﻿﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-947/2019

16 января 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Барской А.Л.,

судей:  Васиной Т.П., Палащенко И.И.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Улусной (районной) администрации муниципального образования «Анабарский национальный (долгано-эвенкийский) улус (район)» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июня 2019 года по делу № А58-947/2019 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 года по тому же делу,

установил:

определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 октября 2018 года дело № А58-7080/2018 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Новоселова Алексея Ивановича (ОГРНИП 312143316700042, ИНН 292203837351, далее – ИП Новоселов А.И., предприниматель; прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 18.04.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРИП) к Улусной (районной) администрации муниципального образования «Анабарский национальный (долгано-эвенкийский) улус (район)» (ОГРН 1031400254731, ИНН 1405000674, далее – Улусная (районная) администрация, администрация) о взыскании 2 421 536 рублей 20 копеек передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06 ноября 2018 года исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А60-61565/2018.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15 ноября 2018 года принят встречный иск Улусной (районной) администрации к ИП Новоселову А.И. о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметом муниципального контракта от 27.07.2015 № 0316300177415000051-К, возмещении за счет предпринимателя расходов в сумме 1 679 810 рублей 47 копеек, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости по адресу с. Саскылах, ул. И. Спиридонова, 1 (16-ти квартирный жилой дом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2018 года требование о признании права собственности выделено в отдельное производство и передано на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 января 2019 года приняты к производству требования Улусной (районной) администрации, уточненные позднее в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности МО «Анабарский национальный (долгано-эвенкийский) улус (район)» в отношении жилых помещений в 16-тиквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Анабарский район, с. Саскылах, ул. Спиридонова, 1, являющиеся предметом контракта (квартиры с № 1 по № 16), а также требования о взыскании суммы расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости по адресу: с. Саскылах ул. И. Спиридонова, 1 (16-тиквартирный жилой дом) в размере 1 679 810 рублей 47 копеек, в том числе: сумма понесенных расходов – 295 742 рубля 47 копеек; сумма необходимых расходов – 1 384 068 рублей, и требование о взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение продавцом обязательств, предусмотренных контрактом в соответствии с пунктом 9.4 контракта, в размере 2 143 188 рублей 05 копеек (дело № А58-947/2019).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июня 2019 года в иске отказано полностью.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 года решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований о взыскании суммы расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости по адресу: с. Саскылах, ул. И. Спиридонова, 1 (16-тиквартирный жилой дом) в размере 1 679 810 рублей 47 копеек, в том числе: сумма понесенных расходов – 295 742 рубля 47 копеек; сумма необходимых расходов – 1 384 068 рублей, о взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение продавцом обязательств, предусмотренных контрактом в соответствии с пунктом 9.4. контракта, в размере 2 143 188 рублей 05 копеек. Производство по делу № А58-947/2019 в данной части прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июня 2019 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, Улусная (районная) администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в признании права собственности, принять по делу новый судебный акт и удовлетворить иск, признать право собственности на жилые помещения (квартиры с № 1 по № 16) в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Анабарский национальный (долгано-эвенкийский) улус (район), с. Саскылах, ул. И. Спиридонова, 1.

По мнению заявителя жалобы, судами неверно применены нормы материального права, а также неверно определен круг обстоятельств, подлежащих доказыванию. К правоотношениям по спорному контракту подлежат применению нормы гражданского законодательства о договоре купли-продажи недвижимого имущества. Реализация контракта возможна при соблюдении требований статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ответчик в нарушение норм законодательства как продавец свои имущественные права на жилые помещения не зарегистрировал, а, следовательно, не имел и до настоящего не имеет полномочий на распоряжение указанным имуществом, не может исполнить обязательства по контракту.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако в судебное заседание не явились, своих представителей в суд округа не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвёртого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (заказчик) и ответчиком (подрядчик) заключен муниципальный контракт № 031630017741500051-К от 27.07.2015, по условиям которого (пункт 1.1) покупатель приобретает у продавца жилые помещения в многоквартирном доме (далее жилые помещения) общей площадью не менее 1032 кв. м., перечень и количество жилых помещений, сведения о качественных, функциональных технических характеристиках жилых помещений предусмотрены в Техническом задании (Приложение № 1 к Контракту), являющегося неотъемлемой частью Контракта.

Продавец обязуется в предусмотренный контрактом срок передать покупателю жилые помещения и кадастровые паспорта на жилые помещения для оформления покупателем права муниципальной собственности (пункт 1.2 контракта).

В соответствии с пунктом 2.1 контракта, цена контракта в текущих ценах составляет 42 863 761 рубль.

В качестве приложений договор содержит: техническое задание (Приложение № 1), требования к основным товарам, используемым при строительстве многоквартирного жилого дома (Приложение № 2).

Согласно пункту 3.1 контракта продавец обязуется передать покупателю жилые помещения, указанные в пункте 1.1 настоящего контракта, в срок не позднее 30.12.2015.

В силу пункта 3.2 контракта продавец заказывает и получает кадастровые паспорта на жилые помещения, передает жилые помещения покупателю по акту приема-передачи (Приложение № 2 к настоящему контракту) не позднее 30.12.2015.

Пунктом 3.3 контракта предусмотрено, что покупатель в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента передачи жилого помещения осуществляет государственную регистрацию права муниципальной собственности на жилые помещения. Продавец осуществляет содержание жилых помещений до момента регистрации права муниципальной собственности городского округа Красноуфимск.

01.12.2015 приемочной комиссией, назначенной администрацией подписан акт приемки законченного строительством объекта (жилого дома).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ответчику 10.12.2015.

Из материалов дела следует, что приемка жилых помещений и кадастровых паспортов на жилые помещения осуществлена истцом 23.12.2015, что подтверждается актами приема-передачи жилых помещений и кадастровых паспортов от 23.12.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 14:05:010001:1133 по адресу: Республика Саха (Якутия), Анабарский район, с. Саскылах, ул. Спиридонова, № 1, на котором размещен многоквартирный жилой дом, принадлежит администрации на праве постоянного (бессрочного) пользования с видом разрешенного использования – под многоквартирную застройку в соответствии с № регистрации 14-14/001-14/001/106/2016-6796/1 от 08.07.2016.

Спорный объект был построен на земельном участке, отведенном для целей строительства.

Претензией от 11.03.2019 года истец потребовал у ответчика передать администрации недвижимое имущество по адресу: с. Саскылах, ул. И. Спиридонова, 1, по акту приема-передачи.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ответчик выполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные контрактом, по передаче жилых помещений (пункты 3.1, 3.2 контракта), жилые помещения переданы ответчиком и приняты истцом для проживания граждан; пришел к выводу, что истцом, являющимся законным пользователем земельного участка, имеющим необходимый пакет документов для государственной регистрации в муниципальную собственность оспариваемых жилых помещений, а именно правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 14532302-51 от 10.12.2015, выписки из ЕГРН о постановке на государственный кадастровый учет жилых помещений, не предпринято необходимых действий по регистрации права муниципальной собственности на оспариваемые жилые помещения, равно как и не представлено доказательств обращения в орган регистрации в установленном законом порядке и доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин препятствующих истцу зарегистрировать право собственности на спорное имущество.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части, указал, что администрацией, как истцом, основания для удовлетворения заявленных требований не доказаны. У истца имеется возможность обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности на жилые дома, как и возможность последующей защиты своих прав в судебном порядке. Суд первой инстанции правильно отказал истцу в исковых требованиях о признании права собственности в отношении спорных жилых помещений.

Относительно требований о взыскании с ответчика суммы расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости (16-тиквартирный жилой дом) в размере 1 679 810 рублей 47 копеек, апелляционный суд посчитал, что в данной части производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку заявителем кассационной жалобы принятые по делу решение и постановление обжалуются только в части отказа в признании права собственности МО «Анабарский национальный (долгано-эвенкийский) улус (район)» в отношении жилых помещений в 16-тиквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Анабарский район, с. Саскылах, ул. Спиридонова, 1, являющиеся предметом контракта (квартиры с № 1 по № 16), суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов кассационной жалобы (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в указанной части с направлением дела на новое рассмотрение, ввиду следующего.

Судами правильно установлено, что актом приема-передачи ключей от 23.12.2015 истец получил от ответчика ключи от спорных жилых помещений, от 23.12.2015 ответчик передал истцу электросчетчики по акту приема-передачи электросчетчиков по спорным жилым помещениям, также актом приема-передачи от 23.12.2015 ответчик передал истцу кадастровые выписки на следующие помещения: многоквартирный жилой дом кадастровый номер 14:05:010001:1384 площадь 1037,7 кв. м; 16 квартир.

Таким образом, ответчик выполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные контрактом, по передаче жилых помещений (пункты 3.1, 3.2 контракта). Жилые помещения переданы ответчиком (продавцом) и приняты истцом для проживания граждан.

Между тем судами не учтено следующее.

Разделом 6 контракта определены обязательства продавца.

Так, согласно пунктам 6.4, 6.6 продавец за свой счет осуществляет содержание многоквартирного дома, в котором расположены жилые помещения, указанные в пункте 1.1 контракта, до момента подписания сторонами актов приема-передачи жилых помещений в муниципальной собственности администрации МО Анабарского улуса на все приобретаемые помещения; обязуется в предусмотренный контрактом срок передать покупателю жилые помещения и кадастровые паспорта на жилые помещения для оформления покупателем права муниципальной собственности администрации МО Анабарского улуса.

Данные пункты контракта в совокупности с пунктами 3.1 – 3.3 не исследовались судами.

Кроме того, стороны в ходе рассмотрения дела указывали, что спорный контракт является договором купли-продажи будущей вещи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Частями 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. На сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

С учетом названных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанном Постановлении, по договору купли-продажи будущей вещи покупатель вправе требовать только возврата суммы уплаченной за нее.

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, администрация преследовала цель подтверждения своих прав на спорные квартиры, предназначенные для предоставления гражданам по договорам социального найма и в собственность. Реализация способов защиты, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обеспечит баланс публичных и частных интересов, прав граждан, проживающих в спорных квартирах, поскольку истец лишится возможности оформить уже построенные жилые помещения в собственность. Данное обстоятельство не было учтено судами при рассмотрении заявленных требований.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2015 № RU-14532302-51 выдано именно ответчику – ИП Новоселову А.И. (л. д. 60-64 т. 2).

Суды не учли очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса, направленного на оформление своих прав на объекты недвижимости, находящиеся в фактическом владении администрации.

Судами также не указано, какой способ защиты права в сложившейся ситуации будет надлежащим, соответствующим конкретным обстоятельствам спора.

Учитывая изложенное, следует признать, что обжалуемые судебные акты вынесены без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а выводы судов являются недостаточно обоснованными.

При таких обстоятельствах судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело в обжалуемой части – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть вышеизложенное и рассмотреть спор по существу с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц и представленных ими доказательств, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное разбирательство.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июня 2019 года по делу № А58-947/2019 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 года по тому же делу в обжалуемой части отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

 

А.Л. Барская

 

Т.П. Васина

 

И.И. Палащенко