ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А22-409/2020

29.06.2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2022.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Годило Н.Н., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - ФИО2 (по доверенности от 18.02.2022), ФИО3 (генеральный директор), в отсутствие истца - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц: Администрация города Элисты, Управление по охране объектов культурного наследия Республики Калмыкия, ПАО «Россети Юг» в лице филиала «Калмэнерго», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2021 по делу                                   № А22-409/2020,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2021 отказано в удовлетворении исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство, апеллянт) к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 4 584 746 руб. 20 коп. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик не мог пользоваться арендуемым земельным участком, поскольку после заключения договора аренды было установлено, что земельный участок включает в себя охранные зоны объектов археологического наследия (4 кургана) и объектов электросетевого хозяйства, а также территории общего пользования.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования. Жалоба мотивирована тем, что ответчик имеет задолженность по договору аренды за указанный период, договор аренды ответчиком оспорен не был, на момент заключения договора аренды ответчик знал о располагающихся на земельном участке курганах и высоковольтных линиях, при этом ответчик подписал акт приема-передачи и оплачивал задолженность за предшествовавший период. Истец полагает, что ответчик изначально не планировал на земельном участке возведение индивидуального жилья, доводы ответчика свидетельствуют о недобросовестности его действий.

В отзыве общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие истца и третьих лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из представленных материалов дела, по результатам проведенного аукциона 29.06.2015 г. между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты 

<

...>/2015мс (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности города Элисты, предназначенный под комплексное освоение территории в целях жилищного строительства, с кадастровым номером 08:14:000000:41, местоположение: Республика Калмыкия, город Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината,  с разрешенным использованием – под жилую застройку, общей площадью 500 449 кв.м. сроком на 10 лет.

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 29 июня 2015 года по 28 июня 2025 года.

В силу главы 3 договора аренды арендная плата устанавливается из двух частей – первый арендный платеж и периодическая арендная плата. Периодическая арендная плата определяется согласно расчету, прилагаемому к договору. Платежи по арендной плате за использование земельного участка вносятся в следующем порядке: за первый, второй, третий кварталы - до 20 числа месяца, следующего за истекшим периодом; за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года.

Арендодателем обязательства по передаче в аренду земельного участка исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 29.06.2015 г., подписанным сторонами.

Договор аренды прошел установленную законом государственную регистрацию.

По сведениям истца ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2016 г. по 3 квартал 2019 г. в размере 3 966 125 руб. 81 коп.

Согласно пункту 6.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В этой связи истцом на основании пункта 6.2. договора аренды ответчику были начислены пени за период с 21.10.2016 г. по 13.11.2019 г. в размере 618 620 руб. 39 коп.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец представил копии уведомлений от 13.06.2019 № АТ-06/4764 и от 14.11.2019 № АТ-06/8232, направленных в адрес ответчика, о необходимости погашения им суммы задолженности по арендной плате в 30-дневный срок с момента получения данных уведомлений.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды земельного участка подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Вместе с тем установлено, что 29.06.2015 г. во исполнение пункта 5.2.1. договора аренды между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты Республики Калмыкия (уполномоченный орган) и ООО «Северстрой» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории, согласно которому уполномоченный орган обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а застройщик обязуется принять земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности города Элисты, с кадастровым номером 08:14:000000:41, местоположение: Республика Калмыкия, г. Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината, разрешенное использование – под жилую застройку, общей площадью 500 449 кв.м. сроком на 10 лет. Участок предоставляется застройщику для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

01.12.2015 г. постановлением Администрации города Элисты № 6062 был утвержден проект планировки территории на земельном участке (500449 кв.м.) по адресу: Республика Калмыкия, город Элиста, северо-восточная часть, с основными технико-экономическими показателями согласно приложению, в составе проекта планировки территории был утвержден чертеж красных линий застройки и проект межевания территории.

08.09.2016 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия распоряжением № 2006-р приняло в собственность Республики Калмыкия из муниципальной собственности муниципального образования города Элисты Республики Калмыкия спорный земельный участок.

На момент перехода права собственности границы земельного участка имели статус декларированных (не были уточнены).

10.10.2017 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 29.06.2015 г. № 15/2015мс, которым в частности общая площадь земельного участка была установлена в размере 275 576 кв.м., поскольку из предоставленного изначально земельного участка в соответствии с условиями договора комплексного освоения территории были образованы новые земельные участки, на которые заключены договоры аренды.

10.07.2020 г. постановлением № 968 Администрация города Элисты Республики Калмыкия утвердила корректировку проекта планировки и проекта межевания территории по комплексному освоению «Своя Усадьба» в Северо-Восточной части города Элисты с основными технико-экономическими показателями, согласно которому территория проектируемого участка для объекта планировки жилой группы «Своя усадьба» составляет 50,5 га, из них площадь асфальтового покрытия дорог – 56 800 кв.м., площадь твердого покрытия дорог – 135 000 кв.м., площадь охранной зоны 4-х курганов – 109 900 кв.м.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса арендатор не обязан вносить арендную плату. Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судом, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 08:14:000000:41, предоставленный ответчику по договору аренды имеет общую площадь 275 576 кв.м., вид разрешенного использования под жилую застройку.

В статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации среди видов зон с особыми условиями использования территорий помимо прочих указаны зоны охраны объектов культурного наследия и охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии).

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» утверждены Правила, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее - охранные зоны), а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон (далее - земельные участки), обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

В охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

При этом из представленных материалов дела следует, что на земельном участке частично установлены следующие охранные зоны воздушных линий электропередач:

- ВЛ 110 кВ «Элиста – Северная – Красненская»;

- ВЛ 110 кВ «Элиста Северная – Элиста Восточная с отпайкой на ПС Джуракская;

- ВЛ 10 кВ Аранзал от ЦРП;

- ВЛ 10 кВ АБЗ от ЦРП.

Так согласно разделу 4.1 выписки из ЕГРН на земельный участок ограничение (обременение) наложено на часть земельного участка площадью 45 961,72 кв.м.

Также главой VI Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) урегулирована государственная охрана объектов культурного наследия в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно сведениям Управления по охране объектов культурного наследия Республики Калмыкия в соответствии с пунктами 5 и 16 статьи 16.1 Закона № 73-ФЗ объект культурного наследия курганный могильник «Гашунский» считается выявленным объектом археологического наследия со дня обнаружения лицом, получившим разрешение (открытый лист) на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия и подлежит государственной охране.

Данный объект культурного наследия выявлен в ходе выполнения договора от 21.11.2016 № б/н между Аппаратом Правительства Республики Калмыкия и Ростовской региональной общественной организацией «Донское археологическое общество», на основании открытого листа, выданного Министерством культуры Российской Федерации от 22.12.2016 г. № 2284 на имя ФИО4

Приказом Аппарата Правительства Республики Калмыкия от 27.03.2017 г. № 62/1-п «О выявленных объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Республики Калмыкия» выявленный объект культурного наследия курганный могильник «Гашунский» (9 курганов) включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Республики Калмыкия.

В ходе проведения археологических полевых работ представителем РРОО «Донское археологическое общество» разработан проект границ территории на выявленный объект археологического наследия курганный могильник «Гашунский» (9 курганов), на основании «Методики определения границ территорий объектов археологического наследия», рекомендованной к применению письмом Министерства культуры Российской Федерации от 27.01.2012 № 12-01-39/05-АБ, в котором к территории объекта археологического наследия, помимо курганной насыпи в связи с топографической особенностью местности было отнесено прикурганное пространство курганов в радиусе 25 метров от их полы.

На настоящий момент невозможно установить точное местоположение границ выявленного объекта культурного наследия.

В силу части 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Градостроительным кодексом Российской Федерации определено, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно плану красных линий проекта планировки территории на земельном участке площадь охранной зоны 4-х курганов указана в размере 109 900 кв.м., площадь асфальтового покрытия дорог – 56 800 кв.м., площадь покрытия пешеходных путей – 135 000 кв.м.

Аналогичные данные содержит приложение с основными технико-экономическими показателями к корректировке проекта планировки и проекта межевания территории по комплексному освоению «Своя Усадьба» в Северо-Восточной части города Элисты.

Ответчик обращался в Управление Ростреестра по Республике Калмыкия с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но уведомлением от 25.03.2020 г. ему было отказано, так как собственником земельного участка является Республика Калмыкия и решение Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия об изменении характеристик земельного участка не представлено.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, с учетом обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. В данном случае факт невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 08:14:000000:41 в целях, согласованных в договоре от 29.06.2015 № 15/2015мс (с учетом соглашения от 10.10.2017 N 1), по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, установлен, что исключает основания для взыскания с общества арендной платы. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании обществом земельного участка в спорный период в иных целях, материалы дела не содержат.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, апелляционный суд полагает, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, следовательно, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2021 по делу                           № А22-409/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи                  

М.У. Семенов

 

Н.Н. Годило

 

И.А. Цигельников