АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5293/2023

20 июля 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Солнечный город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321554300071520) о взыскании 222 883 руб. 42 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023, паспорт, диплом);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 12.04.2023, паспорт, диплом), 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Солнечный город» (далее – ООО «Солнечный город», общество, истце) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по договору №ОДА-23/11/2021 аренды нежилого помещения от 23.11.2021 за период с 01.01.2023 по 01.03.2023 в размере 222 883 руб. 42 коп.

В судебном заседании истец полностью поддержал заявленные требования.

Ответчик высказал возражения против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Солнечный город» (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее - Арендатор) заключен договор №ОДА-23/11/2021 аренды нежилого помещения от 23.11.2021 г. (далее по тексту - Договор).

Срок действия Договора определен в пункте 3.1 Договора и составляет 11 месяцев — с 23.11.2021г. по 20.10.2022 г.

В соответствии с пунктами 2.2.3 и 3.4 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, определенном Договором. Сумма арендной платы за соответствующий месяц должна быть оплачена Арендатором Арендодателю не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, предшествующего отчетному на основании Договора. Моментом надлежащей оплаты арендной платы является день зачисления полной суммы арендной платы в российских рублях на расчетный счет Арендодателя в обслуживающем банке (реквизиты которого указаны в Договоре).

В соответствии с пунктом 3.5. Договора Арендодатель вправе по своему усмотрению изменять установленный Договором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год, и не ранее 11 (одиннадцатого) месяца срока аренды. Размер арендной платы и платы за эксплуатацию мест общего пользования может увеличиваться Арендодателем в одностороннем порядке, но не более, чем на 5% (пять процентов) от ставки аренды, действующей на дату увеличения арендной платы. Арендодатель обязан уведомить Арендатора об изменении арендной платы не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до ее изменения.

В соответствии с пунктом 7.4. Договора, в случае, если ни одна из Сторон не заявит о намерении о расторжении Договора за один месяц до окончания срока аренды, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом положений Договора об индексации размера арендной платы.

Так как, ни одна из Сторон, за месяц до окончания срока действия Договора (20.10.2022) не выразила желание о его расторжении, не уведомила другую Сторону о намерении расторгнуть Договор в дату окончания срока его действия, Договор в соответствии с пунктом 7.4. был продлен на тех же условиях до 20.09.2023.

Во исполнение пункта 3.5. Договора Арендодатель письмом № Исх. 332 от 29.11.2022 уведомил Арендатора о том, что с 01.01.2023 размер ежемесячной арендной платы будет увеличен на 5% и составит 96862,50 (Девяносто шесть тысяч восемьсот шестьдесят два рубля 50 копеек), НДС не облагается.

Арендатор, в соответствии с пунктом 6.1.6 Договора, письмом от 13.12.2022 уведомил Арендодателя о расторжении Договора в одностороннем порядке.

01.03.2023 Помещение было возвращено Арендатором Арендодателю по акту приема передачи (возврата) нежилого помещения от 01.03.2023

Как указывает истец, Арендатором обязательства по внесению арендной платы не исполнены. В соответствии с актом сверки взаимных расчетов у Арендатора перед Арендодателем имеется задолженность по Договору за период с 01.01.2023  по 28.02.2023 в размере 222 883 руб. 42 коп.

В связи с образовавшейся задолженностью по Договору, Арендодатель направлял в адрес Арендатора претензию (исх. №40 от 31.01.2023 г.) с требованием погасить задолженность в срок до 25.02.2023 г. Требование, изложенное в претензии, Арендатором не исполнено, задолженность не погашена.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По расчету истца у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.01.2023  по 28.02.2023 в размере 222 883 руб. 42 коп.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал следующее.

В силу пункта 3.7 договора на Арендатора возложена обязанность внести обеспечительный платеж в размере двухмесячной арендной платы в сумме 184 500 рублей.

Платежным поручением № 1 от 01.12.2021 года указанный обеспечительный платеж внесен Арендатором в полном объеме.

Пунктом 3.7.4 договора предусмотрены порядок и условия удержания обеспечительного платежа Арендодателем. Так, определено, что удержанием обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендодателя к Арендатору о надлежащем выполнении последнего по договору, в том числе просроченных арендных платежей, штрафных санкций и т.д. Условием удержания обеспечительного платежа предусмотрено направление Арендодателем Арендатору претензии с указанием причин и условий такого удержания при отсутствии мотивированного возражения Арендатора.

На основании положений, предусмотренных пунктом 3.8 договора, после окончания срока действия договора в связи с истечением срока, указанного в п.1.3 договора, либо расторжения договора по соглашению сторон, а равно по иным основаниям, кроме перечисленных в п.3.9 договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается за последний (ие) месяц (ы) аренды помещения либо подлежит возврату Арендатору.

По смыслу пункта 3.9 договора за досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора или Арендодателя в соответствии с пунктами 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3, 6.1.5, 6.1.6 договора, Арендатор обязан заплатить Арендодателю штрафную неустойку в размере величины обеспечительного платежа.

Пунктом 6.1.6 договора предусмотрено право сторон на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора с уведомлением о его расторжении за 60 календарных дней до даты расторжения.

В силу пункта 7.4 договора если ни одна из сторон не заявит о намерении расторжения договора за один месяц до окончания срока аренды, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом положения об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.3 договора.

13.10.2022 года Ответчик направил Обществу предложение о снижении размера арендной платы до 1000 руб./м.кв. в связи со значительным снижением посетителей торгового центра и нестабильной экономической обстановкой.

19.10.2022 года Истцом в адрес Ответчика был направлен проект соглашения о продлении действия договора, предусматривающий увеличение размера арендной платы, от подписания которого Арендатор отказался.

Повторное обращение о снижении размера арендной платы было изложено Предпринимателем в письме от 23.10.2022 года, в котором также было указано, что вопрос снижения размера арендной платы является существенным, в связи с чем в отсутствие такового снижения Арендатор будет вынужден покинуть арендуемую площадь.

26.10.2022 Общество направило проект соглашения о продлении действия договора с сохранением действующей ставки арендной платы, от подписания которого Ответчик также отказался, настаивая на уменьшении размера арендной платы.

Таким образом, как отмечает ответчик, между сторонами возник спор относительно условия о размере арендной платы при продлении срока действия договора.

Письмом № 322 от 29.11.2022 года Арендодатель сообщил Арендатору что, поскольку переговоры по заключению соглашения о продлении договора не увенчались успехом, так как стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы на новый срок, то договор с 23.10.2022 считается возобновленным на неопределенный срок, при этом Истец уведомил Ответчика об увеличении размера арендной платы до 96 862,50 рублей с 01.01.2023 года.

Уведомлением от 13.12.2022 Арендатор уведомил Арендодателя об отказе от исполнения договора и о его расторжении с 01.03.2023 года, указав при этом на необходимость зачета обеспечительного платежа в счет оплаты последних двух месяцев аренды (с 01.01.2023 по 01.03.2023).

Письмом № 342 от 13.12.2022 года Арендодатель сообщил Арендатору со ссылкой на пункты 3.8, 3.9 договора, что внесенный обеспечительный платеж не подлежит зачету за последние месяцы аренды, а будет удержан Арендодателем в качестве штрафной неустойки за досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора.

В последующей переписке (письма Истца №3 от 11.01.2023, №26 от 31.01.2023, письма Ответчика от 27.01.2023, от 03.02.2023 года) стороны указывали друг другу на следующее:

Истец полагал наличие на стороне Ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 по 01.03.2023 в связи с увеличением размера арендной платы и удержанием из обеспечительного платежа неустойки за односторонний отказ от исполнения договора, равной размеру обеспечительного платежа;

Ответчик, в свою очередь, выражал своё мотивированное несогласие, указывая на отсутствие оснований для увеличения размера арендной платы и для удержания неустойки из обеспечительного платежа, полагая последний подлежащим зачету в счет оплаты оставшегося до расторжения договора периода аренды (01.01.2023 – 01.03.2023).

Актом приема-передачи от 01.03.2023 года стороны зафиксировали факт возврата помещения Арендатором Арендодателю.

Неразрешенность между сторонами указанных выше противоречий, а именно: обстоятельства продления договора аренды, вопрос увеличения размера арендной платы, законность взыскания неустойки за отказ от договора и судьба обеспечительного платежа, привели стороны к настоящему судебному разбирательству.

Отклоняя доводы ответчика, суд отмечает следующее.

ИП ФИО1 указывает, что поскольку Ответчик продолжал пользоваться помещением по истечении срока действия договора аренды, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на тех же условия на неопределенный срок».

Исходя из данной позиции, Ответчик делает вывод о том, положение п. 3.9. Договора, предусматривающее штрафную неустойку за досрочное расторжение договора является ничтожным, поскольку после 22.10.2022 Договор продлен на неопределенный срок.

Вместе с тем, утверждение о продлении Договора на неопределенный срок не соответствует действительности.

Так, в силу п. 7.4. Договора, в случае, если ни одна из Сторон не заявит о намерении о расторжении Договора за один месяц до окончания срока аренды, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом положений об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.3 договора.

Из указанного следует, что срок Договора определен - его действие продлено на 11 месяцев (первоначальный срок действия Договора согласованное Сторонами), т.е. до 22.09.2023.

В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ). 

Таким образом, положения п. 3.9. Договора, предусматривающие возможность применения к Арендатору меры ответственности в виде штрафной неустойки за досрочное расторжение Договора правомерно применены Истцом.

Вместе с тем, возможность увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке прямо предусмотрена пунктом 3.5 договора и является правом Арендодателя, которое согласовано сторонами при заключении Договора. 

Вопреки доводам Ответчика, наличие у Арендодателя сведений о предстоящем расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе Арендатора, не лишает Арендодателя указанного права, равно как и не свидетельствует о недобросовестности действий Арендодателя при его реализации и не может рассматриваться в качестве злоупотребления правом.

Утверждение Ответчика о несоблюдении Истцом порядка уведомления об изменении размера арендной платы также не соответствует действительности. Такое уведомление было своевременно направлено Арендодателем Арендатору в соответствии с условиями Договора как на адрес электронной почты Арендатора, указанный в Договоре, так и посредством почтовой связи заказным письмом с уведомлением о вручении. Письмо, направленное посредством почтовой связи, не было получено Арендатором.

В соответствии со статьей 165.1. ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования арендодателя об уплате арендной платы до возвращения объекта аренды.

Размер задолженности за спорный период в сумме 222 883 руб. 42 коп. судом проверен и признан верным.

Доказательства оплаты задолженности по договору в вышеуказанном размере в материалы дела не представлены, в связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности в сумме 222 883 руб. 42 коп. как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела, подлежат удовлетворению.

Обстоятельства, приведенные в обоснование заявленных исковых требований, подтверждены истцом надлежащими доказательствами. Никакими доказательствами, свидетельствующими об обратном, суд не располагает.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 7458 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковое требование общества с ограниченной ответственностью «Солнечный город» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321554300071520) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Солнечный город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по оплате арендных платежей по договору №ОДА-23/11/2021 аренды нежилого помещения от 23.11.2021 за период с 01.01.2023 по 01.03.2023 в размере 222 883 руб. 42 коп. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7458 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков