ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-16145/2018

г. Киров

30 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейМалых Е.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Инта»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 30.07.2020 по делу № А29-16145/2018

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Базис Оценка» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества,

установил:

индивидуальный  предприниматель  ФИО4 (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования городского округа «Инта» (далее также – ответчик, Администрация, заявитель жалобы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между Администрацией и истцом договора купли-продажи нежилого помещения  общей площадью 125,5 кв.м., с кадастровым номером 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 1-7, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, на следующих условиях: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «цена продажи объекта (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества) – 956 000, 00 рублей (в том числе НДС). Также истец просил взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 30.07.2020 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи на следующих условиях: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества) – 956 000,00 рублей (в том числе НДС). С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000,00 рублей, судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000,00 рублей и судебные издержки по оплате услуг представителя в сумме 35 000,00 рублей.

Администрация с принятым решением суда не согласилась, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является необоснованным.

Не соглашаясь с выводами суда, указывает, что цена выкупаемого помещения была определена Администрацией на основании отчета рыночной стоимости № 55/2018, выполненного ООО «Базис Оценка».

Суд в решении не указал, почему принял выводы эксперта ИП ФИО5 и не привел мотивов, по которым отклонил иные экспертные заключения.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 14.09.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 15.09.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласился, просит решение оставить без изменения.

Третьи лица  отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Коми.

Ответчик и третьи лица  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец  является арендатором муниципального имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, кадастровый номер 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 107 общая площадь 125,5кв.м., далее по тесту также – помещение).

Истец обратился в Администрацию с заявлением о намерении выкупить арендуемое помещение.

Постановлением Администрации от 01.11.2018 №11/1761 установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещение и утверждена  цена продажи  объекта – 1 900 000,00 руб. (без учета НДС).

Письмом от  02.11.2018  Администрация направила истцу проект договора купли-продажи, указав в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с Отчетом об оценке – 1 900 000,00 рублей (без учета НДС).

Цена продажи определена ответчиком отчета об оценке  № 55/2018, выполненного ООО «Базис Оценка».

Письмом от 12.11.2018 Истец сообщил о своем несогласии с размером выкупной цены, указав на недостоверность оценки, направил протокол разногласий к пункту 2.1 договора с указание цены продажи 950 000,00 руб. (без учета НДС).

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по спорному пункту договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. 03.07.2018, далее – Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ (ред. 03.08.2018) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу вышеуказанных норм цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта  2 части  8 статьи  4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее также – Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли по вопросу установления выкупной цены помещения, а доводы искового заявления   сводятся к несогласию с результатами оценки рыночной стоимости имущества, предложенными ответчиком в проекте договора.

С целью установления рыночной стоимости спорного помещения определением от 29.01.2019 по делу назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия отчета ООО «Базис Оценка» требованиям законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и определения  рыночной стоимости помещения по состоянию на 05.10.2018,  проведение экспертизы поручено эксперту  ООО «АйЭндПи-Финанс» Лященко Эдуарду Геннадьевичу». В материалы дела представлено экспертное заключение, согласно выводам эксперта отчет  ООО «Базис Оценка» не соответствует требованиям законодательства, рыночная стоимость помещения составила 930 000,00 руб. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.09.2019 по ходатайству Администрации назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 05.10.2018, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6. В материалы дела представлено экспертное заключение, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта оценки составила 1 783 000,00 руб. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 02.03.2020 по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения  рыночной стоимости помещения по состоянию на 05.10.2018, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5. Заключение эксперта поступило в материалы дела, согласно заключению экспертизы величина рыночной стоимости спорного помещения составила 956 000,00 руб.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статьи 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке судами наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об определении итоговой рыночной стоимости помещения с учетом выводов судебной экспертизы, изложенной в заключении судебной экспертизы № 38043-20, проведенной ИП ФИО5 Согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.10.2018 с учетом округления составляет 956 000,00 руб.

Рассмотрев доводы заявителя о несогласии с выводами суда, апелляционный суд находит их несостоятельными.

Выводы эксперта в заключении № 38043-20 мотивированы избранными подходами оценки, экспертом при проведении исследования отобраны три сопоставимых объекта-аналога для сравнения цены продажи и размера арендной ставки, выводы эксперта не опровергнуты надлежащими доказательствами. В отчете № 0119NU0394 эксперт ФИО7 использовал при оценке меньшее количество объектов-аналогов (два объекта).

Кроме того суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие в материалах дела каких-либо возражений, замечаний и вопросов по существу выводов эксперта и применяемым методам исследования.

В рассматриваемом случае заключение эксперта № 38043-20 признано судом допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оно исследовалось и оценивалось судом наряду с иными доказательствами, отсутствие в мотивировочной части решения конкретных выводов относительно иных доказательств не свидетельствует, что они не являлись предметом оценки суда. 

Ссылка заявителя на заключение от 25.11.2019 № 054ОКС-2019, выполненное экспертом  ИП ФИО6, как доказательство рыночной стоимости помещения, равной 1 783 000,00 руб., отклоняется, истцом были высказаны  замечания  к данному заключению, ответ на которые экспертом не были даны. Определениями от 06.12.2019 и 25.12.2019 суд обязывал эксперта обеспечить явку в судебное заседание в связи с наличием замечаний к заключению, однако эксперт в суд не явился, письменные пояснения по существу поставленных вопросов не представил. При таких обстоятельствах заключение № 054ОКС-2019 правомерно не принято судом в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости помещения.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Учитывая, что предложенная ответчиком выкупная цена помещения не соответствовала величине рыночной стоимости, суд пришел к правильному выводу о необходимости урегулирования разногласий путем определения стоимости продажи объекта недвижимости, равной  956 000,00 рублей.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель освобожден от оплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, судебные издержки за рассмотрение апелляционной жалобы не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 30.07.2020 по делу № А29-16145/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Инта»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

ФИО8

ФИО1