ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А14-9518/2022

город Воронеж

04» апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «28» марта 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено «04» апреля 2023 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

        ФИО1,

        судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: ФИО5, представителя по доверенности  № 244 от 06.07.2022;

от общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал»: ФИО6,  представителя по доверенности от 18.07.2022;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2022 по делу № А14-9518/2022 (судья Романова Л.В.),

по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным части договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее- истец, УИЗО АГО г.Воронеж) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Менеджмент-Капитал» (далее- ответчик, ООО «МК»), Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее- ответчик, Департамент имущества области) о признании договора купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-з, заключенного между ООО «МК» и Департаментом имущества области, недействительным (ничтожным), о взыскании с ООО «МК» в пользу истца неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за выкуп земельного участка в размере 15 273 878 руб. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2022 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УИЗО АГО г.Воронеж обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции Департамент имущества области явку полномочного представителя не обеспечил.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель ООО «МК» с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Воронежского горсовета депутатов трудящихся № 375 от 10.06.1971 «Об отводе земельных участков Воронежскому горплодовощторгу и Воронежскому винному заводу по ул. Клинической в Северо-западном промузле» отведен земельный участок площадью 6,0 га Воронежскому горплодовощторгу для строительства плодово-овощехранилища в Северо-Западном узле в конце ул.Клинической, на Воронежский горплодовощторг возложена обязанность оформить с управлением коммунально-жилищного хозяйства Коминтерновского райисполкома акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. 

В решении исполнительного Комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся № 230 от 09.04.1973 «О прирезке земельного участка Воронежскому горплодовощторгу для расширения территории базы в Северо-Западном промузле по улице Клинической» указано на обязанность Воронежского горплодовощторга оформить с КЖО Коминтерновского района акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. 

Согласно выписке из ЕГРН на объекты недвижимости- картофелехранилище и картофелехранилище-5, расположенные по адресу:       

<

...>, постройка указанных объектов произведена в 1972 году. 

Приказом Воронежского горплодовощторга от 05.04.1988 № 101 «О создании оптово-розничного объединения «Коминтерновское» оптово-розничное объединение «Коминтерновское» создается на базе № 2 и специализированных магазинов. 

На основании постановления главы Администрации города Воронежа от 24.05.1995 №398 АООТ производственно-коммерческой фирме «Коминтерновская» был предоставлен земельный участок, фактически занимаемый овощной базой и открытыми складами, площадью 9,82 га, расположенный по адресу 

<

...>, в аренду. Договор аренды заключен 11.07.1995 сроком на 10 лет. 

Постановлением главы города Воронежа от 01.06.2001 № 518 изъят у АООТ производственно-коммерческой фирмы «Коминтерновская» земельный участок площадью 0,9092 га, расположенный по адресу: 

<

...>, с его согласия и предоставлен в аренду сроком на 49 лет СП ООО «Конкорд-Агро» по договору от 12.07.2001 № 614-01-09/мз. 

Дополнительным соглашением от 29.07.2015 арендатор был заменен на ООО «Менеджмент-Капитал». 

Договор аренды расторгнут с согласия истца с 06.03.2019 в связи с заключением 06.03.2019 между ООО «МК» и Департаментом имущества области договора купли-продажи от № 25/19-3.

13.06.2019 ООО «МК» перечислило истцу денежные средства по платежному поручению № 128 в сумме 391 637 руб. 90 коп. в счет оплаты за приватизацию земельного участка площадью  9 092 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0204002:6, расположенного по адресу: 

<

...>. 

25.06.2019 в ЕГРН внесена соответствующая запись о регистрации права собственности ООО «МК» на земельный участок № 36:34:0204002:6-36/069/2019-12. 

По договору купли-продажи от 24.07.2019 указанный земельный участок был передан ООО «Специализированный застройщик «Выбор-Юг», право собственности зарегистрировано 24.07.2019. 

В силу Закона Воронежской области от 30.12.2014 №217-03 «О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области» Департамент имущества области является распорядителем неразграниченных земельных участков и стороной по договорам купли-продажи и аренды. 

На основании распоряжения Правительства Воронежской области от 01.12.2014 №974-р УИЗО АГО г.Воронеж является администратором доходов городского бюджета, получаемых от использования неразграниченных земельных участков.

 В рамках проведения инвентаризации договоров купли-продажи неразграниченных земельных участков УИЗО АГО г.Воронеж было установлено следующее. 

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 06.03.2019                     № 25/19-3 приватизация земельного участка осуществлена ООО «МК» на льготных условиях- цена определена  в размере 2,5% кадастровой стоимости. 

Вместе с тем, по мнению истца, согласно положениям действующего законодательства ООО «МК» не относится к субъектам, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях. 

Ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением установленного порядка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим на момент его заключения. 

В силу положений статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Как установлено частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.l ЗК РФ. 

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ. 

При этом с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, если в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то есть 2,5% кадастровой стоимости.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, произведено 11.07.1995 первоначальным владельцем земельного участка- АООТ производственно-коммерческой фирмой «Коминтерновская». 

Права арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, перешли к ООО «МК» в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды с 13.10.2014. 

06.03.2019 между ООО «МК» и Департаментом имущества области заключен договор купли-продажи земельного участка №25/19-3 (занимаемый объектом недвижимости), в соответствии с которым к ответчику перешло право собственности на земельный участок, расположенный по адресу:                    

<

...>. 

Расчет выкупной цены земельного участка произведен продавцом в соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 №970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» в размере 2,5% кадастровой стоимости и составил 391 637 руб. 90 коп. 

Истец полагает, что выкупная цена должна быть определена в соответствии с пунктом 2 приказа Департамента имущества области от 19.12.2016 № 2079 «Об утверждении Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» в размере его кадастровой стоимости. 

Истец считает, что законных оснований для приватизации вышеуказанного земельного участка на льготных условиях не имеется,  договор купли-продажи от 06.03.2019 № 25/19-3, заключенный между ООО «МК» и Департаментом имущества области, является недействительной (ничтожной) сделкой в части цены выкупа земельного участка. 

Как указывает истец, абзацами 2, 3, 4 пункта 2.2 Закона №137-ФЗ льготная цена устанавливается в отношении земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды в период с 25.10.2001 по 01.07.2012.

Поскольку переоформление права бессрочного пользования на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, было произведено 11.07.1995 АООТ производственно-коммерческой фирмой «Коминтерновская», льготный порядок определения выкупной цены неприменим. 

По мнению истца, выкупная цена спорного земельного участка должна быть определена в размере 15 665 516 руб., а разница между указанной ценой и ценой, определенной в договоре купли-продажи (391 637 руб. 90 коп.), является неосновательным обогащением ООО «МК».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда области о правомерном определении выкупной цены спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок под объектами производственной базы принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования Воронежскому горплодовощторгу, затем созданному на базе № 2 и специализированных магазинов АООТ производственно-коммерческой фирме «Коминтерновская», которая переоформила право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012.

Через ряд договоров перенайма право аренды на спорный земельный участок перешло к ООО «МК».

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-0-0 указано на то, что Президиум ВАС РФ, признав в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, что для приобретения земельного участка по льготной цене, закрепленной в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, и отметил, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения. 

Кроме того, как отмечено в указанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы к неравному подходу к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. 

Несмотря на различные варианты оформления арендных правоотношений на земельный участок, представлявший собой объект постоянного (бессрочного) пользования: переход права аренды из договора, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключение нового договора аренды земельного участка в результате приобретения расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, экономическая основа такого права аренды не меняется, поскольку все эти варианты оформления арендных отношений исходят из одного факта - прекращение предоставленного ранее права постоянного (бессрочного) пользования и перехода с указанного ограниченного вещного права, предполагающего оплату земельного налога, на обязательственные арендные правоотношения, основанные на рыночных механизмах расчёта арендной платы. 

Тем самым, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 01.07.2012. 

При таких обстоятельствах Департамент имущества области обоснованно определил выкупную цену земельного участка в договоре купли-продажи от 06.03.2019 №25/19-3 в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

На основании пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). 

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

С учетом основания признания сделки недействительной ее следует считать ничтожной, поскольку нарушение публичного интереса заключается в неполучении бюджетом установленной законом цены земельного участка.

Доводы ООО «МК» о пропуске срока исковой давности несостоятельны, так как исковое заявление подано истцом в пределах трехлетнего срока исковой давности. 

Учитывая изложенное, истец не доказал наличие оснований для признания спорного договора купли-продажи недействительным, следовательно, данное требование удовлетворению не подлежит. 

Определение цены выкупа земельного участка в соответствии с законом является основанием для отказа в иске о взыскании неосновательного обогащения в размере 15 273 878 руб.  

Срок исковой давности в отношении данного требования, заявленного 23.06.2022, не пропущен с учетом приостановления для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, истцом не представлено.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2022 по делу № А14-16814/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

                                                                                        

Председательствующий судья 

ФИО1

 

судьи       

ФИО2

 

ФИО3