Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-15356/2021

13 января 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восток» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 октября 2021 года по делу № А33-15356/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Восток» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) о понуждении заключить договор аренды земельного участка под размещение офисного здания по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400069:190 площадью 955,26 кв.м на условиях договора аренды земельного участка от 13.02.2017 № 128 с учетом индексации. 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 октября 2021 года в иске отказано, разногласия по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190 в части пунктов 3.1 и 3.3 урегулированы в редакции, предложенной департаментом. 

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2022 года решение суда изменено, пункты 3.1 и 3.3 договора изложены в следующей редакции: «размер арендной платы за участок составляет 54 551,26 рублей в месяц. Через год после заключения договора размер арендной платы подлежит ежегодной индексации арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о бюджете на очередной финансовый год. В последующие периоды индексация арендной платы на размер уровня инфляции осуществляется на начало следующего календарного года. Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 781 314,84 рублей вносится в течение 30 дней со дня подписания договора». 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое судебное разбирательство в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе приведены доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального и процессуального права. Судами не учтено, что департамент длительное время препятствовал истцу в завершении строительства посредством предъявления необоснованных исков о признании права собственности отсутствующим, изъятии объекта незавершенного строительства, а также неправомерных отказов в выдаче разрешений на строительство. В связи с этим у общества оставался незначительный срок для завершения строительства объекта. Арендная плата в размере 6660,26 рублей по договору от 13.02.2017 № 128, заключенному без проведения торгов, соответствовала требованиям статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». При этом судами к отношениям сторон неправильно применены положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что имелись основания для определения арендной платы исходя из условий договора от 13.02.2017 № 128.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Определением от 25 октября 2022 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Кушнаревой Н.П., судей: Качукова С.Б., Соколовой Л.М. отложил рассмотрение кассационной жалобы на 11 часов 45 минут 08 декабря 2022 года.

Определением исполняющего обязанности председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08 декабря 2022 года в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Соколовой Л.М. в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу, судьей Яцкевич Ю.С.

Определением от 08 декабря 2022 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Кушнаревой Н.П., судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С. отложил рассмотрение кассационной жалобы на 14 часов 00 минут 12 января 2023 года.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии к производству кассационной жалобы выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 03.12.2013 № 2961-арх, извещения о проведении торгов от 05.12.2013 № 187, протокола о результатах торгов от 22.04.2014 б/н департаментом и ООО «Инновационные технологии демонтажа» заключен договор аренды от 31.01.2014 № 223 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190 общей площадью 955 кв.м по адресу: 

<

...> для строительства офисного здания.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок составляет 54 551,26 рублей в месяц. 

Пунктом 3.3 договора определено, что арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 72 148,44 рублей вносится в течении 30 дней со дня подписания договора. 

На основании договора от 01.06.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.01.2014 № 223 уступлены обществу.

В пункте 2 соглашения стороны согласовали, что плата за арендованный земельный участок составляет с 04.07.2016 – ежемесячно 54 542,93 рублей. 

Соглашением от 13.02.2017 договор от 31.01.2014 № 223 расторгнут с 22.01.2017. 

13.02.2017 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» стороны заключили договор аренды земельного участка № 128 с кадастровым номером 24:50:0400069:190 общей площадью 955 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> для использования в целях завершения строительства офисного здания, сроком на 3 года. 

За обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степенью готовности 12%, площадью 5238,3 кв.м, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190. 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.09.2020 по делу № А33-18897/2020 отказано в удовлетворении требований департамента о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степенью готовности 12%, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400069:190.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.12.2020 по делу № А33-29071/2020 отказано в удовлетворении требований департамента об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830. 

Департаментом направлен обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, в пункте 3.1 которого указана арендная плата в размере 54 542,93 рублей, в пункте 3.3 арендная плата за первый подлежащий оплате период определена в сумме 781 195,51 рублей. 

В свою очередь общество направило департаменту протокол разногласий, в котором предложило в пункте 3.1 договора указать арендную плату в размере 6660,26 рублей, в пункте 3.3 - арендную плату за первый подлежащий оплате период – 8808,73 рублей. 

Ссылаясь на наличие неразрешенного преддоговорного спора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и определяя условия договора в редакции департамента, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 422, 445, 446, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заключение нового договора аренды в целях завершения строительства не изменяет и не отменяет существенных условий первоначального договора, заключенного по результатам аукциона, в том числе условий о размере и порядке внесения арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, в целом согласившись с указанными выводами, изменил решение, изложив условия договора в редакции департамента.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпунктам 1, 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. 

Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400069:190 предоставлен арендатору по результатам торгов на основании договора от 31.01.2014 № 223 для строительства офисного здания. 

13.02.2017 стороны в целях завершения строительства объекта недвижимости заключили новый договор аренды № 128, в котором определили меньший размер арендной платы (6660,26 рублей), чем в договоре от 31.01.2014 № 223, заключенном по результатам торгов. 

Разрешая возникший по настоящему делу спор и определяя размер ежемесячной арендной платы в размере 54 551,26 рублей, суды, правильно истолковав названные нормы права с учетом требований части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитали, что заключение договора аренды земельного участка для окончания строительства объекта недвижимости без проведения торгов по существу является льготным порядком предоставления такого участка лицу, не успевшему завершить строительство в установленные сроки, в силу чего условия такого договора об арендной плате должны соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре аренды и изначально определенному по результатам проведения торгов. В рассматриваемом случае невыполнение таким лицом обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части размера арендной платы. 

Доводы кассационной жалобы о том, что департамент длительное время препятствовал истцу в завершении строительства, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. 

В данном случае, исходя из положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество вправе требовать уменьшения или освобождения от арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В то же время данное обстоятельство не влияет на порядок определения размера арендной платы в соответствии с договором и законом. 

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом оценки судов, оснований не согласиться с которой не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление Третьего арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2022 года по делу № А33-15356/2021 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

Н.П. Кушнарева 

С.Б. Качуков 

Ю.С. Яцкевич