АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-23140/2022

26 апреля 2023 года

город Саратов

                                                      

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Комаровым А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй», ИНН 

<

***>

о признании недействительным отказа Администрации муниципального образования «Город Саратов» в заключении договора о комплексном развитии территории, выраженного в письме № 02-02-30/12 от 01.06.2022;

об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории,

заинтересованные лица (ответчики и третьи лица):

Администрация муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***>

АО «СЗ «Шелдом», ИНН 

<

***>

ИП ФИО2, ИНН 

<

***>

ИП ФИО3, ИНН 

<

***>

Комитет по управлению имуществом г. Саратова

Комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов»

ООО «Концессии водоснабжения - Саратов», ИНН: 

<

***> 

Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации МО «Город Саратов». ИНН: 

<

***> 

МУП «Водосток», ИНН: 

<

***> 

ООО «Лукойл-Югнефтепродукт», ИНН: 

<

***>

ФИО4

Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, ИНН: 

<

***>

Комитет по управлению имуществом Саратовской области,

АО «Саратовгаз» 

ЗАО "Саратовское предприятие городских электрических сетей" ИНН: 

<

***> 

МУП "Саргосвет"

АО "НЭСК"

ПАО "Ростелеком"

МУПП "Саратовгорэлектротранс"

при участии:

от заявителя – ФИО5, по доверенности от 20.10.2022 года, генеральный директор ФИО6, паспорт обозревался судом,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО7, доверенность от 16.11.2022 г., ФИО8 по доверенности,

от Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» - ФИО9, доверенность от 11.07.2022 г.,

от Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО10, доверенность от 01.02.2022 г., ФИО11, по доверенности,

от АО «СЗ «Шелдом» – ФИО12, по доверенности от 25.01.2022 г., ФИО13, по доверенности,

от ИП ФИО2 – ФИО14, по доверенности от 10.01.2020 г.,

от ИП ФИО3 – ФИО14, по доверенности от 19.10.2022 г.,

от Комитета по жилищно - коммунальному хозяйству администрации МО «Город Саратов» - ФИО15, про доверенности от 11.01.2023 г.,

от ООО «Концессии водоснабжения - Саратов» - ФИО16, доверенность от 30.12.2022 г.,

от АО «НЭСК» - ФИО17, доверенность от 09.01.2023 г.,

иные лица не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» (далее – Общество, заявитель, ООО «Олимпия-Строй») с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженного в письме № 02-02-30/12 от 01.06.2022 в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в отношении территории, ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13, а также обязании администрацию муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в отношении заявителя – ООО «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории.

В порядке ст.49 АК РФ заявитель просит принять отказ от части требований: в части требования об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в отношении истца – общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории.

Отказ от данной части принят судом.

Остальную часть требований заявитель поддерживает, просит суд признать недействительным отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» в заключении договора о комплексном развитии территории, выраженный в письме № 02-02-30/125 от 01.06.2022.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.04.2023 г., 12 час. 15 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

   От администрации муниципального образования «Город Саратов» поступило заявление о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела А57-8306/2023. Суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.

   Изучив материалы дела, суд установил следующее.

   06.05.2022 ООО "Олимпия-Строй", АО «Специализированный застройщик «Шэлдом», ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с предложением заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Предложение), ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13.

В качестве приложения к указанному предложению, в том числе, была представлена архитектурно-градостроительная концепция, проект договора, соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей. 

В письме от 01.06.2022 № 02-02-30/12 администрация муниципального образования «Город Саратов» по результатам рассмотрения Предложения указала на следующее:

- несоответствие границ комплексного развития территории;

- отсутствие документов, необходимых для заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

- отсутствие обеспеченности планируемых к строительству объектов социальной инфраструктурой;

- превышение нормативных показателей плотности застройки;

- расположение земельного участка в границах красных линий.

   Не согласившись с названными доводами, изложенными в письме, Заявитель обратился в суд, утверждая, что обращение к органу муниципальной власти с предложением заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Предложение), ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13 было совершено в соответствии с законом, с приложением всех необходимых документов, в связи с чем, оснований для отказа не имелось.

   Представители акционерного общества «Специализированный застройщик «Шэлдом», индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 поддержали требования заявителя.

   Представители администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом города Саратова, комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования  «Город Саратов» оспорили требования заявителя по основаниям, изложенным в отзывах.

            Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

            В соответствии с ч. 3 ст. 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

            В соответствии с пунктом 5.1 Положения о порядке заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 18.08.2021 № 683-П, в целях заключения договора правообладатели представляют в органы местного самоуправления муниципальных образований Саратовской области, установленные указанным пунктом документы.

            Согласно пункту 8.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, администрация муниципального образования «Город Саратов» заключает договоры о комплексном развитии территории.

            Следовательно, оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции.

            В соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.

            Согласно статье 64 ГрК РФ целями комплексного развития территории являются:

1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;

3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;

5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

            Комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости (далее - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов комплексного развития территории (ч. 1 ст. 65 ГрК РФ), при этом согласно ч. 11 ст. 65 ГрК РФ реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со ст. 70 настоящего кодекса.

            В соответствии с ч. 3 ст. 70 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье также - договор). Содержание договора определяется в соответствии со статьей 68 настоящего кодекса с учетом положений настоящей статьи.

            В соответствии с ч. 5 ст. 70 ГрК РФ в случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

            Положением установлен порядок заключения договора о комплексном развитии территории. 

             Заявитель утверждает, что отказ в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, выраженный в письме от 01.06.2022 № 02-02-30/12, не соответствует положениям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы  и содержит необоснованные доводы.

Изучив основания, изложенные в письме администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01.06.2022 № 02-02-30/12, суд приходит к следующему выводу.

1. Относительно основания – несоответствия границы территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (далее - КРТ), границе планируемого комплексного развития территории по инициативе правообладателей, предусмотренной архитектурно-градостроительной концепцией.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Согласно ч. 2 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

            В соответствии со статьей 70 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.

Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 82.1 Правил осуществление деятельности по комплексному развитию территории предусматривается, в том числе, в отношении:

- территории, ограниченная ул. им Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг.

Приложение № 6 к предложению заявителем представлена архитектурно-градостроительная концепция территории, ограниченной ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей участка с кадастровым номером 64:48:010246:13, расположенной в квартале с кадастровым номером 64:48:010246.

Согласно сведениям Публичной кадастровой карты Росреестра в границы территории, ограниченной ул. им Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, помимо земельных участков, поименованных в архитектурно-градостроительной концепции, также входят земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010246:13, 64:48:010246:6.

Границы территории, в отношении которой представлена архитектурно-градостроительная концепция, не соответствуют границам территории, установленной на карте градостроительного зонирования.

Согласно пункту 5.1.5 Положения в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган архитектурно-градостроительную концепцию комплексного развития территории, подготовленную в соответствии с требованиями приложения № 2 к настоящему Положению.

Архитектурно-градостроительная концепция, подготовленная в отношении части территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, требованиям к составу и содержанию архитектурно-градостроительной концепции, установленным в Приложении № 2 Положения, не соответствует.

Согласно ч. 2 ст. 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории. В отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, может быть заключен один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

Вместе с тем, с учетом положений ч. 4 ст. 70 ГрК РФ при реализации КРТ по инициативе правообладателей решение о комплексном развитии территории не требуется и не принимается.

Кроме того, согласно пункту 1.1. проекта договора (далее – проект договора), являющегося приложением 7 к Предложению, правообладатели обязуются в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному развитию территории (далее - КРТ) жилой застройки, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для развития территории и выполнения этих обязательств и предоставить Правообладателю 1 на праве долгосрочной аренды, вне публичных процедур (торгов) земельных участков, для целей организации процесса строительства и прокладки инженерных сетей, объектов транспортной инфраструктуры, элементов благоустройства.

Границы территории, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг, отображены также в Приложении 2 к указанному проекту договора.

Представленная архитектурно-градостроительная концепция разработана в отношении иной территории, границы которой не соответствуют границам, указанным в пункте 1.1 проекта договора.

Кроме того, приложением № 8 к Предложению представлено соглашение о разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее - соглашение). В пункте 2 соглашения границы территории, в отношении которой предусматривается КРТ описаны как территория, ограниченная ул. Больная Горная, ул. им. Лермонтова М.Ю., ул. Глебучев овраг и юго-восточной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:13. При этом в приложении 1 к указанному соглашению схема расположения развиваемой территории отражена в границах территории, ограниченной ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Большая Горная, ул. им. Лермонотова М.Ю., ул. Глебучев овраг.

Таким образом, представленные к предложению архитектурно-градостроительная концепция, проект договора и соглашение содержат противоречивые сведения о границах территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей.

2. Относительно основания - отсутствие документов, необходимых для заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей.

В соответствии с ч. 2 ст. 70 ГрК РФ по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.

Перечень документов, предоставляемых правообладателями в целях заключения договора, установлен Положением.

Согласно пункту 5.1.8 Положения в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества и (или) письменное согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления Саратовской области, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности (при условии, что мероприятия по комплексному развитию территории предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества), на участие в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, предоставленное правообладателю, не являющемуся собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (в случае участия в комплексном развитии территории правообладателей, не являющихся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, на основании части 1 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно договору аренды земельного участка № Ар-20-209/Ю-1 от 02.04.2020 АО «Шэлдом» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55, занимаемый отдельно стоящим и пристроенными гаражами, в том числе с разделением на машино-места. Участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно представленной архитектурно-градостроительной концепции на указанном земельном участка предполагается строительство парковки с административно-офисной частью и магазинами сопутствующей торговли. Размещение указанного объекта предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка. Согласие собственника земельного участка не представлено.

Согласно договору аренды земельного участка № Ар-10-911Ф-1/З от 25.10.2010 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:71 занимаемый домовладением. Участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно представленной в составе архитектурно-градостроительной концепции схеме предварительного межевания территории указанный земельный участок подлежит объединению с целью строительства многоквартирного дома. Размещение многоквартирного дома предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка. Согласие собственника земельного участка не представлено.

Согласно пункту 5.1.9 Положения в целях заключения договора правообладатели представляют в уполномоченный орган согласие федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти Саратовской области или органа местного самоуправления Саратовской области, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на включение земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц, в границы территории, подлежащей комплексному развитию, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков (в случае включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, не принадлежащих таким правообладателям, на основании части 2 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В границы территории, в отношении которой подготовлена архитектурно-градостроительная концепция, включены территории общего пользования – ул. им Лермонтова М. Ю. и ул. им ФИО18 и иные земли, в отношении которых согласие органов, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не представлено.

Включение в проект договора условия о согласовании включения таких земельных участков в границы территории комплексного развития (п. 1.3 проекта договора) противоречит пунктам 5.1.8-5.1.9 Положения.

Согласно положениям ч. 4 ст. 68 ГрК РФ в договор комплексного развития территории, в том числе, включаются перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции.

Перечень указанных объектов поименован в пунктах 1.5 – 1.6 проекта договора.

В материалы дела представлены сведения о расположении на рассматриваемой территории сети электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, подземных линейных сооружений связи, сооружений коммунального хозяйства (кабельной линии).

Положениями статьи 52.2 ГрК РФ регламентированы условия реконструкции существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства.

Реализация договора комплексного развития территории осуществляется в соответствии с разработанной архитектурно-градостроительная концепцией, в связи с чем архитектурно-строительное проектирование осуществляется в соответствии с проектными решениями, предложенными в архитектурно-градостроительной концепции. Принятие проектного решения, связанного с реконструкцией существующих линейных объектов, в архитектурно-градостроительной концепции возможно при наличии информации от правообладателя таких линейных объектов с указанием технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению.

Кроме того, с учетом положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор о комплексном развитии территории по своей природе является сделкой. Таким образом, к договорам о комплексном развитии территории применяются общие положения о сделках, в том числе положения статьи 173.1 ГК РФ.

Включение в договор о комплексном развитии территории условия о реконструкции линейных объектов и возложение на стороны договора соответствующих обязательств в отношении линейных объектов, правообладателями которых стороны не являются (без учета мнения правообладателей о возможности осуществления такой реконструкции), противоречит общим положениям о договорных обязательствах и является основанием для признания такого договора недействительной сделкой.

3. Относительно основания - отсутствие обеспеченности планируемых к строительству объектов социальной инфраструктурой.

Согласно пункту 1.1 СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи» (далее - СП 2.4.3648-20), утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28, санитарные правила направлены на охрану здоровья детей и молодежи, предотвращение инфекционных, массовых неинфекционных заболеваний (отравлений) и устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к обеспечению безопасных условий образовательной деятельности, оказания услуг по воспитанию и обучению, спортивной подготовке, уходу и присмотру за детьми, включая требования к организации проведения временного досуга детей в помещениях (специально выделенных местах), устроенных в торговых, культурно-досуговых центрах, аэропортах, железнодорожных вокзалах и иных объектах нежилого назначения, отдыху и оздоровлению, предоставлению мест временного проживания, социальных услуг для детей, а также к условиям проведения спортивных, художественных и культурно-массовых мероприятий с участием детей и молодежи и определяют санитарно-противоэпидемические (профилактические) меры при организации перевозок организованных групп детей железнодорожным транспортом.

В соответствии с положениями пунктов 1.2, 1.3 СП 2.4.3648-20 указанные правила являются обязательными для исполнения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении деятельности, предусмотренной пунктом 1.1 Правил, а также должны соблюдаться при разработке проектной документации в отношении зданий, строений, сооружений, помещений, используемых хозяйствующими субъектами при осуществлении деятельности, предусмотренной пунктом 1.1 СП 2.4.3648-20.

Архитектурно-градостроительной концепцией не предусмотрено строительство зданий, строений, сооружений, помещений, используемых организациями, реализующими программы начального общего, основного общего и среднего общего образования. Пункт 2.1.2 СП 2.4.3648-20 при разработке проектной документации в отношении многоквартирных домов в рассматриваемом случае применению не подлежал.

На проектирование новых и развитие существующих городских и сельских населенных пунктов и иных территорий муниципальных образований на территории Российской Федерации распространяется действие Свода правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (далее – СП 42.13330.2016), утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, который также содержит основные требования к их планировке и застройке.

Кроме того, согласно пункту 82.5 Правил расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами социальной инфраструктур и расчетные показатели минимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения определяется в соответствии с СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Согласно пунктам 10.4, 10.5 СП 42.13330.2016 (в редакции на 01.06.2022 – дата принятия оспариваемого решения) радиус обслуживания населения учреждениями, организациями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, следует принимать не более указанного в таблице 10.1, радиус обслуживания общеобразовательных организаций в городских поселениях следует принимать согласно таблице 10.2. В частности для дошкольных образовательных организаций в городах радиус обслуживания - 300 м, для общеобразовательных организаций (при многоэтажной застройке) – 500 м.

ОМОУ «Средняя общеобразовательная школа № 9», МАОУ «Гимназия № 4» расположены вне допустимого уровня территориальной доступности. В радиусе допустимого уровня территориальной доступности расположена МОУ «Средняя общеобразовательная школа № 10» Волжского района г. Саратова, сведения о наличии свободных мест в указанном учреждении не представлены.

Кроме того, представленное в составе архитектурно-градостроительной концепции обоснование соответствия нормам градостроительного проектирования расчета потребности в местах хранения автотранспорта не соответствует местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования «Город Саратов» (далее - МНГП), утвержденным решением Саратовской городской Думы от 28.05.2020 № 67-536.

Расчет обеспеченности местами хранения транспорта выполнен без учета требуемого количества машино-мест на приобъектных стоянках у общественных зданий (административно-офисная часть парковки и магазины сопутствующей торговли площадью 4 320 кв.м).

Согласно пункту 2.44 МНГП требуемое расчетное количество машино-мест для временного хранения легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий, организаций, вокзалов, на рекреационных территориях и т.д. определяется в соответствии с Таблицей 13.

Для объекта, административно-офисная часть которого составляет площадь 4320 кв.м, должна быть предусмотрена приобъектная стоянка для временного хранения легковых автомобилей на 86 машино-мест согласно представленному в материалы дела расчету со стороны органов местного самоуправления (л.д.82 т.5 дела). 

Вместе с тем, Архитектурно-градостроительная концепция подготовлена без учета расчетного количества машино-мест для временного хранения легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий.

4. Относительно основания - превышение нормативных показателей плотности застройки.

Пунктом 82.4 Правил установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Указанный пункт содержит требования к интенсивности использования земельных участков, в частности, плотность застройки для многоквартирных домов, в том числе со встроенными, пристроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями устанавливается в соответствии с СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений и техническими регламентами безопасности.

Указанный документ утратил силу полностью с 01.08.2020 в связи признанием утратившим силу Постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Применению подлежит СП 42.13330.2016.

Согласно Приложению Б СП 42.13330.2016 (в редакции на 01.06.2022) для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в Таблице Б.1. Основным показателем плотности застройки является, в том числе, коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Заявитель ведет расчет с учетом площадей этажей всех существующих зданий и сооружений к площади территории в квартале, тогда как расчет следует производить конкретно в отношении территории, подлежащей комплексному развитию. При указанных обстоятельствах, с учетом того, что архитектурно-градостроительная концепция разработана в отношении части территории, то расчет коэффициента плотности застройки следует производить из расчета  суммы площадей этажей планируемой застройки, которая составляет – 57533 кв.м к площади территории, в отношении которой         подготовлена архитектурно градостроительная концепция и которая составляет – 1.602 га. 

Таким образом, коэффициент плотности застройки составит 3.59, что существенно превышает нормативный показатель – 1.6 для реконструируемой застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами.

5. Относительно основания - расположение земельного участка в границах красных линий.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55 частично расположен в красных линиях территории ул. Большая Горная.

Согласно ст. 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Использование земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, муниципального образования «Город Саратов», находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена осуществляется в соответствии с Положением об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606.

Пунктом 1.7 указанного положения установлен исчерпывающий перечень объектов, размещение которых допускается в границах территорий общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется, в том числе, для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

Согласно ч. 9 ст. 43 ГрК РФ при подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

В составе архитектурно-градостроительной концепции представлена схема предварительного межевания территории. Представленная схема не учитывает территорию общего пользования и не предусматривает раздел земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с целью приведения в соответствие с действующими нормативами и установленными красными линиями.

Доводы заявителя и иных участников процесса, придерживающихся позиции заявителя, исследованы судом, однако признаются основанными на ошибочном толковании нормативных актов, регулирующих спорные отношения.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных ООО «Олимпия-Строй» требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ от части заявленных требований – принять.

Прекратить производство по делу в части требования об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов в отношении истца – общества с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» по заключению договора о комплексном развитии территории.

В удовлетворении требований о признании недействительным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов» в заключении договора о комплексном развитии территории, выраженного в письме № 02-02-30/125 от 01.06.2022 – отказать.

Возвратить частично обществу с ограниченной ответственностью «Олимпия-Строй» уплаченную по платежному поручению № 107 от 05.09.2022  государственную пошлину в сумме 2100 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области                                                                                            Т.И. Викленко