ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10977/2023

город Ростов-на-Дону

10 апреля 2024 года

15АП-4028/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брылевым П.А., 

при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 14.06.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Квадр-1»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 по делу                 № А32-10977/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Квадр-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сочитранс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 Ризвановича

о вынесении решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Квадр-1» (далее – истец, ОО «Квадр-1») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сочитранс» (далее – ответчик, ООО «Сочи Транс») о внесении решения о регистрации перехода права собственности от ООО «Сочитранс» к ООО «Квадр-1» на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Апшеронское городское поселение, в границах плана земель ЗАО «Лекраспром», общая площадь: 306 999 кв. м, кадастровый номер: 23:02:1303000:326, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; установлении, что данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – управление).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление, ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 в признании иска ответчиком отказано, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Квадр-1» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В жалобе апеллянт ссылается на то, что договор не является недействительным, оплата по договору произведена, ООО «Сочитранс» злоупотребляет своими правами, земельный участок фактически передан покупателю, суд не проверил наличие ограничений.

Отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

ООО «Квадр-1» направлено ходатайство о приобщении к материалам дела скриншота выписки о возбужденных исполнительных производствах с датой их завершения.

Суд считает необходимым приобщить к материалам дела указанные выписки, поскольку по смыслу части 2 статьи 268 АПК РФ и абзаца 5 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, в связи с чем, представленные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора.

 Представитель ООО «Квадр-1» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель ФИО2, ходатайство которого об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности «Сочитранс» на основании договора от 10.11.2015 находится земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326, площадью 306 999 кв.м, предназначенный для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Апшеронское городское поселение, в границах земель ЗАО «Лекраспром».

23.01.2020 между ООО «СочиТранс» (продавец) и ООО «Квадр-1» (покупатель) подписан договор купли-продажи выше указанного земельного участка.

В пункте 1.3 договора стороны указали, что земельный участок находится под арестом, наложенным службой судебных приставов по Апшеронскому району. Покупатель согласен принять земельный участок с указанными обременениями.

Передача земельного участка от продавца покупателю оформляется по акту приема-передачи земельного участка. С момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка по форме акта, приведенной в приложении № 1, такой акт приема- передачи становится неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена земельного участка составляет 1 500 000 рублей с учетом НДС.

На основании пункта 3.2 договора оплата за земельный участок производится в следующем порядке: оплата производится двумя частями: первая часть – в размере 500 000 рублей, от цены земельного участка, не позднее 5 дней с даты заключения договора; уплата второй части в размере 1 000 000 рублей производится не позднее 40 дней с даты заключения договора.

В силу пункта 4.4 договора стороны обязуются предоставить все документы, а также совершать иные действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.

Платежными поручениями № 17 от 23.01.2020 и № 9 от 13.02.2020 оплата по договору произведена покупателем.

10.03.2020 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому покупателю передан земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326.

15.10.2020 покупатель потребовал от продавца представить информацию о том, снят ли с земельного участка арест, наложенный службой судебных приставов по Апшеронскому району и сообщить планируемую дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

13.12.2021 ООО «Квадр-1» повторно затребованы соответствующие сведения у собственника.

31.08.2021 между ООО «Сочитранс» (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан договор купли-продажи данного земельного участка.

Заочным решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 по делу № 2-252/2023 суд обязал ООО «Сочитранс» передать ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326, площадью 306999 кв.м и обязал управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 24.01.2023 по делу № 2-252/2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета управлению совершать регистрационные действия в отношении спорного земельного участка. Данные обеспечительные меры отменены в дальнейшем определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 26.01.2024.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.11.2023 по делу № 33-33171/2023 (2-252/2023) заочное решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г. по делу № 2-252/2023 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано. Судом апелляционной инстанции установлено, что ранее заключенного с ФИО2 договора купли-продажи от 31.08.2021 спорный земельный участок являлся предметом договора купли-продажи от 23.01.2020, заключенного с ООО «Квадр-1», который не признан недействительным, фактическая передача участка по которому не оспаривается и по которому ООО «Квадр-1» так же требует в рамках дела № А32-10977/2023 вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Сочитранс» к ООО «Квадр-1».

Согласно сведениям ЕГРН, выписке из Федеральной службы судебных приставов, а также уведомлению в отношении спорного земельного участка вынесено постановление № 146070544/2324 о наложении ареста на совершение регистрационных действий на основании акта МИФНС России № 9 по Краснодарскому краю - 26.10.2020.

Ссылаясь на то, что на земельный участок подлежит регистрации переход права собственности в судебном порядке, ООО «Квадр-1» обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для осуществления перехода права собственности в судебном порядке не имеется.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно пункту 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

На основании части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из вышеизложенных разъяснений Постановления № 10/22 следует, что при отчуждении имущества на основании договора надлежащим способом защиты является иск о понуждении отчуждателя объекта недвижимого имущества к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности или иск об исполнении продавцом обязанности по передаче соединенные с иском о регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Квадр-1», суд первой инстанции верно определил, что иск покупателя по договору не может быть удовлетворен.

Согласно правовой позиции истца, единственным возможным способом защиты права с учетом злоупотребления продавцом своими правами является регистрация перехода права собственности на земельный участок в судебном порядке.

Между тем, сама по себе недобросовестность покупателя при снятии ареста, наложенного судебными приставами в отношении должника, и подписании иных договоров в отношении того же имущества не свидетельствует о возможности преодоления имеющихся в ЕГРН ограничений путем принятия судебного акта в пользу покупателя.

Независимо от того, что денежные средства по договору уплачены ООО «Квадр-1», а земельный участок используется покупателем и передан ему по акту, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации, при этом аресты являются безусловным препятствием для регистрации.

Уклонение продавца как от снятия ареста, так и от регистрации перехода права собственности может быть предметом отдельного иска покупателя, однако суд не вправе преодолевать имеющиеся в ЕГРН запреты относительно арестов и ограничений и выносить судебный акт о переходе права собственности на объект в обход административной процедуры.

Сама по себе заинтересованность ООО «Квадр-1» не в получении денежных средств от продавца, а именно в приобретении права собственности на земельный участок не является достаточной для преодоления административной либо судебной процедуры снятия ограничений в ЕГРН.

Независимо от того, какие аресты были указаны сторонами в договоре, сохранение обременений препятствует регистрации перехода права собственности на земельный участок к ООО «Квадр-1».

Ссылка заявителя жалобы на наличие исполнительных производств у ООО «Сочитранс» не является основанием к отмене решения, поскольку указанные обстоятельства не были положены в обоснование отказа в иске.   

В случае отсутствия ограничений в отношении распоряжения объектом недвижимости надлежащим способом защиты права является административный порядок перехода права собственности через управление, а не удовлетворение иска покупателя в отсутствие правовых оснований к этому. Лишь при доказанности реального уклонения в отсутствие препятствий от регистрации права собственности такой способ защиты права подлежит использованию покупателем.

В апелляционной жалобе истцом не приведены ссылки на нормы материального права, которые позволяют суду, в обход ограничений и административной процедуры регистрации перехода права собственности подменять компетенцию регистрирующего органа и выносить судебный акт в пользу покупателя.

Однако действующим законодательством не предусмотрено каких-либо исключений, предусматривающих возможность осуществления государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного акта, при наличии в ЕГРН актуальных запретов (арестов).

Закон № 218-ФЗ не предусматривает возможность (обязанность) осуществлять какие-либо регистрационные действия при наличии записей о запретах (арестах).

Следовательно, запреты (аресты) на недвижимое имущество, внесенные в ЕГРН на основании актов уполномоченных органов, являются актуальными в ЕГРН до тех пор, пока в орган регистрации не поступят соответствующие документы о снятии ареста или запрета от уполномоченного органа, наложившего арест (запрет).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 10.06.2014 № 18357/13, передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе. 

Более того, при подписании договора ООО «Квадр-1» достоверно знало о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.11.2023 по делу № А58-2013/2023, Арбитражного суда Центрального округа от 30.07.2021 по делу № А62-6516/2019.

Также, как усматривается из правовой позиции ФИО2, им оспаривается выполнение истцом обязанностей по оплате земельного участка, т.е. имеются иные правопритязания на объект недвижимости.

Таким образом, судом первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска ООО «Квадр-1», а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 по делу        №А32-10977/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления в порядке, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова