АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

                                          

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А83-18846/2019

21  марта  2024  года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен  21 марта  2024 года.

 

 Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего 

судей

Ипатова А.Н.,

Ахромкиной Т.Ф.,

ФИО1,

при участии в заседании:

от заявителя жалобы:

 

 от иных участвующих в деле лиц:

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2024  по делу №А83-18846/2019,

 

                                                     УСТАНОВИЛ:

 

  Решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.10.2020 ООО «Алупка Резорт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

ФИО2 14.04.2022 обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением об установлении реального ущерба от потери права долевого участия в строительстве многоквартирного многофункционального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> район дома N 3, а также от потери права получения квартиры на 2-м этаже площадью 29,4 кв. м в многоквартирном многофункциональном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> район дома N 3, по завершении его строительства на ЮБК в 140-150 м.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного суда от 01.12.2022, в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении размера причиненного реального ущерба отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.04.2023 определение Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного суда от 01.12.2022 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2024,  требование ФИО2 удовлетворено частично.

Признаны обоснованными требования ФИО2 в сумме 2 993 468,78 руб., из которых: 482 179,18 руб. - неустойка за просрочку передачи нежилого помещения и 2 511 289,6 – убытки, подлежащими учету за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований должника.

В остальной части требований в сумме 3 853 420,22 руб. отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ФИО2 обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы кредитор указывает, что оценка стоимости кв. м жилой площади на основании отчета конкурсного управляющего занижена и не учитывает рыночные цены, существующие в день вынесения обжалуемых судебных актов. Расчеты требуют дополнительного сбора информации в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебное заседание суда кассационной инстанции заявитель и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым определение суда области и апелляционное постановление оставить без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФИО2 (покупатель) и ООО «Алупка Резорт» (продавец) 12.08.2015 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 14 от 12.08.2015 (далее - договор) (договор с приложением).

Согласно пункту 1.1. указанного договора на условиях и в порядке, определенных настоящим договором, продавец намерен продать, а покупатель намерен купить и оплатить квартиру N 14 (технический номер), 2 этаж, в здании, которое будет построено продавцом и будет находится по адресу: г. Ялта, 

<

...> район дома N 3, технической площадью 29,4 кв. м (далее - помещение, здание). 

Как следует из пункта 1.3. договора, здание будет построено на земельном участке площадью 0,4767 га, кадастровый номер 90:25:090104:158 от 25.06.2015, расположенном по адресу: г. Ялта, 

<

...> район дома N 3, целевое назначение - для строительства и обслуживания объектов жилья, вид использования земельного участка - для строительства многоквартирного многофункционального жилого дома.

Пунктом 2.5. договора стороны согласовали, что предварительная стоимость помещения, определенная по технической площади помещения составляет 1 860 020 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра технической площади помещения 63 266 руб.

Согласно договору, цена одного квадратного метра технической площади является окончательной и изменению при заключении основного договора не подлежит.

В соответствии с пунктом 5.1. договора продавец обязуется в срок до 30.06.2016 завершить строительство здания, сдать его в эксплуатацию, оформить право собственности на помещение и заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1.1. договора.

Как установлено судами, факт оплаты покупателем помещения на общую сумму 1 860 020 руб. подтверждается представленными в материалы обособленного спора платежными поручениями: платежное поручение N 41441 от 22.07.2015 на сумму 92 173 руб. 04 коп.; платежное поручение N 49975 от 25.08.2015 на сумму 1 767 847 руб.

Вступившим в законную силу постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 по делу N А83-18846/2019 установлены следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 90:25:090104:158, расположенный по адресу 

<

...> район дома N 3, имеет площадь 4 767 кв. м. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка не определено, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный 25.05.2015. В отношении земельного участка права и ограничения не зарегистрированы.

В связи с выявлением недостоверных сведений, на основании представления прокуратуры от 15.05.2015 N 13-737и-2015, Служба стройнадзора, отменила регистрацию декларации N РК 08315000370 от 26.03.2015 заказчика ООО «Алупка Резорт» о начале выполнения строительных работ «Многоквартирный, многофункциональный жилой дом по адресу: 

<

...> район дома N 3.

При обращении в арбитражный суд первой инстанции 05.08.2020 с ходатайством о признании должника банкротом и открытием в отношении него конкурсного производства, временным управляющим представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) по состоянию на 16.07.2020 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу 

<

...>. Назначение недвижимости в ЕГРН указано как нежилое здание, площадь здания 381,5 кв. м, собственником нежилого здания является ООО «Алупка Резорт», дата государственной регистрации права собственности 26.11.2015.

Как следует из пояснений конкурсного управляющего, недвижимое имущество, возводимое должником на спорном земельном участке, не является многоквартирным жилым домом. Земельный участок 90:25:090104:158 не отвечает требованиям, предъявляемым к земельным участкам для строительства многоквартирного жилого дома. По мнению конкурсного управляющего, строительство объекта велось и завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом (номером - студией).

Параграфом 7 главы 9 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

Застройщиком является лицо, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома.

ФИО2 заявлено требование об установлении размера убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Судами первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что в результате неисполнения должником взятых на себя обязательств по договору долевого участия в строительстве кредитор-участник строительства понес убытки в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммой предоставленного должнику по договору.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве (здесь и далее применяется редакция закона, действовавшая в спорный период) при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при определении размера денежного требования учитывается разница между стоимостью жилого помещения на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Как следует из отчета об оценке N 597-21 от 15.12.2021 прав застройщика с целью, установления возможности реального ущерба причиненного участнику строительства. Согласно указанного отчета стоимость квадратного метра жилья на дату введения первой процедуры банкротства составляет - 148 684 руб.

Указанный отчет лицами, участвующими в деле, не оспорен, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено. 

Проверив расчет суммы причиненного реального ущерба, представленный в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции обоснованно признал его арифметически верным.

На основании изложенного, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об  обоснованности заявленных требований о включении в реестр требований кредиторов должника причиненного реального ущерба в размере 2 511 289,6 руб.

Ссылка заявителя жалобы относительно занижения рыночной стоимости помещения является несостоятельной ввиду отсутствия в материалах дела доказательств подтверждения указанных доводов.

Кроме того судом апелляционной инстанции верно отмечено, что ФИО2 не заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости указанного помещения.

Относительно требований кредитора о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, возникшей по мнению кредитора в связи с тем, что у кредитора отсутствует возможность распоряжаться объектами недвижимости, собственник не может сдать объекты в аренду, суды первой и  апелляционной инстанций, исходя из разъяснений, изложенных в п.14 Постановления N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, с учетом отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения могли сдаваться в аренду, доказательств, свидетельствующих о том, что жилые помещения сдавались в эксплуатацию в состоянии, пригодном для постоянного проживания, с учетом того, что не представлено сведений о том, какое время и какие затраты арендодатель мог бы понести на ремонт помещений, подготовку их к сдаче в аренду, не указано каким образом определен период на поиск арендаторов, не представлены какие-либо доказательства того, что кредитор обладал реальной возможностью сдать в аренду квартиру, пришли к  обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения в реестр требований кредиторов требования ФИО2 о взыскании упущенной выгоды.

Кредитором также заявлено требование о включении в сумму реального ущерба оплаченной по договору стоимости квартиры, однако определением суда от 18.11.2020 требования ФИО2 к должнику ООО «Алупка Резорт»  в денежной сумме 1 860 020 руб. признаны обоснованными, подлежащими включению в реестр требований кредиторов в состав третьей очереди. Указанная сумма не является убытками. Кроме того, законодательство не допускает двойного взыскания.

Кроме того, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что поскольку кредитором какие-либо доказательства в обоснование доводов о несении расходов на адвокатские услуги в размере 75 000 руб. не представлены; совокупность условий, необходимых для возложения на должника гражданско-правовой ответственности в виде взыскания с него убытков в указанной части, материалами дела не подтверждена, в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде расходов на адвокатские услуги в размере 75 000 руб. надлежит отказать.

Доводы заявителя жалобы, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, с которой соглашается суд округа. Оснований для переоценки не имеется.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов, полагая их принятыми в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст.289,290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2024  по делу             №А83-18846/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                   А.Н. Ипатов

 

Судьи                                                                                                  Т.Ф. Ахромкина 

 

                                                                                                            ФИО1