ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-12316/2019

г. Вологда

01 февраля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 01 февраля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 сентября 2020 года по делу № А05-12316/2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее – ООО «Рубин инвест») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163001, 

<

...>; далее – ООО «Архстройперспектива») о взыскании 6 467 700 руб. долга по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, 1 153 498 руб. 72 коп. неустойки, начисленной за период с 05.12.2017 по 22.07.2020, и обращении взыскания на предмет залога: нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв. м, степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 (с учетом уточнения требований, принятого судом), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 28.09.2020 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано7 620 288 руб. 88 коп., в том числе, 6 467 700 руб. долг, 1 152 588 руб. 88 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, 10 992 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Взыскание на сумму 7 620 288 руб. 88 коп. обращено на следующее заложенное имущество ООО «Архстройперспектива»: нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, МО «

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв. м, степенью готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, также судом постановлено: продажу имущества произвести с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость нежилого здания с правом аренды земельного участка в общей сумме 11 129 578 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Ответчик с решением суда не согласился в части взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами и обращения взыскания на заложенное имущество, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в указанной части. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Также ссылается на свое несогласие с определением суда от 12.10.2020 по настоящему делу в связи с тем, что судом не возвращены денежные средства за оплату первоначальной судебной экспертизы в размере 22 000 руб.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 12.08.2015 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец передает в собственность ответчика объект незавершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, МО «

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв. м, степень готовности – 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора полная стоимость имущества составляет 26 500 000 руб., в том числе услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, подготовки земельного участка к строительству объекта – 20 000 000 руб., сумма, включающая в себя затраты застройщика по оплате аренды земельного участка непосредственно под строящимся объектом – 1 300 000 руб., оплата услуг подрядчика – 5 200 000 руб. 

Продавец и покупатель договорились зачесть 12 215 000 руб., уплаченных непосредственно покупателем продавцу по другим договорам в счет уплаты по настоящему договору (пункт 2.2 договора).

Окончательный платеж в сумме 14 285 000 руб. продавец обязуется оплатить в следующем порядке:

- 10 000 000 руб. в течение 1 месяца с даты государственной регистрации договора;

- 2 142 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора;

- 2 143 000 руб. в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации договора.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость 02.11.2017 (т. 1, л. 35-37) в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на спорный объект к ответчику на основании решений Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015, от 13.09.2017 по делу №А05-10191/2016.

Установлено, что в связи с уклонением ООО «Рубин инвест» от подачи заявления для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю как покупателю имущества по договору купли-продажи от 12.08.2015 права собственности на объект, ООО «Архстройперспектива» обратилось в суд с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности к заявителю на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2 232 кв. м, степень готовности объекта 7%, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, МО «Город Архангельск», 

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского, кадастровый номер 29:22:050509:1418 (дело № А05-10110/2015).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, исковые требования ООО «Архстройперспектива» удовлетворены.

ООО «Архстройперспектива» 14.05.2016 обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на указанный объект.

         Сообщением от 15.08.2016 № 29/001/075/2016-361, 29/001/120/2016-300 на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества и в государственной регистрации ипотеки в силу закона на этот объект.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № А05-10191/2016, вступившим в законную силу, указанный отказ признан незаконным, на Управление Росреестра возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить государственную регистрацию перехода к ООО «Архстройперспектива» права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, расположенный по адресу: 

<

...> между улицей Поморская и улицей Володарского, а также осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона на указанный объект.

Оплата по спорному договору произведена ответчиком частично 17.08.2015 в сумме 7 817 300 руб. путем проведения зачета, в подтверждение чего представлены письма от 12.08.2015, 17.08.2015 (т. 3, л. 144, 147).

В связи с тем, что оплата по договору купли-продажи ответчиком произведена в части, задолженность составила 6 467 700 руб. (14 285 000 руб. – 7 817 300 руб.), истец обратился в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования. Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что факт просрочки ответчиком оплаты по договору  в размере 6 467 700 руб. установлен и подателем жалобы не оспаривается, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременную оплату является правомерным.

В данном случае истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.12.2017 по 22.07.2020 в сумме 1 153 498 руб. 72 коп.

Ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, сослался на то, что обязанность по передаче спорного объекта истцом не исполнена, передаточный акт между сторонами не подписывался, в связи с чем истец не несет убытков из-за неоплаты имущества, в то время как проценты за пользование чужими денежными средствами имеют компенсационную природу. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 463 ГК РФ предусмотрено право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности к ответчику произведена 02.11.2017 на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу №А05-10191/2016 по иску ООО «Архстройперспектива», также ранее ООО «Архстройперспектива» обращалось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности к заявителю (дело № А05-10110/2015), в течение всего срока действия договора покупатель не обращался к продавцу с требованием о передаче товара, не требовал возврата уплаченных денежных средств, напротив, в полной мере осуществляет права владения, пользования и распоряжения объектом, что подтверждается обращением 09.10.2019 с заявлением к администрации муниципального образования «Город Архангельск» о внесении изменений в договор аренды земельного участка  от 28.02.2007 № 4/194л  с кадастровым номером  29:22:050509:47, площадью 11 404 кв. м по адресу: 

<

...>, о включении истца в договор аренды земельного участка под спорным объектом, и оспариванием отказа администрации, выраженного в письме от 01.11.2019 № 18/119/14942 (дело №А05-919/2020). 

Также апелляционная инстанция отмечает, что доказательств того, что истец препятствует ответчику во владении или пользовании спорным объектом, ответчиком в материалы дела не представлено. 

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что сторонами в договоре предусмотрен такой порядок оплаты, который в свою очередь не зависит от передачи объекта, а связан с государственной регистрацией перехода права собственности (пункты 2.2, 2.3 договора). Поскольку государственная регистрация перехода права собственности произведена 02.11.2017, обязательство по оплате наступило для ответчика 04.12.2017, 09.01.2018, 02.02.2018 соответственно.

Проверив правильность расчета процентов, представленного истцом, суд первой инстанции пришел к выводу о его правильности на сумму 1 152 588 руб. 88 коп., что сторонами не оспаривается. В указанной части требования истца удовлетворены.  Доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании остальной части процентов сторонами не заявлено. 

Истец также просил обратить взыскание на имущество, проданное по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что оно находится в залоге в силу закона. 

Ответчик, возражая против данного требования, ссылается на то, что поскольку  обязанность по передаче спорного объекта истцом не исполнена, передаточный акт между сторонами не подписывался, залог, исходя из буквального содержания пункта 5 статьи 488 ГК, не возник.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проданным в кредит признается товар, оплата за который по условиям договора должна быть произведена через определенное время после его передачи покупателю. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № А05-10191/2016 суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, расположенный по адресу: 

<

...> между улицей Поморская и улицей Володарского.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что залог зарегистрирован в пользу истца 02.11.2017.

Учитывая, что задолженность по договору ответчиком до настоящего времени в полном объеме не погашена, залог в силу закона зарегистрирован на основании решения суда, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено правомерно.

Суд первой инстанции, с учетом положений статьей 334, 349, 350 ГК РФ, подпункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях определения начальной продажной цены заложенного имущества по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» ФИО2, на депозит суда от ответчика поступило 25 000 руб., стоимость экспертизы составила 22 000 руб.

Определением суда от 20.05.2020 по настоящему делу суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» ФИО3, стоимость экспертизы составила 25 000 руб.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: Какова на дату проведения судебной экспертизы рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского с кадастровым номером 29:22:050509:1418?

Согласно представленному экспертом ФИО3 заключению от 30.06.2020 №104/20-СД рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> между ул. Поморская и ул. Володарского с кадастровым номером 29:22:050509:1418 по состоянию на 23.06.2020 составляет с НДС 13 911 973 руб., в том числе: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47 под спорным объектом - 1 543 935 руб., рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства - 12 369 038 руб. 

Из первоначального заключения от 17.02.2020 следует, что рыночная стоимость указанного объекта составила 12 085 291 руб. 20 коп.

С учетом положений части 1 статьи 110 АПК РФ суд первой инстанции правомерно отнес на истца и ответчика расходы по оплате экспертных услуг пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Изложенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 сентября                    2020 года по делу № А05-12316/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина