031/2022 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, в указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики. В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Твердой 

Судьи В.В. ФИО4 Коржинек