Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30317/2020

18 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  18 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (199155, 

<

...> литер А, пом./ком. 1Н/50, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 08/ЗКС-000105 от 15.07.2009 за период 01.07.2019-30.09.2019 в размере 3 667 575,31 руб., пеней за просрочку платежа за период 11.07.2019-25.03.2020 в размере 474 951,00 руб.

при участии

-  истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

- от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спутник», адрес: 199155, Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 19, корп. 8, лит. А, пом. 1Н, ком. 50, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по арендной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.07.2009 №08/ЗКС-000105 плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 и 474 951 руб. неустойки за просрочку оплаты соответствующих платежей за период с 11.07.2019 по 25.03.2020, а также пени за период с 26.03.2020 по дату фактической оплаты. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 в удовлетворении апелляционной жалобы Компании отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу № А56-30317/2020 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2022 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 17.08.2022.

В настоящее судебное заседание явился истец.

Извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства ответчик в настоящее судебное заседание не явился, что в силу положений части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.07.2009 № 08/ЗКС-000105 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 29 356 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), и земельный участок площадью 2853 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест. 

В соответствии с пунктом 9.1 договора срок его действия определен до 14.10.2014. Как предусмотрено пунктом 4.1 договора, общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 235 000 000,00 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1.

 Перечисление арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января), в течение срока проектирования строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора (пункт 4.3 договора). 

За нарушение арендатором условий внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора). 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора, Комитет направил в адрес Общества претензию от 18.07.2019 № 4901-пр./19 с требованием уплатить 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период 01.07.2019 по 30.09.2019 и соответствующую сумму неустойки. 

Указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

  В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

  Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. 

В данном случае один из земельных участков, являющихся объектом аренды по договору от 15.07.2009, был представлен Обществу для строительства жилого комплекса. 

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами. 

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Нормами частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) определен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Возражая против заявленных требований,  Компания ссылается  на то, что строительство всего жилого комплекса (двух его очередей) на земельном участке площадью 29 356 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:25 было завершено и права на квартиры в этих очередях МКД были зарегистрированы до начала спорного периода (в первой очереди - 24.07.2017, во второй - 16.04.2019).

Согласно представленным в материалы дела документам, на земельный участок с кадастровым номером 78:40:8341:25 зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса. 

Поскольку  строительство всего жилого комплекса (двух его очередей) на земельном участке площадью 29 356 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:25 было завершено и права на квартиры в этих очередях МКД были зарегистрированы до начала спорного периода (в первой очереди - 24.07.2017, во второй - 16.04.2019), расчет должен производиться с учетом измененной площади.

Согласно представленного Комитетом справочного расчета  с учетом ввода в эксплуатацию первой и второй очередей (24.07.2017 и 05.03.2019) объектов строительства и первой регистрации права собственности на жилые помещения в них (25.07.2017 и 16.04.2019), размер квартальной арендной платы за земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести), площадью 2853 кв.м. составляет 991 217, 79 руб., исходя из следующего  расчета:

235 000 000 руб./6З месяца*3 месяца = 11 190 476,19 руб.

11 190 476,19 руб./32209 кв.м = 347,43 руб./кв.м

2853 кв.м*374,43 руб. = 991 217,79 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 составляет 991 217,79 руб. 

Пени за просрочку платежа за период с 11.07.2019 по 25.03.2020 (259 дней просрочки) составляет 128 362,70 руб.

Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено. Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки. Справочный расчет, представленный истцом, проверен судом и признан правильным. Несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства судом не установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 в размере 991 217,79 руб. и пеней за просрочку платежа за период с 11.07.2019 по 25.03.2020 в размере 128 362,70 руб.

Что касается требования о взыскании пени за период с 26.03.2020 по дату фактической оплаты, то суд приходит к следующему.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Вместе с тем, Постановлением Правительства Российской Федерации  от 28.03.2022 N 497  «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (пункт 1 Постановления). 

В соответствии  с пунктом 3 Постановления оно вступает в силу со дня его официального опубликования  (01.04.2022) и действует в течение 6 месяцев (т.е. до 01.10.2022).

Одним из последствий моратория, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца 5 и 7 – 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), является не начисление неустойки (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

При таких обстоятельствах, пени за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 начислению не подлежат. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает заявленное требование, подлежащим удовлетворению с учетом указанного выше постановления.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 991 217,79 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.07.2009 №08/ЗКС-000105 за период с 01.07.2019 по 30.09.2019; 128 362,70 руб. пеней за просрочку платежа за период с 11.07.2019 по 25.03.2020; пени в размере 0,05 % в день от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 26.03.2020 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по дату фактического исполнения обязательства по оплате. 

В остальной части  в иске отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в доход федерального бюджета 24 196,00 рублей государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.