Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-6700/2020

04 сентября 2020 года

г. Ульяновск

 

Резолютивная часть решения объявлена 02.09.2020

Решение в полном объеме изготовлено 04.09.2020

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  312732509400071, г. Ульяновск)

к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, г. Ульяновск),

третьи лица: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ульяновской области ФИО3, администрация города Ульяновска, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области,

о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3813, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, площадью 1 490 кв. м, изложенного в письме № 73-ИОГВ-08-03.04 от 16.03.2020,

 

при участии: от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (до перерыва в судебном заседании), ФИО4, по доверенности от 17.12.2019, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ульяновской области ФИО3, по постановлению № 1026/61-5 от 20.10.2016 и удостоверению, от ответчика – ФИО5, по доверенности от 19.12.2019 (до перерыва в судебном заседании), ФИО6, по доверенности от 19.12.2019 (после перерыва в судебном заседании); в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области (далее – Министерство) с вышеуказанным заявлением.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: администрация города Ульяновска (далее – администрация), Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области (далее – кадастровая палата).

Определением от 11.08.2020 на основании статей 51, 53.1 АПК РФ суд удовлетворил ходатайство уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ульяновской области ФИО3 (далее - уполномоченный по защите прав предпринимателей) о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, на стороне заявителя.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 16.04.2015 № 2187 «О землепользовании в Заволжском районе г. Ульяновска» из земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:38 по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 17 строительный квартал (земли населенных пунктов, территориальная зона Ж4, вид разрешенного использования – жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения) путем раздела с сохранением его в измененных границах площадью 21 189,0 кв. м образовано шестнадцать земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 73:24:021012:3813, площадью 1 490 кв. м (далее – также земельный участок).

На основании указанного постановления этот земельный участок передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Спецмашстрой» по договору № 24-2-527 от 05.05.2015, зарегистрированному в установленном порядке. Срок договора установлен с 16.04.2015 до 01.03.2035 (п. 4.1 договора). Земельный участок свободен от строений, что следует из акта № 527 от 05.05.2015 приема-сдачи земельного участка в аренду.

Согласно договорам уступки прав аренды от 01.06.2015, от 05.03.2019, от 25.04.2019 новым арендатором земельного участка сначала стало ООО «ДСК», затем ООО «ДСК-Плюс» и впоследствии предприниматель. Договоры зарегистрированы в установленном порядке.

23.07.2015 арендатору ООО «ДСК» на основании договора уступки прав аренды земельных участков от 01.06.2015 и заявления от 26.06.2015 администрацией был выдан градостроительный план земельного участка № RU73304000-614 с указанием назначения объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения, в котором отражено отсутствие информации о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.

28.11.2017 ООО «ДСК» администрацией на основании вышеуказанного градостроительного плана земельного участка выдано разрешение № 73-73-847-2017 на строительство объекта торговли на спорном земельном участке сроком действия до 30.11.2018, который впоследствии продлен до 30.11.2019.

23.10.2019 предприниматель обратился в кадастровую палату с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка с целью завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в сроки действия разрешения на строительство до 30.11.2019.

В ответ письмом от 30.10.2019 № 796 кадастровая палата сообщила, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями ст. 33 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании поступившего в орган регистрации прав заявления о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости от правообладателя земельного участка или в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании акта уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления. В целях изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3813 рекомендовано обратиться в Министерство для рассмотрения возможности издания акта об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в случае издания такого акта Министерство должно обеспечить его направление в орган регистрации в порядке межведомственного взаимодействия. Дополнительно кадастровая палата сообщила, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3814 (как и спорный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:38 по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 17 строительный квартал, согласно постановлению администрации от 16.04.2015 № 2187) изменен на основании постановления администрации от 24.09.2015 № 4984 (изданного в соответствии с полномочиями на момент подписания указанного акта). Вид разрешенного использования другого земельного участка был изменен в связи с приведением сведений о разрешенном использовании земельного участка с его фактическим использованием (постановкой на кадастровый учет объекта капитального строительства (магазин)).

10.01.2020 предприниматель обратился к главе города Ульяновска как к арендодателю с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка.

В ответ письмом от 10.02.2020 Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска сообщило, что государственная собственность на указанный земельный участок не разграничена, на основании Закона Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО, постановления Правительства Ульяновской области № 25/557-П от 16.11.2018 полномочия по распоряжению такими земельными участками осуществляет Министерство.

10.01.2020 предприниматель обратился в Министерство с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, ссылаясь, в том числе на вышеуказанное письмо кадастровой палаты от 30.10.2019 № 796.

 В ответ письмом от 16.03.2020 № 73-ИОГВ-08-03.04/3735исх «Об отказе в изменении вида разрешенного использования» Министерство рекомендовало предпринимателю обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, мотивируя тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденными решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 № 90, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж4, в которой вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» является условно разрешенным видом использования, а также тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3813 возможно после изменения фактического использования земельного участка с получением необходимой разрешительной документации со ссылкой на статью 39, пункт 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с таким отказом, предприниматель обратился в арбитражный с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснив, что строительство объекта торговли завершено им в пределах срока действия разрешения на строительство, 30.01.2020 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска предпринимателю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта торговли на основании пункта 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка по договору аренды № 24-2-527 от 05.05.2015. Таким образом, оспариваемый отказ Министерства нарушает права заявителя в предпринимательской деятельности.    

Уполномоченный по защите прав предпринимателей поддержала доводы заявителя, подробно позиция изложена в письменном заключении по делу.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

От администрации поступили выкопировки из генерального плана города Ульяновска, утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, и Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных решением Ульяновской Городской Думы от 13.04.2004 № 90, в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3813, с дополнительными пояснениями, что в указанные документы в период с 15.05.2015 по настоящее время не вносились изменения в части рассматриваемого земельного участка.

В пояснениях к заседанию 26.08.2020 администрация сообщила, что по результатам общественных обсуждений, проведенных с 14.07.2020 по 11.08.2020, было принято решение рекомендовать предоставить предпринимателю разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», подготовлен соответствующий проект постановления администрации.   

От кадастровой палаты поступил отзыв, в котором изложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, поскольку вопросы о признании незаконным решения уполномоченных органов находятся вне компетенции филиала.

В судебном заседании 26.08.2020 в соответствии с положениями статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 час. 45 мин. 02.09.2020. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.arbitr.ru.

После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Стороны,  уполномоченный по защите прав предпринимателей подтвердили свои позиции.

Предприниматель указал, что, несмотря на постановление администрации от 27.08.2020 № 1388 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, настаивает на заявленных требованиях, просит признать незаконным оспариваемый отказ Министерства, обязать ответчика принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и направить в орган регистрации.     

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1 и частей 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

В силу частей 1, 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Судом установлено, что предпринимателем построен торговый объект на основании разрешения № 73-73-847-2017 от 28.11.2017, выданного администрацией на строительство объекта торговли на спорном земельном участке, сроком действия до 30.11.2018, который впоследствии был продлен до 30.11.2019.

Таким образом, уполномоченный орган указанным разрешением определил законность строительства на земельном участке объекта капитального строительства -  объекта торговли.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2020 по делу № А72-20434/2019 отказано в удовлетворении заявления прокурора Заволжского района г. Ульяновска о привлечении предпринимателя к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за непереоформление разрешения на строительство торгового объекта. 

Согласно частям 21, 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Однако, имеющееся в настоящее время указание в договоре аренды земельного участка от 05.05.2015 N 24-2-527 вида использования "жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения" не соответствует выданному разрешению на строительство, что  повлекло затруднения при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылки ответчика на запись в ЕГРН отклоняются судом ввиду того, что сначала необходимо определиться с видом использования земельного участка, а он определен ранее выдачей разрешения на строительство, а потом следует внесение изменений в ЕГРН в сведения о земельном участке.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями ст. 33 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании поступившего в орган регистрации прав заявления о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости от правообладателя земельного участка или в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании акта уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

Согласно части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

С учетом изложенного, поскольку уполномоченный орган разрешением на строительство определил законность строительства на земельном участке объекта капитального строительства – объекта торговли в границах принадлежащего застройщику на праве аренды земельного участка, установленный вид разрешенного использования земельного участка "жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунального бытового назначения и обслуживания населения" создает предпринимателю препятствия по использованию земельного участка по назначению.

В рассматриваемом случае имеет место не выбор арендатором вида разрешенного использования земельного участка в том значении, в котором это предусматривается земельным и (или) градостроительным законодательством, а установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.

Приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию, в данном случае не повлечет нарушения принципа сохранения целевого использования земельного участка.

Суд считает несостоятельным довод ответчика в обоснование спорного отказа, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденными решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 № 90, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж4, в которой вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» является условно разрешенным видом использования.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 № 90 (далее – Правила), согласно которым зона Ж4 - зона застройки многоэтажными жилыми домами, в которой до 02.11.2019, то есть в период заключения договора аренды, выдачи градостроительного плана, действия разрешения на строительство, объекты торговли (магазины) входили в число основных видов разрешенного использования.

Решением Ульяновской Городской Думы от 30.10.2019 N 114 внесены изменения в Правила, согласно которым объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) включены в условно разрешенные виды использования.

Между тем согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 6 Правил принятые до введения в действие настоящих Правил и (или) изменений в них решения органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам землепользования и застройки являются действующими.

Разрешения на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящих Правил или изменений в них, являются действительными и внесение изменений в них не требуется.

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящих Правил или изменений в них, используется без их учета в течение всего срока действия градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что в данном конкретном случае ответчиком в нарушение требований статьи 200 АПК РФ не доказана законность оспариваемого отказа в изменении предпринимателю вида разрешенного использования земельного участка с учетом представленных доказательств его фактического использования.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, оспариваемое решение Министерства не соответствует положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, вышеназванным Правилам землепользования и застройки и нарушает права и законные интересы предпринимателя, что в силу части 2 статьи 201 АПК РФ влечет удовлетворение заявленных требований.

Принятое администрацией постановление от 27.08.2020 № 1388 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка не опровергает вышеизложенные выводы суда и не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.      

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать  незаконным отказ Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в изменении индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП  312732509400071, г. Ульяновск) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021012:3813, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, площадью 1 490 кв. м, изложенный в письме № 73-ИОГВ-08-03.04 от 16.03.2020.

Обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка  с кадастровым номером 73:24:021012:3813, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, площадью 1 490 кв. м с «жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения» на вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Взыскать с Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по госпошлине в сумме 300 рублей.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

 

Судья                                                                                                 О.В. Коннова