ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11365/2024

г. Челябинск

02 ноября 2024 года

Дело № А47-2837/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2024 по делу № А47-2837/2022.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сельский дом» (далее – АО «Сельский дом», ответчик) о взыскании ущерба, причиненного арендуемому помещению в период действия договора аренды от 04.12.2009, в размере 583 000 руб., неустойки в размере 5 079 руб. 29 коп. (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 1 л.д. 22).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2024 (резолютивная часть от 26.06.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор самостоятельно без согласия арендодателя произвел перепланировку арендуемых помещений и внес неотделимые улучшения, в результате чего спорные помещения не соответствуют техническому плану БТИ. После расторжения договора состояние помещений, занимаемых арендатором, невозможно было отнести к состоянию нормального или естественного износа, вследствие чего арендодатель не мог использовать помещения для осуществления своей предпринимательской деятельности и получения прибыли. Апеллянт указал, что, несмотря на то, что право пользования помещениями в здании по ул. Туркестанская, д. 5 ответчиком утрачено, вывеска на фасаде здания до сих пор не демонтирована, в силу чего ответчик использует ее как несогласованную рекламу для дальнейшего продвижения услуг, оказываемых своей организацией и получения прибыли.

Податель жалобы сослался на то, что истцом в качестве доказательства вины ответчика в причинении ущерба арендуемым помещениям и размера причиненного ущерба были представлены заключение от 31.08.2022 по результатам строительно-технического исследования (экспертизы) помещений здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и отчет № 993/21 от 31.08.2022 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного отделке комнат, расположенных в вышеуказанном здании по состоянию на 26.11.2021, согласно которым выявленные дефекты и повреждения в арендуемых помещениях возникли в результате жизнедеятельности человека, а именно в результате физических, механических воздействий, то есть по вине арендатора (АО «Сельский дом»), и никак не могут быть отнесены к «нормальному износу», рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 583 000 руб. Апеллянт полагал, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка указанным доказательствам истца.

 Апеллянт возражал против результатов проведенных по делу судебных экспертиз, полагал, что целесообразность проведения судебно-строительной экспертизы при наличии в деле внесудебной экспертизы о стоимости восстановительного ремонта отсутствовала, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающими теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, суд, рассматривающий дело в качестве суда первой инстанции, мог привлечь специалиста, однако ходатайство о привлечении специалиста судом разрешено не было. Апеллянт считал, что судом при назначении судебной экспертизы были нарушены нормы процессуального права, удовлетворяя ходатайство ответчика о назначении экспертизы, суд первой инстанции перед ООО «Гаврилов и партнеры» не ставил вопрос о возможности проведения судебно-технической экспертизы на основании документов, имеющихся в материалах дела, что привело к тому, что эксперт ФИО2 провел исследование и изготовил экспертное заключение от 10.11.2023 без учета имеющегося в деле заключения строительно-технического исследования от 31.08.2022, проведенного ООО «СтройЭкспертПроект».

Апеллянт не согласился с выводами эксперта ФИО2 о том, что визуальные признаки физических повреждений внутренней отделки (ухудшений) помещений, вызванные неправомерными действиями (виной) арендатора отсутствуют; что работы по модернизации арендованного имущества (техническому перевооружению) были согласованы арендодателем, поскольку предприятие-арендодатель на начальном этапе возглавляло лицо, являющееся и руководителем предприятия-арендатором, что противоречит материалам дела; полагал, что указанные выводы безосновательны и не подтверждены материалами дела. Апеллянт сослался на противоречия, содержащиеся в экспертном заключении ФИО2, полагал, что суд первой инстанции безосновательно отказал в проведении  по делу повторной судебной экспертизы, тогда как заключение эксперта № 23-ССТЭ -2023 от 22.02.2024 не может является надлежащим доказательством по делу.

Апеллянт также полагал, что суд необоснованно взыскал с истца расходы за проведение судебной экспертизы, поскольку судебная экспертиза была назначена по инициативе ответчика, им же внесены на депозит суда денежные средства,  в силу чего расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с АО «Сельский дом».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.09.2024.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от АО «Сельский дом» поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 10.10.2024.

К дате судебного заседания 10.10.2024 от сторон поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, которые в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворены апелляционным судом.

Протокольным определением от 10.10.2024 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлен перерыв до 24.10.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 была произведена замена судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Колясникову Ю.С.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в итоговое судебное заседание представители сторон не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Агрострой» (далее – ООО «Агрострой», арендодатель) в лице генерального директора ФИО3 и АО «Сельский дом» (арендатор) в лице генерального директора Янбулатова Илдуса Рифатовича был подписан договор аренды от 04.12.2009 (далее также – договор, т. 1 л.д. 11-12), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное в административном здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 288,4 кв.м., в состав которого входят комнаты на третьем этаже № 301 площадью 67,5 кв.м., № 302 площадью 36,3 кв.м., № 303 площадью 18,8 кв.м., № 305 площадью 38,8 кв.м., № 305А площадью 18,5 кв.м., № 306 площадью 18 кв.м., № 307 площадью 36,6 кв.м., № 309 площадью 18,1 кв.м. (согласно поэтажному плану 3 этажа №№ 1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 18, 19, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46), на четвертом этаже № 406 площадью 18,3 кв.м., архив площадью 17,5 кв.м. (согласно поэтажному плану 4 этажа №№ 20, 48).

Согласно п. 1.3. договора помещение, сданное в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности и находится на его балансе.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений и действует на неопределенный срок.

В силу п. 2.3 договора по истечении указанного срока между сторонами подписывается акт приема-передачи арендованного помещения. Освобождение арендатором арендованных помещений до истечения трехмесячного срока не освобождает от уплаты арендной платы.

Согласно п. 4.1 договора арендодатель обязуется, в том числе производить капитальный ремонт за свой счет.

В соответствии с п. 4.3 договора арендодатель имеет право контролировать порядок использования имущества и соблюдения условий договора аренды.

Арендатор обязуется, в том числе: использовать помещение в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора; возвратить имущество в хорошем состоянии, с учетом нормального износа; производить за свой счет текущий и косметический ремонт помещения (п. 4.3 договора).

На основании п. 4.4 договора арендатор имеет право, в том числе оборудовать, переоборудовать помещения, осуществлять перепланировку и вносить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. Эти затраты не засчитываются в счет оплаты за аренду и после прекращения действия договора арендатору не возмещаются.

Дополнительными соглашениями от 07.11.2016, от 01.02.2017 к договору вносились изменения в предмет договора, в состав переданных помещений (т. 1 л.д. 13, 14).

Соглашением от 03.03.2017 установлено, что договор аренды действует между ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «Сельский дом» (арендатор) в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ, в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на арендуемые помещения к ФИО1 (т. 1 л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 22.05.2017 к договору внесены изменения в предмет договора, в состав переданных помещений (т. 1 л.д. 16).

Между ИП ФИО1 и АО «Сельский дом» подписано соглашение об изменении не прекращенного исполнением договора аренды от 01.01.2018, согласно которому внесены изменения в предмет договора, в состав переданных помещений, изменена сумма ежемесячной арендной платы на 274 250 руб. В п. 5 соглашения указано, что дополнительно переданное АО «Сельский дом» в аренду нежилое помещение, общей площадью 36,5 кв.м, в состав которого входит комната на третьем этаже № 300 площадью 36,5 кв.м (согласно поэтажному плану 3 этажа № 37, 50) соответствует условиям договора аренды от 04.12.2009, арендатор до подписания настоящего акта ознакомился с санитарно-техническим состоянием передаваемого нежилого помещения и претензий не имеет, то есть нежилое помещение не имеет видимых технических (строительных) недостатков (т. 1 л.д. 17).

Между ИП ФИО1 и АО «Сельский дом» подписано соглашение об изменении не прекращенного исполнением договора аренды от 31.01.2018, согласно которому внесены изменения в предмет договора, в состав переданных помещений, изменена сумма ежемесячной арендной платы на 265 770 руб. (т. 1 л.д. 19).

Соглашением от 24.11.2021 договор аренды от 04.12.2009 был расторгнут (т. 1 л.д. 88).

В ходе возврата из аренды нежилых помещений в административном здании по адресу: 

<

...>, между сторонами возникли разногласия относительно состояния возвращаемого имущества.

В актах, переданных арендатору арендодателем, предлагалось возместить ориентировочную стоимость ремонта помещений в размере 380 000 руб. Однако акты приема-передачи в предложенной ИП ФИО1 редакции АО «Сельский дом» подписаны не были.

С целью определения стоимости причиненного арендуемым помещениям ущерба, ИП ФИО1 обратился за проведением экспертизы в ООО «Оценочная компания Чернева», по результатам проведения которой составлен отчет об оценке № 993/21 от 27.12.2021, согласно которому стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки комнат, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26.11.2021 составила 583 000 руб. (т. 1 л.д. 86-99).

Ссылаясь на причинение ущерба арендуемому помещению, ИП ФИО1 направил АО «Сельский дом» претензию № 01/22-02 от 20.01.2022 об оплате сумму восстановительного ремонта арендуемого помещения в размере 583 000 руб.

Оставление АО «Сельский дом» требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП Воронкова М.С. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора, ИП ФИО1 представил в материалы дела заключение от 31.08.2022 по результатам строительно-технического исследования (экспертизы) помещений здания по адресу: 

<

...>, подготовленное ООО «СтройЭкспертПроект» (т. 2 л.д. 89-111).

АО «Сельский дом» представило заключение специалиста от 08.11.2022 об износе внутренней отделки помещений и вывеске на фасаде, подготовленное специалистом ООО «АФ «Сова» ФИО4 (т. 3 л.д. 10-104).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2023, по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза «Межрегиональное объединении судебных экспертов» ФИО2.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Пригодно ли состояние внутренней отделки помещений, из которых выехало АО «Сельский дом» (ул. Туркестанская 

<

...> этаж) по состоянию на 24.11.2021 для дальнейшей эксплуатации? Соответствует ли указанное помещение хорошему состоянию с учетом нормального износа на момент передачи от ответчика истцу по состоянию на 24.11.2021? 

2. Какие ухудшения помещений в период действия договора аренды с 04.12.2009 по 24.11.2021 могли возникнуть по вине арендатора исходя из предоставленных документов? 

3. Возможно ли определить период времени, когда были внесены изменения в помещениях (встроенные шкафы, перенос дверных проемов, уменьшение площади помещений)? 

4. Возможно ли сделать вывод из представленных материалов (фотографии, описание в акте приема-передачи, описание объекта недвижимости), что перечисленные повреждения возникли по вине арендатора?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 23-ССТЭ-2023 от 10.11.2023 (т. 4 л.д. 104-139).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.11.2023, по ходатайству истца эксперт ФИО2 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании 22.01.2024 эксперт пояснил, что для полноты и однозначности ответов на поставленные вопросы в материалах дела не хватает фотографий спорных помещений до сдачи их в аренду и после возврата из аренды. Эксперт попросил экспертное заключение № 23-ССТЭ-2023 от 10.11.2023 не рассматривать.

В материалы дела поступило новое заключение эксперта № 23-ССТЭ-2023 от 22.02.2024 (т. 5 л.д. 5-76), согласно которому по состоянию на 24.11.2021 внутренняя отделка помещений пригодна для дальнейшей эксплуатации и соответствует хорошему состоянию с учетом нормального износа на момент передачи от ответчика истцу по состоянию на 24.11.2021. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не была доказана совокупность обстоятельств, влекущих применение к ответчику ответственности в виде взыскания ущерба причиненного арендуемым помещениям, а именно наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, поскольку за период действия договора аренды ответчик добросовестно исполнял свои обязанности по оплате арендных платежей и поддержанию помещений в хорошем техническом состоянии путем проведения косметического (текущего) ремонта.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье  право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность следующих элементов: противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между первым и вторым обстоятельствами. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Юридически значимые обстоятельства, порядок доказывания, а также законодательные презумпции в отношении требований о взыскании убытков разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

В рассматриваемом случае требования истца о взыскании убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного между сторонами договора аренды, причинением повреждений арендуемым помещениям, не относящихся к естественному износу, а также уклонением ответчика от возмещения стоимости восстановительного ремонта возвращаемых из аренды помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Совокупное толкование указанных правовых норм позволяет прийти к выводу, что при надлежащем исполнении арендатором обязательства по своевременному произведению текущего ремонта презюмируется возвращение арендодателю из аренды имущества в том состоянии, в котором его получил арендатор, или как минимум в состоянии, обусловленном договором.

Иное состояние возвращаемого из аренды имущества должен доказать истец, требующий возмещения убытков в виде стоимости восстановительного ремонта объекта аренды.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Агрострой» (арендодатель) и АО «Сельский дом» (арендатор) был подписан договор аренды от 04.12.2009, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 288,4 кв.м., в состав которого входят комнаты на третьем этаже № 301 площадью 67,5 кв.м., № 302 площадью 36,3 кв.м., № 303 площадью 18,8 кв.м., № 305 площадью 38,8 кв.м., № 305А площадью 18,5 кв.м., № 306 площадью 18 кв.м., № 307 площадью 36,6 кв.м., № 309 площадью 18,1 кв.м. (согласно поэтажному плану 3 этажа №№ 1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 18, 19, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46), на четвертом этаже № 406 площадью 18,3 кв.м., архив площадью 17,5 кв.м. (согласно поэтажному плану 4 этажа №№ 20, 48).

На основании п. 4.3 договора арендатор обязался, в том числе: использовать помещение в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора; возвратить имущество в хорошем состоянии, с учетом нормального износа; производить за свой счет текущий и косметический ремонт помещения.

В ходе исполнения условий данного договора аренды стороны неоднократно заключали дополнительные соглашения, которыми менялся состав (перечень) арендуемых помещений.

АО «Сельский дом» в материалы дела были представлены доказательства выполнения текущего ремонта в арендуемых по договору помещениях (т. 1 л.д. 27-33, т. 2 л.д. 118-153, т. 3 л.д. 69-94, т. 4 л.д. 1-44).

Из материалов дела усматривается, что после расторжения договора аренды между сторонами возникли разногласия относительно состояния возвращаемых из аренды ответчиком помещений.

Поскольку сторонами в материалы дела были представлены диаметрально противоположные по выводам заключения специалистов, Арбитражный суд Оренбургской области определением от 26.09.2023 по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу, производство которой было поручено эксперту Союза «Межрегиональное объединении судебных экспертов» ФИО2.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 23-ССТЭ-2023 от 22.02.2024.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что экспертом было установлено, что арендуемые помещения представляют собой офис и архив в многоэтажном административном отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Фактически арендатор арендовал офисные и архивные помещения арендодателя с 2002 года, то есть 19 лет, а арендодатель на момент заключения договора аренды имел заинтересованность в деятельности арендатора, понимал особенности его деятельности, специфику, ежедневно посещал арендуемые помещения. На момент заключения договора аренды не был составлен акт приемки-передачи помещений, в связи с чем эксперту невозможно установить изначальное состояние отделки арендованных помещений.

Поскольку информация о первоначальном состоянии арендуемых помещений отсутствует, в помещениях регулярно проводился косметический ремонт, эксперт исходил из того, что арендуемое помещение при расторжении договора аренды может не иметь новую внутреннюю отделку;  нормальный износ распространяется на весь объект сразу, а не на отдельные его части, то есть отдельное помещение может быть новым, а другое с ремонтом, проведенным несколько лет назад; существенность дефектов внутренней отделки рассматриваются не с точки зрения их наличия (дефекты у эксплуатируемого офисного помещения будут естественны), а с точки зрения, важности для последующей сдачи в аренду; исправление недостатков отделки должно проводиться рационально;  загрязненные или потертые обои требуют такого же обновления, как и выцветшие на солнце, реставрация внешнего покрытия двери приоритетнее смены самой двери на бывшую в употреблении или новую.

Эксперт произвел оценку состояния внутренней отделки следующих помещений, из которых выехало АО «Сельский дом» (ул. Туркестанская 

<

...> этаж) по состоянию на 24.11.2021 и пригодности для дальнейшей эксплуатации и пришел к следующим выводам.

По состоянию на 24.11.2021 внутренняя отделка помещений пригодна для дальнейшей эксплуатации. Внутренняя отделка помещений соответствует хорошему состоянию с учетом нормального износа на момент передачи от ответчика истцу по состоянию на 24.11.2021. Эксперт указал, что решить вопрос о превышении уровня нормального износа возможно, только если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды, тогда как на момент заключения договора аренды не был составлен акт приемки-передачи помещений.

Эксперт указал, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды.

Повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации, первоначальная отделка помещений амортизирована на 100 %. За период аренды помещений арендатором (фактически около 20 лет) поддерживались помещения в хорошем техническом состоянии и проводился косметический ремонт, что подтверждается копиями договоров подряда на ремонтные работы помещений. В целом, текущее состояние ремонта рассматриваемых помещений соответствует сроку их эксплуатации.

Анализ фотодокументов показывает, что физический износ помещения составляет в среднем 20 % согласно Методике определения физического износа гражданских зданий (утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 № 404). Определённый процент износа, в целом, соответствуют нормальному износу внутренней отделки при которых возможна эксплуатация помещений.

Анализ представленных фотоматериалов позволяет эксперту сделать вывод об отсутствии иных визуальных признаков физических повреждений внутренней отделки, вызванных именно действиями арендатора помещения.

Оценив в целом общее состояние возвращенных из аренды нежилых помещений, эксперт пришел к выводам, что по состоянию на 24.11.2021 внутренняя отделка помещений пригодна для дальнейшей эксплуатации и соответствует хорошему состоянию с учетом нормального износа на момент передачи от ответчика истцу. Анализ из представленных документов и фотоматериалов, позволили эксперту сделать вывод об отсутствии визуальных признаков физических повреждений внутренней отделки (ухудшений), вызванных неправомерными действиями (виной) арендатора помещения. Рассмотрев представленные материалы, эксперт посчитал, что невозможно установить период времени, когда были внесены изменения в помещениях (встроенные шкафы, перенос дверных проемов, уменьшение площади помещений) по причине отсутствия достоверной информации о состоянии имущества до начала эксплуатации помещения. Анализ представленных документов и фотоматериалов, позволил эксперту сделать вывод об отсутствии визуальных признаков физических повреждений внутренней отделки, вызванных неправомерными действиями (виной) арендатора помещения.

Экспертное заключение № 23-ССТЭ-2023 от 22.02.2024 носит утвердительный  характер, основано на достаточно исследованном материале, выводы эксперта логичны, ясны и непротиворечивы. Доказательств некомпетентности выбранной судом первой инстанции экспертной организации (эксперта), нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно правовых оснований не доверять экспертному заключению у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии, проведению за свой счет текущего ремонта, принимая во внимание выводы судебного эксперта, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания ущерба, причиненного арендуемому помещению в период действия договора аренды от 04.12.2009, в размере 583 000 руб.

Истец также просил суд первой инстанции взыскать с ответчика неустойку в размере 5 079 руб. 29 коп., начисленную на сумму убытков.

Из представленного в дело расчета (т. 1 л.д. 9) усматривается, что по существу истец заявил требование о взыскании процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, а не неустойки.

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником. При заключении потерпевшим и причинителем вреда соглашения о возмещении причиненных убытков проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, начисляются с первого дня просрочки исполнения условий этого соглашения, если иное не предусмотрено таким соглашением.

Таким образом, начисление процентов на сумму убытков до даты вступления соответствующего решения суда в законную силу, на чем настаивал истец, неправомерно.

Следовательно, в части указанного требования о взыскании процентов на сумму убытков в размере 5 079 руб. 29 коп. судом первой инстанции также было обоснованно отказано в удовлетворении иска.

Спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, отклонены судом апелляционной инстанции, так как апеллянтом не был доказан факт возврата арендуемого имущества в состоянии худшем, чем оно было получено ответчиком в аренду, или с превышением уровня нормального износа.

Как обоснованно было отмечено экспертом в подготовленном им заключении эксперта № 23-ССТЭ-2023 от 22.02.2024, само по себе наличие отдельных повреждений отделки помещений не может априори свидетельствовать  таком превышении уровня нормального износа и праве арендодателя требовать взыскания убытков, поскольку нормальный износ распространяется на весь объект сразу, а не на отдельные его части, а существенность дефектов внутренней отделки рассматриваются не с точки зрения их наличия (дефекты у эксплуатируемого офисного помещения будут естественны), а с точки зрения, важности для последующей сдачи в аренду.

Поскольку эксперт установил, что внутренняя отделка помещений соответствует хорошему состоянию с учетом нормального износа на момент передачи от ответчика истцу по состоянию на 24.11.2021, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

 Доводы апеллянта о том, что арендатор самостоятельно без согласия арендодателя произвел перепланировку арендуемых помещений и внес неотделимые улучшения, в результате чего спорные помещения не соответствуют техническому плану БТИ, признаны необоснованными, поскольку в отсутствие акта приема-передачи нежилых помещений в аренду, составленного при заключении договора аренды от 04.12.2009, исходя из вывода заключения от 31.08.2022 по результатам строительно-технического исследования (экспертизы) помещений здания по адресу: 

<

...>, подготовленного ООО «СтройЭкспертПроект» (т. 2 л.д. 89-111), о том, что изменения в планировке помещений имели место в период с 2004 по 2021 г. без возможности точного определения периода изменений, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом того факта, что такие перепланировка арендуемых помещений и внесение неотделимых улучшений были произведены именно АО «Сельский дом».

Кроме того, на основании пунктов 1 – 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 4.4 договора подобные затраты арендатора не засчитываются в счет оплаты за аренду и после прекращения действия договора арендатору не возмещаются.

Из материалов дела усматривается, что на протяжении длительного срока исполнения договора аренды (более 10 лет) стороны неоднократно вносили изменения в условия договора, в частности в его предмет относительно состава передаваемых в аренду помещений.

В ходе исполнения условий договора арендодатель, действуя своей волей и в своем интересе, действуя добросовестно, ни разу не заявил арендатору претензий относительно незаконных перепланировки или переустройства помещений.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом не было доказано, что выявленные им перепланировка арендуемых помещений и внесение неотделимых улучшений были произведены именно АО «Сельский дом», и что такие перепланировка и неотделимые улучшения грозят прочности и годности объекта к дальнейшей эксплуатации.

Довод апеллянта о том, что после расторжения договора состояние помещений, занимаемых арендатором, невозможно было отнести к состоянию нормального или естественного износа, вследствие чего арендодатель не мог использовать помещения для осуществления своей предпринимательской деятельности и получения прибыли, отклонен как противоречащий фактическим обстоятельствам дела, в частности выводам эксперта, содержащимся в заключении эксперта № 23-ССТЭ-2023 от 22.02.2024.

Несогласие стороны спора (апеллянта) с результатом судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить  основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Доказательств, объективно опровергающих установленные экспертом обстоятельства, которые позволили бы иначе рассмотреть спор, истцом в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

По тем же мотивам апелляционный суд не усмотрел обоснованности довода апеллянта об отказе судом первой инстанции его ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на то, что, несмотря на то, что право пользования помещениями в здании по ул. Туркестанская, д. 5 ответчиком утрачено, вывеска на фасаде здания до сих пор не демонтирована, в силу чего ответчик использует ее как несогласованную рекламу для дальнейшего продвижения услуг, оказываемых своей организацией и получения прибыли, отклонена судебной коллегией, поскольку указанные обстоятельства не подтверждают заявленных оснований для взыскания убытков, равно как и обоснованности самого требования о взыскании убытков.

Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции не была надлежащая оценка представленным истцом в качестве доказательств заключения от 31.08.2022 по результатам строительно-технического исследования (экспертизы) помещений здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и отчета № 993/21 от 31.08.2022 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного отделке комнат, расположенных в вышеуказанном здании по состоянию на 26.11.2021, признаны необоснованными, поскольку нормы статей 170 и 271 АПК РФ не предъявляют конкретных требований к фактической полноте судебных актов. Указание арбитражными судами только выводов, в том числе по итогам непосредственной оценки документов, содержание которых исключает согласие суда с доводами участвующего в деле лица, не является нарушением указанных норм процессуального права.

Иными словами, неотражение судом в решении всех доводов стороны по делу, не свидетельствует о том, что судебный акт был принят с нарушением норм АПК РФ, и без учета позиции стороны.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2017 № 305-КГ17-13553 указано, что неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств и доводов заявителя не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе определениями Верховного суда Российской Федерации от 15.12.2016 № 302-КГ16-16864, от 27.03.2017 № 304-КГ17-1427, от 29.11.2016 № 304-КГ16-15626.

Указанные апеллянтом заключение от 31.08.2022 и отчет № 993/21 от 31.08.2022 обоснованно не были приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих и достоверных доказательств по делу, поскольку были составлены в одностороннем порядке по заказу самого истца (лица, заинтересованного в исходе спора) и без привлечения ответчика.

Апелляционным судом был отклонен как не основанный на нормах процессуального права довод апеллянта о том, что суд необоснованно взыскал с истца расходы за проведение судебной экспертизы, понесенные ответчиком, поскольку в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в рассматриваемом деле в удовлетворении исковых требований было отказано, ответчик является выигравшей в споре стороной, суд первой инстанции обоснованно отнес судебные расходы ответчика на оплату судебной экспертизы на истца.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2024 по делу № А47-2837/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова