ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-3100/2016

20 января 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     12 января 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 января 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,

при участии:  

от истца (заявителя): Югай Г.Л. (доверенность от 31.10.2016г.)

от ответчика (должника): 1- Боглачева Л.И. (доверенность от 29.12.2016г.), 2 – не явился, извещен  

от 3-го лица: Фанова А.Ю. (доверенность от 09.01.2017г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31676/2016) ООО «ГРАНД-Дизайн» Архитектура жилья» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2016 по делу № А56-3100/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО «ГРАНД-Дизайн» Архитектура жилья» 

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» 

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГРАНД-Дизайн «Архитектура жилья» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 578,4 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001521:3955, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д.64-66 лиг. Л пом. 16-11.

	К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - третье лицо, ГУП ГУИОН).

	Решением  от 17.10.2016г. урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Комитет имущественных отношений в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» обязан заключить с ООО «ГРАНД-ДИЗАЙН» Архитектура жилья» договор купли-продажи государственного имущества, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.64-66, лит.А, пом. 1-Н, с установлением цены продажи объекта в размере 98 700 000 руб.

Рыночная цена продажи арендуемого помещения определена судом в соответствии с назначенной в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ экспертизой, результаты которой отражены в заключении эксперта ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016.

 В апелляционной жалобе, поданной Обществом, истец просит решение в части определения цены продажи объекта в размере 98 700 000 руб. 00 коп. отменить, назначить повторную экспертизу и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, поскольку ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» аккредитовано Фондом имуществом, являющегося ответчиком по настоящему делу, на проведение оценки государственного имущества, заключение эксперта ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016  не может быть признано объективным.

	Кроме того, Общество считает, что заключение эксперта № ИО-0816/17-А56-3100/2016   не соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в связи с отсутствием удостоверения печатью ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ»  подписи эксперта. 

 	По существу проведенного экспертом исследования истец полагает, что аналоги, используемые при сравнительном подходе, несопоставимы со спорным объектом ни по площади, и ни по этажности, ни по месту нахождения. Податель жалобы также ссылается на неправомерность отклонения судом доводов Общества о необходимости принятия в качестве надлежащих доказательство документов ГУП ГУИОН при определении категории использования спорного помещения.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил. Представители Комитета и ГУП ГУИОН возражали против удовлетворения жалобы.

	Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

	Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению последующим основаниям.

	Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,  Общество в соответствии с договором аренды от 17.12.1998 №20-А077556, заключенного Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга (Комитет), является арендатором нежилого помещения общей площадью 578,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.64-66, лит.А., пом. 16-Н, кадастровый номер 78:31:0001521:3955.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

17.09.2015 Комитетом издано распоряжение № 765-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.64-66, лит.А., пом. 16-Н», в соответствии с пунктом 1.1.2 которого установлена цена продажи объекта в размере 98 600 000 руб.

На основании указанного распоряжения Фонд имущества 28.09.2015 направил Обществу уведомлением № 3649/30 09.11.2016 проект договора купли-продажи помещения, в соответствии с которым цена помещения составила 98 600 000 руб. (без НДС).

Не согласившись с предложенной для выкупа помещения рыночной ценой, Общество 20.10.2015 заключило с ООО «Северо-Западное Агентство Оценки» договор № 278/11-15 на проведение работ по определению рыночной стоимости помещения. 

Согласно отчету названной организации рыночная стоимость помещения по состоянию на 11.11.2015 составляет 62 000 000 руб. При этом 26.10.2015 Общество направило возражения относительно заключения договора купли-продажи по предложенное цене, а 12.11.2015 - протокол разногласий к договору, в котором предложило установить выкупную стоимость помещения в размере 62 000 000 руб.

Письмом от 23.11.2015 № 4312/30 Фонд имущества отказал Обществу в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

	Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

	По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

	Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

	Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

	Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

	В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

	В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

	Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

	При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

	В настоящем случае суд первой инстанции в целях разрешения разногласий по цене продажи имущества на основании ходатайства Общества и ГУП ГУИОН  определением от 06.07.2016г. назначил по делу судебную экспертизу с учётом мнения сторон, квалификации экспертов, сроков и стоимости экспертизы эксперту ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеевой Е.А.  

	Согласно экспертному заключению от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.05.2015г. составляет 98 700 000 руб. 00 коп.

	Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере  98 700 000 руб. 00 коп.

	Полученное судом экспертное заключение от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016 опровергло рыночную стоимость спорного нежилого помещения, определенную на основании ранее проведенных сторонами исследований. 

Мотивы, по которым Общество просит признать заключение от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016 недопустимым доказательством, несостоятельны. 

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ при наличии оснований, указанных в статьях 21-23 данного кодекса, судья, арбитражный заседатель, помощник судьи, секретарь судебного заседания, эксперт, специалист, переводчик обязаны заявить самоотвод. По тем же основаниям  отвод может быть заявлен лицами, участвующими в деле. Отвод, в том числе эксперту может быть рассмотрен также по инициативе суда.

При этом согласно абз. 2  ч. 2 указанной статьи в ходе рассмотрения дела заявление о самоотводе или об отводе допускается только в случае, если основание самоотвода или отвода стало известно лицу, заявляющему самоотвод или отвод, после начала рассмотрения дела по существу.

Из материалов дела не следует, что Общество в суде первой инстанции при выборе эксперта заявляло возражения против проведения экспертизы экспертом ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеевой Е.А., так и после проведения экспертизы отвод этому эксперту, по указанным как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции основаниям. 

 При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось процессуальных оснований для признания  экспертного заключения от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016 недопустимым доказательством по делу. 

 Сам по себе факт аккредитации Фондом имущества ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» на проведение оценки государственного имущества согласно ст.ст. 21-23 АПК РФ не влечёт отвод эксперта, являющегося сотрудником ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ». Служебная зависимость между «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» и Фондом имущество в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ не подтверждена.

Вопреки доводам жалобы в экспертном заключении от 10.08.2016г. № ИО-0816/17-А56-3100/2016 имеется печать ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» и подпись генерального директора, подтверждающие факт подписания экспертного заключения экспертом Корнеевой Е.А. (лист 4 экспертного заключения, т. 3, л.д. 101).

Доводы жалобы в части оспаривания по существу проведенного исследования также отклонены апелляционным судом. Общество в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не подтвердило наличие ошибок эксперта при подборе объектов – аналогов. Апелляционный суд полностью согласен с возражениям ГУП ГУИОН, указанными в отзыве на апелляционную жалобу, на доводы Общества в части оспаривания методов исследования.  

Условий для назначения повторной экспертизы апелляционный суд не усматривает. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.10.2016г. по делу №  А56-3100/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 Т.А. Кашина