ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12604/2024

г. Челябинск

28 октября 2024 года

Дело № А07-39635/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2024 по делу № А07-39635/2023.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 03.11.2023, определив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 826 000 (три миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей, без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключения эксперта № 185 оконченного 04.03.2024, выполненного экспертом ООО «Центр независимых экспертиз Суд-Информ»,

-пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 382 000 (триста восемьдесят две тысячи) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

- пункт 3.5 договора в следующей редакции: «В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (15% по состоянию на 01.11.2023)» (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (далее – ООО «Новосибирская оценочная компания»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 26.07.2024) суд определил пункты 3.1, 3.3, 3.5 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (нежилые помещения первого этажа двенадцати этажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, 17/1 площадью 65,4 кв.м с кадастровым номером 02:55:020208:511), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 03.11.2023, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 826 000 (три миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 185 оконченного 04.03.2024, выполненного экспертом ООО «Центр независимых экспертиз Суд-информ».

3.3. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 382 000 (триста восемьдесят две тысячи) рублен, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

3.5. В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (15 % по состоянию на 01.11.2023).».

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Управление также выражает несогласие с методикой проведения судебной экспертизы, назначенной судом для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика, представленного ответчиком. Кроме того, Управление указывает, что в суде первой инстанции не согласилось с выводами эксперта, представило в суд письменную позицию и заявило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, поручив ее производство государственному экспертному учреждению, учитывая положения Постановления Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021, согласно которому судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости назначаются в государственные судебно-экспертные учреждения.

Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не смотря на выявленные нарушения в отчете, не влияющие на величину рыночной стоимости, суд принял выводы эксперта, определил заключение допустимым доказательством и урегулировал разногласия в соответствии с экспертным заключением.

Также апеллянт полагает, что суд первой инстанции необоснованно урегулировал разногласия относительно пункта 3.2 договора.

Суд определил условия пункта 3.2 договора в следующей редакции: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж; в размере десяти процентов, что составляет 382 000 (триста восемьдесят две тысячи) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

Учитывая, что рыночная стоимость объекта (определена экспертом в размере 3 826 000 руб., первоначальный взнос в размере 10% составляет 382 600 руб.

До начала судебного заседания от Управление во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство от 10.09.2024 с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле копий апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют.

Поскольку указанные доказательства представлены во исполнение определения арбитражного суда, ходатайство ответчика удовлетворено.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.09.2023 ИП ФИО2 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилась в Управление с заявлением о выкупе арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1 площадью 65,4 кв.м с кадастровым номером 02:55:020208:511.

07.11.2023 Управление в адрес предпринимателя направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа со стоимостью объекта 5 607 886,50 руб. без НДС в соответствии с отчетом № 28/3803-1Н/2023 от 09.10.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания».

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 24.11.2023 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 07.11.2023 с предложением установить цену в размере 3 916 666,67 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета № 522/2023 от 20.11.2023 составленным ООО «ТРС ГРУПП».

Управление отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО3.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1.Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности отчет № 28/3803-1Н/2023 от 09.10.2023, выполненный обществом «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020208:511), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1, общей площадью 65,4 кв.м. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

2.Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020208:511), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1, общей площадью 65,4 кв.м без учета НДС по состоянию на 13.09.2023?

04.03.2024 в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта № 185, в котором экспертом сделаны следующие выводы (т. 2, л.д. 26-112).

В результате экспертизы отчета № 28/3803-1Н/2023 от 09.10.2023, выполненного «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1 площадью 65,4 кв.м с кадастровым номером 02:55:020208:511 выявлено:

Нарушение п. 8 ФСО № VI, ст. 11№ 135-ФЗ - отсутствие информации о дате публикации объявлений или ее подготовки по объектам аналогам, применяемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки в приложении к отчету.

Нарушение п. п. 2, 5 ФСО № V, ст. 11 № 135-ФЗ - не учтены объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности актуальность рыночной ценовой информации.

Нарушение п. 9 ФСО № V, ст. 11 № 135-ФЗ - не корректное определение корректировок при расчете рыночной стоимости объекта, неверный выбор сопоставимых аналогов объекта.

Нарушение п. 22б ФСО № 7 - в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - объекта капитального строительства (без учета прав на земельный участок) - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1 площадью 65,4 кв.м с кадастровым номером 02:55:020208:511 без учета НДС по состоянию на 13.09.2023, с учетом округления, составила 3 826 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ИП ФИО2, в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 3 826 000 руб. на основании полученного заключения эксперта № 185, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы с приведением убедительных аргументов не был опровергнут.

Имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов существенно повлияли на определение конечной рыночной стоимости объекта, ввиду чего указанные заключения обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными доказательствами по делу.

Заключение эксперта № 185 обоснованно принято судом первой инстанции при определении выкупной цена спорного имущества.

Указанное заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта № 185, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта № 185 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Возражения апеллянта по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Как указано выше, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора, что и было сделано судом первой инстанции.

Само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может иметь существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей.

Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристик объекта при массовой оценке, не требовался.

Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Аудит-Безопасность».

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке выполненного ООО «Новосибирская оценочная компания» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям ФСО и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда расположенного по адресу г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ладыгина, д. 17/1.

При этом, в суде первой инстанции ответчик не возражал против судебной экспертизы, согласился с вопросами поставленным перед экспертом. Не заявлял ходатайство об отправлении отчета в Саморегулируемую организацию оценщиков.

Рассмотрев требование истца относительно принятия пункта 3.5 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 03.11.2023 в следующей редакции: «В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (12% по состоянию на 13 сентября 2023 года)», суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из представленных материалов следует, что условия приватизации спорного помещений приняты 01.11.2023.

Размер ставки рефинансирования на момент принятия решения об условиях его приватизации составлял 15% (Информация Банка России от 27.10.2023).

Поскольку сведений об опубликовании объявления о продаже спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что следует определять ставку на дату принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС20-8519 от 02.07.2020).

В связи с чем, условия пункта 3.5 договора от 03.11.2023 также правомерно урегулированы в редакции, предложенной истцом.

Доводы апеллянта о том, что учитывая, что рыночная стоимость объекта (определена экспертом в размере 3 826 000 руб., первоначальный взнос в размере 10% составляет 382 600 руб., тогда как судом первой инстанции указано 382 000 руб., отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данная описка исправлена судом первой инстанции, путем вынесения определения об исправлении опечатки от 26.07.2024.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания 40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 20 000 руб. судебных расходов за подготовку отчета № 522/2023 от 20.11.2023, составленному «ТРС ГРУПП»,  исходя из статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая документальное подтверждение понесенных расходов (договор об оказании юридических услуг от 07.11.2023, заключенный с ФИО4, техническое задание к договору, платежные поручения № 306 от 07.11.2023 на сумму 40 000 руб., № 342 от 06.12.2023 на сумму 40 000 руб., договор на проведение оценки № 522/2023 от 07.11.2023, акт сдачи-приемки выполненных работ к договору № 522/2023 и платежное поручение № 307 от 07.11.2023 на сумму 20 000 руб.).

Возражений относительно распределения судебных расходов апелляционная жалоба также не содержит.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Апелляционная жалоба не содержит мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянта с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2024 по делу № А07-39635/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков 

 

И.Ю. Соколова