АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19671/2013

г. Краснодар

03 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Резник Ю.О., судей Денека И.М. и Сороколетовой Н.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Агрофирма "Мысхако"» ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2023 по делу № А32-19671/2013 (Ф08-1150/2023), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Агрофирма "Мысхако"» ФИО2 обратился в арбитражный суд со следующими требованиями:

– признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 12.05.2021 с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, заключенный должником в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО3;

– исключить из конкурсной массы земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1141;

– признать за ФИО2 право общей долевой собственности на спорный земельный участок;

– исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) запись, подтверждающую право собственности ФИО3 на спорный земельный участок (уточненные требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Новороссийск, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20

Определением от 18.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.01.2023, заявление о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворено частично.

Признан недействительным договор купли-продажи от 12.05.2021 земельного участка площадью 4265 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, назначение объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>, заключенный должником и ФИО3 Применены последствия недействительности сделки. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>, исключен из конкурсной массы должника. В Едином государственном реестре прав на недвижимость аннулирована регистрационная запись от 29.07.2021 № 23:47:0118055:1141-23/261/2021-16 о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок площадью 4265 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, назначение объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...> согласно договору от 12.05.2021, заключенному должником и ФИО3 Распределены расходы по уплате государственной пошлины. В остальной части требований заявление оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на то, что собственником земельного участка являлся должник. Учитывая, что площадь земельного участка в 4 раза превышает площадь жилых домов, собственники жилых помещений не могут заявлять права в отношении части участка, которая не располагается под домами. Граждане, проживающие в зданиях, расположенных на спорном земельном участке, к конкурсному управляющему с просьбой о выкупе земельного участка не обращались. Требование об одновременном отчуждении здания и земельного участка действует только в том случае, когда данные объекты принадлежат одному лицу.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО5 указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 26.06.2013 заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Решением от 12.12.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В ходе процедуры конкурсного производства в суд ФИО2 обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 12.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, заключенного должником в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО3

Суды установили, что положение о порядке, сроках, условиях и начальной цене продажи имущества утверждено собранием кредиторов должника от 04.03.2021, результаты которого опубликованы на сайте ЕФРСБ от 07.03.2021 сообщение № 6295963,

Сообщение о проведении торгов опубликовано № 6386465 на сайте ЕФРСБ 25.03.2021; в газете «Коммерсантъ» – 27.03.2021.

Лот № 1 – земельный участок площадью 4265 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, на земельном участке имеются капитальные строения, принадлежащие на праве собственности третьим лицам. Начальная цена – 980 950 рублей, НДС не облагается. Задаток для участия в торгах – 20% (двадцать) процентов от начальной цены лота. Величина повышения начальной цены имущества (шаг аукциона) устанавливается в размере 5 % (пяти) процентов от начальной цены. Шаг аукционов остается единым до конца торгов.

Согласно сообщению от 03.06.2021 № 6772232 на сайте ЕФРСБ торги признаны состоявшимися, победителем признан ФИО21 (предложенная цена – 980 950 рублей). ФИО21 действовал на основании агентского договора с ФИО3, по условиям которого покупателем является ФИО3 Заинтересованность покупателя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему отсутствует. Арбитражный управляющий, САУ «СРО «ДЕЛО» в капитале победителя не участвуют.

3 июня 2021 года в адрес конкурсного управляющего поступил подписанный покупателем договор купли-продажи от 12.05.2021.

Арбитражным судом Краснодарского края по делу № A32-1507/2002 спорный земельный участок признан собственностью должника.

Постановлением Администрации муниципального образования город Новороссийск от 08.07.2015 № 5229 предоставлено разрешение должника использовать указанный земельный участок для размещения многоэтажных жилых домов.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 11.05.2017 по делу № 2-1261/17 иск ФИО13, ФИО4, ФИО9, ФИО7, ФИО19, ФИО15, ФИО17, ФИО10, ФИО6, ФИО11, ФИО2, ФИО16 о признании права собственности на квартиры, расположенные в многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:114 удовлетворен.

Из изложенного следует, что за ФИО2 признано право собственности на квартиру, расположенную в одном из многоквартирных домов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:114.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

Наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3 данного Закона, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке (абзац 4 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Применение статьи 10 Гражданского кодекса возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что процедуры формирования земельных участков и последующего проведения их государственного кадастрового учета под многоквартирными домами после признания права собственности не проводились, земельный участок не был размежеван, не исключен из конкурсной массы, суды пришли к выводу о том, что конкурсный управляющий не имел права выставлять на продажу весь спорный участок, учитывая, что под каждым домом новые земельные участки не сформированы.

Суды отметили отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что после формирования земельных участков под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилых домов, расположенных на спорном участке в соответствии с градостроительными нормами, в конкурсной массе должника останется земельный участок для его реализации под строительство новых объектов.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что реализация земельного участка, вокруг которого расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, является сделкой с общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и, следовательно, стороной в такой сделке выступают сами собственники помещений в многоквартирном доме, установив, что собственниками жилых помещений многоквартирного дома не давалось согласие на проведение такой сделки, никаких решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по этому вопросу не принималось, общих собраний собственников помещений многоквартирного дома не проводилось, суды пришли к выводу, что конкурсный управляющий не правомочен распоряжаться спорным участком, в связи с чем признали договор купли-продажи от 12.05.2021 ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса с применением соответствующих последствий.

При этом судами учтено, что конкурсный управляющий, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, обязан выставлять на торги земельный участок, само существование которого как самостоятельного объекта и его границы не вызывают споров. А потенциальный покупатель, узнав о наличии прав третьих лиц на земельный участок, увидев отсутствие возможности обеспечения свободного прохода на всю территорию участка, воздержится от участия в торгах и в последующем заключении договора, так как имеется очевидное несоблюдение прав третьих лиц (собственников многоквартирных домов) реализацией земельного участка.

Исключая участок из конкурсной массы, суды исходили из того, что с момента завершения строительства и передачи собственникам жилых помещений, право собственности должника на земельный участок, расположенный под домом и предназначенный для его эксплуатации, прекратилось. Возведение новых домов на участке не представляется возможным.

При этом вопреки доводам конкурсного управляющего, не является доказанным, что площадь участка занятого тремя многоквартирными домами с учетом потребностей жильцов, в том числе обеспечением парковочными местами является излишней.

Отклоняя доводы подателя жалобы, суд округа отмечает, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса и Закона № 189-ФЗ. Каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 22.01.2021 № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2023 по делу № А32-19671/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Ю.О. Резник

 

Судьи

 

И.М. Денека 

 

Н.А. Сороколетова