Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-108902/19

04 июня 2020 года

г.Москва

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Обарчука А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «НовоСтрой» (ОГРН. 1136733009500)

к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области (ОГРН. 1037739442707)

об оспаривании решения,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН.1056708188130), временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «НИСА» ФИО2 (ИНН.672908638579), Администрация Можайского городского округа Московской области (ОГРН.1025003472097), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (ОГРН. 1127746554320),

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания от 04.06.2020г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НовоСтрой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области (далее – заявитель, управление), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа от 18.10.2019 № 000547 в выдаче заключения о степени готовности и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и обязании выдать такое заключение.

В судебном заседании представители общества и ООО «НИСА» заявленные требования поддержали.

Представитель управления против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представители иных третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между обществом и Администрацией Можайского городского округа Московской области заключено Соглашение о сотрудничестве и взаимодействии при окончании строительства незавершенного строительством многоквартирного дома от 02.04.2019г. (далее – Соглашение от 02.04.2019г.).

По условиям данного соглашения орган местного самоуправления дал обществу согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:18:00110301:43, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «в целях жилищного строительства многоэтажного жилого дома, заключенного между Администрацией Можайского городского округа Московской области и ООО «НИСА» (первоначальный застройщик).

Согласно разделу 2 вышеуказанного Соглашения от 02.04.2019г. на момент его заключения в отношении первоначального застройщика введена процедура банкротства – наблюдение, на земельном участке находится объект незавершенного строительства (степень готовности 8 %); первоначальным застройщиком заключено 26 договоров участия в долевом строительстве; работы на объекте строительства приостановлены; сведения об объекте включены в Единый реестр проблемных объектов (ID дома в единой информационной системе жилищного строительства р-5286).

На основании данного соглашения заявитель и первоначальный застройщик заключили Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.03.2019г.

Срок действия Разрешения на строительство объекта № RU50526000-RSO009109, истекал 31.12.2019г.

30.09.2019г. ООО «НовоСтрой» обратилось в управление с заявлением о готовности проекта строительства в отношении 1-ой очереди строительства 3-го микрорайона – 15-ти этажного трех секционного крупнопанельного жилого дома с пристройкой, первым нежилым этажом и крышной котельной, расположенной по адресу: 

<

...>.

Письмом от 18.10.2019 № 000547 заявителю отказано в выдаче заключения о степени готовности и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с несоответствием степени готовности проекта строительства при нормативном показателе в процентном соотношении 30 %.

Не согласившись с отказом управления, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд обязан осуществить проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и установить их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, установить наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также установить, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Отношения по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Частью 16 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 утверждены Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее – Критерии).

В настоящем случае, с учетом предоставленных ООО «Новострой» сведений необходимо было установить следующие критерии:

1. Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства;

2. Степень готовности проекта строительства составляет не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется: 

застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее – перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации; 

в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;

на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Справки Комиссии по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям с учетом представленной бухгалтерской документации степень готовности проекта строительства составляет 7,9 %.

Достоверность произведенного Комиссией расчета заинтересованным лицо под сомнение не ставилась, а равно и достоверность представленного обществом расчета, согласно которого степень готовности проекта строительства составляет 9,33 %, т.е. также не менее 6 %.

Вопреки доводам управления, при расчете понесенных затрат на строительство конкретного объекта капитального строительства необходимо учитывать все затраты, понесенные на возведение объекта в соответствии с проектом строительства, что следует из буквального содержания Критериев и смысла введения исключений Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480, необходимых для оценки завершенности объекта и возможности использования «льготного» привлечения денежных средств минуя эскроу счета.

Отсутствие граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве, в Реестре пострадавших граждан, не могло повлиять на отказ в выдаче заключения о готовности проекта, поскольку ООО «Новострой» фактически приобрело права застройщика в соответствии с Приложением № 1 к Соглашению от 02.04.2019г., согласно которому пострадавшими при строительстве 15-ти этажного трех секционного крупнопанельного жилого дома были признаны 26 граждан.

Кроме того, спорный объект включен в Единый реестр проблемных объектов под № р-5286 50 000104, т.е. граждане также являются пострадавшими в результате не завершения строительства объекта в срок.

Поскольку предыдущим застройщиком было заключено 24 договора участия в долевом строительстве на общую площадь 1 595,80 кв.м., что составляет более 10 % от общей площади всех жилых и нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры, первый Критерий обществом был также соблюден.

Таким образом, оснований для отказа в выдаче заключения о степени готовности объекта не менее 6 % и возможности привлечения денежных средств граждан и юридических лиц по проекту строительства без использования специальных счетов не имелось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) незаконными.

При обращении в суд общество платежным поручением от 12.12.2019 № 705 оплатило госпошлину в размере 3 000 рублей.

В связи с тем, что требования общества подлежат удовлетворению в полном объеме, в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления в сумме 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным и отменить отказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 18.10.2019 № 000547 в выдаче заключения о степени готовности и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Главное управление государственного строительного надзора Московской области выдать заключение о степени готовности и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования эскроу счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Главного управления государственного строительного надзора Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «НовоСтрой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                   А.А. Обарчук