﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

Дело №А23-6767/2021

15 ноября  2021 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября  2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 ноября  2021 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И,В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мартьяновой А,А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Городской Управы города Калуги, 248000, г. Калуга, ул. Кутузова, д. 2/1, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49», 248002, г. Калуга, ул. Беляева, д. 27, лит. Е, ОГРН 1084027004819, ИНН 4027090070, о взыскании 49 488 руб. 03 коп.,

без участия сторон, 					

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» (далее – ответчик) о взыскании 49 488 руб. 03 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 859/09 от 17.09.2009 за период с 01.01.2021 по 28.03.2021 в сумме 49212 руб. 98 коп. и  проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2021 по 19.05.2021 в размере 275 руб. 05коп.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленным надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц. 

На основании ч.  4 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению спора по существу в арбитражном суде первой инстанции. 

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании распоряжения Городского Управы г. Калуги от 07.09.2009 № 9804-р, между истцом (арендодатель) и ООО ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» (далее - арендатор) 17.09.2009 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 859/09 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000381:77, общей площадью 4 421 кв.м., находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Можайская, р-н д. 49А, для строительства апарт-отелей, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 15.10.2009 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой. 

По акту приема-передачи, являющегося приложением №3 к договору, земельный участок передан арендаторам.

Дополнительным соглашением от 17.12.2012 изменен вид разрешенного использования на строительство индивидуальных жилых домов коттеджного типа.

В соответствии с соглашением от 11.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 859/09 от 17.09.2009 права и обязанности по вышеуказанному договору переданы Нагибину Олегу Георгиевичу.

В последующем на основании соглашения от 05.09.2013 об уступке права аренды права и обязанности по вышеуказанному договору переданы Кривошеевой Дарье Владимировне.

Дополнительным соглашением от 04.06.2015 изменен вид разрешенного использования: многоквартирные дома 4-5 этажей, цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирного дома 4-5 этажей.

Согласно договору переуступки права аренды земельного участка от 30.09.2016 права и обязанности по договору аренды № 859/09 от 17.09.2009 переданы ООО «Управляющая жилищная компания «УЖК-49», ответчику по настоящему делу.

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года (п. 2.1. договора). 

Как следует из п. 2.1 договора, стороны пришли к соглашению, что действие условий договора об арендной плате распространяется на отношения фактически сложившиеся с 07.09.2019.

Согласно п. 3.1 договора размер и порядок расчёта арендной платы указан в приложении № 2.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. 

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы арендатор выплачивает истцу пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительных соглашений от 17.12.2012, 04.06.2015 в части, в которых стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования сперва на строительство индивидуальных жилых домов коттеджного типа, затем на многоквартирные дома 4-5 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Сделки в части именно изменения вида разрешенного использования сперва на строительство индивидуальных жилых домов коттеджного типа, затем на многоквартирные дома 4-5 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, являются ничтожными. 

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351. 

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Так же указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что после прекращения срока действия договора ООО «Управляющая жилищная компания «УЖК-49» продолжало пользоваться арендуемым земельным участком и данный земельный участок не возвращен.

Поскольку имущество арендодателю не возвращено, обязанность по внесению арендных платежей сохраняется за арендатором в течение всего периода пользования имуществом.

 Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.03.2021 в размере 49 212 руб. 98 коп. 

Направленная истцом в адрес ответчика претензия оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. 

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 не представлено, каких-либо возражений по существу заявленных исковых требований от ответчика не поступило.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования многоквартирные дома 4-5 этажей, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 49212 руб. 98 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения платы за использование земельного участка истцом на основании ст. 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2021 по 19.05.2021.

Поскольку факт просрочки внесения платы за использование земельного участка подтверждается материалами дела, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2021 по 19.05.2021 в размере 275 руб. 05 коп. подлежит удовлетворению. 

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 309, 310, 395, 604, 610, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.03.2021 в размере 49212 руб. 98 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2021 по 19.05.2021 в размере 275 руб. 05 коп. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению в полном объеме на ответчика с учетом удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49», г. Калуга, в пользу Городской управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в сумме  49212 руб. 98 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 275 руб. 05 коп. 

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая жилищная компания «УЖК-49», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                   	                               		                    И.В. Чехачева